【正文】 惡劣天氣的可能性小。一、地方住房限購(gòu)令對(duì)長(zhǎng)春房地產(chǎn)行業(yè)的影響，以及截止至2011年12月31日，地方住房限購(gòu)令到期對(duì)房地產(chǎn)的影響二、根據(jù)《長(zhǎng)春市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)及土地價(jià)格的通知》，2010年9月1日之后，土地的價(jià)格評(píng)估將會(huì)從原來的土地整體價(jià)格評(píng)估轉(zhuǎn)為依據(jù)樓面價(jià)來評(píng)估。土地價(jià)格將在未來一段時(shí)間內(nèi)逐步升溫。三、2011年10月份長(zhǎng)春房屋共計(jì)成交6030套、㎡，與2010年10月相比，%、%。與去年相比，剛剛過去的“銀十”著實(shí)顯得很“寒磣”。 2010年調(diào)控雖然嚴(yán)厲，但長(zhǎng)春房?jī)r(jià)一路逆勢(shì)狂升，銷售更是一片火爆。據(jù)了解，由于去年長(zhǎng)春房地產(chǎn)形勢(shì)整體大好，造成房企對(duì)后市判斷趨于樂觀、紛紛在年底拿地，進(jìn)而導(dǎo)致今年樓盤開工面積大幅增加、新房供應(yīng)量“井噴”。但2011年，限購(gòu)令實(shí)施、房貸利率不斷上調(diào)、信貸業(yè)務(wù)緊縮，在一定程度上令買房需求受到壓制、購(gòu)房者觀望趨勢(shì)增強(qiáng)……據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至10月30日，::：1，從該數(shù)據(jù)明顯可以看出，長(zhǎng)春樓市供求比正在被逐步拉大，這也就意味著長(zhǎng)春開發(fā)商的庫(kù)存壓力和銷售壓力正在不斷加碼。四、目前信貸資源仍然比較緊張，最近收到總行的口頭通知，要求對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶的開發(fā)貸款利率上浮不得低于10%，一般的房地產(chǎn)企業(yè)貸款甚至需要上浮20%，而且對(duì)信貸資金的流向需要重點(diǎn)監(jiān)控，不允許企業(yè)貸款高價(jià)買地，只有在建工程才能獲得貸款。一、限購(gòu)令延續(xù)，對(duì)于限購(gòu)政策將于今年底到期的城市，長(zhǎng)春政府需在到期之后對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行延續(xù)。 二、11月30日晚，央行宣布從12月5日起下調(diào)存款準(zhǔn)備金率50個(gè)基點(diǎn)，這是自2008年12月25日以來的首次下調(diào)，意味著緊縮了三年的貨幣政策開始轉(zhuǎn)向。在限購(gòu)不放松的前提下，即使今次下調(diào)存款儲(chǔ)備金率可以使整個(gè)行業(yè)松一口氣，但房地產(chǎn)重回2008年底、2009年初的局面也許并不太可能。國(guó)家對(duì)外關(guān)系，政府信用和廉潔程度，外匯儲(chǔ)備等的影響。長(zhǎng)春地區(qū)群眾普遍的信仰，是否有沖突和禁忌，以及社會(huì)風(fēng)氣的要求。一、對(duì)于直接損失采取投保的方式，通過支付保險(xiǎn)費(fèi)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。二、對(duì)于間接損失主要尋求政府資助和擔(dān)保。 一、減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本。 二、對(duì)銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量減少資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)基金回籠。 三、投機(jī)必須緊密結(jié)合國(guó)家、地方政府的城市規(guī)劃，以關(guān)注城市規(guī)劃發(fā)展動(dòng)態(tài)，區(qū)域行動(dòng)變動(dòng)信息，避免短期行為造成的不必要損失。 一、尋求政府及有關(guān)部門對(duì)現(xiàn)行的政策作一定的保證或承諾。二、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者可以建立顯影的預(yù)防基金，防止因稅率的提高而使得項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)大幅下降。三、小戶型高檔化，在調(diào)控期間內(nèi)，把產(chǎn)品質(zhì)量研發(fā)和客戶服務(wù)兩部分的資源整合做的更多。投資價(jià)值不僅僅要看單價(jià)總價(jià)，還要注意從地段、周邊環(huán)境、商業(yè)用途等方面進(jìn)行權(quán)衡，投機(jī)者一定要選取有較大的市場(chǎng)潛力及競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的項(xiàng)目進(jìn)行投資，規(guī)避社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的另一因素是準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位可以提高回報(bào)率。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的途徑有發(fā)行股票，債券等方式籌集資金，另一種方式保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移即將不可預(yù)見的損失，按合同專用條款中規(guī)定，投保建筑工程一切險(xiǎn)和第三方責(zé)任險(xiǎn)，并對(duì)本單位從事危險(xiǎn)作業(yè)的人員、指揮車輛和承包人認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)很大的事項(xiàng)有必要進(jìn)行保險(xiǎn)，且不為他人擔(dān)保、不為他人出具任何信貸證明、不轉(zhuǎn)借企業(yè)資質(zhì)等。 采用產(chǎn)品價(jià)格和建設(shè)投資這兩個(gè)不確定性因素進(jìn)行敏感性分析。敏感性分析表（按照實(shí)際情況舍?。┬蛱?hào)不確定因素變化率（%）內(nèi)部收益率（%）變化幅度（%）基本方案0%%1產(chǎn)品價(jià)格10%%%10%%%2建設(shè)投資10%%%10%%%產(chǎn)品價(jià)格的敏感系數(shù)大于建設(shè)投資的敏感系數(shù)，說明產(chǎn)品價(jià)格的敏感性大于建設(shè)投資的敏感性，項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行中可適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格來獲取更大的利潤(rùn)。盈虧平衡分析表 利潤(rùn)率保本價(jià)（萬元）元/㎡萬元75% 50%25%10%0 長(zhǎng)春在售商品新房均價(jià)：6000元/㎡，㎡，風(fēng)險(xiǎn)很小。九、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)項(xiàng)目位于東勝大街以東，榮光路以南，民豐大街以西，同興路以北。該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于緩解周邊住房壓力和促進(jìn)周邊地區(qū)和諧發(fā)展都很有大的積極作用。附近學(xué)校分布比較密集，住宅小區(qū)缺乏。對(duì)于接送孩子上下學(xué)、沒有物業(yè)負(fù)責(zé)、相對(duì)治安較亂等問題突出。本小區(qū)的建成將很好的解決以上一系列的問題。更好的促進(jìn)這一地區(qū)的社會(huì)和諧。房地產(chǎn)是中央與地方政府財(cái)政收入的重要來源，對(duì)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有很大的推動(dòng)和促進(jìn)作用。帶動(dòng)了住房、建材和耐用品的消費(fèi)，特別拉動(dòng)了內(nèi)需，緩解了人口增長(zhǎng)所帶來的就業(yè)壓力。 本項(xiàng)目積極響應(yīng)了新時(shí)期國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略舉措“振興東北老工業(yè)基地”，很好的促進(jìn)了地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。作為帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第三產(chǎn)業(yè)的前沿產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)業(yè)，與經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展緊密相關(guān)。不僅可以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)春的跨越式發(fā)展，還可以加快長(zhǎng)春二道區(qū)的招商引資的步伐。東北地區(qū)固定資產(chǎn)投資主要集中在國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，較好地貫徹了國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策。本項(xiàng)目是二道區(qū)乃至長(zhǎng)春市的一個(gè)重點(diǎn)城市建設(shè)規(guī)劃項(xiàng)目，拉動(dòng)周邊發(fā)展，符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)與宏觀發(fā)展方向，對(duì)長(zhǎng)春市、二道區(qū)區(qū)都具有促進(jìn)與互補(bǔ)作用，可以改善該區(qū)域社會(huì)服務(wù)容量，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展起推動(dòng)作用。 從社會(huì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境角度看，項(xiàng)目建設(shè)可為吉林省經(jīng)濟(jì)技術(shù)建設(shè)、城市化進(jìn)程和社會(huì)發(fā)展起促進(jìn)和推動(dòng)作用。本項(xiàng)目是為了振興長(zhǎng)春市經(jīng)濟(jì)而實(shí)施的房地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)模大，為住房者提供良好的居住環(huán)境，為當(dāng)?shù)鼐用裉岣呱钏胶艽蟮膸椭?。因此，?dāng)?shù)卣?、居民支持?xiàng)目存在與發(fā)展的程度非常高，其互適性是非常好的。經(jīng)過風(fēng)險(xiǎn)分析，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等一系列的預(yù)測(cè)或評(píng)估，本項(xiàng)目帶來的利潤(rùn)也是相當(dāng)可觀。而且風(fēng)險(xiǎn)較小。會(huì)有較多的購(gòu)房者，地處黃金地段，價(jià)格可以適當(dāng)?shù)奶岣摺１卷?xiàng)目是綜合建筑，經(jīng)營(yíng)過程中不產(chǎn)生有害物質(zhì)，對(duì)周圍居民及環(huán)境沒有危害，基本上無社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。綜上分析，本項(xiàng)目建設(shè)，符合國(guó)家房地產(chǎn)開發(fā)政策，對(duì)當(dāng)前振興東北老工業(yè)基地建設(shè)、對(duì)地方商貿(mào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、對(duì)二道區(qū)的整體開發(fā)建設(shè)都將起到促進(jìn)作用，是深受當(dāng)?shù)厝嗣袢罕姎g迎的好項(xiàng)目，其社會(huì)效益是較大的。十、總結(jié)房地產(chǎn)是長(zhǎng)春市第三產(chǎn)業(yè)的核心產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)的發(fā)展一直受到長(zhǎng)春市委、市政府的高度重視。本項(xiàng)目建設(shè)符合地方產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向及城市規(guī)劃，項(xiàng)目總體籌劃合理，市政配套和生活配套較為完善，市場(chǎng)定位清晰，開發(fā)條件成熟，能夠滿足人們對(duì)高品質(zhì)中高檔住宅的需求，將對(duì)提高人們生活質(zhì)量、拉動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)起到積極地作用。本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力,經(jīng)過初步的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的綜合評(píng)價(jià)分析，可以得出本項(xiàng)目可行性研究結(jié)論：幸福家園中高檔住宅小區(qū)的建設(shè)具有重大的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益，項(xiàng)目的建設(shè)具有很強(qiáng)的必要性、可行性。建議項(xiàng)目單位：，申辦市、區(qū)部分規(guī)費(fèi)的減免，爭(zhēng)取早日開工建設(shè)。同時(shí)，施工單位應(yīng)當(dāng)認(rèn)真搞好現(xiàn)場(chǎng)管理，嚴(yán)抓質(zhì)量管理，保證工程質(zhì)量，合理科學(xué)地控制建設(shè)成本，努力降低造價(jià)，確保工程建設(shè)按期完成。，以準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、成功的廣告宣傳來贏得客戶。同時(shí)，擴(kuò)大期房銷售量，降低現(xiàn)金支付風(fēng)險(xiǎn)，并可減少貸款額，以進(jìn)一步減輕項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。、環(huán)保的角度策劃宣傳，讓本項(xiàng)目先進(jìn)的建筑技術(shù)、豐富的人文內(nèi)涵與以人為本的生態(tài)環(huán)境思想融合益田集團(tuán)的良好品牌，為社會(huì)廣泛認(rèn)知，形成品牌營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)。44