【正文】 華、獅山麗晶的銷售狀況很好，但是目前正在銷售的石路中心廣場精裝修酒店式公寓房去化速度一般，雖然可能其產(chǎn)品本身有一定的缺陷，但是與精裝修酒店式公寓消費(fèi)市場的日見飽和可能也有一定的關(guān)系。作為一個(gè)非成熟市場，蘇州的精裝修酒店式公寓客源主要來自于投資者，這部分消費(fèi)者的主要目標(biāo)是租賃市場，但是目前蘇州的高檔物業(yè)租賃市場還沒有形成，所以以后的投資客源在選擇投資時(shí)必然會(huì)更加謹(jǐn)慎。在面對(duì)目前巨大市場供應(yīng)量的同時(shí)，本案還面臨著兩個(gè)潛在競爭性個(gè)案的挑戰(zhàn)。都市E站位于干將路閶胥路口，由蘇州富達(dá)置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)，規(guī)劃戶數(shù)為500戶，市場定位為小戶型精裝修酒店式公寓，面積在3555之間。該案將在今年8月份推出，目標(biāo)定價(jià)為5000元/平方米。自由之邑位于閶胥路上，介于干將路、三香路之間，由建瑞房產(chǎn)有限公司開發(fā)，規(guī)劃戶數(shù)達(dá)760戶，面積范圍在4070之間，其定位也是精裝修酒店式公寓，同樣將于8月推出。這兩個(gè)競爭個(gè)案的出現(xiàn)將使蘇州閶胥路沿線形成1200多套的精裝修酒店式公寓，如此大的規(guī)模，市場去化肯定會(huì)相當(dāng)困難，投資風(fēng)險(xiǎn)也必然加大。小結(jié)我們認(rèn)為，基本飽和的精裝修酒店式公寓市場和大量的潛在供應(yīng)量將會(huì)使蘇州精裝修酒店式公寓市場的競爭空前激烈、市場去化能力進(jìn)一步減弱，所以，對(duì)于本案，我們不建議設(shè)計(jì)精裝修酒店式公寓這樣的產(chǎn)品。第五章、市場存在的問題點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)蘇州房地產(chǎn)市場自2002年進(jìn)入快速增長期以來，發(fā)展勢(shì)頭迅猛。但是由于房地產(chǎn)市場缺乏自我調(diào)節(jié)功能和市場監(jiān)管部門的有效管理，房地產(chǎn)市場在發(fā)展的過程中也出現(xiàn)了一些問題。在項(xiàng)目開發(fā)與市場定位的過程中，只有發(fā)現(xiàn)問題，抓住機(jī)會(huì)，才能使項(xiàng)目獲得經(jīng)濟(jì)效益。所以，在項(xiàng)目分析的過程中，市場問題點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)的把握就猶為重要。目前，蘇州房地產(chǎn)市場存在的主要問題有：1．住房供應(yīng)上存在結(jié)構(gòu)性的不合理近年來，由于蘇州市民購房的面積逐年加大，使得開發(fā)商熱衷于建造每套90平方米以上的大房，70平方米以下的小房來源偏少；主觀上，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受利益驅(qū)使，把銷售目標(biāo)鎖定在高收入者身上，開發(fā)項(xiàng)目一味追求大而全，面積越來越大，設(shè)施越來越奢華，開發(fā)結(jié)構(gòu)越來越遠(yuǎn)離普通百姓所需，從而造成身邊的高價(jià)房屋層出不窮，而普通大眾所需的經(jīng)濟(jì)房卻鮮有人開發(fā)，小套型住房的來源越來越少。商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理蘇州中低檔住宅開發(fā)不足，居民購買力能夠承受的普通住宅相比見缺。而在建的別墅、公寓以及價(jià)位在4000元/平方米以上的中高檔住宅風(fēng)起云涌，大有擴(kuò)張之勢(shì)。滿足普通居民的購房需求是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展不可忽視的一個(gè)因素，當(dāng)前較高的房價(jià)，限制了普通居民購房的愿望，因而平抑非正常因素導(dǎo)致的過高房價(jià)，應(yīng)該是社會(huì)的責(zé)任。3．大量帶有投資性質(zhì)購房者的出現(xiàn)，不利于市場的健康發(fā)展銀行存款的低利率使得很多人不愿意再把多余資金以儲(chǔ)蓄的形式保管，在房地產(chǎn)市場異?；鸨┑慕裉欤娂娎瞄e散資金投資房地產(chǎn)，希望獲得較高的利潤。由于這部分人的炒作，使得房地產(chǎn)市場有可能朝泡沫化方向發(fā)展，這將嚴(yán)重影響市場健康有序的發(fā)展。4．開發(fā)商“跟風(fēng)”現(xiàn)象嚴(yán)重，產(chǎn)品同質(zhì)化程度高小高層住宅好賣，紛紛開發(fā)小高層，精裝修酒店式公寓銷售火暴，又全面推出酒店式公寓。這種現(xiàn)象的頻繁出現(xiàn)，就可能會(huì)導(dǎo)致市場產(chǎn)品嚴(yán)重同質(zhì)化，市場競爭處于同一層次。最終的結(jié)果必然是；一方面存在大量市場空隙，另一方面造成繁榮假象，市場供應(yīng)與需求不符，市場結(jié)構(gòu)失衡。在這些問題存在的同時(shí)，我們也可以看到一些市場機(jī)會(huì)的存在：1．蘇州房地產(chǎn)市場總體發(fā)展形勢(shì)良好蘇州的房地產(chǎn)市場雖然存在一些問題，但是隨著蘇州整體經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，蘇州的房地產(chǎn)市場必將得到更好的發(fā)展，良好的發(fā)展前景仍然足以吸引任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。眾多開發(fā)商把目標(biāo)市場定位在高收入人群，針對(duì)中低收入人群的住房市場有效供給明顯不足。但同時(shí)也正是這部分消費(fèi)者才是市場的主體，所以，對(duì)小套型產(chǎn)品的開發(fā)將會(huì)吸引大量客源。依靠小戶型產(chǎn)品的面積小、總價(jià)低吸引中低收入人群必然會(huì)收到良好效果。第六章、“華亭大廈”項(xiàng)目SWOT分析1．優(yōu)勢(shì)點(diǎn)分析l 周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，有多路公交車輛經(jīng)過，交通便利l 周邊有銀行、學(xué)校、醫(yī)院、大型超市等機(jī)構(gòu)，配套設(shè)施完備l 該區(qū)域?yàn)閭鹘y(tǒng)居住區(qū)，擁有成熟的居住環(huán)境l 本案北側(cè)將會(huì)有一景觀綠化廣場，可為居民提供休閑場所l 產(chǎn)品現(xiàn)為彈性空間，可以自由分隔大小2．劣勢(shì)點(diǎn)分析l 產(chǎn)品本身分割后部分套型的采光、通風(fēng)可能不足l 緊鄰兩條交通干道，噪聲較大l 外墻立面陳舊，有待改善l 公攤面積大，得房率低l 土地使用權(quán)年限較短3．機(jī)會(huì)點(diǎn)分析l 本案對(duì)面蘇州城市規(guī)劃展覽館的建設(shè)將有可能帶動(dòng)周邊商業(yè)發(fā)展l 三香路、勞動(dòng)路的改造將有利于周邊環(huán)境改善l 如果本案定位于小套型公寓，市場承受力較強(qiáng)l 市區(qū)內(nèi)工廠將外遷，必然會(huì)給區(qū)域內(nèi)的環(huán)境帶來極大改善4．威脅點(diǎn)分析l 酒店式公寓的大量開發(fā)，將分流部分目標(biāo)客源l 部分開發(fā)商已經(jīng)認(rèn)識(shí)到小套型住宅的市場空隙，未來競爭可能會(huì)更加激烈第七章 項(xiàng)目定位及產(chǎn)品規(guī)劃建議一、產(chǎn)品定位A、辦公用房子市場：l 蘇州市以制造型企業(yè)為主，從寫字樓的入住企業(yè)來看，行業(yè)主要分布在物流、貿(mào)易、咨詢商務(wù)等，商業(yè)、流通類企業(yè)較少，所以從蘇州的發(fā)展來看，寫字樓發(fā)展前景不容樂觀l 從區(qū)域房產(chǎn)上講，金閶區(qū)的規(guī)劃是著重發(fā)展倉儲(chǔ)和物流，預(yù)計(jì)將興建倉庫和物流中心，其房價(jià)將不會(huì)有很大的上升，該地區(qū)的升值潛力不大l 蘇州寫字樓市場的供應(yīng)量過大，就華亭大廈周邊尚有眾多空置的寫字樓，如萬盛大廈、金洲大廈，且規(guī)模較大 由上述可見：本案定位為寫字樓將面臨較大的市場風(fēng)險(xiǎn)B、住宅用房子市場：l 住宅市場總體運(yùn)行良好，但產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在較大的不合理性l 大套型市場供應(yīng)量過大，需求量趨于萎縮，銷售速度明顯減速l 酒店式公寓前期市場火爆，引起眾多開發(fā)商跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重，但隨著購房者的行為越趨理性，現(xiàn)有銷售樓盤的去化能力明顯減弱l 縱觀市場目前針對(duì)小白領(lǐng)或工薪階層的小套型公寓極少，這部分的市場存在巨大的發(fā)展空間。a酒店式公寓：l 酒店式公寓市場基本飽和l 大量潛在的供應(yīng)量將會(huì)使蘇州酒店式公寓市場的競爭空前激烈、市場去化能力進(jìn)一步減弱，l 酒店式公寓市場跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重，存在較大的不確定因素l 再說酒店式公寓是一種過渡的產(chǎn)品，市場容量有限由此可見：本案不宜定位為酒店式公寓 b大套型公寓：l 同質(zhì)樓盤眾多，競爭激烈l 從市場面上看，130140㎡的房型銷售狀況一般，150㎡以上的房型銷售壓力明顯增大；l 本案建筑為單體獨(dú)棟，沒有多棟圍合式的社區(qū)有競爭力由此可見：本案定位為大套型公寓的優(yōu)勢(shì)有待考驗(yàn) c小套型公寓：l 眾多開發(fā)商偏向于開發(fā)精裝修酒店式公寓或大套型住宅小套型住宅市場存在明顯空隙，市場前景樂觀。通過上述的各個(gè)細(xì)分市場的研究，得出結(jié)論：本案定位為小套型公寓具體產(chǎn)品定位：※ 帶精裝修銷售，裝修方式提供菜單式裝修方案二、市場定位：碧玉藍(lán)天——空間是有限的，生活是無限的——情感生活，甜蜜小套房三、目標(biāo)客戶群定位：主要目標(biāo)群：小白領(lǐng)、工薪階層這部分群體有著總價(jià)承受力相對(duì)較低、年齡結(jié)構(gòu)在2535歲、中等收入的共同特征。次要目標(biāo)群：拆遷戶、舊城區(qū)改善居住環(huán)境群體近年市區(qū)拆遷力度較大，加上老住宅小區(qū)改善居住環(huán)境的需求，這部分群體也將成為本案的有力客源。其他群體：投資人群 本地中小投資客及臺(tái)灣、上海、浙江等地外來投資者購買出租或炒作已成為本地房產(chǎn)市場重要組成部分80㎡上下的二居室為主力產(chǎn)品100—105㎡的小三居室為輔助產(chǎn)品60㎡上下的一居室為次輔助產(chǎn)品（原則上盡可能不規(guī)劃）四、產(chǎn)品規(guī)劃改造建議：硬體建議：（1）、外墻：建議對(duì)外墻進(jìn)行改造，具現(xiàn)代風(fēng)格，以淡雅色調(diào)為主；（2）、大堂門廳：對(duì)大堂進(jìn)行精裝修，地面采用大理石，墻面采用60*60CM高級(jí)貼面磚，頂部作吊頂處理；（3）、樓梯間：地面采用瓷磚鋪面、墻面采用環(huán)保涂料（4）、公共走道：鏡面同質(zhì)地磚地坪，水泥漆墻面，吊頂（5）、門窗：采用高級(jí)塑鋼窗或彩鋁及雙層中空玻璃（6）、電梯廳堂：鏡面同質(zhì)地磚地坪，水泥漆墻面，吊頂樓宇智能化建議：（1）、小區(qū)周界采用紅外線防越報(bào)警系統(tǒng)（2）、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)（3）、樓宇智能監(jiān)控系統(tǒng)（4）、物業(yè)管理智能化系統(tǒng)（5）、家庭內(nèi)部防盜報(bào)警系統(tǒng)（6）、家庭內(nèi)部設(shè)置煙感報(bào)警系統(tǒng)、煤氣泄露報(bào)警系統(tǒng)物業(yè)管理建議：（1）、建筑物的維修養(yǎng)護(hù)（2）、建筑設(shè)備的管理與維修（3）、安全管理A、保安24小時(shí)值班巡邏B、大廈內(nèi)部電梯、走廊、外部樓頂、停車場均安裝閉路監(jiān)控系統(tǒng)，保證大廈的各個(gè)角落24小時(shí)能在保安的控制之中清潔管理服務(wù)A、公共場所及設(shè)備的清潔維護(hù)。包括樓梯、走廊通道、電梯間等B、垃圾清運(yùn)綠化服務(wù)智能化管理服務(wù)A、智能遠(yuǎn)程抄表，包括水、電、氣等B、設(shè)大廈獨(dú)立電視頻道，及時(shí)發(fā)布相關(guān)信息，如：電力維修通知、社區(qū)活動(dòng)及物業(yè)通訊等家務(wù)服務(wù)A、鐘點(diǎn)保姆服務(wù)B、衣物代送洗服務(wù)