【正文】 合起來，且本項(xiàng)目開發(fā)期長達(dá)六年以上，未來市場風(fēng)險(xiǎn)具有不可預(yù)測性，都要求開發(fā)商具備較強(qiáng)的開發(fā)實(shí)力；開發(fā)商實(shí)力直接影響到本項(xiàng)目的開發(fā)模式與開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目市場培育期較長，中小開發(fā)商由于實(shí)力不夠往往會采用冒進(jìn)的開發(fā)策略，直接加大項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)；大型開發(fā)商往往會采用先培育市場以及區(qū)域整體開發(fā)的策略，在降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)獲得最大的開發(fā)利益。確定的條件目前區(qū)域房地產(chǎn)市場供應(yīng)量較小，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場的需求，但本項(xiàng)目作為高端產(chǎn)品，市場需求最終取決于區(qū)域內(nèi)高新產(chǎn)業(yè)支持和本地高端客戶，由于陳江仲愷組團(tuán)的房地產(chǎn)市場目前還是不成熟的市場，市場需求信心存在一定的不足，市場發(fā)展還有許多不可預(yù)測的地方。因此為降低市場開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，獲得預(yù)期的投資回報(bào)，我們建議先期減少開發(fā)量以及每期開發(fā)量的穩(wěn)妥開發(fā)策略。開發(fā)順序與開發(fā)節(jié)奏項(xiàng)目總開發(fā)面積為220000平方米，為了進(jìn)行穩(wěn)妥的房地產(chǎn)開發(fā)，我們建議項(xiàng)目分2期，總開發(fā)年限跨度6年，每年的平均供應(yīng)量在4萬平方米左右；建議項(xiàng)目2007年年底進(jìn)行施工準(zhǔn)備，到2009年年初入市；區(qū)域整體規(guī)劃應(yīng)先行，環(huán)境整治與項(xiàng)目首期開發(fā)應(yīng)同步進(jìn)行；第一期應(yīng)適當(dāng)開發(fā)酒店式公寓、商業(yè)等產(chǎn)品。按照開發(fā)公司的實(shí)際情況以及開發(fā)思路，本項(xiàng)目各階段的進(jìn)度安排擬定如下：178。 準(zhǔn)備及設(shè)計(jì)階段 2007年3月—2007年12月178。 施工階段 2008年1月2011年10月178。 正式銷售階段 2009年5月—2012年12月其中施工階段，項(xiàng)目計(jì)劃從2008年1月開始施工，預(yù)計(jì)整體建設(shè)工期約為4年，即項(xiàng)目可望于2010年6月全部開發(fā)完畢；銷售階段，根據(jù)施工進(jìn)度和策劃方案，項(xiàng)目計(jì)劃從2009年5月開始銷售，整體銷售周期預(yù)計(jì)為3年。項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)期為6年。 惠州市仲愷高新區(qū)仲愷廣場開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告序號年份1234562007 上2007下2008上2008下2009 上2009 下2010 上2010 下2011上2011 下2012 上2012下1前期準(zhǔn)備及設(shè)計(jì)報(bào)建　　　　　　　　　　　　　2項(xiàng)目一期施工階段　　　　　　　　　　　　　3項(xiàng)目二期施工階段　　　　　　　　　　　　　4項(xiàng)目一期銷售階段　　　　　　　　　　　　　5項(xiàng)目二期銷售階段　　　　　　　　　　　　6竣工驗(yàn)收　　　　　　　　　　　　　　　　 惠州市仲愷高新區(qū)仲愷廣場開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告六、投資估算與資金籌措本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投資額合計(jì)為88077萬元，其中各項(xiàng)成本費(fèi)用的估算額及單價(jià)詳見下表。項(xiàng)目總投資估算表序號項(xiàng)目單價(jià) (元/m2)投資額 (萬元)備注1土地費(fèi)用454 9998 　2前期費(fèi)用80 1760 　3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)20 440 小區(qū)道路綠化4建筑安裝工程費(fèi)用2448 53850 建筑工程費(fèi)用　36690 樁基及土方工程120 2640 　 主體工程　34050 　 酒店式公寓1500 6000 　 寫字樓及商業(yè)1600 6400 　 公寓及商業(yè)1600 10400 　 住宅1500 5250 　 地下室1500 6000 　設(shè)備及安裝工程費(fèi)用780 17160 水電安裝工程220 4840 　 消防及空調(diào)工程100 2200 　 通訊、智能工程60 1320 　 燃?xì)夤こ?0 220 　 電梯工程60 1320 　 裝修費(fèi)用80 1760 　 外墻裝飾工程150 3300 　 室外環(huán)境工程費(fèi)用100 2200 　5開發(fā)稅費(fèi)60 1321 14項(xiàng)之和*2%6管理費(fèi)用150 3302 14項(xiàng)之和*5%7不可預(yù)見費(fèi)用60 1321 14項(xiàng)之和*2%8其他費(fèi)用24 528 監(jiān)理及質(zhì)安監(jiān)費(fèi)用18 396 　租售丈查費(fèi)3 66 　竣工面積丈查費(fèi)3 66 　9財(cái)務(wù)費(fèi)用289 6348 %10銷售費(fèi)用147 3231 %11經(jīng)營稅金及附加272 5977 　　合計(jì) 88077 　n 項(xiàng)目總投資估算具體說明如下：土地費(fèi)用：即為取得該項(xiàng)目土地而發(fā)生的費(fèi)用，我們以9998萬元取得該地塊的使用權(quán)和開發(fā)權(quán)。前期工程費(fèi)：前期工程費(fèi)包括主要建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、園林規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、勘察費(fèi)等，總計(jì)1760萬元?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括主要小區(qū)道路和市政設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用等，總計(jì)440萬元。建筑安裝工程費(fèi)：包括建造本項(xiàng)目所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用53850萬元，包括建安費(fèi)用、裝修費(fèi)用及設(shè)備安裝等費(fèi)用。開發(fā)稅費(fèi)：即本項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用，按項(xiàng)目土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建安工程費(fèi)用之和2%的比例估算。項(xiàng)目開發(fā)稅費(fèi)合計(jì)1321萬元。管理費(fèi)用：即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門，為組織和管理本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。參照深圳市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均水平，并結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，按項(xiàng)目土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建安工程費(fèi)用之和的5%取值，項(xiàng)目管理費(fèi)用合計(jì)3302萬元。不可預(yù)見費(fèi)：項(xiàng)目的可變影響因素相對較易控制，參照深圳市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均水平，按項(xiàng)目土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建安工程費(fèi)用之和的2%取值。項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)合計(jì)1321萬元。其他費(fèi)用：包括監(jiān)理及質(zhì)安監(jiān)費(fèi)用、租售丈查費(fèi)、竣工面積丈查費(fèi)等，項(xiàng)目其他費(fèi)用合計(jì)528萬元。財(cái)務(wù)費(fèi)用：即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用按項(xiàng)目全額貸款計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用，項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)6348萬元。銷售費(fèi)用：即用于本項(xiàng)目銷售的廣告宣傳費(fèi)、市場推廣費(fèi)和銷售代理費(fèi)等。參照深圳市房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售的平均水平和經(jīng)驗(yàn)值，結(jié)合本項(xiàng)目的銷售特點(diǎn)，按銷售收入的3%取值。項(xiàng)目銷售費(fèi)用合計(jì)3231萬元。銷售稅金及附加估算：按照規(guī)定，本項(xiàng)目銷售須交納的銷售稅金及附加包括：營業(yè)稅：按銷售收入的5%計(jì)征，即5385萬元。 城市建設(shè)維護(hù)稅：按營業(yè)稅的7%計(jì)征，即377萬元。教育費(fèi)附加：按營業(yè)稅的3%計(jì)征，即162萬元。印花稅：%計(jì)征，即54萬元。項(xiàng)目銷售稅金及附加合計(jì)5977萬元。本項(xiàng)目建設(shè)共需資金88077萬元，根據(jù)分析各種融資渠道的可能性和合法性，并考慮籌資成本與籌資風(fēng)險(xiǎn)，確定本項(xiàng)目的資金來源主要包括自有銀行貸款和銷售回款等。由項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措估算表和附表資金來源與運(yùn)用表可以看出，資金來源各渠道對于本項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行均有充分保障，其中各期的金額和比例安排合理，再加上開發(fā)公司良好的信譽(yù)和雄厚的實(shí)力，資金籌措方案可操作性較強(qiáng)。本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有二個(gè)渠道：一是銀行貸款，二是銷售收入用于投資，本項(xiàng)目總投入88077萬元，開發(fā)商需向銀行貸款38277萬元用于投資，剩余部分由銷售收入補(bǔ)充。詳見詳細(xì)投資計(jì)劃與資金籌措表178。 銀行貸款本項(xiàng)目銀行貸款總額為38277萬元，預(yù)計(jì)2007年上半年貸款9998萬元，2007下半年貸款1034萬元，2008年上半年貸款6084萬元，2008年下半年貸款6872萬元，2009年上半年貸款6001萬元，2011年下半年貸款8291萬元。178。 銷售回款本項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售回款共計(jì)可達(dá)107700萬元，因此投資資金不足部分49800萬元（含財(cái)務(wù)費(fèi)用）擬由預(yù)售收入解決。資金來源結(jié)構(gòu)圖籌措資金來源籌措資金 (萬元)籌措資金比例總投資額88077100%銀行貸款38277%銷售回款49800% 惠州市仲愷高新區(qū)仲愷廣場開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告本項(xiàng)目投資總額為88077萬元，各期的詳細(xì)投資計(jì)劃見項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措估算表。由項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措估算表可看出，本項(xiàng)目投資使用計(jì)劃的編制，針對項(xiàng)目中各項(xiàng)投資款項(xiàng)的付款特點(diǎn)、開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃和資金來源渠道等方面進(jìn)行了綜合考慮，各期投資使用計(jì)劃安排合理，對于本項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行有充分保障。項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表序號項(xiàng)目合計(jì)2007上2007下2008上2008下2009上2009下2010上2010下2011上2011下2012上2012下1項(xiàng)目資金運(yùn)用95275 9998 1034 6081 6871 6496 8143 7370 6063 6565 9342 14880 12433 開發(fā)建設(shè)投資82100 9998 1034 6081 6871 6001 7401 6628 5567 6565 8291 10558 7106 經(jīng)營稅金及附加5977 0 0 0 0 495 743 743 495 0 1051 1401 1051 土地增值稅1077 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1077 所得稅6120 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2920 3200 2資金籌措145977 9998 1034 6081 6872 14921 13380 13380 8920 0 27221 25240 18930 借貸資金38277 9998 1034 6081 6872 6001 0 0 0 0 8291 0 0 銷售收入107700 　　　　8920 13380 13380 8920 0 18930 25240 18930 本項(xiàng)目銀行貸款總額為38277萬元，預(yù)計(jì)2009年下半年償還1024萬元，2010年上半年償還6010萬元；于2010年下半年償還7070萬元，2011年上半年償還1860萬元；于2012年上半年償還7321萬元，2012年下半年償還14992萬元由以上分析可看出，本項(xiàng)目的負(fù)債結(jié)構(gòu)和還貸方式合理，既能充分利用財(cái)務(wù)杠桿為項(xiàng)目解決資金來源，又能有效地將籌資成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降至最低。七、銷售及經(jīng)營收入測定n 銷售收入估算項(xiàng)目的總銷售收入為107700萬元，詳見項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表。土地增值稅：按銷售收入的1%計(jì)征，即1104萬元。按照本項(xiàng)目開發(fā)方案和營銷計(jì)劃的策劃，以及根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)和銷售進(jìn)度的初步安排，從2009年5月2012年12月，各年度的銷售回款計(jì)劃詳見下表項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表。 惠州市仲愷高新區(qū)仲愷廣場開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表序號項(xiàng)目合計(jì)2007上2007下2008上2008下2009上2009下2010上2010下2011上2011下2012上2012下1銷售收入107700 　　　　8920 13380 13380 8920 0 18930 25240 18930 　 銷售回款比例　　　　　%%%%%%%%一期銷售收入44600 　　　　8920 13380 13380 8920 　　　　酒店式公寓可銷售面積(㎡)40000 　　　　8000 12000 12000 8000 　　　　平均售價(jià)(元/㎡)4400 　　　　4400 4400 4400 4400 　　　　銷售比例100%　　　　%%%%　　　　寫字樓可銷售面積(㎡)30000 　　　　6000 9000 9000 6000 　　　　平均售價(jià)(元/㎡)5000 　　　　5000 50