【導(dǎo)讀】作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。架的形成，從今年起每年在南寧舉辦的中國(guó)——東盟博覽會(huì)和泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈概念的提出，南寧市位于中國(guó)的南部，是廣西壯族自治區(qū)的首府，全區(qū)的政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心，設(shè)立公司及代表處或分支機(jī)構(gòu)。會(huì)會(huì)址永久性落戶南寧，南寧社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)步伐加快，城市輻射功能增強(qiáng)。府南寧的市容市貌在近期內(nèi)有一個(gè)根本性的改觀，提升南寧的城市品位，塑造南寧新形象。的商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求和南寧提出的建設(shè)區(qū)域性國(guó)際大都市的要求。求，同時(shí)也為民族大道以至南寧市增添一道亮麗的風(fēng)景。以貨幣補(bǔ)償為主。如今南寧是廣西政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育、金融、信。息中心，是廣西壯族自治區(qū)黨政軍首腦機(jī)關(guān)的所在地。北部灣城市發(fā)揮中心城市的依托作用、對(duì)華南、西南地區(qū)發(fā)揮樞紐城市的連接作用，

　　

【正文】 資風(fēng)險(xiǎn)。 南寧房地產(chǎn)開發(fā)投資的特點(diǎn) A 房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較快增勢(shì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 B 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大 C 商品房銷售持續(xù)旺盛 D 房地產(chǎn)開發(fā)自籌資金增長(zhǎng)，利用外資幅度增加 E 商品房空置面積增加，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積有所 上升。目前我市空置高品房的主要特點(diǎn)是住宅、辦公樓空置進(jìn)一步消化而商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置繼續(xù)增加。截止 2021 年末，全區(qū)商品房空置面積為 平方米，比去年增加 %。其中，商品住宅空置面積增長(zhǎng) 9%，占全部空置面積的 %，比去年降低 個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓空置面積比去年減少 %，占全部空置面積的 4%，比上年降低 個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積增長(zhǎng) %，占全部空置面積的 %，比去年提高 個(gè)百分點(diǎn)。因此可以看出，南寧商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房的投資風(fēng)險(xiǎn)比住宅和寫字樓都大。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)對(duì)策及本 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 A 加快項(xiàng)目進(jìn)展。這包括加快項(xiàng)目的確立、加快施工進(jìn)度、加快銷售速度。在房地產(chǎn)形勢(shì)仍然看好、政策仍然有利的情況下把項(xiàng)目做完，即是搶得了“天時(shí)”。 B 項(xiàng)目策劃及市場(chǎng)定位必須富有特色。針對(duì)本項(xiàng)目的商場(chǎng)部分而言，本地段的商業(yè)地產(chǎn)無疑是高檔商業(yè)，因此，引入類似于紐約曼哈頓、東京銀座、北京王府井等商家進(jìn)駐是取得銷售成功的有力保證。雖然南寧目前有百貨大樓、萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、夢(mèng)之島等興旺的商場(chǎng)，但其由于沒能引入真正有影響力的國(guó)際品牌或不能由始至終地堅(jiān)持走高端路線，因此很難樹立高端形象。南寧商圈的共同點(diǎn)就是 商場(chǎng)類地產(chǎn)占絕大多數(shù)，高檔寫字樓、公寓、酒店這些商業(yè)形態(tài)很少，從而導(dǎo)致南寧已有的商業(yè)圈更傾向于傳統(tǒng)的大眾化消費(fèi)，而缺少高檔商業(yè)地產(chǎn)。本項(xiàng)目就是要彌補(bǔ)這個(gè)空缺。對(duì)于項(xiàng)目的兩個(gè)塔樓，定位于高檔寫字樓及商務(wù)公寓，并引進(jìn)國(guó)際著名酒店來提升形象?？傊卷?xiàng)目基于優(yōu)越的地理位置，有條件打造成絕對(duì)的高檔商業(yè)形態(tài)。在南寧高檔商業(yè)區(qū)缺失的狀態(tài)下誰能先勝出，誰就必將嘗到高檔商業(yè)帶來的巨大利益。 附下表： 表三 籌款計(jì)劃及還款來源表 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 計(jì)算期 (年 ) 1 2 1 借款 5500 2021 3500 年初本息余額 0 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 本年借款 5500 2021 3500 本年應(yīng)計(jì)利息 本年還本付息 0 其中：還本 5500 0 5500 付息 0 年末本息余額 0 2 還本資金來源 當(dāng)年可用于還本的未分配利潤(rùn) 當(dāng)年可用于還本的折 舊和攤銷 以前年度結(jié)余可用于還本資金 可用于還款的其他資金 備注 : （ 1）借款年利率按 6%計(jì)算； （ 2）第一期借款資金人民幣 2021 萬元，第二期借款資金人民幣 3500 萬元； （ 3）借款期限二年，建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期第二年開始還本付息 (其中建設(shè)期 年 )。 表四 現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)贏利分析 序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 計(jì) 算 期 (年 ) 1 2 3 1 現(xiàn)金流入 0 銷售（營(yíng)業(yè) 收入） 0 回收固定資產(chǎn)余值 0 0 回收流動(dòng)資金 0 0 其他現(xiàn)金流入 0 0 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資（不含利息） 0 流動(dòng)資金 0 0 經(jīng)營(yíng)成本 銷售稅金及附加 0 增值稅 所得稅 0 3 凈現(xiàn)金流量（ 12） 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 計(jì)算指標(biāo)： 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ ic=12%） = 萬元 項(xiàng)目投資回收期 動(dòng)態(tài) =（年） 靜態(tài) =(年 ) 由上述指標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元為一較大的正值，投資回收期也滿足項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)期限 的要求，故本項(xiàng)目投資可行。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 表五 項(xiàng)目資金來源與資金占用平衡表 序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 計(jì) 算 期 (年 ) 1 2 3 1 資金來源 銷售（營(yíng)業(yè)收入） 0 自有資金 0 向銀行借款 5500 2021 3500 0 2 資金占用 建設(shè)投資（不含利息） 0 借款利息 0 銷售稅金及附加 0 所得稅 0 3 資金盈余（ 12） 表六 銷售收入、銷售稅金與附加和營(yíng)業(yè)稅估算 附表 4 銷售收入、銷售稅金與附加和增值稅估算表 單位 ：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 計(jì)算期（年） 1 2 3 1 銷售（營(yíng)業(yè)）收入 住宅銷售收入 住宅單價(jià)（元 /平方米） 2500 2500 2500 住宅建筑面積（平方米） 商場(chǎng)銷售收入 一層商場(chǎng)銷售收入 一層單價(jià)（元 /平方米） 15000 15000 15000 一層建筑面積（平方米） 二層商場(chǎng)銷售收入 二層單價(jià)（元 /平方米） 12021 12021 12021 二層建筑面積（平方米） 三層商場(chǎng)銷售收入 三層單價(jià)（元 /平方米） 9000 9000 9000 三層建筑面積（平方米） 四層商場(chǎng)銷售收入 四層單價(jià)（元 /平方米） 7000 7000 7000 四層建筑面積（平方米） 五層商場(chǎng)銷售收入 五層單價(jià)（元 /平方米） 6000 6000 6000 五層建筑面積（平方米） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 2 銷售（營(yíng)業(yè)）稅金及附加 0 營(yíng)業(yè)稅 0 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表與靜態(tài)盈利分析 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 計(jì)算期 (年 ) 1 2 3 1 銷售（營(yíng)業(yè)）收入 0 2 銷售稅金及附加 0 3 增值稅 4 總成本費(fèi)用 0 5 利潤(rùn)總額（ 1234） 6 彌補(bǔ)以前年度虧損 0 7 應(yīng)納稅所得額（ 56） 8 所得稅 9 稅后利潤(rùn)（ 58） 10 提取法定盈余公積金 11 提取公益金 12 提取任意盈余公積金 13 可供分配利潤(rùn) 14 投資利潤(rùn)率 % % 15 投資稅后利潤(rùn)率 % % 16 投資利稅率 % % 評(píng)價(jià)指標(biāo)： 投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額 /總投資額 *100%=*100%=% 投資稅后利潤(rùn)率 =稅后利潤(rùn) /總投資額 *100%=*100%=% 投資利稅率 =利稅總額 /總投資額 *100%=（ +） /*100%=% 本項(xiàng)目以上三個(gè)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，非常樂觀，故項(xiàng)目可行。 十一、 項(xiàng)目可行性評(píng)估論證結(jié)論 以上分析和研究的結(jié)果表明，本項(xiàng)目具有良好的投資環(huán)境和經(jīng)營(yíng)條件。從項(xiàng)目的地點(diǎn)、功能和標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的市場(chǎng)需求狀況來看，項(xiàng)目結(jié)構(gòu)合理、市場(chǎng)需求狀況較好；從社會(huì)效益來看，本項(xiàng)目可為國(guó)家提供可觀的財(cái)政收入，為南寧市增添了一個(gè)新的商貿(mào)住宅區(qū)，對(duì)振興地方經(jīng)濟(jì)具有積極的作用；從經(jīng)濟(jì)效益分析來看，項(xiàng)目總投資 萬元，稅后利潤(rùn) 萬元，投資回報(bào)率 %，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均達(dá)到并超過評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。因此，該項(xiàng)目總體可行。