【導(dǎo)讀】用地性質(zhì)為商業(yè)金融用地，產(chǎn)權(quán)40年。天掛牌公告，共計(jì)1個(gè)月期限。形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，濟(jì)南景觀(guān)大道經(jīng)十路，工業(yè)南路直通市區(qū)。中國(guó)移動(dòng)高新區(qū)高新區(qū)營(yíng)業(yè)廳、中國(guó)聯(lián)通高新?tīng)I(yíng)業(yè)廳、中國(guó)郵政王舍人支局等。已在此辦公，形成了較為成熟的辦公氛圍。的寫(xiě)字間，整層面積20xx㎡左右，可自由分割，九至十二層為小戶(hù)型寫(xiě)字間。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。業(yè)領(lǐng)域的宏觀(guān)調(diào)控，并頒布了一系列法律法規(guī)規(guī)范市場(chǎng)秩序。正常的市場(chǎng)秩序，安定人民生活，而絕非打擊房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。濟(jì)南的城市建設(shè)工作也在與時(shí)俱進(jìn)，在城市規(guī)劃、建設(shè)、管理、招。因此，本次可行性研究論證結(jié)果項(xiàng)目可行。中心和重要的交通樞紐，是國(guó)務(wù)院公布的歷史文化名城，中國(guó)首批優(yōu)秀旅游城市，“中國(guó)投資環(huán)境40優(yōu)”城市的行列。為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)南翼，和黃河中下游的中心城市。望在今后3-10年內(nèi)進(jìn)入加速發(fā)展階段。

　　

【正文】 樓盤(pán)集中銷(xiāo)售在售樓盤(pán)成交無(wú)大幅變動(dòng)，總成交量出現(xiàn)環(huán)比小幅下降。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格分析 10 月，寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體均價(jià)為 12098 元 /平米，同比上升 %，環(huán)比上升%。因?yàn)T源大街板塊項(xiàng)目帶動(dòng)，本月整體均價(jià)出現(xiàn)微漲。 20xx 年下半年，濟(jì) 南寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體均價(jià)已經(jīng)突破萬(wàn)元，目前保持著平穩(wěn)上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。 在售典型寫(xiě)字樓項(xiàng)目 情況 ? 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓 —— 萬(wàn)達(dá)中心 樓盤(pán)名稱(chēng) 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 位置 經(jīng)二路以南，經(jīng)四路 以北，順河高架以西，緯一路以東 34 物業(yè)形態(tài) 寫(xiě)字間 容積率 3 總建筑面積 15 萬(wàn)㎡ 本月度推盤(pán)量 剩余的 10 幾套寫(xiě)字間，還有兩棟未取得預(yù)售證 主力戶(hù)型（面積） 130300 本月銷(xiāo)售均價(jià) 120xx 元 /平米 本月成交套數(shù) 44 套 本月成交面積 6100 多 ㎡ 本月優(yōu)惠折扣 寫(xiě)字樓：一次性 98折，按揭 99 折 本月促銷(xiāo)活動(dòng) 銷(xiāo)售 率 （當(dāng)期推出量） 98% 暢銷(xiāo)戶(hù)型及面積 優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)： 1） 62320 平米 小戶(hù) 型寫(xiě)字間 ， 低投資，超高性?xún)r(jià)比回報(bào) ； 2）地段成熟，金融辦公氛圍濃厚； 劣勢(shì)： 1）寫(xiě)字間密度太大，交通容易阻塞不方便，容易出現(xiàn)空置。 ? 中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng) 樓盤(pán)名稱(chēng) 中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng) 位置 窯頭路與二環(huán)東路 交匯處 物業(yè)形態(tài) 寫(xiě)字間 容積率 總建筑面積 15萬(wàn)平米 本年度推盤(pán)量 3萬(wàn)平米 主力戶(hù)型（面積） 410 ㎡ 本月銷(xiāo)售均價(jià) 萬(wàn) /平米 本月成交套數(shù) 4 層 本月成交面積 4500 ㎡ 本月優(yōu)惠折扣 一次性 97 折，按揭99折 ，整層大客戶(hù)可議價(jià) 本月促銷(xiāo)活動(dòng) 無(wú) 銷(xiāo)售率 （當(dāng)期推出量） 還剩 4200 平 暢銷(xiāo)戶(hù)型及面積 優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)： 1）地理位置優(yōu)越、規(guī)模大、形象佳、硬件設(shè)施檔次高、交通便利； 2）以整層或整棟銷(xiāo)售為主，吸引了金融保險(xiǎn)等大中型企業(yè)，帶動(dòng)了區(qū)域商務(wù)環(huán)境的升級(jí)。 劣勢(shì)： 1）中潤(rùn)屬于綜合用地， 93 年拿地，土地年限縮水嚴(yán)重，寫(xiě)字間只剩下短短 23 年，而住宅也僅有 37 年了； 2）緊鄰高架橋，噪音污染較大，缺乏健康、綠色、生態(tài)的辦公理念； 35 ? 中鐵匯展國(guó)際 樓盤(pán)名稱(chēng) 中鐵 匯展國(guó)際 位置 濟(jì)南國(guó)際會(huì)展中心 西側(cè) 物業(yè)形態(tài) 寫(xiě)字樓、商鋪 容積率 總建筑面積 192342 ㎡ 本年度推盤(pán)量 1400 套 主力戶(hù)型（面積） 60200 ㎡； 本月銷(xiāo)售均價(jià) 10000 元 /平米 本月成交套數(shù) 本月成交面積 約 20xx ㎡ 本月優(yōu)惠折扣 一次性 99 折 本月促銷(xiāo)活動(dòng) 無(wú) 銷(xiāo)售率 （當(dāng)期推出量） 約 80% 暢銷(xiāo)戶(hù)型及面積 60200 ㎡ 優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)： 1）價(jià)格低，均價(jià) 9000 元 /平米； 2）面積區(qū)間大，能滿(mǎn)足不同階層客戶(hù)的需求； 劣勢(shì) : 1） 檔次偏低 ? 魯商國(guó)奧城 寫(xiě) 字樓 樓盤(pán)名稱(chēng) 魯商國(guó)奧城 位置 經(jīng)十路奧體中心正 對(duì)面 物業(yè)形態(tài) 綜合體 容積率 總建筑面積 20萬(wàn) ㎡ （寫(xiě)字樓） 本年度推盤(pán)量 萬(wàn)㎡ 主力戶(hù)型（面積） 1490 ㎡（標(biāo)準(zhǔn)層） 本月銷(xiāo)售均價(jià) 14500 元 /平米 本月成交套數(shù) 3 層 本月成交面積 約 4500 ㎡ 本月優(yōu)惠折扣 無(wú) 本月促銷(xiāo)活動(dòng) 無(wú) 銷(xiāo)售率 （當(dāng)期推出量） 約 90% 暢銷(xiāo)戶(hù)型及面積 整層銷(xiāo)售 優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)： 1） 奧體政務(wù)核心區(qū)，緊鄰經(jīng)十路 ； 2） 43 萬(wàn)㎡城市綜合體 ； 3） 20 萬(wàn)㎡寫(xiě)字樓群 劣勢(shì) : 周邊配套暫不到位 濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)較晚，在 20xx 年之后 才 進(jìn)入了快速發(fā)展的階段，涌現(xiàn)出了中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)為代表的大型寫(xiě)字樓項(xiàng)目，寫(xiě)字樓的供應(yīng)量大幅增加，但是市場(chǎng)需求卻不溫不火，寫(xiě)字樓的價(jià)格 也 上升較慢 。 主要是因?yàn)樵撾A段是濟(jì)南寫(xiě) 36 字樓市場(chǎng)往高品質(zhì)、高水準(zhǔn)發(fā)展的過(guò)渡期，市場(chǎng)對(duì)高品質(zhì)、高價(jià)格寫(xiě)字樓的認(rèn)識(shí)需要理解、接受的過(guò)程，存在“投資客戶(hù)不認(rèn)識(shí)、使用客戶(hù)不重視”的明顯現(xiàn)象。 但是， 20xx 年以來(lái)，濟(jì)南的寫(xiě)字樓市場(chǎng)終于得以“破冰”， 萬(wàn)達(dá)中心、開(kāi)元廣場(chǎng)、魯商廣場(chǎng) 、中鐵匯展國(guó)際 等數(shù)個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目都表現(xiàn)出良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī) ，近期高 端寫(xiě)字樓的代表項(xiàng)目 —— 魯商國(guó)奧城寫(xiě)字樓更是表現(xiàn)奪目，銷(xiāo)售速度和銷(xiāo)售價(jià)格均取得歷史性飛躍 。分析其原因主要有：一是隨著濟(jì)南城市地位的快速提升，區(qū)域中心城市地位不斷加強(qiáng)，具有發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)和前景，增強(qiáng)了企業(yè)對(duì)濟(jì)南的信心，為此吸引了眾多企業(yè)集團(tuán)落戶(hù)發(fā)展， 從而 增加了對(duì)中高端寫(xiě)字樓的需求；二是伴隨著濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展 ，寫(xiě)字樓的價(jià)值大大被低估，在市場(chǎng)的引導(dǎo)之下，需求客戶(hù)對(duì)寫(xiě)字樓的投資價(jià)值和使用價(jià)值的理性認(rèn)識(shí)得以釋放， 寫(xiě)字樓的需求已被調(diào)動(dòng)起來(lái)。 需要注意的是，東部辦公市場(chǎng)的表現(xiàn)尤為搶眼，與市區(qū)相比，東部新區(qū)在 交通、空間、環(huán)境、產(chǎn)業(yè)、成本等方面都具有明顯優(yōu)勢(shì)，這 已經(jīng)引起眾多企業(yè)的認(rèn)識(shí)， 故 無(wú)論是高新區(qū)的中鐵匯展國(guó)際還是奧體片區(qū)的魯商國(guó)奧城、魯銀銀河大廈都很受市場(chǎng)歡迎，占據(jù)了濟(jì)南寫(xiě)字樓成交的半壁江山。 項(xiàng)目位于蓬勃發(fā)展的高新區(qū)金融商貿(mào)中心區(qū)，周邊配套不斷完善，商務(wù)氛圍日趨濃厚，是發(fā)展大商務(wù)、大辦公的絕佳 地段 。 濟(jì)南公寓市場(chǎng)研究 公寓市場(chǎng)概況 隨著 濟(jì)南 房地產(chǎn)市場(chǎng)的 發(fā)展 ，公寓項(xiàng)目作為一種總價(jià)低，戶(hù)型小，變現(xiàn)快，宜投資，市場(chǎng)空白點(diǎn)多的產(chǎn)品越發(fā)受到開(kāi)發(fā)商重視，從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，越來(lái)越多的項(xiàng)目比如發(fā)祥 巷、名士豪庭、 中齊未來(lái)城 等項(xiàng)目也都規(guī)劃有一部分公寓，目前 公寓產(chǎn)品 幾乎遍布 濟(jì)南各個(gè)區(qū)域，展現(xiàn)多點(diǎn)開(kāi)花的局面。 近年，更是出現(xiàn)了誠(chéng)基中心、重汽彩世界、匯展香格里拉等大型公寓項(xiàng)目 ， 濟(jì)南 公寓開(kāi)發(fā)投資活躍。 濟(jì)南公寓市場(chǎng)發(fā)展較快，市場(chǎng)整體發(fā)展良好，由于市場(chǎng)的良好發(fā)展形勢(shì)，公寓市場(chǎng)供應(yīng)呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，公寓的市場(chǎng)需求較為旺盛，主要是投資需求和首次置業(yè)需求 。 目前， 公寓產(chǎn)品價(jià)格兩極分化現(xiàn)象比較明顯，隨著濟(jì)南城市的發(fā)展和公寓市場(chǎng)的成熟，大開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，一些定位高端，產(chǎn)品創(chuàng)新的公寓產(chǎn)品必將進(jìn)一步提 37 高公寓價(jià)格， 比如海爾綠城玉蘭 公寓和魯商國(guó)奧城公寓， 而一些邊緣區(qū)域的公寓產(chǎn)品還將維持在較低的發(fā)展階段。 公寓市場(chǎng)供應(yīng)分析 從上表看出， 20xx 年以來(lái)，濟(jì)南公寓市場(chǎng)的供應(yīng)量呈現(xiàn)減少的局面，這一方面說(shuō)明市場(chǎng)供應(yīng)不及時(shí)，另一方面說(shuō)明市場(chǎng)需求的旺盛。 10 月，公寓市場(chǎng)供應(yīng)量為 1158 套， 萬(wàn)平米，同比分別下降 %和 %，環(huán)比分別上升 %和 %。公寓也搭上了“銀十”的末班車(chē)， 10月中下旬，藍(lán)調(diào)國(guó)際、魯商國(guó)奧城和銀座中心三盤(pán) 入市 ，市場(chǎng)供應(yīng)量 出現(xiàn)階段性 大幅增加。 10 月月初存量為 684 套， 萬(wàn)平米，同比分別下降 %和 %，環(huán)比分別下降 %和 %。 新增供應(yīng) 474 套， 萬(wàn)平米 。 成交 分析 38 10 月，公寓市場(chǎng)共成交 478 套， 萬(wàn)平米，同比分別下降 %和 %，環(huán)比分別上升 %和 %。 本月成交量大幅上升主要是由于銀座中心、藍(lán)調(diào)國(guó)際和魯商國(guó)奧城的開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)，僅此三個(gè)項(xiàng)目的成交套數(shù)就 占本月總成交套數(shù)的 %，成交面積占總成交面積的 %。 價(jià)格 分析 公寓市場(chǎng)價(jià)格漲幅明顯，從 5000 元 /㎡漲到當(dāng)前的 9000 元 /㎡，表現(xiàn)出良好的價(jià)格成長(zhǎng)趨勢(shì)。 10 月，公寓整體均價(jià)為 9388 元 /平米，同比上升 %，環(huán)比上升 %， 39 主要是由于近期入市的公寓項(xiàng)目大多是高端定位，其帶動(dòng)了整個(gè)公寓市場(chǎng)的價(jià)格水平 。 ? 銀座中心名寓 樓盤(pán)名稱(chēng) 銀座中心名寓 位置 經(jīng)十路、經(jīng)七路、緯十二路三條城市 主干道交匯之處 物業(yè)形態(tài) Loft 公寓 容積率 一期 總建筑面積 23037 ㎡ 本年度推盤(pán)量 23037 ㎡ 主力戶(hù)型（面積） 4272平 當(dāng)月銷(xiāo)售均價(jià) 13000 元 /平米 當(dāng)月認(rèn)購(gòu)套數(shù) 開(kāi)盤(pán)，大約銷(xiāo)售 165 套， 94% 當(dāng)月成交套數(shù) 5 套 本月優(yōu)惠折扣 本月促銷(xiāo)活動(dòng) 無(wú) 銷(xiāo)售率 （當(dāng)期推出量） 還剩不到 30 套， 暢銷(xiāo)戶(hù)型及面積 優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)： 1） 位于城市稀缺繁華地段，交通方便，配套完善； 2） Loft 公寓，價(jià)格低，面積小，吸引大批投資客戶(hù)； 劣勢(shì)： 1） loft，不做裝修 ? 海爾綠城玉蘭公寓 樓盤(pán)名稱(chēng) 海爾玉蘭公寓 位置 歷下經(jīng)十東路以南， 奧體中心南側(cè) 物業(yè)形態(tài) 精裝公寓 容積率 總建筑面積 4萬(wàn) ㎡ 本年度推盤(pán)量 4萬(wàn) ㎡ 主力戶(hù)型（面積） 70200 ，主力7080 當(dāng)月銷(xiāo)售均價(jià) 14000 元 /㎡ 當(dāng)月認(rèn)購(gòu)套數(shù) 22套（其中有一層 團(tuán)購(gòu)） 當(dāng)月成交面積 本月優(yōu)惠折扣 本月促銷(xiāo)活動(dòng) 銷(xiāo)售情況 （當(dāng)期推出量） 還剩 23套 暢銷(xiāo)戶(hù)型及面積 優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)： 1）裝修精致豪華，可以直面奧體場(chǎng)館 2) 準(zhǔn)現(xiàn)房，交房時(shí)間早 劣勢(shì)： 1) 位置稍偏， 偏向于居住，而且面積大，不適于做投資 2) 總價(jià)高，增大投資風(fēng)險(xiǎn)。 40 ? 名士 MINI 公館 樓盤(pán)名稱(chēng) 名士 mini 公館 位置 歷下區(qū)省府前街 2號(hào) 物業(yè)形態(tài) 公寓 容積率 總建筑面積 萬(wàn) ㎡ 本年度推盤(pán)量 萬(wàn) ㎡ 主力戶(hù)型（面積） 4060 平 當(dāng)月銷(xiāo)售均價(jià) 90009500 loft11000 當(dāng)月認(rèn)購(gòu)套數(shù) 40多套 當(dāng)月成交面積 本月優(yōu)惠折扣 一次性 98 折 本月促銷(xiāo)活動(dòng) 按時(shí)簽約享 4999 元優(yōu)惠 銷(xiāo)售情況 （當(dāng)期推出量） 目前還剩 60 套左右 暢銷(xiāo)戶(hù)型及面積 優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)： 1） 周邊及配套成熟，離市區(qū)較近； 2） 面積小，價(jià)格相對(duì)低，投資門(mén)檻低； 劣勢(shì)： 1） 整體形象略差，裝修檔次，品牌低，無(wú)中央空調(diào)，集中普通供暖 ? 未來(lái)城公寓 樓盤(pán)名稱(chēng) 未來(lái)城公寓 位置 高新區(qū)匯展中心北300米 物業(yè)形態(tài) Loft 公寓 容積率 總建筑面積 萬(wàn) ㎡ 本年度推盤(pán)量 ㎡ 主力戶(hù)型（面積） 4053平 當(dāng)月銷(xiāo)售均價(jià) 8300 元 /平米 當(dāng)月認(rèn)購(gòu)套數(shù) 當(dāng)月成交套數(shù) 35 套 本月優(yōu)惠折扣 本月促銷(xiāo)活動(dòng) 無(wú) 銷(xiāo)售率 （當(dāng)期推出量） 還剩不到 30 套， 暢銷(xiāo)戶(hù)型及面積 優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)： 3） 戶(hù)型小，單價(jià)較低 ； 4） 居住氛圍濃厚，更加適合居住 ； 劣勢(shì)： 1） 產(chǎn)品檔次低 通過(guò)分析可以看出，濟(jì)南公寓市場(chǎng)態(tài)勢(shì)迅猛，新增供應(yīng)不及時(shí)，市場(chǎng)去化速度快， 一度出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，其價(jià)格水平和價(jià)格增幅也相對(duì)較高，是濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)中需求旺盛的投資產(chǎn)品。 東部公寓項(xiàng)目較多，其中高新區(qū)的未來(lái)城公寓、香格里拉都是普通白領(lǐng)公寓 41 產(chǎn)品的代表，這類(lèi)產(chǎn)品因?yàn)槊娣e小、總價(jià)低是市場(chǎng)炙手可熱的投資產(chǎn)品 ；另外，奧體片區(qū)的國(guó)奧城公寓和玉蘭公寓定位為高端酒店式公寓，其面對(duì)的主要是高端人士，實(shí)際表明， 高品質(zhì) 公寓產(chǎn)品也受到了市場(chǎng)的歡迎。總而言之，濟(jì)南的公寓市場(chǎng)當(dāng)前發(fā)展良好，未來(lái)還有很大的發(fā)展?jié)摿Α? 濟(jì)南商業(yè)市場(chǎng) 研究 ． 1濟(jì)南商業(yè)市場(chǎng) 供應(yīng)分析 由于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，市場(chǎng)的供應(yīng)量相對(duì)較少，市場(chǎng)新增供應(yīng)不活躍。 20xx 年 10 月，純商業(yè)總供應(yīng)量為 萬(wàn)平米，同比上升 %，環(huán)比下降%，無(wú)新增供應(yīng)。 4. 5． 2 濟(jì)南商業(yè)市場(chǎng) 成交分析 10 月 純 商 業(yè)項(xiàng) 目 總 成交量 為 萬(wàn)平米， 較 上月 環(huán) 比 下降 %。是本年度 連續(xù) 第三 個(gè) 月的成交量下降。 與 目前 A 股的上 漲 呈 現(xiàn) 反比 關(guān) 系。股市 與 商 業(yè) 房 42 地 產(chǎn) 投 資 形成了“ 蹺蹺 板”的 關(guān) 系， 圖 表 數(shù) 據(jù)， 從側(cè) 面印 證 了上述 關(guān) 系 。 ． 3濟(jì)南商業(yè)市場(chǎng) 價(jià)格分析 10 月底商報(bào)盤(pán)均價(jià) 20523 元 /平米，同比上漲 %，環(huán)比保持不變。從20xx 年 1月到 20xx 年 10 月在售底商報(bào)盤(pán)均價(jià)月度增幅平穩(wěn)上漲，這說(shuō)明隨著城市的發(fā)展，商業(yè)物業(yè)的投資價(jià)值在增長(zhǎng)，居民購(gòu)買(mǎi)力逐漸提高。 ． 4在售商業(yè)項(xiàng)目情況 項(xiàng) 目 面 積 （萬(wàn) m2） 主力 戶(hù) 型（ m2） 價(jià)格 目前 狀況 備 注 魯 商廣 場(chǎng) 10 200500 一 層 ： 45000元 / m2 二 層 ： 30000元 / m2 三 層 ： 25000元 / m2 剩余 20xx平米左右 約 8套。 一次性付款 98折，按揭 99折。 晶都 國(guó)際 100200 一 層 ： 1500036000元 / m2 二 層 ： 120xx25000元