【正文】 高可貸額度減其他尚未還清的住房貸款余額作為本次公積金貸款額；三、對在省內(nèi)其他城市繳存住房公積金而未享受公積金貸款政策的職工，在濟(jì)南購房申請住房公積金貸款時(shí)，其首付款比例不低于 50%。這一舉措一出，各路輿論和網(wǎng)民紛紛指出，這是為房地產(chǎn)真正降溫的一劑猛藥。 關(guān)鍵詞： 暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款 國務(wù)院 10 月 17日發(fā)出的通知指出，商品住房價(jià)格 過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款 。 政策影響：從行政層面上來制約房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的局面，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，對于強(qiáng)盛的需求市場，從法律的角度來干預(yù)，限定家庭住房套數(shù)，來打壓需求市場，減輕龐大的需求市場的數(shù)量。 近期 二次 調(diào)控政策解讀 ? 針對需求方面的調(diào)控 關(guān)建詞：房價(jià)過高、過快上漲的城市，限定購房套數(shù) 根據(jù)最近國家 有關(guān)部委出臺(tái)的政策措施 ， 房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。 ? 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知》 住建部通知，從 20xx 年 10月 20日起，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %調(diào)整為 %。 ? 央行決定上調(diào)存貸款利率 21 ，中國人民銀行決定，自 20xx 年 10 月 20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。 稅收政策 ■ 對取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng) 目，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對外銷售。 信貸政策 ■ 房價(jià)上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量 ■ 抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲 ■ 保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù) 風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。 20 第 4 章 房地產(chǎn) 市場研究 宏觀政策研究 20xx年宏觀調(diào)控政策回顧 ? 20xx 年 4 月，國家頒布房地產(chǎn)新政 “國十條 ” 政策名稱 頒布主體 政策內(nèi)容 政策分類 《國務(wù) 院關(guān)于 堅(jiān)決遏 制部分 城市房 價(jià)過快 上漲的 通知 》 國務(wù)院 ■ 對購買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女，下同 )，貸款首付款比例不得低于 30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高。近年隨著高新區(qū)投資建設(shè)力度的加大，區(qū)域配套逐漸走向成熟，人氣越來越旺，居住氛圍和商業(yè)氛圍日漸濃厚，成為濟(jì)南重要的居住、辦公的樣板區(qū)域。隨著會(huì)展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，得以凝聚最大的社會(huì)資源，令周邊物業(yè)、商業(yè)價(jià)值突出，購物、文教、餐飲、娛樂、金融、交通、醫(yī)療設(shè)施都將隨著會(huì)展中心的成熟而迅速完善，為高檔商務(wù)樓的消費(fèi)提供了巨大的需求平臺(tái)。會(huì)展中心擁有不同類型風(fēng)格 及規(guī)模的會(huì)議廳、多功能廳、宴會(huì)廳、報(bào)告廳、貴賓廳、新聞發(fā)布中心等 30 間，其中國際報(bào)告廳 1100 平方米，可容納 800 人。 濟(jì)南市已具備會(huì)展業(yè)蓬勃發(fā)展的各項(xiàng)要素，其發(fā)達(dá)的交通和省會(huì)城市的特點(diǎn)對承接各類國家級、省級會(huì)展有極大的幫助。在國務(wù)院 “ 十一五 ” 報(bào)告中，已強(qiáng)調(diào)了對 “ 無污染、高效 率 ” 行業(yè)的大力扶持。 新認(rèn)定高新技術(shù)企業(yè) 26 家，累計(jì)達(dá)到 110 家；新批準(zhǔn)建立省級以上企業(yè)技 19 術(shù)中心、工程技術(shù)研究中心 8家，累計(jì)達(dá)到 65 家；新引進(jìn)軟件業(yè)企業(yè) 60家；新引進(jìn)服務(wù)外包企業(yè) 5家，累計(jì)達(dá)到 45 家，實(shí)現(xiàn)服務(wù)外包收入 8000 萬美元。 20xx 年， 濟(jì)南高新區(qū) 實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 200 億元，同比增長 %，增速高于全市平均水平 個(gè)百分點(diǎn)，列全市第一位，其中：二產(chǎn)增加值 159 億元，同比增長 %，增速高于全市平均水平 個(gè)百分點(diǎn)；三產(chǎn)增加值 41 億元，同比增長 %，增速高于全市平均水平 個(gè)百分點(diǎn)，列全市第一位。 20xx 年，高新區(qū)還被授予國家服務(wù)外包基地和國家動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)基地。 高新區(qū) 優(yōu)惠 政策 省政府建立了省長重點(diǎn)聯(lián)系高新區(qū)制度，每一位省長重點(diǎn)聯(lián)系一個(gè)高新區(qū)，經(jīng)常到高新區(qū)辦公。 漢峪片區(qū)北至經(jīng)十東路，南至車腳山村，東至蓮花山、城墻嶺，西至玉頂山、蓋子山，總用地面積約 平方公里。 二個(gè)商務(wù)辦公綜合功能區(qū)：科貿(mào)城商務(wù)辦公綜合區(qū)、 IT 總部區(qū)。二個(gè)居住功能區(qū)：規(guī)劃將化纖廠搬遷，形成一城市居住功能區(qū)塊；結(jié)合牛旺村、賢文村的舊村改造，同時(shí)開發(fā)一 18 定量的配套城市住宅，形成一居住功能區(qū)塊。 “一園”即齊魯軟件園。以科貿(mào)城的建設(shè)帶動(dòng)工業(yè)南路的發(fā)展，形成（省行政中心、奧體中心） —— 商務(wù)辦公 —— 會(huì)議展示 —— 科技研發(fā) —— （東部產(chǎn)業(yè)帶），東西向序列發(fā)展的公建發(fā)展軸。 “三軸”即沿經(jīng)十路、工業(yè)南路、新宇北路 — 新宇路 — 中環(huán)路 — 舜華路三條城市發(fā)展軸線，呈“一縱兩橫”構(gòu)架，帶動(dòng)賢文片區(qū)的發(fā)展。 17 “ 二心”即以國際會(huì)展中心為核心形成集會(huì)議、商務(wù)、金融、娛樂為一體的地區(qū)級公共中心 ；以齊魯軟件園服務(wù)中心為核心，形成為濟(jì)南高新區(qū)配套服務(wù)的研發(fā)服務(wù)中心。 中心區(qū)規(guī)劃 中心區(qū)，結(jié)合 濟(jì)南 市政務(wù)中心東移和國家信息通信國際創(chuàng)新園（ CIIIC）建設(shè)，大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，將建設(shè)成為 CIIIC 總部研發(fā)區(qū)和我市現(xiàn)代化新城的樣板區(qū) ， 主要包括賢文片區(qū)和漢峪片區(qū) 。 除此之外，近年高新區(qū)涌現(xiàn)出了萊茵小鎮(zhèn)、東方花園、盛世花城、鑫苑國際城市花園、中齊未來城、海信慧園等數(shù)個(gè)大規(guī)模、高品質(zhì)的居住社區(qū)，吸引著越來越多的置業(yè)者落戶東城，成為濟(jì)南重要的生活樣板片區(qū)。高新區(qū)已經(jīng)進(jìn)入到新一輪更大規(guī)模更艱苦的創(chuàng)業(yè)時(shí)期。 高新區(qū)形成了中心區(qū)、出口加工區(qū)和東部產(chǎn)業(yè)區(qū) “三足鼎立”的格局，總面積約 125 平方公里，區(qū)內(nèi)轄村莊 56 個(gè)，常住村（居）民約 12 萬人。 區(qū)內(nèi)大型企業(yè)的數(shù)量不斷上升，對地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量增長和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化都大有益處，高新區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，經(jīng)濟(jì)持續(xù)、有力的增長是高新區(qū)房地產(chǎn)市場走向繁榮的源泉。累計(jì)實(shí)施市級以上科技項(xiàng)目 1420 多項(xiàng)，其中，國家火炬計(jì)劃項(xiàng)目 130 多項(xiàng)。四大支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展成為高新區(qū)經(jīng)濟(jì)快速規(guī)模化膨脹的強(qiáng)大引擎。 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 15 濟(jì)南高新 區(qū)在電子信息、生物工程、新材料、環(huán)保節(jié)能、機(jī)電一體化、汽車及交通裝備、家用電器、紡織服裝、醫(yī)藥化工、造紙、建材、食品加工業(yè)、燈產(chǎn)業(yè)方面已形成相當(dāng)規(guī)模， 產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)初步體現(xiàn)。 發(fā)展成就 近幾年，隨著高新區(qū)中心區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的逐漸完善，良好的投資環(huán)境吸引了越來越多的客商前來投資落戶，總部經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速，銀行、投資、金融、科技、會(huì)展、保險(xiǎn)、咨詢等企業(yè)紛紛入駐。 20xx 年 ，國家科技部公布了國家高新區(qū)最新評價(jià)結(jié)果 (以 20xx 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ) )，在全國 55個(gè)國家高新區(qū)中， 濟(jì)南高新區(qū)綜合排名第 11位， 較上一年上升 7個(gè)位次。先后規(guī)劃建設(shè)了 國家級留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、濟(jì)南高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、齊魯軟件園、出口加工區(qū)等國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 城市主干道經(jīng) 十路穿區(qū)而過，距繞城高速咫尺之遙，距濟(jì)南國際機(jī)場只需 15 分鐘車程。 是濟(jì)南市對外開放的窗口和重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。項(xiàng)目位于濟(jì)南東部區(qū)域，處于城市發(fā)展速度最快的區(qū)域，在城市快速上升的背景之下，具有 良好 的發(fā)展前景。 相對于一線城市，濟(jì)南房地產(chǎn)仍有較大的發(fā)展空間，同時(shí)在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長方面的作用也日益重要。 房地產(chǎn) 開發(fā)投資 億元，同比增長 %。 20xx 年 上半年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %。 20xx 年，房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 %；其中住宅投資 元，增長 %，商業(yè)營業(yè)用房投資 ，增長 %。 固定資產(chǎn)投資情況 13 05001000150020xx系列1 860 1017 1152 1380 165520xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx 年，濟(jì)南市固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長 %， 其中：第三產(chǎn)業(yè) 億元，增長 %， 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)投資 億元，增長 %。一系列的措施讓東部的發(fā)展駛上了快車道，龍奧大廈中政府各行政機(jī)關(guān)的入駐也充分說明了東部區(qū)域的“新城市核心”地位。濟(jì)南東部新城的建成將 具有鮮明的個(gè)性特色，環(huán)境優(yōu)美 宜人，地域文化和國際城市發(fā)展趨勢完美結(jié)合，人工和自然環(huán)境交相輝映，可觀山、覽綠、親水、知文、感新，是一個(gè)兼具商貿(mào)、文化體育、生活居住、旅游休閑等多功能的綜合性新城區(qū)！ ? 奧體文博片區(qū) 奧體片區(qū)位于濟(jì)南東部，片區(qū)建設(shè)以城市新央?yún)^(qū)為目標(biāo)，堅(jiān)持“高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理”，在 “經(jīng)濟(jì)繁榮、設(shè)施發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、城市客廳”的理念指引下，重點(diǎn)突出該片區(qū)作為省會(huì)城市新中心的嶄新形象， 規(guī)劃以集行政辦公、公共服務(wù)、文化休閑、金融商務(wù)、商業(yè)、居住于一體的現(xiàn)代化城市新中心。 ? 東部新城 —— 省城的新中心 濟(jì)南東部新城規(guī)劃面積 128 平方公里，自北向南共分為四大功能片區(qū)。 ? 東部產(chǎn)業(yè)帶 —— 泉城現(xiàn)代化新城區(qū) 沿經(jīng)十東路向東過大辛河，地勢平坦開闊，南部群山連綿。該區(qū)域西起 二環(huán)東路，東至東巨野河，南起旅游東路以南一帶山體，北至工業(yè)南路和濟(jì)青高速公路，以大辛河為界，由“東 部產(chǎn)業(yè)帶”和“東部新城”兩大部分組成。 項(xiàng)目所在區(qū)位于 東部 高新區(qū) 核心區(qū)域 ，屬于政府未來發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。 11 濟(jì)南市新的城市總體規(guī)劃確定，濟(jì)南市城市空間發(fā)展戰(zhàn)略為 “ 東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏 ” 的城市發(fā)展戰(zhàn)略 “ 十字 ” 方針和東部產(chǎn)業(yè)帶、東部新城、泉城特色風(fēng)貌帶及老城、西部新城、西部片區(qū)等 “ 五大板塊 ” 的城市布局。 城市空間發(fā)展戰(zhàn)略 隨著濟(jì)南都市圈的規(guī)劃及實(shí)施，濟(jì)南在山東省內(nèi)的影響力日益明顯，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷提高，對周邊城市的輻射范圍及聚集力正日益加強(qiáng)。根據(jù)十一五規(guī)劃綱要， 20xx——20xx 年，濟(jì)南 市地區(qū)生產(chǎn)總值將保持年均增 13%的增長速度，達(dá)到 3500 億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值將達(dá)到 68000 元 /人。 當(dāng)前看來，濟(jì)南產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理，第一產(chǎn)業(yè)比重逐漸下降，第三產(chǎn)業(yè)所占比例越來越大，說明濟(jì)南市的城市功能越來越完善，城市吸引力不斷增強(qiáng)。共舉辦會(huì)展 130場，與上年持平；直接營業(yè)收入 ，增長 %。 20xx 年，年末物流相關(guān)產(chǎn)業(yè)企業(yè)及個(gè)體工商戶 萬家，年?duì)I業(yè)收入 1535 億元，增長 %。商品房銷售 面積 萬平方米，增長 %；銷售額 億元，增長 %；旅游業(yè)快速發(fā)展 ， 20xx 年，接待國內(nèi)外游客 萬人次，增長 %。 金融業(yè)發(fā)展形勢穩(wěn)定 ， 20xx 年，金融業(yè)完成增加值 億元，增長 %。第三產(chǎn)業(yè)增加值對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率為 %，拉動(dòng) GDP 增長 個(gè)百分點(diǎn)。 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度是一個(gè)國家的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從低級向高級轉(zhuǎn)變的重要標(biāo)志 ,也是反映一個(gè)國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的重要標(biāo)志之一 。 濟(jì)南作為省會(huì)城市和重要區(qū)域經(jīng)濟(jì)龍頭城市，有巨大的消費(fèi)能力和消費(fèi)潛力。 20xx 年 ，全市金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額達(dá) 億元，比年初增長%；全市金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額達(dá) 億元，比年初增長 %。 城鎮(zhèn)消費(fèi) 年份 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 城鎮(zhèn)居民 人均可支配收入（元） 8607 8982 11013 120xx 13158 15340 18005 20802 22721 人均消費(fèi)支出（元） 7110 7426 8395 8581 9227 10713 12389 13904 14764 20xx 年，省城城市居民人均可支配收入比 20xx 年增長了 %，達(dá)到 元；農(nóng)民人均純收入也達(dá)到 元，同比增長了 %。 20xx 年 上半年 ， 從三次產(chǎn)業(yè)看：第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。 20xx 年 上半年，濟(jì)南經(jīng)濟(jì)保 持平穩(wěn)較快增長。 從上表可以看出，濟(jì)南市 經(jīng)濟(jì)持續(xù) 快速 發(fā)展， 自 20xx 年以來，濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)基本上保持了平穩(wěn)上升的態(tài)勢， 20xx20xx 連續(xù)四年保持在 15%以上增長率，20xx、 20xx 年雖受到全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的一定影響，但增長率仍維持在 12%以上 。 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 濟(jì)南國內(nèi)生產(chǎn)總值 20xx 年 —— 20xx 年 濟(jì)南市 GDP 數(shù)據(jù)及對比情況 年份 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 全市 GDP （億元） 1200 2185 增長率 % % % % % % % 13% % 05001000150020xx25003000350020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 年，全市生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %(注 2)，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增