【導(dǎo)讀】心MALL為主，輔以部分住宅、公寓的城市綜合體項(xiàng)目。華新開發(fā)區(qū)，北臨解放西路立交橋、南華大學(xué)南校區(qū)。地塊西北角原互感器廠職工家屬區(qū)部分，需拆遷），用地性質(zhì)為商業(yè)、住宅。權(quán)，約㎡；家屬房約8692㎡，屬業(yè)主私產(chǎn)，需拆賠）。地，在臨基地西側(cè)和北側(cè)有立交橋匝道，附近有立交橋出口到達(dá)地面。左側(cè)為衡陽市華新開發(fā)區(qū)，高檔房地產(chǎn)樓群林立，同時(shí)也是衡陽市行政職能中心，的規(guī)劃新建，將成為未來衡陽市的標(biāo)志性中心地區(qū)；基地右側(cè)為衡陽市老城區(qū)，競爭的差異化，具有地區(qū)標(biāo)識(shí)性。2021年將原衡陽崇業(yè)互感器有限公司的工業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目剝離處置，僅留。衡陽市位于湖南省東南部，湘江中游，東鄰株洲，南抵郴州，西南接永州，國重要的綜合交通主樞紐城市。形象建筑、提高衡陽城市品位、加強(qiáng)衡陽市輻射功能。為衡陽市政府特別關(guān)心的問題之一。

　　

【正文】 管理費(fèi) ㎡ 80元 /㎡ 3253 工資、福利、辦公、業(yè) 務(wù)招待等管理費(fèi)用 貸款利息 50000 萬元 10% 25000 5 年 營銷廣告費(fèi) ㎡ 20元 /㎡ 813 不可預(yù)見費(fèi) ㎡ 20元 /㎡ 813 合 計(jì) 161742 二、 資金籌措 美麗廣場總投資 161742 萬元，其中開發(fā)投資 113260 萬元，后期商場、酒店 美麗廣場 項(xiàng) 目 建 議 書 28 裝修投資 48482 萬元，資金擬按如下方式籌集： 1）企業(yè)自籌資金 64000 萬元； 2）預(yù)售房款投入 47742 萬元；（按銷售進(jìn)度， 40%銷售收入再投入） 3）融資 50000 萬元（以本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)和股東及公司自有固定資產(chǎn)作抵押） 表 2：項(xiàng)目資金來源表 序號(hào) 項(xiàng) 目 資金（萬元） 比例 1 自有資金 64000 % 2 銷售收入再投入 47742 % 3 融資貸款 50000 % 合計(jì) 161742 100% 第七 章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 考慮到項(xiàng)目酒店、地上商業(yè)、地下超市、商業(yè)車位作為持有物業(yè)，銷售收入見下表： 表 3：銷售收入預(yù)測表 標(biāo)的 項(xiàng)目 辦公 住宅 公寓 街鋪 合計(jì) 面積（㎡） 21414.36 133673.14 30367 8600 均價(jià)（元 /㎡） 7000 4800 6000 25000 銷售收入（萬元） 14990 64163 18220 21500 118873 根據(jù)衡陽市房地產(chǎn)項(xiàng)目的正常銷售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度，計(jì)算各時(shí)期的銷售回款進(jìn)度，見表 5： 表 4：本項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品分年銷售比例預(yù)測表 序號(hào) 開發(fā)產(chǎn)品 分年銷售比例（ %）及銷售收入（萬元）預(yù)測 2021 年 2017 年 2018 年 2019 年 合計(jì) 1 住宅 60 30 10 100 2 公寓 30 50 20 100 3 辦公 30 50 20 100 美麗廣場 項(xiàng) 目 建 議 書 29 4 街鋪 20 50 30 100 5 當(dāng)年銷售收入 2998 118873 表 5：持有物業(yè)價(jià)值估算表 持有物業(yè) 面積（㎡） 現(xiàn)時(shí)均價(jià)估算（元 /㎡） 價(jià)值（萬元） 地上商業(yè) 15000 51746 地下商業(yè)（超市） 15000 10000 15000 酒店 32720 10000 32720 地下室 90767 2500 22692 合計(jì) 122158 持有物業(yè)出租，建造完工當(dāng)年可收取租賃押金 10000 萬元（酒店和商業(yè)）， 第一年 租金收入見下表： 持有物業(yè) 面積（㎡） 月 /平米 /元 年 租金 （萬元） 商場 60 2484 酒店 32720 60 2356 超市 15000 45 810 合計(jì) 5650 租金收入逐年遞增，將作為項(xiàng)目融資貸款的主要還款來源。 第八 章 項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)分析 一、 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 本項(xiàng)目建成后，不僅能給發(fā)展商帶來可觀的投資回報(bào)，取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)匕l(fā)展產(chǎn)生積極的影響。具體體現(xiàn)在如下方面： 引進(jìn)先進(jìn)的城市綜合體開發(fā) 理念，推動(dòng)衡陽房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 衡陽市房地產(chǎn)近年來發(fā)展很快，但由于起步較晚，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商品牌意識(shí)較差，注重短期效益，不考慮當(dāng)?shù)丨h(huán)境、氣候條件，房地產(chǎn)開發(fā)從住居習(xí)慣和開發(fā)原則上都生搬硬套其他地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，造成了房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，真正有競爭力，能形成品牌優(yōu)勢的項(xiàng)目幾乎沒有。 美麗廣場 項(xiàng) 目 建 議 書 30 衡陽星善置業(yè)有限公司 在開發(fā)理念上首先強(qiáng)調(diào)城市綜合體改變的不是建筑，而是城市生活，作為一種新型的商業(yè)模式，綜合體既是城市高速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，又是商業(yè)快速的結(jié)果，同時(shí)又提升了城市的形象，給服務(wù)業(yè)向高端發(fā)展提供了重要的載體。這種涵蓋了酒店、購物中 心、住宅等多種形態(tài)的新型產(chǎn)品和模式，具有城市名片和產(chǎn)業(yè)載體的雙重價(jià)值，必將推動(dòng)衡陽房地產(chǎn)業(yè)新的發(fā)展。當(dāng)然，綜合體的建設(shè)必須量體裁衣，保持冷靜的頭腦，思考如何將城市綜合體引入一個(gè)健康科學(xué)的良性發(fā)展軌道，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)贏在商業(yè)，比起前期的地產(chǎn)開發(fā)，后期商業(yè)運(yùn)營更關(guān)鍵。 開發(fā)精品社區(qū)，提高住戶的人居水準(zhǔn) 本項(xiàng)目的住宅部分因酒店和商業(yè)的配套，價(jià)值更加凸顯，將從產(chǎn)品定位、戶型設(shè)計(jì)、材料采購、景觀打造、市場推廣、客戶服務(wù)和物業(yè)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位的質(zhì)量控制，將高標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)的建設(shè)理念融入到住宅定位設(shè)計(jì)當(dāng)中，力爭開 發(fā)出一個(gè)高檔次的精品住宅小區(qū)，在城市綜合體中的全新生活體驗(yàn)，進(jìn)一步提高客戶的人居水準(zhǔn)。通過本項(xiàng)目的建設(shè)，將提升整個(gè)衡陽住宅樓盤產(chǎn)品的建設(shè)品位，為衡陽市房地產(chǎn)的產(chǎn)品類別提供新的定義。 發(fā)展衡陽市經(jīng)濟(jì)，從實(shí)質(zhì)上提升區(qū)域價(jià)值 根據(jù)衡陽市十二五發(fā)展規(guī)劃制定的發(fā)展戰(zhàn)略，衡陽市各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施及城市配套功能日趨完善，城市的人氣越來越旺。本項(xiàng)目將是衡陽市房地產(chǎn)市場的一項(xiàng)重大工程，規(guī)劃、品牌優(yōu)勢明顯，項(xiàng)目建成后將有效改變衡陽華新開發(fā)區(qū)商業(yè)滯后發(fā)展的現(xiàn)實(shí)，提高城市品位，營造高品質(zhì)的生活環(huán)境，提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的整體品質(zhì)和拉動(dòng) 銷售價(jià)格，促進(jìn)本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，提高周邊人氣，從實(shí)質(zhì)上帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值提高 ， 對(duì)于 提升 衡陽 城 市 建設(shè)檔次與水平， 改善區(qū)域環(huán)境，提升衡陽地區(qū)的城市形象， 具有十分重要的意義 。 二、社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 本項(xiàng)目建成后，不僅給發(fā)展商帶來可觀的投資回報(bào)，給政府帶來大量的稅收， 美麗廣場 項(xiàng) 目 建 議 書 31 取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益，又能增加大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，改善和提高居民的居住生活條件和環(huán)境，為政府排憂解難，在承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的同時(shí)也會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。 第九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 一、 政策風(fēng)險(xiǎn)及防范 近期國家對(duì)房地產(chǎn)各項(xiàng)政策變動(dòng)頻繁，宏觀調(diào)控政策 的組合拳正以前所未有的力度和密度為過熱的房地產(chǎn)市場降溫，其中有的政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)影響深遠(yuǎn)。為防范此類政策性風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目的開發(fā)需要進(jìn)行全面而系統(tǒng)的籌劃。 二、 拆遷風(fēng)險(xiǎn)及措施 項(xiàng)目西北角有兩棟原互感器廠家屬房需要拆遷，共計(jì) 126 戶， 8692 平方米。在國家越來越重視保障民生權(quán)利和網(wǎng)絡(luò)輿論監(jiān)督越來越發(fā)達(dá)的背景下， 2021 年左右那種胡亂強(qiáng)拆的拆遷方式已經(jīng)完全行不通，普通老百姓的法律意識(shí)越來越強(qiáng)，一切拆遷均要在依法依規(guī)的前提下進(jìn)行，近幾年全國各地拆遷中不斷涌出的“最牛釘子戶”是鮮明的例子。房屋的拆遷能否獲得政府部 門支持，順利實(shí)現(xiàn)拆遷，是項(xiàng)目能否順利規(guī)劃實(shí)施的前提。為保障本項(xiàng)目的順利實(shí)行，拆遷工作一定要堅(jiān)持誠信、公平、合理的指導(dǎo)原則，迅速實(shí)現(xiàn)拆遷。建議：第一，最大限度地實(shí)現(xiàn)就地安置，拆遷合同保證先交房后搬遷，安置房建設(shè)按商品房設(shè)計(jì)、施工，超出拆賠面積的部分，給拆遷戶較大幅度地購買優(yōu)惠；第二，貨幣賠償要保證拆遷戶在同區(qū)域能購買到相同檔次的住宅，并補(bǔ)償合理的過渡費(fèi)。 三、 銷售風(fēng)險(xiǎn)及防范 本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越、定位準(zhǔn)確、設(shè)計(jì)合理，建筑風(fēng)格傳統(tǒng)與現(xiàn)代時(shí)尚相結(jié)合。但因該項(xiàng)目建設(shè)期與銷售期均有一定時(shí)間段，這一時(shí)短正好處于全世界的 經(jīng)濟(jì)危機(jī)期，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)也受到相當(dāng)程度的影響，中央政府正利用這個(gè)有利時(shí)機(jī)進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度不斷加大，全國房價(jià)上升趨勢趨慢， 美麗廣場 項(xiàng) 目 建 議 書 32 銷售大副縮減。建議該項(xiàng)目住宅設(shè)計(jì)主要面向中層收入者，少量照顧高端收入人群，戶型設(shè)計(jì)以小戶型為主，特別要以 100 ㎡到 125 ㎡之間緊湊型三室兩廳為主，嚴(yán)格控制工程進(jìn)度和施工質(zhì)量，尤其對(duì)住宅部分而言，可盡快完成小區(qū)環(huán)境的營造來吸引消費(fèi)者的眼球，在其價(jià)格定位上，采用低開高走的策略，給前期購房者以信心，從而進(jìn)一步刺激有購房動(dòng)機(jī)的購買欲望，發(fā)揮競爭優(yōu)勢，促進(jìn)銷售回籠，降低項(xiàng)目的 市場風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，一般的施工單位都有民間融資行為，在簽定相關(guān)施工合同時(shí)，可要求各施工單位同意結(jié)算時(shí)抵扣相應(yīng)比例房屋，使各施工單位老板成為項(xiàng)目的義務(wù)銷售員，作為一種加快銷售的手段 。 四、 工期和工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)及防范 由于本項(xiàng)目規(guī)模較大，工程管理和建設(shè)資金落實(shí)對(duì)能否及時(shí)按工期竣工有決定性影響，為保證及時(shí)竣工，在工程管理方面，通過詳細(xì)的施工計(jì)劃和優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理統(tǒng)籌兼顧，資金方面，公司自有資金及時(shí)足額投入，同時(shí)積極申請(qǐng)貸款，保證融資渠道暢通，最好的方式是住宅與希望帶資施工有實(shí)力的施工單位合作，全額墊資，高利潤回報(bào)，商 業(yè)部分特別是五星級(jí)酒店與有實(shí)力地品牌商家合作共建，即可保證充足建設(shè)資金，又能引進(jìn)專業(yè)商業(yè)和五星級(jí)酒店專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，保證后期運(yùn)營成功，還能享受市政府招商引資優(yōu)惠政策。這樣的方式既能保證形象工程進(jìn)度，工程質(zhì)量又有保障。工程質(zhì)量方面，通過監(jiān)理公司和一定數(shù)量的工程管理人員進(jìn)行監(jiān)督，嚴(yán)格執(zhí)行國家及省、市質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。 總之，本項(xiàng)目定位較準(zhǔn)確，優(yōu)勢較明顯，在片區(qū)內(nèi)具有較強(qiáng)的競爭力，加之若嚴(yán)格控制開發(fā)成本，采用有力的銷售策略，縮短銷售周期，能將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制到較低水平。 第十 章 結(jié)論及建議 一、 擬建 方案的結(jié)論性意見 美麗廣場 項(xiàng) 目 建 議 書 33 綜合以上章節(jié)，通過對(duì)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形式、衡陽市房地產(chǎn)市場的調(diào)查和分析，結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)及項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析，本項(xiàng)目各項(xiàng)基礎(chǔ)條件已經(jīng)具備，市場進(jìn)入時(shí)機(jī)也已經(jīng)成熟，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，符合國家相關(guān)法規(guī)、政策規(guī)定，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益顯著，建議盡快做好規(guī)劃設(shè)計(jì)，辦理相關(guān)審批手續(xù)，投入開發(fā)建設(shè)。 二、 建議 （ 1）根據(jù)項(xiàng)目位置、周邊的輻射人群和導(dǎo)入情況，進(jìn)行合理的商業(yè)定位； （ 2）提前進(jìn)行主力店招商，擴(kuò)大客戶輻射范圍； （ 3）商品住宅作為現(xiàn)金流產(chǎn)品，提前開發(fā)和銷售，緩解資金壓力； （ 4）商品住宅根據(jù)市場狀 況選擇合適的入市時(shí)機(jī)； （ 5）合理安排融資計(jì)劃，保證資金充足。 衡陽星善置業(yè)有限公司市場部 2021 年 4 月