【正文】 團(tuán)有限公司 20xxG063 歷下區(qū)解放路北側(cè)、山大路西側(cè) 30013.5 商業(yè)金融 地上≤，地下≤ 165074.25 深圳華強房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 小計 115184.3 582248.57 合計 567145.2 2417228.37 從上表可以看出， 20xx20xx 年商業(yè)用地產(chǎn)品總供應(yīng)量為 240 余萬平米，這些產(chǎn)品涵蓋寫字樓、公寓以及商業(yè)，其中寫字樓產(chǎn)品約 100 萬平米，占 42%；公寓產(chǎn)品約 100 萬平米，占 42%；商鋪類產(chǎn)品約 40 萬平米，占 16%。 小結(jié) 20xx 年時國家宏觀調(diào)控政策最為嚴(yán)厲的一年， 4月份新“國十條”的出臺雖然對于抑制房價的過快上漲產(chǎn)生一定的作用，但仍然沒有取得政府預(yù)期的效果 ； 10月份政府再度出臺政策，“提首付“、“提利率”、“停貸款”，有些地方政府出臺了“限購令“， 已 然對樓市形成了歷史性沖擊，近期在通貨膨脹預(yù)期壓 25 力之下，政府更是開始收縮銀根，房地產(chǎn)行業(yè)再次走在十字路口。由于缺乏對土地開發(fā)項目竣工時限的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以在開 工后，采用分期開發(fā)的方式，一再延遲后續(xù)開發(fā)時間；通過分期或推遲領(lǐng)取預(yù)售證，規(guī)避領(lǐng)取預(yù)售證后 10 日應(yīng)開始銷售 ” 的規(guī)定；通過關(guān)聯(lián)企業(yè)統(tǒng)一貸款后再周轉(zhuǎn)用于房產(chǎn)項目，規(guī)避 “ 商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金貸款 ” 的規(guī)定；通過抬高申報價格，規(guī)避 “ 要嚴(yán)格按照申報價格明碼標(biāo)價對外銷售 ” 的規(guī)定，有的以抬高后的申報價格為依據(jù)，變相 “ 捂盤惜售 ” ，有的給實際銷售時隨意調(diào)整價格留下空間。對個人購買 90 平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按 1％稅率征收契稅。鼓勵金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)，抓緊制定支持公共租賃住房建設(shè)的中長期貸款政策。 政策 影響：恢復(fù)首套住房 30％的首付款比例，二套住房公積金購房的首付款比例提高到 50％，也是濟(jì)南市政府對于國際金融政策的深化，提高了購房門檻。嚴(yán)格實行問責(zé)制，對政策落實不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。 土地政策 ■ 財政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。 研究結(jié)論 高新區(qū)是濟(jì)南重點規(guī)劃建設(shè)的區(qū)域，其在科研、產(chǎn)業(yè) 、政策、人才等方面擁有無與倫比的優(yōu)勢，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，人口素質(zhì)高，是濟(jì)南東部新城的核心區(qū)域 。 高新區(qū)會展經(jīng)濟(jì) 會展業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個產(chǎn)物，是（新）技術(shù)和產(chǎn)品交流和交易的一個平臺。是東部新城的重要功能區(qū)，承擔(dān)著商業(yè)金融的核心功能，是以商業(yè)金融和生活居住為主導(dǎo)的，含有成規(guī)模的產(chǎn)業(yè)研發(fā)用地，并兼具完備配套服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施用地的生態(tài)型綜合性區(qū)域。 以開發(fā)區(qū)的中軸線（新宇北路 — 新宇路 — 中環(huán)路 — 舜華路）形成賢文片區(qū)南北向的具有綜合服務(wù)、景觀展示功能的主要景觀發(fā)展軸。 20xx 年由于大批在建房屋成為現(xiàn)房，約有 70萬人口涌入 東部新城。加強了創(chuàng)新平臺建設(shè)，先后建成了軟件測試技術(shù)服務(wù)平臺、生物技術(shù)開發(fā)平臺、環(huán)保專業(yè)技術(shù)開發(fā)平臺、綜合技術(shù)服務(wù)平臺、信息咨詢服務(wù)平臺，建設(shè)了 30 余個省級以上各類技術(shù)（工程）中心，省級以上重點實驗室 27 家。其中，國際化與參與全球 競爭能力第 9位，產(chǎn)業(yè)化與規(guī)模經(jīng)濟(jì)能力第 10 位，兩個單項排名首次進(jìn)入前十。 第 3 章 高新區(qū)投資環(huán)境 研究 高新區(qū)概況 濟(jì)南高新區(qū)成立于 1991 年，是國務(wù)院批準(zhǔn)的首批國家級高新區(qū)之一。房屋施工面積 萬平方米，增長 %；新開工面積 萬平方米，增長 %；房屋竣工面積 萬平方米，增長 %，其中住宅竣工 萬平方米，增長 %。包 12 括以生態(tài)綠化、旅游休閑為主的龍洞風(fēng)景區(qū)；以 公共服務(wù)、商務(wù)辦公、商貿(mào)金融、會議展覽、文化娛樂、體育休閑、生活居住 為主的中心區(qū)；以 高新產(chǎn)業(yè)、科技研發(fā)、居住生活 為主的產(chǎn)業(yè)居住綜合區(qū)；以 綠化水景、旅游休閑 為主的華山風(fēng)景區(qū)。 “十字方針”發(fā)展戰(zhàn)略的確定為濟(jì)南的城市發(fā)展指明了方向，對濟(jì)南的房地產(chǎn)業(yè)具有積極的帶動作用。 根據(jù)濟(jì)南“十一五”規(guī)劃，將 以建設(shè)區(qū)域性金融中心、物流中心和旅游中心城市為目標(biāo) ,加快發(fā)展金融、現(xiàn)代物流、旅游 、會展等高附加值服務(wù)業(yè) ,增強城市人流、物流、資金流的集聚效應(yīng)?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)完成增加值 億元，增長 %。 20xx 年，在國家一系列拉動內(nèi)需、刺激消費政策的帶動下，省城 城市居民人均消費性支出同比增長了 %，達(dá)到 元，并由此帶動全市消費品零售總額同比勁增%，達(dá)到 億元，超出預(yù)期 個百分點。按常住人口計算人均生產(chǎn)總值 50376元 (折合美元 7373 美元 )(注 3)，增長 %。 濟(jì)南市為 濟(jì)南鐵路局 駐地，濟(jì)南鐵路局線路里程和營業(yè)收入在全國路局處于中上水平。預(yù)計到 2020 年常住人口達(dá) 6 到 840 萬人，城鎮(zhèn)人口達(dá)到 670 萬人，城市化率達(dá)到 75%。 因此，本次可行性研究論證結(jié)果項目可行。濟(jì)南的 城市建設(shè)工作 也在 與時俱進(jìn)， 在 城市規(guī)劃、建設(shè)、管理、招商引資等各 方面 都取得了較大進(jìn)展 。 當(dāng)前項目對外招拍掛部分，即財富大廈用地，基本處于“ 三 通一平”狀態(tài)，不涉及拆遷問題。 隨著濟(jì)南市政府的“兩翼展開，高新先導(dǎo)”的重要戰(zhàn)略規(guī)劃的實施，世紀(jì)財富中心所處位置已成為濟(jì)南新生活圈、高新經(jīng)濟(jì)圈、會展物流圈三大經(jīng)濟(jì)重地的核心。 項目交通 目周邊交通 條件良好 ， 靠近工業(yè)南路，緊鄰新宇路、崇華路，周邊擁有奧體中路、經(jīng)十路、世紀(jì)大道； 繞城高速貫穿南北，濟(jì)青、京滬、京福等高速公路與之緊密相連，到濟(jì)南國際機(jī)場僅需 15 分鐘車程， 10 2 309 國道縱橫交錯形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，濟(jì)南景觀大道經(jīng)十 路，工業(yè)南路直通市區(qū)。 可行性研究的目的 通過對項目所處片區(qū)的發(fā)展規(guī)劃、功能定位分析，及對濟(jì)南全市房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢的把握，并在對項目地塊定位、產(chǎn)品類型、銷售價格初步定位的基 4 礎(chǔ)上，通過財務(wù)測算評估等分析，為選擇對項目 地塊的開發(fā)模式提供參考依據(jù) ，并論證項目經(jīng)濟(jì)可行性等。城市經(jīng)營者們 圍繞 東西拓展的發(fā)展策略 ，突出大型基礎(chǔ)設(shè)施、公益性設(shè)施、生態(tài)環(huán)境等強制性規(guī)定內(nèi)容的項目布局與用地落實。 第 2 章 濟(jì)南城市環(huán)境研究 濟(jì)南城市綜述 地理布局 濟(jì)南 位于山東省中西部，是山東省的省會，全省的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心和重要的交通樞紐， 是國務(wù)院公布的歷史文化名城，中國首批優(yōu)秀旅游城市，國家批準(zhǔn)的副省級城市和沿海開放城市；躋身于 “ 中國經(jīng)濟(jì)綜合實力 50 強 ” 和“ 中國投資環(huán)境 40 優(yōu) ” 城市的行列。 城市人口比重呈逐步增加趨勢，城市人口的增加，將拉動城市住房需求的增加，從而促進(jìn)房地產(chǎn)的開發(fā)。濟(jì)南樞紐為濟(jì)南鐵路最大的鐵路樞紐。 從上表可以看出，濟(jì)南市 經(jīng)濟(jì)持續(xù) 快速 發(fā)展， 自 20xx 年以來，濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)基本上保持了平穩(wěn)上升的態(tài)勢， 20xx20xx 連續(xù)四年保持在 15%以上增長率，20xx、 20xx 年雖受到全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的一定影響，但增長率仍維持在 12%以上 。 20xx 年 ，全市金融機(jī)構(gòu)人民幣各項存款余額達(dá) 億元，比年初增長%；全市金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額達(dá) 億元，比年初增長 %。 金融業(yè)發(fā)展形勢穩(wěn)定 ， 20xx 年，金融業(yè)完成增加值 億元，增長 %。 當(dāng)前看來，濟(jì)南產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理，第一產(chǎn)業(yè)比重逐漸下降，第三產(chǎn)業(yè)所占比例越來越大，說明濟(jì)南市的城市功能越來越完善，城市吸引力不斷增強。 項目所在區(qū)位于 東部 高新區(qū) 核心區(qū)域 ，屬于政府未來發(fā)展的重點區(qū)域。濟(jì)南東部新城的建成將 具有鮮明的個性特色，環(huán)境優(yōu)美 宜人，地域文化和國際城市發(fā)展趨勢完美結(jié)合，人工和自然環(huán)境交相輝映，可觀山、覽綠、親水、知文、感新，是一個兼具商貿(mào)、文化體育、生活居住、旅游休閑等多功能的綜合性新城區(qū)！ ? 奧體文博片區(qū) 奧體片區(qū)位于濟(jì)南東部，片區(qū)建設(shè)以城市新央?yún)^(qū)為目標(biāo)，堅持“高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理”，在 “經(jīng)濟(jì)繁榮、設(shè)施發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、城市客廳”的理念指引下，重點突出該片區(qū)作為省會城市新中心的嶄新形象， 規(guī)劃以集行政辦公、公共服務(wù)、文化休閑、金融商務(wù)、商業(yè)、居住于一體的現(xiàn)代化城市新中心。 20xx 年 上半年，全社會固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %。 是濟(jì)南市對外開放的窗口和重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。 發(fā)展成就 近幾年，隨著高新區(qū)中心區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的逐漸完善，良好的投資環(huán)境吸引了越來越多的客商前來投資落戶，總部經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速，銀行、投資、金融、科技、會展、保險、咨詢等企業(yè)紛紛入駐。 區(qū)內(nèi)大型企業(yè)的數(shù)量不斷上升，對地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量增長和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化都大有益處，高新區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強勁，經(jīng)濟(jì)持續(xù)、有力的增長是高新區(qū)房地產(chǎn)市場走向繁榮的源泉。 中心區(qū)規(guī)劃 中心區(qū)，結(jié)合 濟(jì)南 市政務(wù)中心東移和國家信息通信國際創(chuàng)新園（ CIIIC）建設(shè)，大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，將建設(shè)成為 CIIIC 總部研發(fā)區(qū)和我市現(xiàn)代化新城的樣板區(qū) ， 主要包括賢文片區(qū)和漢峪片區(qū) 。 “一園”即齊魯軟件園。 高新區(qū) 優(yōu)惠 政策 省政府建立了省長重點聯(lián)系高新區(qū)制度，每一位省長重點聯(lián)系一個高新區(qū)，經(jīng)常到高新區(qū)辦公。在國務(wù)院 “ 十一五 ” 報告中，已強調(diào)了對 “ 無污染、高效 率 ” 行業(yè)的大力扶持。近年隨著高新區(qū)投資建設(shè)力度的加大，區(qū)域配套逐漸走向成熟，人氣越來越旺，居住氛圍和商業(yè)氛圍日漸濃厚，成為濟(jì)南重要的居住、辦公的樣板區(qū)域。 稅收政策 ■ 對取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項 目，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報價格明碼標(biāo)價對外銷售。 政策影響：從行政層面上來制約房地產(chǎn)價格上漲過快的局面，加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，對于強盛的需求市場，從法律的角度來干預(yù)，限定家庭住房套數(shù)，來打壓需求市場，減輕龐大的需求市場的數(shù)量。 ? 針對供給市場的調(diào)控 關(guān)鍵詞：加強土地增值稅的征收監(jiān)管 加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅的清算和稽查。 政策影響：中央加大對保證性住房的供應(yīng)，能夠有效抑制房地產(chǎn)價格上漲過快的局面，加大中低收入人群的保障，加強工地計劃的完成監(jiān)督檢查，有利于加大 房地產(chǎn)市場有效供應(yīng)，緩解供需矛盾。個人購買的普通住房，凡不符合上述規(guī)定的，不得享受上述 優(yōu)惠政策。 政策 影響 ： 發(fā)布上述通知的目的，一是控制風(fēng)險，二是配合調(diào)控。 值得一提的是，政府每次調(diào)控政策，皆針對住宅市場，而對于商業(yè)地產(chǎn)卻沒有出臺相關(guān)限制性政策。 28 從 20xx20xx 年商業(yè)土地成交情況來看， 20xx 年 20xx 年濟(jì)南市寫字樓市場預(yù)計將有 100 萬㎡體量的新項目入市，東部區(qū)域板塊新增供應(yīng)位列首位，約 50萬㎡，占 50%；其次為中心區(qū)域板塊，約 30 萬㎡，占 30%；第三為山大路板塊，約 15 萬㎡，占 15%；其余占 5%。 寫字樓市場研究 濟(jì)南目前現(xiàn)有寫字樓多為金融企業(yè)類總部辦公及大型國有企業(yè)總部辦公場所，專業(yè)寫字樓供應(yīng)較少，整體寫字樓發(fā)展水平不高。 31 傳統(tǒng) C BD 區(qū)域 —— 濼源大街板塊 區(qū)域內(nèi)該板塊長期以來行政與人文資源積累，吸引了眾多大小公司的青睞。 科技聚集區(qū) —— 山大路板塊 濟(jì)南的電子產(chǎn)品集中區(qū)域，該區(qū)域的寫字樓產(chǎn)品也與電子產(chǎn)品有著密切的關(guān)系，該區(qū)域?qū)懽謽堑闹饕?入住客戶多以電子產(chǎn)品經(jīng)銷商為主，代表樓盤有數(shù)碼港大廈、銀座數(shù)碼廣場等。代表樓盤有三慶 在售項目主要分布在東部區(qū)域的高新板塊和奧體片區(qū)，老城區(qū)在售的寫字樓 項目主要是萬達(dá)廣場寫字樓。 劣勢： 1）中潤屬于綜合用地， 93 年拿地，土地年限縮水嚴(yán)重，寫字間只剩下短短 23 年，而住宅也僅有 37 年了； 2）緊鄰高架橋，噪音污染較大，缺乏健康、綠色、生態(tài)的辦公理念； 35 ? 中鐵匯展國際 樓盤名稱 中鐵 近年，更是出現(xiàn)了誠基中心、重汽彩世界、匯展香格里拉等大型公寓項目 ， 濟(jì)南 公寓開發(fā)投資活躍。 新增供應(yīng) 474 套， 萬平米 。 東部公寓項目較多，其中高新區(qū)的未來城公寓、香格里拉都是普通白領(lǐng)公寓 41 產(chǎn)品的代表，這類產(chǎn)品因為面積小、總價低是市場炙手可熱的投資產(chǎn)品 ；另外，奧體片區(qū)的國奧城公寓和玉蘭公寓定位為高端酒店式公寓，其面對的主要是高端人士，實際表明， 高品質(zhì) 公寓產(chǎn)品也受到了市場的歡迎。 ． 3濟(jì)南商業(yè)市場 價格分析 10 月底商報盤均價 20523 元 /平米，同比上漲 %，環(huán)比保持不變。 ． 4在售商業(yè)項目情況 項 目 面 積 （萬 m2） 主力 戶 型（ m2） 價格 目前 狀況 備 注 魯 商廣 場 10 200500 一 層 ： 45000元 / m2 二 層 ： 30000元 / m2 三 層 ： 25000元 / m2 剩余 20xx平米左右 約 8套。 濟(jì)南商業(yè)市場 研究 ． 1濟(jì)南商業(yè)市場 供應(yīng)分析 由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險較大，市場的供應(yīng)量相對較少，市場新增供應(yīng)不活躍。 本月成交量大幅上升主要是由于銀座中心、