【正文】 00長(zhǎng)壽山養(yǎng)生園區(qū)10005001500山地草甸休閑園區(qū)800800毛公山農(nóng)業(yè)生態(tài)園300200200700田園風(fēng)景道20005000800015000其他50004000500014000合計(jì)19100168001490050800單位：萬(wàn)元綜上。其中，近期總投資額19100萬(wàn)元，%，中期總投資額16800萬(wàn)元，%，遠(yuǎn)期總投資額14900萬(wàn)元，%。；基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)保育、管理、營(yíng)銷(xiāo)、。第七部分 投資收益分析一、旅游收入估算駐馬店天中旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)采用分階段滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式，建成一部分，使用一部分，收益一部分。同時(shí)，將市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)中的旅游綜合收入進(jìn)行細(xì)化，得出每年的旅游經(jīng)濟(jì)收益。項(xiàng)目年份201220132014201520162017201820192020總?cè)舜?44167347過(guò)夜游客接待人次人均花費(fèi)200500500500500800800800800收入非過(guò)夜游客接待人次人均花費(fèi)60100100150150150300300500收入注：總?cè)舜危ń哟舜危﹩挝唬f(wàn)人次；人均花費(fèi)單位，元；收入單位，億元。 由上表可知，市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)部分關(guān)于旅游總收入的預(yù)測(cè)較為保守，具體到過(guò)夜和非過(guò)夜人次的區(qū)分之后，進(jìn)行細(xì)化的換算，得到的數(shù)據(jù)更加符合實(shí)際情況一些。近期，到2013年，；；遠(yuǎn)期。二、旅游產(chǎn)出測(cè)算年利潤(rùn)：旅游項(xiàng)目的平均收益率按總收入的50%計(jì)算，50%=37800萬(wàn)元。 折舊及稅收：本規(guī)劃將旅游項(xiàng)目的平均運(yùn)營(yíng)周期定為10年，除去日常維護(hù)費(fèi)用，年折舊率按照10%計(jì)算，則每年的折舊費(fèi)為：10%=1680萬(wàn)元。（）。 規(guī)劃營(yíng)業(yè)稅按照5%計(jì)，所得稅按10%計(jì)，則總稅收為：5%+10%=7560萬(wàn)元。 年凈收益：經(jīng)過(guò)以上計(jì)算得到旅游區(qū)的年凈收益為：37800—7560—1680=28560萬(wàn)元。三、分析結(jié)論 經(jīng)過(guò)分析，中期項(xiàng)目完成后，將獲得很好的投資回報(bào)。同時(shí)，發(fā)展旅游業(yè)還具有增加農(nóng)村剩余勞動(dòng)力就業(yè)、提高當(dāng)?shù)匕傩帐杖胨胶蜕钏?、促使生態(tài)環(huán)境恢復(fù)及保護(hù)、提升驛城區(qū)知名度和美譽(yù)度、促進(jìn)社會(huì)主義精神文明建設(shè)等眾多的社會(huì)、環(huán)境效益。第八部分 風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策一、政策風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)：用地政策風(fēng)險(xiǎn)和大規(guī)模開(kāi)發(fā)康體養(yǎng)生項(xiàng)目的政策風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，國(guó)家其它相關(guān)法律、法規(guī)的頒布與修訂以及產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策等方面的調(diào)整都可能給運(yùn)營(yíng)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)策：駐馬店天中旅游度假區(qū)屬于生態(tài)旅游開(kāi)發(fā)，其土地性質(zhì)現(xiàn)狀屬于集體用地，經(jīng)營(yíng)涉及到了生態(tài)旅游、農(nóng)業(yè)采摘等項(xiàng)目，未涉及大規(guī)模土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)建設(shè)的問(wèn)題，部分康體休閑建筑雖為底層建筑，但采用的是酒店式經(jīng)營(yíng)，不屬于產(chǎn)權(quán)別墅范疇，未來(lái)的運(yùn)作一如既往的嚴(yán)格遵守國(guó)家的法令、法規(guī)和政策，并加強(qiáng)對(duì)有關(guān)政策、法規(guī)的研究，掌握國(guó)家法規(guī)政策的最新動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整公司的發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)策略。二、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：康體休閑建筑的未來(lái)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，主要依托于度假區(qū)內(nèi)其他項(xiàng)目的建設(shè)經(jīng)營(yíng)情況、游客數(shù)量和市場(chǎng)推廣度。對(duì)策：對(duì)于本項(xiàng)目所處市場(chǎng)環(huán)境及其所具有的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，已進(jìn)行過(guò)充分的評(píng)估和論證。本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不僅體現(xiàn)在優(yōu)越的區(qū)位環(huán)境、便利的交通優(yōu)勢(shì)、良好的政府形象，而且體現(xiàn)在其旅游、觀光和住宿結(jié)合獨(dú)特的“生態(tài)園”的概念。此外，還需要繼續(xù)以生態(tài)旅游環(huán)境作為依托，充分利用“湖泊+桃+旅游+房地產(chǎn)”的資源整合優(yōu)勢(shì)提升項(xiàng)目的含金量，加大對(duì)周邊景區(qū)的合作與協(xié)調(diào)，提高項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，規(guī)避市場(chǎng)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。三、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)：旅游業(yè)進(jìn)入壁壘期，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，旅游企業(yè)在經(jīng)濟(jì)效益、旅游業(yè)管理、旅游業(yè)信息化建設(shè)等方面還存在明顯的差距。對(duì)策：我國(guó)地大物博，歷史悠久，旅游資源極為豐富，加之目前國(guó)內(nèi)全年法定節(jié)假休息日已達(dá)114天，特別是 小長(zhǎng)假的增多，大大推動(dòng)國(guó)內(nèi)旅游業(yè)特別是短途旅游業(yè)的發(fā)展。實(shí)際上，我國(guó)旅游業(yè)已經(jīng)連續(xù)多年快速增長(zhǎng)，我國(guó)也已成為世界最大的國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)國(guó)，發(fā)展?jié)摿薮?。第九部? 可行性研究結(jié)論一、可行性研究（一）技術(shù)可行性分析本規(guī)劃基于實(shí)地考察和地形勘測(cè)，通過(guò)分析景區(qū)開(kāi)發(fā)條件和市場(chǎng)情況分析，了解并分析當(dāng)?shù)芈糜伟l(fā)展的基礎(chǔ)和現(xiàn)狀，并進(jìn)一步作出了必要的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，以確定未來(lái)景區(qū)旅游發(fā)展的總體定位，提出了相應(yīng)的規(guī)劃布局和項(xiàng)目策劃。在此基礎(chǔ)上，提出與之配套的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并提出了必要的土地利用方案，投資估算等，作出了必要的財(cái)務(wù)分析和評(píng)價(jià)。故此，從技術(shù)分析方面來(lái)看，本規(guī)劃遵循了由基礎(chǔ)條件分析入手，經(jīng)過(guò)必要的產(chǎn)品設(shè)置，提出與之相對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)方案，并通過(guò)必要的技術(shù)指標(biāo)驗(yàn)證，具有必要的技術(shù)可行性。（二）經(jīng)濟(jì)可行性分析本規(guī)劃的設(shè)置是在市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)之上，分析了解了當(dāng)?shù)卣w經(jīng)濟(jì)環(huán)境和各細(xì)分市場(chǎng)的具體情況，提出必要的市場(chǎng)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)。同時(shí)，充分考慮所設(shè)置項(xiàng)目的市場(chǎng)感應(yīng)度和規(guī)模，確保景區(qū)的良性運(yùn)行。故此，從經(jīng)濟(jì)可行性的角度來(lái)看，本規(guī)劃注重整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和居民消費(fèi)水平的分析，并在此基礎(chǔ)上作出了必要的分析，做出了必要的投資估算及收益分析，以確保其在經(jīng)濟(jì)方面的可行性。（三）政策可行性分析本規(guī)劃嚴(yán)格按照國(guó)家森林公園、風(fēng)景區(qū)及國(guó)家旅游度假區(qū)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，各項(xiàng)指標(biāo)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，并在此基礎(chǔ)上，考慮與之相對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目、產(chǎn)品設(shè)定，制定與之相對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)策略，以實(shí)現(xiàn)景區(qū)在符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)下的可持續(xù)發(fā)展。故此，從相關(guān)政策可行性的角度來(lái)看，本規(guī)劃符合相關(guān)的政策法律，并能夠獲得與之相對(duì)應(yīng)的政策支持，并具備爭(zhēng)取某些優(yōu)惠的潛力，在政策支持方面是可行的。二、研究結(jié)論駐馬店天中旅度假區(qū)依托萬(wàn)畝桃園、龍泉湖、長(zhǎng)壽山等資源，開(kāi)發(fā)以“生態(tài)度假、養(yǎng)生度假、會(huì)議度假、休閑度假“等系列產(chǎn)品為重點(diǎn)，以觀光旅游、鄉(xiāng)村旅游、山地旅游為輔助的度假主題產(chǎn)品，符合目前旅游市場(chǎng)對(duì)度假、對(duì)會(huì)議、對(duì)鄉(xiāng)村、對(duì)運(yùn)動(dòng)等旅游的需求，旅游市場(chǎng)前景非常好。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的綜合分析、論證，本項(xiàng)目建設(shè)不但可行，而且能獲得較顯著的直接經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)社會(huì)效益、生態(tài)效益也很顯著，項(xiàng)目建設(shè)勢(shì)在必行。為實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，我們希望能與有實(shí)力的企業(yè)和投資商以投資、融資、參股、控股、包裝上市等多種方式合作，上市公司通過(guò)增加項(xiàng)目增發(fā)股票即可獲得投資資金和經(jīng)濟(jì)效益。20