【正文】 關(guān) “ 超過合同約定的動工日期 2 年未開發(fā)，應(yīng)無償收回土地使用權(quán) ” 的規(guī)定。 政策影響：國家鼓勵首套住房的購買，降低契稅等措施，針對性的對于首次置業(yè)的人群給予降低門檻，加大首次置業(yè)人群的保障。根據(jù)三部門發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅政策方面，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對有上述違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項目貸款和貸款展期。認(rèn)真落實支持公共租賃住房建設(shè)的稅收優(yōu)惠政策。 政策影響：加強土地增值稅的監(jiān)督與清查，將會對規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過高定價等有效監(jiān)督，加快房地產(chǎn)稅費的改革。 關(guān)鍵詞： 公積金貸款首付由兩成一律調(diào)整為三成 濟南市政府： 10 月 1 日《濟南住房公積金管理中心關(guān)于進一步加強住房 22 公積金貸款管理的通知》與購房市民關(guān)系最為直接的條款：一、借款人因購買自住普通住房而申請住房公積金貸款的，購房首付款比例由 20%恢復(fù)為 30%；二、借款人因購買自住普通住房申請住房公積金貸款時，本人及配偶尚有商業(yè)貸款余額的，應(yīng)將其原商業(yè)貸款余額與本次申請的住房公積金貸款額度合并計算其貸款償債能力，即將按規(guī)定計算的公積金最高可貸額度減其他尚未還清的住房貸款余額作為本次公積金貸款額；三、對在省內(nèi)其他城市繳存住房公積金而未享受公積金貸款政策的職工，在濟南購房申請住房公積金貸款時，其首付款比例不低于 50%。 關(guān)鍵詞： 暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款 國務(wù)院 10 月 17日發(fā)出的通知指出，商品住房價格 過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款 。 近期 二次 調(diào)控政策解讀 ? 針對需求方面的調(diào)控 關(guān)建詞：房價過高、過快上漲的城市，限定購房套數(shù) 根據(jù)最近國家 有關(guān)部委出臺的政策措施 ， 房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。 ? 央行決定上調(diào)存貸款利率 21 ，中國人民銀行決定，自 20xx 年 10 月 20日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。 信貸政策 ■ 房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量 ■ 抑制居住用地出讓價格非理性上漲 ■ 保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。 20 第 4 章 房地產(chǎn) 市場研究 宏觀政策研究 20xx年宏觀調(diào)控政策回顧 ? 20xx 年 4 月，國家頒布房地產(chǎn)新政 “國十條 ” 政策名稱 頒布主體 政策內(nèi)容 政策分類 《國務(wù) 院關(guān)于 堅決遏 制部分 城市房 價過快 上漲的 通知 》 國務(wù)院 ■ 對購買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女，下同 )，貸款首付款比例不得低于 30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高。隨著會展經(jīng)濟的發(fā)展，得以凝聚最大的社會資源，令周邊物業(yè)、商業(yè)價值突出，購物、文教、餐飲、娛樂、金融、交通、醫(yī)療設(shè)施都將隨著會展中心的成熟而迅速完善，為高檔商務(wù)樓的消費提供了巨大的需求平臺。 濟南市已具備會展業(yè)蓬勃發(fā)展的各項要素，其發(fā)達的交通和省會城市的特點對承接各類國家級、省級會展有極大的幫助。 新認(rèn)定高新技術(shù)企業(yè) 26 家，累計達到 110 家；新批準(zhǔn)建立省級以上企業(yè)技 19 術(shù)中心、工程技術(shù)研究中心 8家，累計達到 65 家；新引進軟件業(yè)企業(yè) 60家；新引進服務(wù)外包企業(yè) 5家，累計達到 45 家，實現(xiàn)服務(wù)外包收入 8000 萬美元。 20xx 年，高新區(qū)還被授予國家服務(wù)外包基地和國家動漫產(chǎn)業(yè)基地。 漢峪片區(qū)北至經(jīng)十東路，南至車腳山村，東至蓮花山、城墻嶺，西至玉頂山、蓋子山，總用地面積約 平方公里。二個居住功能區(qū)：規(guī)劃將化纖廠搬遷，形成一城市居住功能區(qū)塊；結(jié)合牛旺村、賢文村的舊村改造，同時開發(fā)一 18 定量的配套城市住宅，形成一居住功能區(qū)塊。以科貿(mào)城的建設(shè)帶動工業(yè)南路的發(fā)展，形成（省行政中心、奧體中心） —— 商務(wù)辦公 —— 會議展示 —— 科技研發(fā) —— （東部產(chǎn)業(yè)帶），東西向序列發(fā)展的公建發(fā)展軸。 17 “ 二心”即以國際會展中心為核心形成集會議、商務(wù)、金融、娛樂為一體的地區(qū)級公共中心 ；以齊魯軟件園服務(wù)中心為核心，形成為濟南高新區(qū)配套服務(wù)的研發(fā)服務(wù)中心。 除此之外，近年高新區(qū)涌現(xiàn)出了萊茵小鎮(zhèn)、東方花園、盛世花城、鑫苑國際城市花園、中齊未來城、海信慧園等數(shù)個大規(guī)模、高品質(zhì)的居住社區(qū)，吸引著越來越多的置業(yè)者落戶東城，成為濟南重要的生活樣板片區(qū)。 高新區(qū)形成了中心區(qū)、出口加工區(qū)和東部產(chǎn)業(yè)區(qū) “三足鼎立”的格局，總面積約 125 平方公里，區(qū)內(nèi)轄村莊 56 個，常住村（居）民約 12 萬人。累計實施市級以上科技項目 1420 多項，其中，國家火炬計劃項目 130 多項。 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 15 濟南高新 區(qū)在電子信息、生物工程、新材料、環(huán)保節(jié)能、機電一體化、汽車及交通裝備、家用電器、紡織服裝、醫(yī)藥化工、造紙、建材、食品加工業(yè)、燈產(chǎn)業(yè)方面已形成相當(dāng)規(guī)模， 產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)初步體現(xiàn)。 20xx 年 ，國家科技部公布了國家高新區(qū)最新評價結(jié)果 (以 20xx 年統(tǒng)計數(shù)據(jù)為基礎(chǔ) )，在全國 55個國家高新區(qū)中， 濟南高新區(qū)綜合排名第 11位， 較上一年上升 7個位次。 城市主干道經(jīng) 十路穿區(qū)而過，距繞城高速咫尺之遙，距濟南國際機場只需 15 分鐘車程。項目位于濟南東部區(qū)域，處于城市發(fā)展速度最快的區(qū)域，在城市快速上升的背景之下，具有 良好 的發(fā)展前景。 房地產(chǎn) 開發(fā)投資 億元，同比增長 %。 20xx 年，房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 %；其中住宅投資 元，增長 %，商業(yè)營業(yè)用房投資 ，增長 %。一系列的措施讓東部的發(fā)展駛上了快車道，龍奧大廈中政府各行政機關(guān)的入駐也充分說明了東部區(qū)域的“新城市核心”地位。 ? 東部新城 —— 省城的新中心 濟南東部新城規(guī)劃面積 128 平方公里，自北向南共分為四大功能片區(qū)。該區(qū)域西起 二環(huán)東路，東至東巨野河，南起旅游東路以南一帶山體，北至工業(yè)南路和濟青高速公路，以大辛河為界，由“東 部產(chǎn)業(yè)帶”和“東部新城”兩大部分組成。 11 濟南市新的城市總體規(guī)劃確定，濟南市城市空間發(fā)展戰(zhàn)略為 “ 東拓、西進、南控、北跨、中疏 ” 的城市發(fā)展戰(zhàn)略 “ 十字 ” 方針和東部產(chǎn)業(yè)帶、東部新城、泉城特色風(fēng)貌帶及老城、西部新城、西部片區(qū)等 “ 五大板塊 ” 的城市布局。根據(jù)十一五規(guī)劃綱要， 20xx——20xx 年，濟南 市地區(qū)生產(chǎn)總值將保持年均增 13%的增長速度，達到 3500 億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值將達到 68000 元 /人。共舉辦會展 130場，與上年持平；直接營業(yè)收入 ，增長 %。商品房銷售 面積 萬平方米，增長 %；銷售額 億元，增長 %；旅游業(yè)快速發(fā)展 ， 20xx 年，接待國內(nèi)外游客 萬人次，增長 %。第三產(chǎn)業(yè)增加值對經(jīng)濟增長貢獻率為 %，拉動 GDP 增長 個百分點。 濟南作為省會城市和重要區(qū)域經(jīng)濟龍頭城市，有巨大的消費能力和消費潛力。 城鎮(zhèn)消費 年份 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 城鎮(zhèn)居民 人均可支配收入（元） 8607 8982 11013 120xx 13158 15340 18005 20802 22721 人均消費支出（元） 7110 7426 8395 8581 9227 10713 12389 13904 14764 20xx 年，省城城市居民人均可支配收入比 20xx 年增長了 %，達到 元；農(nóng)民人均純收入也達到 元，同比增長了 %。 20xx 年 上半年，濟南經(jīng)濟保 持平穩(wěn)較快增長。 城市經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 濟南國內(nèi)生產(chǎn)總值 20xx 年 —— 20xx 年 濟南市 GDP 數(shù)據(jù)及對比情況 年份 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 全市 GDP （億元） 1200 2185 增長率 % % % % % % % 13% % 05001000150020xx25003000350020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 年，全市生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %(注 2)，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。 城市潛力 山東省著力打造的“ 1＋ 6”濟南都市圈，以濟南為核心 ， 輻射淄博、泰安、聊城、萊蕪、德州、濱州。 濟南也是鐵路運輸?shù)闹匾獦屑~。 外部交通 濟南基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通便利，是全國重要的交通樞紐，濟南國際機場與國內(nèi)外 40 多個大中城市相連，與美國、德國、日本、韓國、俄羅斯、香港等地開通了直達的國際 航線。 濟南人口的空間分布逐步向城區(qū)外圍擴散的趨勢明顯，人口重心繼續(xù)向東部和西部移動，歷城區(qū)和歷 下區(qū)的人口規(guī)模快速擴大。 濟南位于京津冀和滬寧杭兩大都市圈的中間位置，是山東及華北地區(qū)重要的區(qū)域中心城市，隨著全運會的成功舉辦和西客站的建設(shè)，城市建設(shè)日新月異，區(qū)域中心城市的地位得到大大加強，濟 南在經(jīng)濟、政治、文化方面的擁有充足的發(fā)展空間和強勁的發(fā)展動力。 可行性研究結(jié)論 從宏觀視角審視城市發(fā)展?jié)摿?，項目具有廣闊的發(fā)展前景； 從濟南 “東拓” 5 城市規(guī)劃導(dǎo)向分析，為項目的發(fā)展提供了發(fā)展空間； 從高新區(qū)的良好投資環(huán)境，為項目的開發(fā)提供直接動力； 從濟南 寫字樓 市場 、公寓市場、商業(yè)市場 和 片區(qū)可比項目的研究 方面分析，本項目可通過精準(zhǔn)定位切入市場的需求； 從項目地塊價值因素條件分析，項目具備了打造可觀經(jīng)濟效益的條件；從財務(wù)經(jīng)濟測算結(jié)果來看，具備項目開發(fā)的經(jīng)濟可行性。 濟南東部發(fā)展以來，東部的市政配套、道路交通、工業(yè)企業(yè) 、金融商貿(mào)得到了飛速的發(fā)展。 濟南作為中國經(jīng)濟大省山東省省會 ，地理位置和交通優(yōu)勢得天獨厚 ，城市經(jīng)濟發(fā)展迅速。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟（尤其住宅經(jīng)濟）對一系列行業(yè)的發(fā)展均有拉動效應(yīng)，有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展。 世紀(jì)財富中心二 期 D座一至三層為大型餐飲娛樂中心，正在招商中；四至十層南北向為精裝商務(wù)公寓， 45150 平方米不等；四至十一層?xùn)|西向為高檔商務(wù)酒店，北京雅悅酒店于 20xx 年 10開始營業(yè)，是東部高新區(qū)較早的商務(wù)酒店。 3 ? 文化教育配套 高新區(qū)實驗學(xué)校、山東省警官學(xué)院、濟南電子工程機械學(xué)校、濟南石化經(jīng)濟學(xué)校、銀座幼兒園、山東大學(xué)齊魯軟件學(xué)院、山師附小雅居園校區(qū)、濟鋼二區(qū)幼兒園； ? 醫(yī)療配套 鐵十四局醫(yī)院、山大齊魯醫(yī)院高新區(qū)醫(yī)院、歷下區(qū)第三人民醫(yī)院、省立醫(yī)院東院、省軍區(qū)醫(yī)院、天辰大街診所等； ? 金融配套 中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行高新區(qū)支行、建設(shè)銀行高新支行、濟南市商業(yè)銀行高新分理處、中國銀行高新支行、建設(shè)銀行雅居園分理處、潤豐農(nóng)信雅居園分理處等； ? 商務(wù)配套 高新區(qū)管理委員會、濟南國際會展中心、凈雅大酒店、雅悅酒店等； ? 其它配套 中國移動高新區(qū)高新區(qū)營業(yè)廳、中國聯(lián)通高新營業(yè)廳、中國郵政王舍人支局等。 項目位置 2 三慶世紀(jì)財富中心位于濟南東部新城與東部產(chǎn)業(yè)帶的核心地帶，高新科技開發(fā)區(qū)核心園區(qū)科貿(mào)城內(nèi)，南依齊魯軟件園，東靠濟南高新區(qū)管委會辦公大樓，北臨國際會展中心和大型科技文化廣場，是高新開發(fā)區(qū)的中央商務(wù)區(qū)，政治、經(jīng)濟和文化中心。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表 序號 項目 數(shù)據(jù) 單位 1 建設(shè)用地面積 公頃 2 地上 總建筑面積 146300 平方米 3 地下建筑面積 30800 平方米 4 建筑密度 % 5 綠化率 % 6 容積率 (1) 地上容積率 (2) 地下容積率 6 停車位 1560 個 運作方式 本項目地塊走市場招拍掛程序，預(yù)計 11月底前發(fā)布掛牌公告，公告期 20天， 10天掛牌公告，共計 1個月期限。 項目周邊配套 目前周邊有高新區(qū)管委會、高新區(qū)行政審批中心、濟南國際會展中心、建設(shè)銀行、中國銀行、興業(yè)銀行、移動通訊、聯(lián)通、上島咖啡、雅悅酒店等較為齊全的配套，并且還將有銀座商場（中鐵匯展國際 ） 、以及丁豪廣場項目商業(yè)補充 區(qū)域配套。 世紀(jì)財富中心二期為 C、 D座，其中 C座一層為商業(yè)公建，二至八層為大開間的寫字間，整層面積 20xx ㎡左右，可自由分割，九至十二層為小戶型寫字間。 項目建設(shè)的必要性 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是國民經(jīng)濟的重要支柱之一。宏觀調(diào)控至今，各項政策均已落到實處，國內(nèi)上海、杭州、青島等房價漲幅居前的城市已出現(xiàn)回落，一大批擾亂市場秩序、哄抬市場價格的開發(fā)商被清