【導讀】本項目規(guī)劃住宅建筑面積20231平方米左右，占地公項。據(jù)介紹，東部新城自南向北將劃分為四大功能片區(qū)。其中，龍洞風景區(qū)位于。功能為生態(tài)綠化、旅游休閑等。劃主要功能為高新產(chǎn)業(yè)、科技研發(fā)、居住生活等。按照規(guī)劃，東部新城景觀結(jié)構(gòu)為“一軸兩帶、三區(qū)五廊、山水相融”。即將東部新城的龍洞風景區(qū)、中心區(qū)、產(chǎn)業(yè)居住綜合。心區(qū)城市景觀區(qū)、綜合區(qū)城市景觀區(qū)、華山風景區(qū)；五廊指五條城市景觀走廊，其中有９座山體環(huán)繞在中心區(qū)內(nèi)，２座位于。在規(guī)劃建設(shè)中，東部新城的整體交通優(yōu)勢明顯。貫通南北，構(gòu)成方格網(wǎng)狀路網(wǎng)主骨架，并與高速公路系統(tǒng)銜接。其中，工業(yè)北路、經(jīng)十東路、賢文路、二環(huán)東路四條道路將規(guī)劃建成快速路。目前，有來自中國上海、法國、美國、澳大利亞的四家設(shè)計公司參與競標。至馬山坡和玉頂山，北起工業(yè)南路，南至龍洞風景區(qū)。初步擬定其核心區(qū)備選范。作小區(qū)內(nèi)人防設(shè)施。衛(wèi))到位四項基本要求。

　　

【正文】 期工程費 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 4 建筑安裝工程費 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費 6 開發(fā)間接費 7 管理費用 0 0 0 8 財務費用 0 0 0 9 銷售費用 0 0 0 10 開發(fā)期稅費 25 11 其他費用 12 不可預見費 合計 34 第二節(jié) 項目總投資估算 本項目總投資是指在開發(fā)期內(nèi)，即從該項目可行性研究 到開發(fā)建設(shè)完成期間，投入的全部資金以及維持開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動的周轉(zhuǎn)資金。而經(jīng)營資金是用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。 項 目 總 投 資 估 算 表 單位：萬元 序號 項目 總投資 結(jié)算說明 1 開發(fā)建設(shè)投資 土地費用 暫不列支 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施建設(shè)費 開發(fā)間接費 管理費用 0 財務費用 0 銷售費用 0 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預見費 2 經(jīng)營資金 3 項目總投資 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營資金 第三節(jié) 各種成本費用計算明細表 本項目各種成本費用依據(jù)濟南 市規(guī)劃部門批復的項目規(guī)劃技術(shù)指標，結(jié)合 35 市建設(shè)主管部門現(xiàn)行規(guī)定估算。 土地費用：是為取得本項目用地而發(fā)生的費用。本項目開發(fā)用地以轉(zhuǎn)讓方式獲得。 前期工程費：主要包括本項目前期規(guī)劃，設(shè)計，可行性研究，水文地質(zhì)勘測以及“三通一平”的階段的費用支出。 基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)費：是指本項目建筑物 2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費用包括供水，供電，供氣，排污，綠化，小區(qū)道路，路燈，環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費用以及各項設(shè)施與市區(qū)設(shè)施干線，干管，干道的接口費用。依據(jù)規(guī)劃設(shè)計實際工程量估算。 建筑安裝工程費：是指本項目建造高層住宅，地下人防車庫發(fā)生的建筑工程費用，設(shè)備采購費用和安裝工程費用。本項目參照我市類似建筑工程項目用單位指標法估算。 公共配套設(shè)施建設(shè)費：是指本項目小區(qū)內(nèi)為居民服務配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費用。按規(guī)定指標和 實際工程量計算。 開發(fā)間接費用 :是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獨立核算單位在本項目開發(fā)現(xiàn)場組織發(fā)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用。主要包括：工資，福利費，折舊費，修理費，辦公費，水電費，勞動保護費。周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費用。 管理費用：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。主要包括 :行政管理人員工資，職工福利費，辦公費，差旅費，折舊費，修理費，工會經(jīng)費，職工教育經(jīng)費，勞動保險費，待業(yè)保險費，董事會費，咨詢費，審計費，訴訟費，排污費，綠化費，房地產(chǎn)稅，車船使用稅，土地使用稅，技術(shù)轉(zhuǎn)讓費，技術(shù) 開發(fā)費，無形資產(chǎn)攤銷，開辦費攤銷，業(yè)務招待費，壞賬損失，存貨盤放，毀損和報廢損失以及其他管理費用。 財務費用：是指房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要包括借款和債券的利息，金融機構(gòu)手續(xù)費，代理費，外匯匯兌凈損失以及其他財務費用。 銷售費用：是本項目銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用，包括銷售人員工資，獎金，福利費，差旅費，銷售機構(gòu)的折舊費，修理費，物料消耗，廣告費，宣傳費，代銷手續(xù)費，銷售服務費及預售許可證申領(lǐng)費用等。 36 其他費用：主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費，施 工圖預算或標底編制費，工程合同預算或標底審查費，指標管理費，總承包管理費，合同公證費，施工執(zhí)照費，工程質(zhì)量監(jiān)督費，工程監(jiān)理費，施工圖編制費，工程保險費等。 開發(fā)期稅費：本項目所負擔的 與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。在濟南 市，這部分稅 費也已經(jīng)成為房地產(chǎn)項目投資費用中較大比重的費用。各項稅費根據(jù)濟南 市有關(guān)規(guī)定標準估算。 不可預見費：本項目考慮適當?shù)牟豢深A見費用。 項目各項費用估算明細表 序號 項 目 名 稱 數(shù)量（萬 M2） 單價（元） 總價（ 萬元） 備 注 開發(fā)建設(shè)成本 一、 土地成本 暫不列支 土地出讓金 土地契稅 3％ 二、 前期工程費用 可研報告編制費 27355M2 為本項目地上總建筑面積 環(huán)評報告編制費 規(guī)劃設(shè)計費 按用地面積計算 建筑設(shè)計費 20 按總建筑面積計算 景觀及管網(wǎng)設(shè)計費 地質(zhì)勘察費 工程監(jiān)理費 12 現(xiàn)場三通一平費用 5 三、 建筑工程造價 高層住宅建安造價 含電梯、太陽能費用 四、 室外配套設(shè)施費 配套公建造價 1200 852 小區(qū)景觀綠化 26 小區(qū)道路、室外照明 96 小區(qū)排水管網(wǎng)鋪設(shè) 12 37 室外供電設(shè)施 32 供水設(shè)備及增容 20 熱交換設(shè)備及管線 2 五、 各項行政建設(shè)費用 城建基礎(chǔ)設(shè)施配套費 120 按總建筑面積計算 墻材節(jié)能基金 8 開發(fā)管理費 4 施工圖審查費 4 規(guī)劃技術(shù)咨詢費 物價調(diào)節(jié)基金 10 消防審核費 散裝水泥基金 勞保統(tǒng)籌 ％ 質(zhì) 監(jiān)委托費 ‰ 1 工程類別鑒定費 ‰ 1 招、投標管理費 ‰ 1 房屋測繪費 六、 開發(fā)經(jīng)營管理費 營銷費用 管理費用 利息支出 不可預見費用 稅金 營業(yè)稅及附加 4100萬元 ％ 土地增值稅 4100萬元 1％ 410 預收企業(yè)所得稅 4100萬元 ％ 開發(fā)建設(shè)成本及稅金 38 第四節(jié) 成本分析 本項目投資估算是投資項目建設(shè)前期工作中制定融資方案，進行經(jīng)濟評價的基礎(chǔ)，以及其后編制初步設(shè)計概算的依據(jù)。因此，按照項目建設(shè)前期不同階段所要求的內(nèi)容和深度，完整，準確的進行投資估算是項目決策分析與評價階段的必不可少的重要工作。本項目建設(shè)投資估算努力做到方法科學，基礎(chǔ)資料完整，依據(jù)充分，確保投資估算誤差率在177。 10%以內(nèi)。本項目投資估算力求達到以下要求： 工程內(nèi)容和費用構(gòu)成齊全，計算合理，不重復計算，不提高或者降低結(jié)算標準，不高估冒算或漏項少算： 選用指標與具體工程之間存在標準或者條件差異時，進行必要 的換算或者調(diào)整： 投資估算精度滿足投資項目前期不同階段的要求。 本項目成本主要包括：土地開發(fā)費，房屋開發(fā)費和各種配套及稅費等三大類。開發(fā)建設(shè)投資在本項目開發(fā)建設(shè)過程中，形成可供出售，出租用途的開發(fā)產(chǎn)品和自營只用的固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)。應注意開發(fā)建設(shè)投資的開發(fā)產(chǎn)品其成本與固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)之間的合理分攤劃轉(zhuǎn)。 開發(fā)產(chǎn)品成本 開發(fā)建設(shè)投資 { 固定資產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)資產(chǎn) { 無形 資產(chǎn) 遞延資產(chǎn) 第十一章 資源供給 第一節(jié) 資金籌集和使用計劃 資金使用計劃：本項目根據(jù)建設(shè)進度和將會發(fā)生的實際付款時間和全額編制資金使用計劃。本階段，資金使用計劃按年編制。編制本項目資金計劃考慮了各種投資款項的付款特點，考慮了預付款，欠付款，預付定金及按工程進度中間結(jié)算付款等方式對編制資金使用計劃的影響。 資金籌措計劃：主要是根據(jù)擬開發(fā)房地產(chǎn)項目對資金的需求以及投資，成本與費用使用計劃，確定資金的來源和相應 的數(shù)量。資金來源有三種渠道，即資本金，預租售收入及借貸資金。 39 項目投資計劃與資金籌措表 單位：萬元 序號 項目 合計 1 2 3 1 項目總投資 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營資金 2 資金籌措 資本金 3000 1550 850 600 借貸資金 預售收入 2021 1000 1200 其他收入 第二節(jié) 資金籌措方案分析和多方案比選 一． 開發(fā)投資的資金來源。 房地產(chǎn) 開發(fā)項目總投資分為只有資金（資本金）和從銀行或其他金融機構(gòu)獲取的借貸資金的兩部分。 本項目的自由資金占開發(fā)項目總投資的 30%，主要用于支付開辦費和購置土地使用權(quán)費用。本項目仍需要大量的借貸資金（約占項目總投資的 70%）其融資渠道主要有銀行貸款及預收定金或購樓款。 二． 本項目開發(fā)綜合融資方案 根據(jù)本項目投資情況和進度計劃，綜合融資方案為： 首先利用企業(yè)匯集到的 3000 萬元自有資金支付地價款和前期開辦費用。 本項目建設(shè)進行到一定階段后可預售樓宇，用部分樓宇預收定金加上其他方式籌集的 資金，將樓宇開發(fā)完畢，其中預收定金在 2021 萬元較為適宜。 本項目達到銷售條件后（完成中投資的 50%左右），積極組織市場銷售，解決項目后期建設(shè)投資。 三． 項目融資方案的分析與選擇： 本項目融資方式以直接融資為主，根據(jù)項目進展強狂亦可適時采用部分委托融資。 為保證本項目的開發(fā)建設(shè)能順利完成，融資方案滿足其安全性，經(jīng)濟性和可行性方面的要求。就是做到：融資風險小，融資成本低，融資渠道和融資方式可 40 行。 第十二章 項目財務評價 第一節(jié) 銷售收入、稅金和利潤預測 一、本項目開發(fā) 產(chǎn)品銷售價格根據(jù)項目的特點選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次可比的交易記錄，通過對交易價格的分析與修正，最終得到本項目銷售價格為：高層住宅平均銷售單價 9500 元 /平方米，地下停車位平均銷售單價為 8萬元 /個。本項目預測銷售價格與開發(fā)企業(yè)市場營銷策略相一致， 在考慮政治、經(jīng)濟、社會等宏觀環(huán)境對項目銷售價格影響的同時，對濟南 市房地產(chǎn)市場供求關(guān)系進行分析，考慮已建成的以及潛在競爭項目對本開發(fā)房地產(chǎn)項目銷售價格的影響。本項目房地產(chǎn)商品的價格包括總成本和利潤兩個主要組成部分。 二、本項目收入主要為銷售收入 銷售收入 =可售房 地產(chǎn)產(chǎn)品的數(shù)量179。單位銷售價格 應注意可售面積比例的變化對租售收入的影響；空置期和空置率對年收入的影響；以及由于規(guī)劃設(shè)計的原因?qū)е虏荒茕N售面積比例的增大對銷售收入產(chǎn)生的影響。