【正文】 間相對較大，銷售均價呈穩(wěn)步上漲趨勢，預(yù)計到 06 年底將會有進(jìn)一步的提升。 個人住房貸款及房地產(chǎn)開發(fā)貸款? 個人房貸首付調(diào)整，房產(chǎn)貸款同比上升5 月 29 日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》 ，明確規(guī)定個人房貸首付比例不得低于 30%，對購買自住房且套型建筑面積在 90 平方米以下的仍按首付比例 20%執(zhí)行，這一規(guī)定在一定程度上抑制了房地產(chǎn)的投資、投機(jī)行為。截至今年 6 月底，人行洛陽中心支行所轄房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)合計570564 萬元，較年初增加 66229 萬元，較去年同期增加了 37282 萬元。其中個人住房公積金貸款 35527 萬元，占全部房地產(chǎn)貸款的%；商業(yè)性個人住房貸款 257247 萬元，占全部房地產(chǎn)貸款的%；個人商業(yè)用房貸款 24965 萬元，占全部房地產(chǎn)貸款的 %。 自營性個人住房貸款仍占主流。今年上半年，全市各金融機(jī)構(gòu)自營性個人住房貸款 257247 萬元，較去年增加 24926 萬元。個人商業(yè)用房貸款 24965 萬元，較去年增加 1361 萬元。? 貸款結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，商業(yè)房貸開始回落目前，洛陽市各金融單位已發(fā)放的房地產(chǎn)貸款包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、建筑安裝企業(yè)流資貸款、土地儲備貸款等 4 大類。截至今年 6 月底，各金融機(jī)構(gòu)共向 35 家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放了房地產(chǎn)開發(fā)及流動資金貸款，貸款余額 115005 萬元，占全部房地產(chǎn)信貸余額的 %，較年初上升 21833 萬元；個人住房貸款、個人住房裝修貸款、個人商用房貸款余額共計 286108 萬元，所占比例為 %，較年初增加 27258 萬元；建筑安裝企業(yè)流動資金貸款余額 37220 萬元，占比 %，較年初增加 8510 萬元；土地儲備貸款75750 萬元，占比 %。從各金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款的結(jié)構(gòu)來看，用于洛南新區(qū)建設(shè)的土地儲備貸款和居民個人購房需求貸款占比例較大，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的項目貸款占比例較小。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，洛陽市各金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款尤其是商業(yè)性的房地產(chǎn)開發(fā)貸款增幅較去年同期有所回落，個人住房按揭貸款的增勢開始放緩。 洛陽房地產(chǎn)市場供應(yīng)現(xiàn)狀分析 2022 年全市房地產(chǎn)預(yù)期發(fā)展目標(biāo)2022 年是“十一五 ”規(guī)劃的第一年，洛陽市房地產(chǎn)業(yè)將圍繞建設(shè)中西部地區(qū)最佳人居城市、建設(shè)區(qū)域性中心城市的城市發(fā)展總體目標(biāo)，規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)市場，促進(jìn)住房消費(fèi)。2022 年全市房地產(chǎn)發(fā)展的預(yù)期目標(biāo)是，房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到 42 億元，商品房施工面積 600 萬平方米，竣工面積 240 萬平方米，全年登記房地產(chǎn)交易額達(dá)到 15 億元，房地產(chǎn)一、二級市場交易比例達(dá)到 4：1。 經(jīng)濟(jì)適用房目前，洛陽市經(jīng)濟(jì)適用房的價格一般在 1000 元/㎡ 左右，上下浮動比例為 20%，也就是說價格區(qū)間大致在 8001200 元/㎡之間。這一價格，有時會與同區(qū)域低層次的多層商品住房存在交叉，而考慮到經(jīng)濟(jì)適用房與商品房居住品質(zhì)、轉(zhuǎn)手程序等方面的差異，也就出現(xiàn)了一些低層次商品住房與經(jīng)濟(jì)適用房爭奪客戶的特有競爭現(xiàn)象。2022 年，洛陽市計劃開工經(jīng)濟(jì)適用房 30 萬平方米，竣工 20 萬平方米。在區(qū)域分布上，分別在澗西、西工、老城、廛河等區(qū)域各選定一個大型經(jīng)濟(jì)適用房項目。 多層住宅今年，全市多層住宅的開發(fā)總量預(yù)計在 80 萬平方米以上，區(qū)域分布上呈“南北分明 ”之勢，即在洛南新區(qū)、洛浦開發(fā)帶以精品多層為主，預(yù)計可形成近 20 萬平方米的開發(fā)量；在西工區(qū)唐宮路以北、澗西區(qū)建設(shè)路以北和聯(lián)盟路以南、老城區(qū)和廛河等區(qū)域，以普通多層為主，預(yù)計開發(fā)量約有 60 萬平方米（含 30 萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房） 。從總體來看，在洛陽購房客戶心中，多層等同于經(jīng)濟(jì)型住宅，產(chǎn)品規(guī)劃及立面設(shè)計一般較差，沒有品質(zhì)感可言，價格一般在 12001800 之間，上漲乏力；區(qū)域分布上，主要集中在“西工區(qū)與澗西區(qū)核心地帶以及洛浦公園沿線” 以外的城市邊緣區(qū)域，這些區(qū)域一般經(jīng)濟(jì)相對落后、市政環(huán)境較差。2022 元/㎡是多層的價格瓶頸，2300 元/㎡是目前多層住宅的最高售價，如洛南新區(qū)、洛浦開發(fā)帶的盛世唐莊、中弘湖濱花園等。個別多層項目為了突破“多層 =經(jīng)濟(jì)型住宅”的市場認(rèn)知困境，不約而同地打起了洋房的旗子，這直接導(dǎo)致了目前洛陽市場洋房概念的泛化，這類項目要么擁有優(yōu)越的地段、如中弘湖濱花園及盛世唐莊，要么出現(xiàn)在一個規(guī)劃合理、環(huán)境優(yōu)越的大社區(qū)里、如中泰世紀(jì)花城，在產(chǎn)品設(shè)計上也實(shí)現(xiàn)了較大的突破，如園林景觀營造、建筑立面設(shè)計以及戶型設(shè)置，都體現(xiàn)出了一定的品質(zhì)感，因而在實(shí)現(xiàn)價格突圍的同時也取得了較好的銷售業(yè)績。另外，洛陽市場出現(xiàn)了一些 7 層帶電梯的多層住宅項目，如洛浦春曉、中泰世紀(jì)花城、中弘湖濱花園等，售價一般比 6 層不帶電梯多層高約200 元左右。 高層住宅（含小高層）今年，洛陽樓市的高層住宅開發(fā)量約在 70 萬平方米，如果加上定向開發(fā)的長城花苑、長興華苑項目，開發(fā)總量近百萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于多層商品住宅 50 萬平方米的供應(yīng)量。在區(qū)域分布上，仍以西工區(qū)、澗西區(qū)南昌路沿線、洛南新區(qū) 3 個板塊為主，其中以洛浦公園（洛河）沿線或周邊最為集中。與多層住宅相比，高層住宅呈現(xiàn)出“供應(yīng)量大、競爭激烈、消化速度較慢”以及“整體品質(zhì)較高、出彩項目較多 ”的基本特征。中泰等洛陽本地知名開發(fā)商在高層市場表現(xiàn)不俗，建業(yè)、順馳等外地品牌企業(yè)也相繼進(jìn)入了高層市場；精品高層住宅項目相對較多，遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于多層住宅項目，這類項目一般在園林規(guī)劃、立面設(shè)計及戶型設(shè)置都展現(xiàn)出了相當(dāng)?shù)乃胶推焚|(zhì)感，如順馳城、中泰華庭、中泰世紀(jì)花城；正是由于高層供應(yīng)量較大的原因，在促使產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)新的同時，也加劇了高層住宅銷售的壓力，銷售速度一般相對較慢，當(dāng)然一些經(jīng)濟(jì)型的高層項目，銷售依然很好，如香榭里陽光；另外，一些品牌開發(fā)商開發(fā)的高層項目，在企業(yè)品牌+產(chǎn)品品質(zhì)的支撐和刺激下，也取得了相當(dāng)不錯的銷售業(yè)績，如中泰世紀(jì)花城。需要特別說明的是，和多層住宅一樣，地段優(yōu)勢依然是高層銷售的基礎(chǔ)支撐，如洛浦公園沿線以及王城公園周邊的項目，一般要好于其它區(qū)域項目的銷售；有時候，地段優(yōu)勢甚至?xí)h(yuǎn)遠(yuǎn)超越品牌和品質(zhì)的魅力，如翠堤灣項目依靠正對洛浦公園的地段景觀優(yōu)勢，在開發(fā)企業(yè)無名、項目規(guī)模偏小、產(chǎn)品特色不明的制約下，價格攀升到了 3200（一期 3000） ，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于建業(yè)（2800、新區(qū)） 、順馳城（27002800、緊鄰翠堤灣項目） 、中泰世紀(jì)花城（2300、規(guī)模優(yōu)勢）等擁有企業(yè)品牌、產(chǎn)品品質(zhì)的知名項目，而且銷售速度也很快。相對位置 規(guī)模 產(chǎn)品 售價 速度翠堤灣 毗鄰且正對著洛浦公園 4 棟高層并排而立 20/22/24 層，戶型及立面尚可 3000/320005110605：一期150 戶左右的全部；06050608，二期250 戶左右的 2/3順馳城 與洛浦公園之間隔著翠堤灣 高層社區(qū)18 層，規(guī)劃、園林、立面、戶型很有特色，有品質(zhì)27002800 月均銷售十幾套創(chuàng)展水岸貴都距翠堤灣 100 余米，與洛浦公園一路之隔、斜對5 棟高層社區(qū) 18 層，產(chǎn)品一般 2300 速度較慢目前，一般高層住宅的價格約集中在 20222300 元/ ㎡，25002600 是高層住宅的價格瓶頸，27002800 是目前高層住宅的較高售價，如順馳城、建業(yè)森林半島；翠堤灣項目 3200 的售價是目前洛陽高層價格的峰值，是一個外部強(qiáng)勢景觀資源支撐下的非理性價格，不具有很強(qiáng)的代表性。 洋房、別墅在洛陽市場，迫于多層住宅突圍的壓力，一些相對不錯的多層住宅紛紛打起了洋房的旗幟，直接導(dǎo)致了洋房概念的泛化。而實(shí)際上，目前洛陽市場，真正能算得上花園洋房的項目或許只有順馳第一大街二期項目，無論是立面還是戶型設(shè)計均表現(xiàn)出了相當(dāng)?shù)乃?，目前售價 2300 左右，開盤當(dāng)月（6 月）銷售 130 套。真正的花園洋房，或許是未來洛陽市場多層項目向上突圍的機(jī)會所在?？党且輼?今年，洛陽市場的別墅項目相對較多，可以說是集中爆發(fā)的一年，有國寶別墅、銀潤別墅項目、康城逸樹、建業(yè)美茵湖、東方世紀(jì)城、奧體花城、地久國際城市新城等別墅項目或項目之中的別墅物業(yè)，預(yù)計全年別墅開發(fā)建筑面積在 8 萬平方米（建筑面積）以上。目前來看，在新區(qū)，獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加等別墅業(yè)態(tài)均已經(jīng)出現(xiàn)；除了純別墅項目國寶別墅以獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼為主之外，其他的項目如康城逸樹、建業(yè)美茵湖、以及奧體花城中的別墅物業(yè)，基本都以相對經(jīng)濟(jì)的疊加別墅為主。目前只有康城逸樹的三疊與聯(lián)排在售，單套面積在 200300 平方米，售價大約在在 30004000 元/㎡之間；另外，即將上市的建業(yè)美茵湖項目全部為疊加別墅（4 層/ 層） ，132 套，預(yù)計單套總價在 100 萬元以上。 商業(yè)地產(chǎn)? 兩縱兩橫格局初步形成中州中路、南昌路作為洛陽市商業(yè)地產(chǎn)較為繁榮的板塊，今年仍有多個項目延續(xù)。中州中路上的華夏富雅東方項目、國際商街項目、TODAY 新都匯寫字樓項目都在在年內(nèi)建成一定規(guī)模，洛陽迎賓館地塊、西工小街地塊、洛陽印刷廠地塊等如果拆遷順利的話，年內(nèi)也有望進(jìn)入開發(fā)階段；南昌路上除錦貿(mào)國際大廈在建外，年內(nèi)花園酒店南側(cè)地塊、小浪底大廈北側(cè)地塊、牡丹城賓館附近閑置地塊，也有望進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)程序。王城大道上的商業(yè)地產(chǎn)有點(diǎn)“南強(qiáng)北弱” ，洛河以南已有中遠(yuǎn)康成、天元裝飾大廈、建業(yè)左岸風(fēng)情街、雅安新城等商業(yè)地產(chǎn)項目，洛河以北京僅有皮世界商貿(mào)城、東方建材城等。今年華夏富雅東方和申泰新世紀(jì)廣場、隴海鐵路立交橋東側(cè)地塊（擬建五金城專業(yè)市場）和原木材公司地塊（擬建洛陽建材物流中心）的開發(fā)啟動，將有望改變這一狀況。九都路沿線今年也開始“ 長高 ”。自西向東出現(xiàn)了九都春天底商、世紀(jì)金苑產(chǎn)權(quán)酒店、星河國際寫字樓、凱瑞國際寫字樓，加上年內(nèi)有望啟動的香榭里眼光 3 期寫字樓，這條長達(dá) 10 多公里的東西干道今年開始活躍起來。? 建筑綜合體項目開始出現(xiàn)2022 年以來，市中心建筑綜合體項目或曰復(fù)合地產(chǎn)項目開始頻頻出現(xiàn)。如楓葉國際廣場、申泰新世紀(jì)廣場、凱瑞君臨項目等，這些項目大都有三種以上的業(yè)態(tài)——商業(yè)、寫字樓、酒店、住宅……。由于這些項目一般地處市中心繁華地段，而且業(yè)態(tài)之間相互促進(jìn)和強(qiáng)化，一般銷售看好。 洛南新區(qū)市場供應(yīng)情況 市場供應(yīng)情況? 高層主導(dǎo)、業(yè)態(tài)多樣化進(jìn)入 2022 年以來，新區(qū)房地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)開始日趨多樣化，除傳統(tǒng)高層之外，多層、洋房、各種別墅業(yè)態(tài)均開始出現(xiàn)，其中多層（中弘湖濱花園）和洋房（順馳第一大街 2 期）銷售明顯好于高層住宅，別墅市場亦比較看好，比如建業(yè)森林半島的疊加、國寶別墅的聯(lián)排、均取得了不錯的銷售業(yè)績。但是，高層主導(dǎo)的格局仍沒有打破，今年全市高層住宅項目有一半的開發(fā)量集中在洛南新區(qū)，有近 10 個高層項目，已知的東方世紀(jì)城、奧體花城均有大量的高層供應(yīng)。? 大盤云集、競爭趨于激烈今年，洛陽、主要是新區(qū)進(jìn)入了大盤時代，全市有 10 余個占地百畝乃至數(shù)百畝的大盤項目出現(xiàn)；其中，有 8 個集中在新區(qū)，總占地面積 3000 余畝，這是新區(qū)土地供應(yīng)放量、地產(chǎn)開發(fā)加速的最直接表現(xiàn)。目前，新區(qū)已經(jīng)亮相的大盤項目有建業(yè)美茵湖、奧體花城、東方世紀(jì)城、國寶別墅等，眾多項目的出現(xiàn)，在共同推動新區(qū)發(fā)展、活躍新區(qū)人氣的同時，也必將加劇新區(qū)房地產(chǎn)市場的競爭。? 品質(zhì)突破、價格拉高總體來看，新區(qū)房地產(chǎn)項目的開發(fā)商主要來自洛陽市以外，如上海、天津、鄭州等地，而且這些開發(fā)商一般實(shí)力雄厚、經(jīng)驗豐富。因此，一般而言，新區(qū)的項目在規(guī)劃布局、園林景觀、建筑設(shè)計及戶型設(shè)計等方面均表現(xiàn)出了相當(dāng)?shù)钠焚|(zhì)，代表著洛陽房地產(chǎn)的發(fā)展水平，因而價格上一般也處在洛陽房價的上游地位，一般多層在 20222300 之間，高層在 23002800 之間，別墅在 30005000 之間。 對洛南新區(qū)市場的基本判斷? 多層的主體為經(jīng)濟(jì)型住宅，銷售速度很快；少量多層項目憑借地段優(yōu)勢和產(chǎn)品上的改進(jìn)，實(shí)現(xiàn)了價格與速度的雙豐收，其中地段是最核心的支撐要素，如三河、兩公園交匯處的盛世唐莊和新區(qū)市政府廣場、音樂噴泉對面的中弘湖濱花園項目? 多層價格突圍正在加速，目前來看，優(yōu)越的地段、產(chǎn)品上的創(chuàng)新（7 層帶電梯……）是支撐多層價格拔高的主要支點(diǎn)? 高層住宅供應(yīng)量較大、競爭激烈、銷售相對較慢、價格上漲乏力? 高層住宅產(chǎn)品出彩的項目相對較多，而且銷售不錯；但大多數(shù)高層項目面臨著銷售壓力，而且價格上升艱難? 洋房概念泛化，但真正的洋房項目極為稀缺，銷售十分看好? 別墅供應(yīng)增加較快，業(yè)態(tài)趨于多樣化，但其主體依然是相對經(jīng)濟(jì)的疊加或連排別墅；經(jīng)過一段時間的市場培育之后，銷售基本看好 洛陽房地產(chǎn)市場需求現(xiàn)狀分析 樓市成交量2022 年，洛陽市全年商品房銷售 13769 套，銷售面積 萬平方米；二手房交易 7158 套，成交面積 萬平方米。在旺盛的市場需求支撐下，市場交易十分活躍，銷售持續(xù)增長。2022 年上半年，全市銷售面積為 萬平米，同比增長 %；其中，住宅銷售 萬平方米，同比增長 %，增勢十分強(qiáng)勁，顯示出洛陽市住宅市場旺盛的購房需求。 住宅市場各物業(yè)需求分析? 目前來看，經(jīng)濟(jì)型住宅需求較大，成交迅速，包括經(jīng)濟(jì)的多層和相對經(jīng)濟(jì)的小高層、高層? 具有較高居住品質(zhì)的精品多層和精品高層成交活躍，價格走高? 由于產(chǎn)品同質(zhì)化以及價格交叉嚴(yán)重，加之市場供應(yīng)量較大，普通高層銷售艱難，需求相對不足，因此有些高層項目到現(xiàn)房入住時還有大量房源在售、而有些項目干脆等到現(xiàn)房時才入市銷售? 真正的洋房和相對經(jīng)濟(jì)的別墅項目需求旺盛，供不應(yīng)求，銷售看好? 整體來看，具有優(yōu)越地段支撐（景觀資源/市