【正文】 其他群體：投資人群 本地中小投資客及臺灣、上海、浙江等地外來投資者購買出租或炒作已成為本地房產(chǎn)市場重要組成部分80㎡上下的二居室為主力產(chǎn)品100—105㎡的小三居室為輔助產(chǎn)品60㎡上下的一居室為次輔助產(chǎn)品（原則上盡可能不規(guī)劃）四、產(chǎn)品規(guī)劃改造建議：硬體建議：（1）、外墻：建議對外墻進行改造，具現(xiàn)代風(fēng)格，以淡雅色調(diào)為主；（2）、大堂門廳：對大堂進行精裝修，地面采用大理石，墻面采用60*60CM高級貼面磚，頂部作吊頂處理；（3）、樓梯間：地面采用瓷磚鋪面、墻面采用環(huán)保涂料（4）、公共走道：鏡面同質(zhì)地磚地坪，水泥漆墻面，吊頂（5）、門窗：采用高級塑鋼窗或彩鋁及雙層中空玻璃（6）、電梯廳堂：鏡面同質(zhì)地磚地坪，水泥漆墻面，吊頂樓宇智能化建議：（1）、小區(qū)周界采用紅外線防越報警系統(tǒng)（2）、樓宇可視對講系統(tǒng)（3）、樓宇智能監(jiān)控系統(tǒng)（4）、物業(yè)管理智能化系統(tǒng)（5）、家庭內(nèi)部防盜報警系統(tǒng)（6）、家庭內(nèi)部設(shè)置煙感報警系統(tǒng)、煤氣泄露報警系統(tǒng)物業(yè)管理建議：（1）、建筑物的維修養(yǎng)護（2）、建筑設(shè)備的管理與維修（3）、安全管理A、保安24小時值班巡邏B、大廈內(nèi)部電梯、走廊、外部樓頂、停車場均安裝閉路監(jiān)控系統(tǒng)，保證大廈的各個角落24小時能在保安的控制之中清潔管理服務(wù)A、公共場所及設(shè)備的清潔維護。第六章、“華亭大廈”項目SWOT分析1．優(yōu)勢點分析l 周邊路網(wǎng)發(fā)達，有多路公交車輛經(jīng)過，交通便利l 周邊有銀行、學(xué)校、醫(yī)院、大型超市等機構(gòu)，配套設(shè)施完備l 該區(qū)域為傳統(tǒng)居住區(qū)，擁有成熟的居住環(huán)境l 本案北側(cè)將會有一景觀綠化廣場，可為居民提供休閑場所l 產(chǎn)品現(xiàn)為彈性空間，可以自由分隔大小2．劣勢點分析l 產(chǎn)品本身分割后部分套型的采光、通風(fēng)可能不足l 緊鄰兩條交通干道，噪聲較大l 外墻立面陳舊，有待改善l 公攤面積大，得房率低l 土地使用權(quán)年限較短3．機會點分析l 本案對面蘇州城市規(guī)劃展覽館的建設(shè)將有可能帶動周邊商業(yè)發(fā)展l 三香路、勞動路的改造將有利于周邊環(huán)境改善l 如果本案定位于小套型公寓，市場承受力較強l 市區(qū)內(nèi)工廠將外遷，必然會給區(qū)域內(nèi)的環(huán)境帶來極大改善4．威脅點分析l 酒店式公寓的大量開發(fā)，將分流部分目標(biāo)客源l 部分開發(fā)商已經(jīng)認(rèn)識到小套型住宅的市場空隙，未來競爭可能會更加激烈第七章 項目定位及產(chǎn)品規(guī)劃建議一、產(chǎn)品定位A、辦公用房子市場：l 蘇州市以制造型企業(yè)為主，從寫字樓的入住企業(yè)來看，行業(yè)主要分布在物流、貿(mào)易、咨詢商務(wù)等，商業(yè)、流通類企業(yè)較少，所以從蘇州的發(fā)展來看，寫字樓發(fā)展前景不容樂觀l 從區(qū)域房產(chǎn)上講，金閶區(qū)的規(guī)劃是著重發(fā)展倉儲和物流，預(yù)計將興建倉庫和物流中心，其房價將不會有很大的上升，該地區(qū)的升值潛力不大l 蘇州寫字樓市場的供應(yīng)量過大，就華亭大廈周邊尚有眾多空置的寫字樓，如萬盛大廈、金洲大廈，且規(guī)模較大 由上述可見：本案定位為寫字樓將面臨較大的市場風(fēng)險B、住宅用房子市場：l 住宅市場總體運行良好，但產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在較大的不合理性l 大套型市場供應(yīng)量過大，需求量趨于萎縮，銷售速度明顯減速l 酒店式公寓前期市場火爆，引起眾多開發(fā)商跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重，但隨著購房者的行為越趨理性，現(xiàn)有銷售樓盤的去化能力明顯減弱l 縱觀市場目前針對小白領(lǐng)或工薪階層的小套型公寓極少，這部分的市場存在巨大的發(fā)展空間。在這些問題存在的同時，我們也可以看到一些市場機會的存在：1．蘇州房地產(chǎn)市場總體發(fā)展形勢良好蘇州的房地產(chǎn)市場雖然存在一些問題，但是隨著蘇州整體經(jīng)濟的進一步發(fā)展，蘇州的房地產(chǎn)市場必將得到更好的發(fā)展，良好的發(fā)展前景仍然足以吸引任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。由于這部分人的炒作，使得房地產(chǎn)市場有可能朝泡沫化方向發(fā)展，這將嚴(yán)重影響市場健康有序的發(fā)展。商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理蘇州中低檔住宅開發(fā)不足，居民購買力能夠承受的普通住宅相比見缺。但是由于房地產(chǎn)市場缺乏自我調(diào)節(jié)功能和市場監(jiān)管部門的有效管理，房地產(chǎn)市場在發(fā)展的過程中也出現(xiàn)了一些問題。自由之邑位于閶胥路上，介于干將路、三香路之間，由建瑞房產(chǎn)有限公司開發(fā)，規(guī)劃戶數(shù)達760戶，面積范圍在4070之間，其定位也是精裝修酒店式公寓，同樣將于8月推出。作為一個非成熟市場，蘇州的精裝修酒店式公寓客源主要來自于投資者，這部分消費者的主要目標(biāo)是租賃市場，但是目前蘇州的高檔物業(yè)租賃市場還沒有形成，所以以后的投資客源在選擇投資時必然會更加謹(jǐn)慎。160平米以上的房源市場目標(biāo)客源面窄，去化速度非常慢?！鋈藗兊淖窛q心理加劇了房源的緊張,投資客成為主流,尤以臺灣,上海,浙江等地外來投資者出手大方,園區(qū)萬楊香樟有半棟樓就是被一位上?？蛻糍I走的,一下子買了50多套?？驮纯蛯臃治瞿壳皹鞘邢M群最主要由以下四種：■首先是日益增多的外地來蘇人員成為住房消費的生力軍，僅引進人才這一群體，今年以來，其中一半是外地生源?！鼋^大部分樓盤的停車場設(shè)置都選擇地下停車場，主要是空間利用率高，同時也降低了人防成本，地面的綠化面積更好配置?！鐾瑫r也可以看出各個樓盤的主力戶型面積趨于大戶型，主力面積范圍在130220m2，供應(yīng)結(jié)構(gòu)明顯脫離市場需求，樓市風(fēng)險過大?！?，供應(yīng)比例明顯過大，從所調(diào)查的在售樓盤來看，銷售完或者預(yù)定的房型面積90%都在160平方米以下，160平米以上的套型剩余供應(yīng)量非常龐大，市場風(fēng)險不容忽視?！鍪袌龉?yīng)量排名第二的為四房二廳二衛(wèi)，這個房源主要被二次置業(yè)，改善居住環(huán)境的家庭所消化，市場空間不錯，但由于總價過高，使得該房型的去化速度較慢。當(dāng)然高層住宅也存在通風(fēng)、采光不良，私密性差，高容積率造成生活品質(zhì)下降、住戶的舒適性得不到滿足等缺憾。為節(jié)約用地，多層住宅在設(shè)計時要考慮面寬，造成小開間、大進深，忽略了人的需要。據(jù)調(diào)查，在各地的房地產(chǎn)市場中，小高層和高層的整體出售價不僅沒有打折，反而還提高了5%，但我們也要看到，由于目前蘇州小高層和高層的供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)，形成需求強勁、去化速度相對較慢的怪現(xiàn)象。小高層和高層的發(fā)展與土地拍賣有直接關(guān)系，地價翻了幾翻，土地成了極其寶貴的資源。（2） 蘇州市以制造型企業(yè)為主，從寫字樓的入住企業(yè)來看，行業(yè)主要分布在物流、貿(mào)易、咨詢商務(wù)等，商業(yè)、流通類企業(yè)不多，所以從蘇州的發(fā)展來看，寫字樓發(fā)展前景不容樂觀。而萬盛大廈和金洲大廈出租率較低。從其相應(yīng)的配套上講，從簡單裝修到精美裝修，從分散空調(diào)到中央空調(diào)。經(jīng)過長時期的發(fā)展過程，使寫字樓有了其特定的涵義及概念。（3）市區(qū)的寫字樓相對比較分散，行業(yè)區(qū)塊也不明顯，所以寫字樓也沒有太顯現(xiàn)的行業(yè)特征，相對集中的區(qū)域在閶胥路（三香路和干將路路段）附近1公里的范圍內(nèi)，主要的寫字樓是華孚寫字樓、萬盛大廈、嘉登大廈。入住企業(yè)占第一位的是電子、機械等高科技企業(yè)，因為園區(qū)在定位時就是高科技園區(qū)，所以入住的企業(yè)以新加坡、歐美企業(yè)的高科技企業(yè)為主。（3）周邊有較多空地供人員集散和停車。而對中低檔樓盤而言，這反而是一個發(fā)展的良機。（四）、樓市中投資客過多人們的追漲心理加劇了房源的緊張，投資客成為主流，占購房者總數(shù)的1/3左右，尤以臺灣、上海、浙江等地外來投資者出手大方，園區(qū)萬楊香樟有半棟樓就是被一位上?？蛻糍I走的,一下子買了50多套。樓盤均價基本上都在3500元/m2以上，某些區(qū)域更高，達到4300元/m2左右。五、目前蘇州房地產(chǎn)市場存在問題分析 （一）、供應(yīng)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào)目前，大部分的開發(fā)商受利益的驅(qū)使，把銷售目標(biāo)客源緊緊鎖定在高收入人群身上，開發(fā)項目的套型面積越做越大，設(shè)施越來越奢華，越來越遠離工薪階層的總價承受力，從而造成高價房屋層出不窮，而小套型住房的市場供應(yīng)越來越小。2002年，%，相對于銷售面積的增長幅度（%），可以看出，銷售額增長主要原因就是由價格大幅上升拉動的，而不是由市場需求拉動的。（一）、蘇州市房地產(chǎn)市場住宅銷售狀況分析住宅銷售形勢火爆，個人購買力不斷增強隨著住房制度改革的全面推行，住房商品化已逐漸被廣大人民群眾理解，加上住房消費信貸政策的支持，個人購買力不斷增強，擴大了住宅的有效客源。其中，古城區(qū)寫字樓施工面積68991平方米，%；新開工面積13220平方米，%，竣工面積11960平方米，%。浙江開發(fā)商對蘇州的資金輸入、管理輸入和人才輸入，大大提高了蘇州的房地產(chǎn)市場地位和競爭水平。②.高檔住宅供應(yīng)量增長明顯2002年，蘇州市區(qū)高檔住宅（高檔公寓和別墅），%，施工面積為331109平方米，%；新開工面積為185785平方米，%；竣工面積為139245平方米，%；空置面積為18578平方米，%，但我們可看出，相對于施工面積和新開工面積的增長速度，“減空”效果不是很明顯，這一供應(yīng)結(jié)構(gòu)的失調(diào)，必會給蘇州房地產(chǎn)市場的健康良性發(fā)展帶來一定程度上的影響。施工面積和新開工面積都有非常大的增長，漲幅都在79%以上，竣工面積的漲幅比較小，%，隨著工程進度的進展和投資力度的加強，2003年現(xiàn)房供應(yīng)量將大大增加，購房難的供求矛盾有望得到進一步的緩解。商品房銷售價格分類指數(shù)：1季度，全市商品房實際銷售均價為2412元/平方米，其中住宅均價為2245元/平方