【正文】 25萬(wàn)元，低于評(píng)估價(jià)格。可比項(xiàng)目案例1案例2案例3交易價(jià)格（樓面地價(jià)）1200 1682 1248 交易日期100/100100/100100/90土地規(guī)模100/100100/100100/100商業(yè)及商務(wù)集聚度100/103100/93100/95交通便利度100/100100/98100/90交易方式100/100100/100100/100土地利用便利度100/103100/95100/103容積率修正土地性質(zhì)100/100100/100100/100比準(zhǔn)價(jià)格1806 1770 1701 比準(zhǔn)價(jià)格1759 建筑面積（地上） 39495 土地總價(jià)（萬(wàn)元）6947 通過比較分析該地塊的合理評(píng)估值為6947萬(wàn)元。二、案例選擇及比價(jià)分析江陰目標(biāo)地塊周邊區(qū)域土地交易市場(chǎng)調(diào)查調(diào)查2011年至今項(xiàng)目周邊土地成交價(jià)格如下：宗地編號(hào)地塊座落土地用途出讓面積(平米)容積率土地價(jià)格(萬(wàn)元/畝)樓面地價(jià)（元/平米）競(jìng)買時(shí)間備注2012C57江陰市澄江街道行政區(qū)域范圍內(nèi)東南至嘉年華城市廣場(chǎng)、西至天華軸線、北至濱江路商務(wù)用地+旅館用地67131200 2012/12/282011C47江陰市開發(fā)區(qū)石山路東、石牌路南商業(yè)用地278781682 2012/6/14建成后50%的建筑面積不得分割對(duì)外出售2011C03江陰市開發(fā)區(qū)法爾勝光通公司東、定山路西、江陰立臣實(shí)業(yè)公司南、長(zhǎng)江路北商業(yè)、辦公285231248 2011/6/12011C05江陰市澄江街道水岸新都東、贊園西、名賢路北側(cè)商辦混合用地+社會(huì)停車場(chǎng)庫(kù)用地137564054 2011/3/222010C116江陰市澄江街道芙蓉大道南、東外環(huán)路西側(cè)市場(chǎng)用地+非市屬辦公用地503201323 2011/2/24可比案例選擇對(duì)目標(biāo)地塊區(qū)域內(nèi)，土地用途相同的土地交易案例進(jìn)行選擇，選擇3個(gè)土地用途相同的土地交易案例進(jìn)行比較分析。綜合判斷該項(xiàng)目在現(xiàn)行法律、法規(guī)下具有可操作性、合規(guī)性，風(fēng)險(xiǎn)的可控。通過調(diào)查江陰市開發(fā)政策，現(xiàn)有的開發(fā)政策基本符合行業(yè)通用政策，沒有特別的約定。六、總體評(píng)價(jià)本項(xiàng)目按照掛牌程序進(jìn)行交易，符合現(xiàn)有法律、法規(guī)和程序。四、項(xiàng)目開發(fā)重要規(guī)費(fèi)調(diào)查 具體詳見附件。二、取得土地使用權(quán)程序評(píng)估現(xiàn)已通過土地掛牌程序取得。“十二五”期間，確保服務(wù)業(yè)增加值占GDP比重每年上升11個(gè)百分點(diǎn)。“江陰高新區(qū)“十二五” 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃綱要”，“十二五”期間的戰(zhàn)略重點(diǎn)與主要任務(wù)：發(fā)展一系列的總部經(jīng)濟(jì)、研發(fā)設(shè)計(jì)、創(chuàng)新孵化和綜合服務(wù)等平臺(tái)，形成有特色的現(xiàn)代高科技服務(wù)業(yè)，支撐戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，初步形成局部的群體性創(chuàng)新的局面，使高新區(qū)成為區(qū)域創(chuàng)新創(chuàng)意的源頭；大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。更大力度發(fā)展特色旅游業(yè)，加快扶持培育一批特色旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，深入推進(jìn)旅游標(biāo)準(zhǔn)化工作。完成全市域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃，加快啟動(dòng)一批服務(wù)業(yè)高端項(xiàng)目建設(shè)。江陰市康體、文娛、文化傳媒商業(yè)剛剛興起，各種類型的行業(yè)培訓(xùn)、中小學(xué)教育以及專業(yè)輔導(dǎo)主要集中在中心城區(qū)，未來隨著城市客廳商圈的建設(shè)完善，康體、文娛、文化傳媒商業(yè)也將不斷擴(kuò)大規(guī)模。項(xiàng)目周邊歷史商業(yè)辦公經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查項(xiàng)目周邊商業(yè)辦公樓盤調(diào)研表：周邊商業(yè)物業(yè)租金水平調(diào)查： 位置物業(yè)類型樓層面積（平米）日租金（元/日 平米）大潤(rùn)發(fā)旁店面商鋪1/550 大潤(rùn)發(fā)旁店面商鋪2/280 名雅居商鋪2/580 桃源居六期商鋪1/185 麗都城市花園商鋪12/7150 水岸新都店面商鋪1/136 周邊辦公物業(yè)租金水平調(diào)查：位置物業(yè)類型樓層面積（平米）日租金（元/日 平米）創(chuàng)智天地寫字樓5/11105 名都國(guó)際大廈寫字樓5/20155 名都國(guó)際大廈寫字樓12/32100 名都國(guó)際大廈寫字樓8/28220 名都國(guó)際大廈寫字樓15/25200 名都國(guó)際大廈寫字樓6/2698 名都國(guó)際大廈寫字樓17/26 名都國(guó)際大廈寫字樓22/25192 戴斯國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)寫字樓21/2588 匯豐大廈寫字樓6/13210 匯豐大廈寫字樓9/18203 匯豐大廈寫字樓5/16200 港麗大酒店寫字樓19/25 二、服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)未來發(fā)展預(yù)測(cè)零售商業(yè)、批發(fā)市場(chǎng)：江陰市已經(jīng)形成了以百貨商廈、購(gòu)物中心、超市賣場(chǎng)為主的商業(yè)形態(tài)，但是老式的百貨商廈限于地理位置、經(jīng)營(yíng)空間等因素?zé)o法擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)、新型的購(gòu)物中心、超市賣場(chǎng)主要面向中低消費(fèi)，商業(yè)檔次仍有較大提升空間。新梅“豪布斯卡”項(xiàng)目占地面積約22000平方米，整個(gè)項(xiàng)目為集高檔住宅、商業(yè)、辦公為一體的綜合性場(chǎng)所。1912特色街區(qū)，總建筑面積近14萬(wàn)平方米，包括公寓式酒店、高檔會(huì)所、快捷酒店和1912酒吧商業(yè)街等。目前，城市客廳區(qū)域已聚集了“五館一中心”、新體育中心、行政事業(yè)中心、公交車首末站、國(guó)際商務(wù)辦公樓等。（二）項(xiàng)目周邊江服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀調(diào)查“城市客廳”經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀調(diào)查項(xiàng)目處于江陰“城市客廳”商圈區(qū)域。江陰娛樂休閑業(yè)發(fā)展較快，目前經(jīng)營(yíng)情況較佳； 但市場(chǎng)上大規(guī)摸、高檔次娛樂休閑項(xiàng)目較少；市場(chǎng)仍就缺乏綜合多種功能設(shè)施及服務(wù)項(xiàng)目的大型娛樂城； 隨著江陰生活水平、人民收入水平逐步提高，特別是江陰外來高層次商務(wù)人群，將會(huì)對(duì)休閑餐飲、康體、娛樂業(yè)的品牌化服務(wù)提出更高的要求。在江陰所有的娛樂休閑場(chǎng)所里。江陰的酒吧業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展期，尤其是近兩年酒吧數(shù)量迅速增加。從購(gòu)買者群體上看，主要是以自用型和投資型兩種投資類型為主。辦公：作為縣級(jí)市的江陰，城區(qū)高品質(zhì)的辦公樓項(xiàng)目初具規(guī)模； 目前市場(chǎng)上高品質(zhì)的辦公樓項(xiàng)目包括了，已經(jīng)落成的東都大廈、聯(lián)合大廈、匯盛大廈和黃金大廈。各酒店都有集團(tuán)公司及政府客群做支撐，各大酒店入住率情況較為接近，基本處于67成范圍內(nèi)。酒店、辦公酒店：江陰目前擁有7家5星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的高檔酒店，它們是長(zhǎng)晟豪生、喜來登、皇冠假日、雅閣國(guó)際等。城市客廳區(qū)域的餐飲主要集中在新一城商業(yè)中心、魔方時(shí)代廣場(chǎng)、嘉年華城市廣場(chǎng)區(qū)域。青果路特色餐飲街已初具規(guī)模，且具有較好的人氣，日益成為江陰人就餐的理想場(chǎng)所。大賣場(chǎng)及超市業(yè)態(tài)，成為除傳統(tǒng)人民路商圈以外，大型居民聚集區(qū)域的主要商業(yè)形態(tài)（社區(qū)型商業(yè)）。滿足周邊居民一般生活用品需求。以超市為商業(yè)發(fā)展中心，向周邊逐漸發(fā)展為區(qū)域型商業(yè)中心。大橋路東側(cè)的麗都城市花園等高檔小區(qū)零售消費(fèi)力被大潤(rùn)發(fā)吸收。超市賣場(chǎng)：超市周邊居民的消費(fèi)水平與超市經(jīng)營(yíng)狀況關(guān)系密切，高檔社區(qū)的居民是超市的主力消費(fèi)群。在前期開發(fā)過程中，希望廣場(chǎng)開發(fā)了餐飲、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)，以聚集區(qū)域商業(yè)人氣；但由于區(qū)域缺乏成熟居民區(qū)、遠(yuǎn)離中心區(qū)以及經(jīng)營(yíng)策略失誤（分割銷售），并未取得預(yù)期效果。購(gòu)物中心：在早期階段，由于位于城市新區(qū)或缺乏商業(yè)基礎(chǔ)的區(qū)域，時(shí)代超級(jí)購(gòu)物中心與希望廣場(chǎng)都采取了發(fā)展超市賣場(chǎng)為主力業(yè)態(tài)的策略。 大部分商場(chǎng)的建筑結(jié)構(gòu)是地下1層至地上5/7層建筑，單層營(yíng)業(yè)面積集中在2,0005,000平方米。從商業(yè)定位上看，定位為中高端的是華地商廈，國(guó)際購(gòu)物中心，華聯(lián)商廈三家。江陰中高端百貨商場(chǎng)，大多集中于以人民路步行街為中心的老城區(qū)，該區(qū)域?qū)儆诮幨械某鞘泻诵纳倘Γ瑪?shù)量眾，但單個(gè)體量普遍較小。第三部分 區(qū)域服務(wù)業(yè)發(fā)展情況一、服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀調(diào)查（一）江陰市服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀調(diào)查零售商業(yè)、批發(fā)市場(chǎng)零售商業(yè)、批發(fā)市場(chǎng)主要調(diào)研業(yè)態(tài)為：百貨商廈、購(gòu)物中心、超