南寧某大廈可行性研究報告-資料下載頁
2025-04-14 03:17本頁面
【正文】 劃及市場定位必須富有特色。針對本項(xiàng)目的商場部分而言，本地段的商業(yè)地產(chǎn)無疑是高檔商業(yè)，因此，引入類似于紐約曼哈頓、東京銀座、北京王府井等商家進(jìn)駐是取得銷售成功的有力保證。雖然南寧目前有百貨大樓、萬達(dá)商業(yè)廣場、夢之島等興旺的商場，但其由于沒能引入真正有影響力的國際品牌或不能由始至終地堅持走高端路線，因此很難樹立高端形象。南寧商圈的共同點(diǎn)就是商場類地產(chǎn)占絕大多數(shù)，高檔寫字樓、公寓、酒店這些商業(yè)形態(tài)很少，從而導(dǎo)致南寧已有的商業(yè)圈更傾向于傳統(tǒng)的大眾化消費(fèi)，而缺少高檔商業(yè)地產(chǎn)。本項(xiàng)目就是要彌補(bǔ)這個空缺。對于項(xiàng)目的兩個塔樓，定位于高檔寫字樓及商務(wù)公寓，并引進(jìn)國際著名酒店來提升形象?？傊?，本項(xiàng)目基于優(yōu)越的地理位置，有條件打造成絕對的高檔商業(yè)形態(tài)。在南寧高檔商業(yè)區(qū)缺失的狀態(tài)下誰能先勝出，誰就必將嘗到高檔商業(yè)帶來的巨大利益。 附下表：表三 籌款計劃及還款來源表序號項(xiàng) 目合計計算期(年)121借款550020003500年初本息余額0本年借款550020003500本年應(yīng)計利息本年還本付息0 其中：還本550005500 付息0年末本息余額02還本資金來源當(dāng)年可用于還本的未分配利潤 當(dāng)年可用于還本的折舊和攤銷 以前年度結(jié)余可用于還本資金 可用于還款的其他資金備注:（1）借款年利率按6%計算；（2）第一期借款資金人民幣2000萬元，第二期借款資金人民幣3500萬元；（3）借款期限二年，建設(shè)期經(jīng)營期第二年開始還本付息()。表四 現(xiàn)金流量表與動態(tài)贏利分析序號項(xiàng) 目合 計計 算 期(年)1231現(xiàn)金流入0銷售（營業(yè)收入）0回收固定資產(chǎn)余值00回收流動資金00其他現(xiàn)金流入002現(xiàn)金流出建設(shè)投資（不含利息）0流動資金00經(jīng)營成本銷售稅金及附加0增值稅所得稅03凈現(xiàn)金流量（12）4累計凈現(xiàn)金流量計算指標(biāo)： 項(xiàng)目財務(wù)凈現(xiàn)值（ic=12%）= 項(xiàng)目投資回收期 動態(tài)=（年）靜態(tài)=(年)由上述指標(biāo)可以看出，投資回收期也滿足項(xiàng)目投資經(jīng)營期限的要求，故本項(xiàng)目投資可行。表五 項(xiàng)目資金來源與資金占用平衡表序號項(xiàng) 目合 計計 算 期(年)1231資金來源銷售（營業(yè)收入）0自有資金0向銀行借款55002000350002資金占用建設(shè)投資（不含利息）0借款利息0銷售稅金及附加0所得稅03資金盈余（12）表六 銷售收入、銷售稅金與附加和營業(yè)稅估算附表4 銷售收入、銷售稅金與附加和增值稅估算表單位：萬元序號項(xiàng)目合計計算期（年）1231銷售（營業(yè)）收入住宅銷售收入住宅單價（元/平方米）250025002500住宅建筑面積（平方米）商場銷售收入一層商場銷售收入一層單價（元/平方米）150001500015000一層建筑面積（平方米）二層商場銷售收入二層單價（元/平方米）120001200012000二層建筑面積（平方米）三層商場銷售收入三層單價（元/平方米）900090009000三層建筑面積（平方米）四層商場銷售收入四層單價（元/平方米）700070007000四層建筑面積（平方米）五層商場銷售收入五層單價（元/平方米）600060006000五層建筑面積（平方米）2銷售（營業(yè)）稅金及附加0營業(yè)稅0利潤與利潤分配表與靜態(tài)盈利分析序號項(xiàng) 目合 計計算期(年)1231銷售（營業(yè)）收入02銷售稅金及附加03增值稅4總成本費(fèi)用05利潤總額（1234）6彌補(bǔ)以前年度虧損07應(yīng)納稅所得額（56）8所得稅9稅后利潤（58）10提取法定盈余公積金11提取公益金12提取任意盈余公積金13可供分配利潤14投資利潤率%%15投資稅后利潤率%%16投資利稅率%%評價指標(biāo)：投資利潤率=利潤總額/總投資額*100%=*100%=%投資稅后利潤率=稅后利潤/總投資額*100%=*100%=%投資利稅率=利稅總額/總投資額*100%=（+）/*100%=%本項(xiàng)目以上三個靜態(tài)評價指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，非常樂觀，故項(xiàng)目可行。十一、項(xiàng)目可行性評估論證結(jié)論以上分析和研究的結(jié)果表明，本項(xiàng)目具有良好的投資環(huán)境和經(jīng)營條件。從項(xiàng)目的地點(diǎn)、功能和標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的市場需求狀況來看，項(xiàng)目結(jié)構(gòu)合理、市場需求狀況較好；從社會效益來看，本項(xiàng)目可為國家提供可觀的財政收入，為南寧市增添了一個新的商貿(mào)住宅區(qū)，對振興地方經(jīng)濟(jì)具有積極的作用；從經(jīng)濟(jì)效益分析來看，，%，各項(xiàng)財務(wù)指標(biāo)均達(dá)到并超過評價標(biāo)準(zhǔn)。因此，該項(xiàng)目總體可行。28
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