【正文】 20xx 年，年末物流相關(guān)產(chǎn)業(yè)企業(yè)及個體工商戶 萬家，年營業(yè)收入 1535 億元，增長 %。軟件業(yè)銷售收入 310 億元，增長 %。共舉辦會展 130場，與上年持平；直接營業(yè)收入 ，增長 %。 根據(jù)濟南“十一五”規(guī)劃，將 以建設區(qū)域性金融中心、物流中心和旅游中心城市為目標 ,加快發(fā)展金融、現(xiàn)代物流、旅游 、會展等高附加值服務業(yè) ,增強城市人流、物流、資金流的集聚效應。 當前看來，濟南產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理，第一產(chǎn)業(yè)比重逐漸下降，第三產(chǎn)業(yè)所占比例越來越大，說明濟南市的城市功能越來越完善，城市吸引力不斷增強。 經(jīng)濟 發(fā)展預期 濟南市十一五規(guī)劃綱要關(guān)鍵指標 指標名稱 20xx年 20xx年 指標屬性 地區(qū)生產(chǎn)總值（ 20xx 年價，憶元） 3000 3500 預期性 人均地區(qū)生產(chǎn)總值（元，常住人口， 20xx 年價） 31604 68000 預期性 非農(nóng)產(chǎn)業(yè)增加值比重（ %） 預期性 非農(nóng)產(chǎn)業(yè) 就業(yè)比重（ %） —— 預期性 民營經(jīng)濟占全市經(jīng)濟總量 60 左右 預期性 10 濟南市十一五規(guī)劃綱要關(guān)鍵指標 指標名稱 20xx年 20xx年 指標屬性 的比例 (%) 人口自然增長率（‰） 5 預期性 城鎮(zhèn)化率（ %） 56 65 約束性 一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值比例 ： ： ： 50： 預期性 地方財政收入 (億元 ) 106 210 預期性 （數(shù)據(jù)來源：濟南十一五規(guī)劃綱要） 20xx 年濟南市開始“十一五”規(guī)劃時期。根據(jù)十一五規(guī)劃綱要， 20xx——20xx 年，濟南 市地區(qū)生產(chǎn)總值將保持年均增 13%的增長速度，達到 3500 億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值將達到 68000 元 /人。從目前的發(fā)展狀況來看，作為省會和 1＋ 6 都市圈核心的濟南，經(jīng)濟發(fā)展預期好，居民信心指數(shù)高，為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定增長提供了根本支持。 城市空間發(fā)展戰(zhàn)略 隨著濟南都市圈的規(guī)劃及實施，濟南在山東省內(nèi)的影響力日益明顯，經(jīng)濟實力不斷提高，對周邊城市的輻射范圍及聚集力正日益加強。到 20xx 年，中心城區(qū)建成區(qū)面積將達到 330 平方公里，人口將達到 340 余 萬人，“一城兩區(qū)”東西兩翼帶狀發(fā)展的“大濟南” 框架將基本形成。 11 濟南市新的城市總體規(guī)劃確定，濟南市城市空間發(fā)展戰(zhàn)略為 “ 東拓、西進、南控、北跨、中疏 ” 的城市發(fā)展戰(zhàn)略 “ 十字 ” 方針和東部產(chǎn)業(yè)帶、東部新城、泉城特色風貌帶及老城、西部新城、西部片區(qū)等 “ 五大板塊 ” 的城市布局。 “十字方針”發(fā)展戰(zhàn)略的確定為濟南的城市發(fā)展指明了方向，對濟南的房地產(chǎn)業(yè)具有積極的帶動作用。 項目所在區(qū)位于 東部 高新區(qū) 核心區(qū)域 ，屬于政府未來發(fā)展的重點區(qū)域。 “東拓”方略 即向東沿“膠濟產(chǎn)業(yè)帶”形成未來城市的主要產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，是“實現(xiàn)新跨越，建設新泉城”的重大舉措之一。該區(qū)域西起 二環(huán)東路，東至東巨野河，南起旅游東路以南一帶山體，北至工業(yè)南路和濟青高速公路，以大辛河為界，由“東 部產(chǎn)業(yè)帶”和“東部新城”兩大部分組成。 這一地區(qū)正處于山東省經(jīng)濟發(fā)展主軸 —— 膠濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸上，未來將發(fā)展成為以產(chǎn)業(yè)為主要支撐的城市新區(qū)。 ? 東部產(chǎn)業(yè)帶 —— 泉城現(xiàn)代化新城區(qū) 沿經(jīng)十東路向東過大辛河，地勢平坦開闊，南部群山連綿。正在展開基礎設施建設的東部產(chǎn)業(yè)帶，涉及歷下、歷城、高新三區(qū)，在目前已初步形成的傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)和濟南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)兩大片區(qū)的基礎上，將以發(fā)展高新技術(shù)、出口加工及空港型工業(yè)等資金技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)為主 實施規(guī)劃建設，使之成為全國重要的軟件基地、我省的新型工業(yè)化基地、技術(shù)創(chuàng)新基地和高科技成果產(chǎn)業(yè)化基地，成為一條環(huán)渤海灣地區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高附加值制造 業(yè)走廊。 ? 東部新城 —— 省城的新中心 濟南東部新城規(guī)劃面積 128 平方公里，自北向南共分為四大功能片區(qū)。包 12 括以生態(tài)綠化、旅游休閑為主的龍洞風景區(qū)；以 公共服務、商務辦公、商貿(mào)金融、會議展覽、文化娛樂、體育休閑、生活居住 為主的中心區(qū)；以 高新產(chǎn)業(yè)、科技研發(fā)、居住生活 為主的產(chǎn)業(yè)居住綜合區(qū)；以 綠化水景、旅游休閑 為主的華山風景區(qū)。濟南東部新城的建成將 具有鮮明的個性特色，環(huán)境優(yōu)美 宜人，地域文化和國際城市發(fā)展趨勢完美結(jié)合，人工和自然環(huán)境交相輝映，可觀山、覽綠、親水、知文、感新，是一個兼具商貿(mào)、文化體育、生活居住、旅游休閑等多功能的綜合性新城區(qū)！ ? 奧體文博片區(qū) 奧體片區(qū)位于濟南東部，片區(qū)建設以城市新央?yún)^(qū)為目標，堅持“高起點規(guī)劃、高標準建設、高效能管理”，在 “經(jīng)濟繁榮、設施發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、城市客廳”的理念指引下，重點突出該片區(qū)作為省會城市新中心的嶄新形象， 規(guī)劃以集行政辦公、公共服務、文化休閑、金融商務、商業(yè)、居住于一體的現(xiàn)代化城市新中心。 城市 發(fā)展規(guī)劃對東部的發(fā)展已經(jīng)起到?jīng)Q定性的 作用，在今后相當長的一段時間內(nèi)，東部區(qū)域仍就是濟南城市建設的重點。一系列的措施讓東部的發(fā)展駛上了快車道，龍奧大廈中政府各行政機關(guān)的入駐也充分說明了東部區(qū)域的“新城市核心”地位。東部也將成為新城乃至濟南的城市核心。 固定資產(chǎn)投資情況 13 05001000150020xx系列1 860 1017 1152 1380 165520xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx 年，濟南市固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長 %， 其中：第三產(chǎn)業(yè) 億元，增長 %， 現(xiàn)代服務業(yè)投資 億元，增長 %。 房地產(chǎn)投資增勢良好。 20xx 年，房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 %；其中住宅投資 元，增長 %，商業(yè)營業(yè)用房投資 ，增長 %。房屋施工面積 萬平方米，增長 %；新開工面積 萬平方米，增長 %；房屋竣工面積 萬平方米，增長 %，其中住宅竣工 萬平方米，增長 %。 20xx 年 上半年，全社會固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)投資 億元，同比下降 %；第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，同比增長%；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，同比增長 %。 房地產(chǎn) 開發(fā)投資 億元，同比增長 %。 濟南房地產(chǎn)市場投資近年來持續(xù)上升，近幾年來濟南 房地產(chǎn)開發(fā)投資 占固定資產(chǎn)投資比重都達到了 15%以上，但仍遠落后于京津穗等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，北京為全國最高，達到了 51%，由此折射出濟南房地產(chǎn)業(yè)與京滬穗的差距，同時也預示著濟南房地產(chǎn)發(fā)展空間非常巨大。 相對于一線城市，濟南房地產(chǎn)仍有較大的發(fā)展空間，同時在拉動經(jīng)濟增長方面的作用也日益重要。 研究結(jié)論 濟南城市處于快速上升的階段，城市基礎設施建 設不斷完善，區(qū)域中心城市 14 的地位日益鞏固，經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理，城市規(guī)劃空間不斷拓展，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了優(yōu)越的投資環(huán)境。項目位于濟南東部區(qū)域，處于城市發(fā)展速度最快的區(qū)域，在城市快速上升的背景之下，具有 良好 的發(fā)展前景。 第 3 章 高新區(qū)投資環(huán)境 研究 高新區(qū)概況 濟南高新區(qū)成立于 1991 年，是國務院批準的首批國家級高新區(qū)之一。 是濟南市對外開放的窗口和重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。 濟南高新區(qū)位于濟南市區(qū)東部 ，包括總部經(jīng)濟中心區(qū)、出口加工區(qū)、東部新區(qū)三部分。 城市主干道經(jīng) 十路穿區(qū)而過，距繞城高速咫尺之遙，距濟南國際機場只需 15 分鐘車程。這里環(huán)境優(yōu)美、交通便利，基礎設施完善，是濟南市對外開放的窗口和山東省重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。先后規(guī)劃建設了 國家級留學人員創(chuàng)業(yè)園、濟南高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務中心、齊魯軟件園、出口加工區(qū)等國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 高新區(qū)規(guī)劃面積 126 平方公里，區(qū)內(nèi)轄村莊 56 個，常住人口約 12 萬人。 20xx 年 ，國家科技部公布了國家高新區(qū)最新評價結(jié)果 (以 20xx 年統(tǒng)計數(shù)據(jù)為基礎 )，在全國 55個國家高新區(qū)中， 濟南高新區(qū)綜合排名第 11位， 較上一年上升 7個位次。其中，國際化與參與全球 競爭能力第 9位，產(chǎn)業(yè)化與規(guī)模經(jīng)濟能力第 10 位，兩個單項排名首次進入前十。 發(fā)展成就 近幾年，隨著高新區(qū)中心區(qū)基礎設施的逐漸完善，良好的投資環(huán)境吸引了越來越多的客商前來投資落戶，總部經(jīng)濟和現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展迅速，銀行、投資、金融、科技、會展、保險、咨詢等企業(yè)紛紛入駐。 目前濟南高新區(qū)共有各類企業(yè) 3400 多家，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 170 多家，年銷售收入過億元企業(yè)近 40 家，韓國 LG、 SK，日本松下、鈴木、 NEC，德國西門子，美國百事可樂等 18 家世界 500強企業(yè)先后落戶高新區(qū)。 主導產(chǎn)業(yè) 15 濟南高新 區(qū)在電子信息、生物工程、新材料、環(huán)保節(jié)能、機電一體化、汽車及交通裝備、家用電器、紡織服裝、醫(yī)藥化工、造紙、建材、食品加工業(yè)、燈產(chǎn)業(yè)方面已形成相當規(guī)模， 產(chǎn)業(yè)集聚效應初步體現(xiàn)。 以吉利、青年、中車、重汽、輕騎等企業(yè)為龍頭的交通裝備產(chǎn)業(yè)；以浪潮、松下電子、齊魯軟件園等為龍頭的電子信息產(chǎn)業(yè)；以將軍煙草、青島啤酒、齊魯制藥等為龍頭的食品藥品產(chǎn)業(yè)；以齊魯電機、石油濟柴、法因數(shù)控等為龍頭的機械裝備產(chǎn)業(yè)已經(jīng)初具規(guī)模。四大支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展成為高新區(qū)經(jīng)濟快速規(guī)?；蛎浀膹姶笠妗? 科研創(chuàng)新 高新區(qū)目前有高新技術(shù)企業(yè) 270 多家，高新技術(shù)產(chǎn)品 560 多項，具有自主知識產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品占 85%以上。累計實施市級以上科技項目 1420 多項，其中，國家火炬計劃項目 130 多項。加強了創(chuàng)新平臺建設，先后建成了軟件測試技術(shù)服務平臺、生物技術(shù)開發(fā)平臺、環(huán)保專業(yè)技術(shù)開發(fā)平臺、綜合技術(shù)服務平臺、信息咨詢服務平臺，建設了 30 余個省級以上各類技術(shù)（工程）中心，省級以上重點實驗室 27 家。 區(qū)內(nèi)大型企業(yè)的數(shù)量不斷上升，對地區(qū)經(jīng)濟總量增長和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化都大有益處，高新區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁，經(jīng)濟持續(xù)、有力的增長是高新區(qū)房地產(chǎn)市場走向繁榮的源泉。 高新區(qū)發(fā) 展規(guī)劃 發(fā)展戰(zhàn)略 濟南高新區(qū)實施 “ 充實提升，開拓發(fā)展 ” 戰(zhàn)略，推進高新區(qū)實現(xiàn)快速跨越發(fā)展。 高新區(qū)形成了中心區(qū)、出口加工區(qū)和東部產(chǎn)業(yè)區(qū) “三足鼎立”的格局，總面積約 125 平方公里，區(qū)內(nèi)轄村莊 56 個，常住村（居）民約 12 萬人。 16 高新區(qū)三大片區(qū)建設全面展開： 總部經(jīng)濟中心區(qū)將建設提升為 濟南市現(xiàn)代化的東部新城樣板區(qū)，集中建設總部經(jīng)濟基地和科技研發(fā)區(qū)、生活商貿(mào)區(qū) ，重點發(fā)展總部經(jīng)濟、現(xiàn)代服務業(yè) ；東部新區(qū)將建設成為規(guī)?；滦凸I(yè)的聚集區(qū)；出口加工區(qū)將建設成為集加工貿(mào)易、陸路口岸和 保稅物流 于一體的外向型產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。高新區(qū)已經(jīng)進入到新一輪更大規(guī)模更艱苦的創(chuàng)業(yè)時期。 建設現(xiàn)狀 濟南高新區(qū)規(guī)劃建設了 齊魯軟件園 、創(chuàng)業(yè)服務中心、留學人員創(chuàng)業(yè)園、大學科技園、出口加工區(qū)、生物醫(yī)藥園、環(huán)?？萍紙@和齊魯機電園等八個國家級專業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū) ，目前園區(qū)建設已經(jīng)取得良好的效益，形成了相對成熟的產(chǎn)業(yè)發(fā)展體系和商務氛圍。 除此之外，近年高新區(qū)涌現(xiàn)出了萊茵小鎮(zhèn)、東方花園、盛世花城、鑫苑國際城市花園、中齊未來城、海信慧園等數(shù)個大規(guī)模、高品質(zhì)的居住社區(qū)，吸引著越來越多的置業(yè)者落戶東城，成為濟南重要的生活樣板片區(qū)。 20xx 年由于大批在建房屋成為現(xiàn)房，約有 70萬人口涌入 東部新城。 中心區(qū)規(guī)劃 中心區(qū)，結(jié)合 濟南 市政務中心東移和國家信息通信國際創(chuàng)新園（ CIIIC）建設，大力發(fā)展總部經(jīng)濟和現(xiàn)代服務業(yè)，將建設成為 CIIIC 總部研發(fā)區(qū)和我市現(xiàn)代化新城的樣板區(qū) ， 主要包括賢文片區(qū)和漢峪片區(qū) 。 賢文片區(qū) 定位為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、科技研發(fā)為主導功能的和諧城市示范區(qū)，形成了“二心、一帶、三軸、一園、九區(qū)”的規(guī)劃格局。 17 “ 二心”即以國際會展中心為核心形成集會議、商務、金融、娛樂為一體的地區(qū)級公共中心 ；以齊魯軟件園服務中心為核心，形成為濟南高新區(qū)配套服務的研發(fā)服務中心。 “一帶”即大辛河濱河生態(tài)功能帶。 “三軸”即沿經(jīng)十路、工業(yè)南路、新宇北路 — 新宇路 — 中環(huán)路 — 舜華路三條城市發(fā)展軸線，呈“一縱兩橫”構(gòu)架，帶動賢文片區(qū)的發(fā)展。經(jīng)十路是串聯(lián)城市東西，體現(xiàn)城市發(fā)展時代特征的具有景觀展示、交通疏散、用地功能布局的城市綜合發(fā)展軸。以科貿(mào)城的建設帶動工業(yè)南路的發(fā)展，形成（省行政中心、奧體中心） —— 商務辦公 —— 會議展示 —— 科技研發(fā) —— （東部產(chǎn)業(yè)帶），東西向序列發(fā)展的公建發(fā)展軸。 以開發(fā)區(qū)的中軸線（新宇北路 — 新宇路 — 中環(huán)路 — 舜華路）形成賢文片區(qū)南北向的具有綜合服務、景觀展示功能的主要景觀發(fā)展軸。 “一園”即齊魯軟件園。 “九區(qū)”包括，二個居住功能區(qū)、四個產(chǎn)業(yè)研發(fā)功能區(qū)、二個商務辦公綜合功能區(qū)、一個研發(fā)服務功能區(qū)等九個功能分區(qū)。二個居住功能區(qū)：規(guī)劃將化纖廠搬遷，形成一城市居住功能區(qū)塊；結(jié)合牛旺村、賢文村的舊村改造，同時開發(fā)一 18 定量的配套城市住宅，形成一居住功能區(qū)塊。四個產(chǎn)業(yè)研發(fā)功能區(qū)：環(huán)保科技園、小 鴨集團產(chǎn)業(yè)區(qū)、齊魯機電園產(chǎn)業(yè)區(qū)、大學科技園產(chǎn)業(yè)區(qū)。 二個商務辦公綜合功能區(qū)：科貿(mào)城商務辦公綜合區(qū)、 IT 總部區(qū)。 一個研發(fā)服務功能區(qū)：在新宇路兩側(cè)，逐步形成為高新區(qū)及東部產(chǎn)業(yè)帶配套，具有高級生產(chǎn)、研發(fā)科技服務功能的綜合功能區(qū)。 漢峪片區(qū)北至經(jīng)十東路，南至車腳山村，東至蓮花山、城墻嶺，西至玉頂山、蓋子山，總用地面積約 平方公里。