【導(dǎo)讀】用地性質(zhì)為商業(yè)金融用地，產(chǎn)權(quán)40年。天掛牌公告，共計1個月期限。形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，濟(jì)南景觀大道經(jīng)十路，工業(yè)南路直通市區(qū)。中國移動高新區(qū)高新區(qū)營業(yè)廳、中國聯(lián)通高新營業(yè)廳、中國郵政王舍人支局等。已在此辦公，形成了較為成熟的辦公氛圍。的寫字間，整層面積20xx㎡左右，可自由分割，九至十二層為小戶型寫字間。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。業(yè)領(lǐng)域的宏觀調(diào)控，并頒布了一系列法律法規(guī)規(guī)范市場秩序。正常的市場秩序，安定人民生活，而絕非打擊房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。濟(jì)南的城市建設(shè)工作也在與時俱進(jìn)，在城市規(guī)劃、建設(shè)、管理、招。因此，本次可行性研究論證結(jié)果項目可行。中心和重要的交通樞紐，是國務(wù)院公布的歷史文化名城，中國首批優(yōu)秀旅游城市，“中國投資環(huán)境40優(yōu)”城市的行列。為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)南翼，和黃河中下游的中心城市。望在今后3-10年內(nèi)進(jìn)入加速發(fā)展階段。

　　

【正文】 樓盤集中銷售在售樓盤成交無大幅變動，總成交量出現(xiàn)環(huán)比小幅下降。 寫字樓市場價格分析 10 月，寫字樓市場整體均價為 12098 元 /平米，同比上升 %，環(huán)比上升%。因濼源大街板塊項目帶動，本月整體均價出現(xiàn)微漲。 20xx 年下半年，濟(jì) 南寫字樓市場整體均價已經(jīng)突破萬元，目前保持著平穩(wěn)上揚的態(tài)勢。 在售典型寫字樓項目 情況 ? 萬達(dá)廣場寫字樓 —— 萬達(dá)中心 樓盤名稱 萬達(dá)廣場 位置 經(jīng)二路以南，經(jīng)四路 以北，順河高架以西，緯一路以東 34 物業(yè)形態(tài) 寫字間 容積率 3 總建筑面積 15 萬㎡ 本月度推盤量 剩余的 10 幾套寫字間，還有兩棟未取得預(yù)售證 主力戶型（面積） 130300 本月銷售均價 120xx 元 /平米 本月成交套數(shù) 44 套 本月成交面積 6100 多 ㎡ 本月優(yōu)惠折扣 寫字樓：一次性 98折，按揭 99 折 本月促銷活動 銷售 率 （當(dāng)期推出量） 98% 暢銷戶型及面積 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢： 1） 62320 平米 小戶 型寫字間 ， 低投資，超高性價比回報 ； 2）地段成熟，金融辦公氛圍濃厚； 劣勢： 1）寫字間密度太大，交通容易阻塞不方便，容易出現(xiàn)空置。 ? 中潤世紀(jì)廣場 樓盤名稱 中潤世紀(jì)廣場 位置 窯頭路與二環(huán)東路 交匯處 物業(yè)形態(tài) 寫字間 容積率 總建筑面積 15萬平米 本年度推盤量 3萬平米 主力戶型（面積） 410 ㎡ 本月銷售均價 萬 /平米 本月成交套數(shù) 4 層 本月成交面積 4500 ㎡ 本月優(yōu)惠折扣 一次性 97 折，按揭99折 ，整層大客戶可議價 本月促銷活動 無 銷售率 （當(dāng)期推出量） 還剩 4200 平 暢銷戶型及面積 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢： 1）地理位置優(yōu)越、規(guī)模大、形象佳、硬件設(shè)施檔次高、交通便利； 2）以整層或整棟銷售為主，吸引了金融保險等大中型企業(yè)，帶動了區(qū)域商務(wù)環(huán)境的升級。 劣勢： 1）中潤屬于綜合用地， 93 年拿地，土地年限縮水嚴(yán)重，寫字間只剩下短短 23 年，而住宅也僅有 37 年了； 2）緊鄰高架橋，噪音污染較大，缺乏健康、綠色、生態(tài)的辦公理念； 35 ? 中鐵匯展國際 樓盤名稱 中鐵 匯展國際 位置 濟(jì)南國際會展中心 西側(cè) 物業(yè)形態(tài) 寫字樓、商鋪 容積率 總建筑面積 192342 ㎡ 本年度推盤量 1400 套 主力戶型（面積） 60200 ㎡； 本月銷售均價 10000 元 /平米 本月成交套數(shù) 本月成交面積 約 20xx ㎡ 本月優(yōu)惠折扣 一次性 99 折 本月促銷活動 無 銷售率 （當(dāng)期推出量） 約 80% 暢銷戶型及面積 60200 ㎡ 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢： 1）價格低，均價 9000 元 /平米； 2）面積區(qū)間大，能滿足不同階層客戶的需求； 劣勢 : 1） 檔次偏低 ? 魯商國奧城 寫 字樓 樓盤名稱 魯商國奧城 位置 經(jīng)十路奧體中心正 對面 物業(yè)形態(tài) 綜合體 容積率 總建筑面積 20萬 ㎡ （寫字樓） 本年度推盤量 萬㎡ 主力戶型（面積） 1490 ㎡（標(biāo)準(zhǔn)層） 本月銷售均價 14500 元 /平米 本月成交套數(shù) 3 層 本月成交面積 約 4500 ㎡ 本月優(yōu)惠折扣 無 本月促銷活動 無 銷售率 （當(dāng)期推出量） 約 90% 暢銷戶型及面積 整層銷售 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢： 1） 奧體政務(wù)核心區(qū)，緊鄰經(jīng)十路 ； 2） 43 萬㎡城市綜合體 ； 3） 20 萬㎡寫字樓群 劣勢 : 周邊配套暫不到位 濟(jì)南寫字樓市場發(fā)展相對較晚，在 20xx 年之后 才 進(jìn)入了快速發(fā)展的階段，涌現(xiàn)出了中潤世紀(jì)廣場為代表的大型寫字樓項目，寫字樓的供應(yīng)量大幅增加，但是市場需求卻不溫不火，寫字樓的價格 也 上升較慢 。 主要是因為該階段是濟(jì)南寫 36 字樓市場往高品質(zhì)、高水準(zhǔn)發(fā)展的過渡期，市場對高品質(zhì)、高價格寫字樓的認(rèn)識需要理解、接受的過程，存在“投資客戶不認(rèn)識、使用客戶不重視”的明顯現(xiàn)象。 但是， 20xx 年以來，濟(jì)南的寫字樓市場終于得以“破冰”， 萬達(dá)中心、開元廣場、魯商廣場 、中鐵匯展國際 等數(shù)個寫字樓項目都表現(xiàn)出良好的銷售業(yè)績 ，近期高 端寫字樓的代表項目 —— 魯商國奧城寫字樓更是表現(xiàn)奪目，銷售速度和銷售價格均取得歷史性飛躍 。分析其原因主要有：一是隨著濟(jì)南城市地位的快速提升，區(qū)域中心城市地位不斷加強(qiáng)，具有發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)和前景，增強(qiáng)了企業(yè)對濟(jì)南的信心，為此吸引了眾多企業(yè)集團(tuán)落戶發(fā)展， 從而 增加了對中高端寫字樓的需求；二是伴隨著濟(jì)南房地產(chǎn)市場的發(fā)展 ，寫字樓的價值大大被低估，在市場的引導(dǎo)之下，需求客戶對寫字樓的投資價值和使用價值的理性認(rèn)識得以釋放， 寫字樓的需求已被調(diào)動起來。 需要注意的是，東部辦公市場的表現(xiàn)尤為搶眼，與市區(qū)相比，東部新區(qū)在 交通、空間、環(huán)境、產(chǎn)業(yè)、成本等方面都具有明顯優(yōu)勢，這 已經(jīng)引起眾多企業(yè)的認(rèn)識， 故 無論是高新區(qū)的中鐵匯展國際還是奧體片區(qū)的魯商國奧城、魯銀銀河大廈都很受市場歡迎，占據(jù)了濟(jì)南寫字樓成交的半壁江山。 項目位于蓬勃發(fā)展的高新區(qū)金融商貿(mào)中心區(qū)，周邊配套不斷完善，商務(wù)氛圍日趨濃厚，是發(fā)展大商務(wù)、大辦公的絕佳 地段 。 濟(jì)南公寓市場研究 公寓市場概況 隨著 濟(jì)南 房地產(chǎn)市場的 發(fā)展 ，公寓項目作為一種總價低，戶型小，變現(xiàn)快，宜投資，市場空白點多的產(chǎn)品越發(fā)受到開發(fā)商重視，從目前市場情況來看，越來越多的項目比如發(fā)祥 巷、名士豪庭、 中齊未來城 等項目也都規(guī)劃有一部分公寓，目前 公寓產(chǎn)品 幾乎遍布 濟(jì)南各個區(qū)域，展現(xiàn)多點開花的局面。 近年，更是出現(xiàn)了誠基中心、重汽彩世界、匯展香格里拉等大型公寓項目 ， 濟(jì)南 公寓開發(fā)投資活躍。 濟(jì)南公寓市場發(fā)展較快，市場整體發(fā)展良好，由于市場的良好發(fā)展形勢，公寓市場供應(yīng)呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的態(tài)勢，公寓的市場需求較為旺盛，主要是投資需求和首次置業(yè)需求 。 目前， 公寓產(chǎn)品價格兩極分化現(xiàn)象比較明顯，隨著濟(jì)南城市的發(fā)展和公寓市場的成熟，大開發(fā)商的進(jìn)駐，一些定位高端，產(chǎn)品創(chuàng)新的公寓產(chǎn)品必將進(jìn)一步提 37 高公寓價格， 比如海爾綠城玉蘭 公寓和魯商國奧城公寓， 而一些邊緣區(qū)域的公寓產(chǎn)品還將維持在較低的發(fā)展階段。 公寓市場供應(yīng)分析 從上表看出， 20xx 年以來，濟(jì)南公寓市場的供應(yīng)量呈現(xiàn)減少的局面，這一方面說明市場供應(yīng)不及時，另一方面說明市場需求的旺盛。 10 月，公寓市場供應(yīng)量為 1158 套， 萬平米，同比分別下降 %和 %，環(huán)比分別上升 %和 %。公寓也搭上了“銀十”的末班車， 10月中下旬，藍(lán)調(diào)國際、魯商國奧城和銀座中心三盤 入市 ，市場供應(yīng)量 出現(xiàn)階段性 大幅增加。 10 月月初存量為 684 套， 萬平米，同比分別下降 %和 %，環(huán)比分別下降 %和 %。 新增供應(yīng) 474 套， 萬平米 。 成交 分析 38 10 月，公寓市場共成交 478 套， 萬平米，同比分別下降 %和 %，環(huán)比分別上升 %和 %。 本月成交量大幅上升主要是由于銀座中心、藍(lán)調(diào)國際和魯商國奧城的開盤熱銷，僅此三個項目的成交套數(shù)就 占本月總成交套數(shù)的 %，成交面積占總成交面積的 %。 價格 分析 公寓市場價格漲幅明顯，從 5000 元 /㎡漲到當(dāng)前的 9000 元 /㎡，表現(xiàn)出良好的價格成長趨勢。 10 月，公寓整體均價為 9388 元 /平米，同比上升 %，環(huán)比上升 %， 39 主要是由于近期入市的公寓項目大多是高端定位，其帶動了整個公寓市場的價格水平 。 ? 銀座中心名寓 樓盤名稱 銀座中心名寓 位置 經(jīng)十路、經(jīng)七路、緯十二路三條城市 主干道交匯之處 物業(yè)形態(tài) Loft 公寓 容積率 一期 總建筑面積 23037 ㎡ 本年度推盤量 23037 ㎡ 主力戶型（面積） 4272平 當(dāng)月銷售均價 13000 元 /平米 當(dāng)月認(rèn)購套數(shù) 開盤，大約銷售 165 套， 94% 當(dāng)月成交套數(shù) 5 套 本月優(yōu)惠折扣 本月促銷活動 無 銷售率 （當(dāng)期推出量） 還剩不到 30 套， 暢銷戶型及面積 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢： 1） 位于城市稀缺繁華地段，交通方便，配套完善； 2） Loft 公寓，價格低，面積小，吸引大批投資客戶； 劣勢： 1） loft，不做裝修 ? 海爾綠城玉蘭公寓 樓盤名稱 海爾玉蘭公寓 位置 歷下經(jīng)十東路以南， 奧體中心南側(cè) 物業(yè)形態(tài) 精裝公寓 容積率 總建筑面積 4萬 ㎡ 本年度推盤量 4萬 ㎡ 主力戶型（面積） 70200 ，主力7080 當(dāng)月銷售均價 14000 元 /㎡ 當(dāng)月認(rèn)購套數(shù) 22套（其中有一層 團(tuán)購） 當(dāng)月成交面積 本月優(yōu)惠折扣 本月促銷活動 銷售情況 （當(dāng)期推出量） 還剩 23套 暢銷戶型及面積 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢： 1）裝修精致豪華，可以直面奧體場館 2) 準(zhǔn)現(xiàn)房，交房時間早 劣勢： 1) 位置稍偏， 偏向于居住，而且面積大，不適于做投資 2) 總價高，增大投資風(fēng)險。 40 ? 名士 MINI 公館 樓盤名稱 名士 mini 公館 位置 歷下區(qū)省府前街 2號 物業(yè)形態(tài) 公寓 容積率 總建筑面積 萬 ㎡ 本年度推盤量 萬 ㎡ 主力戶型（面積） 4060 平 當(dāng)月銷售均價 90009500 loft11000 當(dāng)月認(rèn)購套數(shù) 40多套 當(dāng)月成交面積 本月優(yōu)惠折扣 一次性 98 折 本月促銷活動 按時簽約享 4999 元優(yōu)惠 銷售情況 （當(dāng)期推出量） 目前還剩 60 套左右 暢銷戶型及面積 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢： 1） 周邊及配套成熟，離市區(qū)較近； 2） 面積小，價格相對低，投資門檻低； 劣勢： 1） 整體形象略差，裝修檔次，品牌低，無中央空調(diào)，集中普通供暖 ? 未來城公寓 樓盤名稱 未來城公寓 位置 高新區(qū)匯展中心北300米 物業(yè)形態(tài) Loft 公寓 容積率 總建筑面積 萬 ㎡ 本年度推盤量 ㎡ 主力戶型（面積） 4053平 當(dāng)月銷售均價 8300 元 /平米 當(dāng)月認(rèn)購套數(shù) 當(dāng)月成交套數(shù) 35 套 本月優(yōu)惠折扣 本月促銷活動 無 銷售率 （當(dāng)期推出量） 還剩不到 30 套， 暢銷戶型及面積 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢： 3） 戶型小，單價較低 ； 4） 居住氛圍濃厚，更加適合居住 ； 劣勢： 1） 產(chǎn)品檔次低 通過分析可以看出，濟(jì)南公寓市場態(tài)勢迅猛，新增供應(yīng)不及時，市場去化速度快， 一度出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，其價格水平和價格增幅也相對較高，是濟(jì)南房地產(chǎn)市場中需求旺盛的投資產(chǎn)品。 東部公寓項目較多，其中高新區(qū)的未來城公寓、香格里拉都是普通白領(lǐng)公寓 41 產(chǎn)品的代表，這類產(chǎn)品因為面積小、總價低是市場炙手可熱的投資產(chǎn)品 ；另外，奧體片區(qū)的國奧城公寓和玉蘭公寓定位為高端酒店式公寓，其面對的主要是高端人士，實際表明， 高品質(zhì) 公寓產(chǎn)品也受到了市場的歡迎?？偠灾瑵?jì)南的公寓市場當(dāng)前發(fā)展良好，未來還有很大的發(fā)展?jié)摿Α? 濟(jì)南商業(yè)市場 研究 ． 1濟(jì)南商業(yè)市場 供應(yīng)分析 由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險較大，市場的供應(yīng)量相對較少，市場新增供應(yīng)不活躍。 20xx 年 10 月，純商業(yè)總供應(yīng)量為 萬平米，同比上升 %，環(huán)比下降%，無新增供應(yīng)。 4. 5． 2 濟(jì)南商業(yè)市場 成交分析 10 月 純 商 業(yè)項 目 總 成交量 為 萬平米， 較 上月 環(huán) 比 下降 %。是本年度 連續(xù) 第三 個 月的成交量下降。 與 目前 A 股的上 漲 呈 現(xiàn) 反比 關(guān) 系。股市 與 商 業(yè) 房 42 地 產(chǎn) 投 資 形成了“ 蹺蹺 板”的 關(guān) 系， 圖 表 數(shù) 據(jù)， 從側(cè) 面印 證 了上述 關(guān) 系 。 ． 3濟(jì)南商業(yè)市場 價格分析 10 月底商報盤均價 20523 元 /平米，同比上漲 %，環(huán)比保持不變。從20xx 年 1月到 20xx 年 10 月在售底商報盤均價月度增幅平穩(wěn)上漲，這說明隨著城市的發(fā)展，商業(yè)物業(yè)的投資價值在增長，居民購買力逐漸提高。 ． 4在售商業(yè)項目情況 項 目 面 積 （萬 m2） 主力 戶 型（ m2） 價格 目前 狀況 備 注 魯 商廣 場 10 200500 一 層 ： 45000元 / m2 二 層 ： 30000元 / m2 三 層 ： 25000元 / m2 剩余 20xx平米左右 約 8套。 一次性付款 98折，按揭 99折。 晶都 國際 100200 一 層 ： 1500036000元 / m2 二 層 ： 120xx25000元