【正文】 20xx 年，年末物流相關(guān)產(chǎn)業(yè)企業(yè)及個(gè)體工商戶 萬(wàn)家，年?duì)I業(yè)收入 1535 億元，增長(zhǎng) %。軟件業(yè)銷售收入 310 億元，增長(zhǎng) %。共舉辦會(huì)展 130場(chǎng)，與上年持平；直接營(yíng)業(yè)收入 ，增長(zhǎng) %。 根據(jù)濟(jì)南“十一五”規(guī)劃，將 以建設(shè)區(qū)域性金融中心、物流中心和旅游中心城市為目標(biāo) ,加快發(fā)展金融、現(xiàn)代物流、旅游 、會(huì)展等高附加值服務(wù)業(yè) ,增強(qiáng)城市人流、物流、資金流的集聚效應(yīng)。 當(dāng)前看來(lái)，濟(jì)南產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理，第一產(chǎn)業(yè)比重逐漸下降，第三產(chǎn)業(yè)所占比例越來(lái)越大，說(shuō)明濟(jì)南市的城市功能越來(lái)越完善，城市吸引力不斷增強(qiáng)。 經(jīng)濟(jì) 發(fā)展預(yù)期 濟(jì)南市十一五規(guī)劃綱要關(guān)鍵指標(biāo) 指標(biāo)名稱 20xx年 20xx年 指標(biāo)屬性 地區(qū)生產(chǎn)總值（ 20xx 年價(jià)，憶元） 3000 3500 預(yù)期性 人均地區(qū)生產(chǎn)總值（元，常住人口， 20xx 年價(jià)） 31604 68000 預(yù)期性 非農(nóng)產(chǎn)業(yè)增加值比重（ %） 預(yù)期性 非農(nóng)產(chǎn)業(yè) 就業(yè)比重（ %） —— 預(yù)期性 民營(yíng)經(jīng)濟(jì)占全市經(jīng)濟(jì)總量 60 左右 預(yù)期性 10 濟(jì)南市十一五規(guī)劃綱要關(guān)鍵指標(biāo) 指標(biāo)名稱 20xx年 20xx年 指標(biāo)屬性 的比例 (%) 人口自然增長(zhǎng)率（‰） 5 預(yù)期性 城鎮(zhèn)化率（ %） 56 65 約束性 一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值比例 ： ： ： 50： 預(yù)期性 地方財(cái)政收入 (億元 ) 106 210 預(yù)期性 （數(shù)據(jù)來(lái)源：濟(jì)南十一五規(guī)劃綱要） 20xx 年濟(jì)南市開始“十一五”規(guī)劃時(shí)期。根據(jù)十一五規(guī)劃綱要， 20xx——20xx 年，濟(jì)南 市地區(qū)生產(chǎn)總值將保持年均增 13%的增長(zhǎng)速度，達(dá)到 3500 億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值將達(dá)到 68000 元 /人。從目前的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，作為省會(huì)和 1＋ 6 都市圈核心的濟(jì)南，經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期好，居民信心指數(shù)高，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定增長(zhǎng)提供了根本支持。 城市空間發(fā)展戰(zhàn)略 隨著濟(jì)南都市圈的規(guī)劃及實(shí)施，濟(jì)南在山東省內(nèi)的影響力日益明顯，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷提高，對(duì)周邊城市的輻射范圍及聚集力正日益加強(qiáng)。到 20xx 年，中心城區(qū)建成區(qū)面積將達(dá)到 330 平方公里，人口將達(dá)到 340 余 萬(wàn)人，“一城兩區(qū)”東西兩翼帶狀發(fā)展的“大濟(jì)南” 框架將基本形成。 11 濟(jì)南市新的城市總體規(guī)劃確定，濟(jì)南市城市空間發(fā)展戰(zhàn)略為 “ 東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏 ” 的城市發(fā)展戰(zhàn)略 “ 十字 ” 方針和東部產(chǎn)業(yè)帶、東部新城、泉城特色風(fēng)貌帶及老城、西部新城、西部片區(qū)等 “ 五大板塊 ” 的城市布局。 “十字方針”發(fā)展戰(zhàn)略的確定為濟(jì)南的城市發(fā)展指明了方向，對(duì)濟(jì)南的房地產(chǎn)業(yè)具有積極的帶動(dòng)作用。 項(xiàng)目所在區(qū)位于 東部 高新區(qū) 核心區(qū)域 ，屬于政府未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。 “東拓”方略 即向東沿“膠濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶”形成未來(lái)城市的主要產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，是“實(shí)現(xiàn)新跨越，建設(shè)新泉城”的重大舉措之一。該區(qū)域西起 二環(huán)東路，東至東巨野河，南起旅游東路以南一帶山體，北至工業(yè)南路和濟(jì)青高速公路，以大辛河為界，由“東 部產(chǎn)業(yè)帶”和“東部新城”兩大部分組成。 這一地區(qū)正處于山東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展主軸 —— 膠濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸上，未來(lái)將發(fā)展成為以產(chǎn)業(yè)為主要支撐的城市新區(qū)。 ? 東部產(chǎn)業(yè)帶 —— 泉城現(xiàn)代化新城區(qū) 沿經(jīng)十東路向東過(guò)大辛河，地勢(shì)平坦開闊，南部群山連綿。正在展開基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的東部產(chǎn)業(yè)帶，涉及歷下、歷城、高新三區(qū)，在目前已初步形成的傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)和濟(jì)南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)兩大片區(qū)的基礎(chǔ)上，將以發(fā)展高新技術(shù)、出口加工及空港型工業(yè)等資金技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)為主 實(shí)施規(guī)劃建設(shè)，使之成為全國(guó)重要的軟件基地、我省的新型工業(yè)化基地、技術(shù)創(chuàng)新基地和高科技成果產(chǎn)業(yè)化基地，成為一條環(huán)渤海灣地區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高附加值制造 業(yè)走廊。 ? 東部新城 —— 省城的新中心 濟(jì)南東部新城規(guī)劃面積 128 平方公里，自北向南共分為四大功能片區(qū)。包 12 括以生態(tài)綠化、旅游休閑為主的龍洞風(fēng)景區(qū)；以 公共服務(wù)、商務(wù)辦公、商貿(mào)金融、會(huì)議展覽、文化娛樂(lè)、體育休閑、生活居住 為主的中心區(qū)；以 高新產(chǎn)業(yè)、科技研發(fā)、居住生活 為主的產(chǎn)業(yè)居住綜合區(qū)；以 綠化水景、旅游休閑 為主的華山風(fēng)景區(qū)。濟(jì)南東部新城的建成將 具有鮮明的個(gè)性特色，環(huán)境優(yōu)美 宜人，地域文化和國(guó)際城市發(fā)展趨勢(shì)完美結(jié)合，人工和自然環(huán)境交相輝映，可觀山、覽綠、親水、知文、感新，是一個(gè)兼具商貿(mào)、文化體育、生活居住、旅游休閑等多功能的綜合性新城區(qū)！ ? 奧體文博片區(qū) 奧體片區(qū)位于濟(jì)南東部，片區(qū)建設(shè)以城市新央?yún)^(qū)為目標(biāo)，堅(jiān)持“高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理”，在 “經(jīng)濟(jì)繁榮、設(shè)施發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、城市客廳”的理念指引下，重點(diǎn)突出該片區(qū)作為省會(huì)城市新中心的嶄新形象， 規(guī)劃以集行政辦公、公共服務(wù)、文化休閑、金融商務(wù)、商業(yè)、居住于一體的現(xiàn)代化城市新中心。 城市 發(fā)展規(guī)劃對(duì)東部的發(fā)展已經(jīng)起到?jīng)Q定性的 作用，在今后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，東部區(qū)域仍就是濟(jì)南城市建設(shè)的重點(diǎn)。一系列的措施讓東部的發(fā)展駛上了快車道，龍奧大廈中政府各行政機(jī)關(guān)的入駐也充分說(shuō)明了東部區(qū)域的“新城市核心”地位。東部也將成為新城乃至濟(jì)南的城市核心。 固定資產(chǎn)投資情況 13 05001000150020xx系列1 860 1017 1152 1380 165520xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx 年，濟(jì)南市固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長(zhǎng) %， 其中：第三產(chǎn)業(yè) 億元，增長(zhǎng) %， 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %。 房地產(chǎn)投資增勢(shì)良好。 20xx 年，房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) %；其中住宅投資 元，增長(zhǎng) %，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資 ，增長(zhǎng) %。房屋施工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；新開工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；房屋竣工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，其中住宅竣工 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。 20xx 年 上半年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長(zhǎng) %。其中，第一產(chǎn)業(yè)投資 億元，同比下降 %；第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，同比增長(zhǎng)%；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，同比增長(zhǎng) %。 房地產(chǎn) 開發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %。 濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)投資近年來(lái)持續(xù)上升，近幾年來(lái)濟(jì)南 房地產(chǎn)開發(fā)投資 占固定資產(chǎn)投資比重都達(dá)到了 15%以上，但仍遠(yuǎn)落后于京津穗等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，北京為全國(guó)最高，達(dá)到了 51%，由此折射出濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)與京滬穗的差距，同時(shí)也預(yù)示著濟(jì)南房地產(chǎn)發(fā)展空間非常巨大。 相對(duì)于一線城市，濟(jì)南房地產(chǎn)仍有較大的發(fā)展空間，同時(shí)在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面的作用也日益重要。 研究結(jié)論 濟(jì)南城市處于快速上升的階段，城市基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)不斷完善，區(qū)域中心城市 14 的地位日益鞏固，經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理，城市規(guī)劃空間不斷拓展，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了優(yōu)越的投資環(huán)境。項(xiàng)目位于濟(jì)南東部區(qū)域，處于城市發(fā)展速度最快的區(qū)域，在城市快速上升的背景之下，具有 良好 的發(fā)展前景。 第 3 章 高新區(qū)投資環(huán)境 研究 高新區(qū)概況 濟(jì)南高新區(qū)成立于 1991 年，是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的首批國(guó)家級(jí)高新區(qū)之一。 是濟(jì)南市對(duì)外開放的窗口和重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。 濟(jì)南高新區(qū)位于濟(jì)南市區(qū)東部 ，包括總部經(jīng)濟(jì)中心區(qū)、出口加工區(qū)、東部新區(qū)三部分。 城市主干道經(jīng) 十路穿區(qū)而過(guò)，距繞城高速咫尺之遙，距濟(jì)南國(guó)際機(jī)場(chǎng)只需 15 分鐘車程。這里環(huán)境優(yōu)美、交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善，是濟(jì)南市對(duì)外開放的窗口和山東省重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。先后規(guī)劃建設(shè)了 國(guó)家級(jí)留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、濟(jì)南高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、齊魯軟件園、出口加工區(qū)等國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 高新區(qū)規(guī)劃面積 126 平方公里，區(qū)內(nèi)轄村莊 56 個(gè)，常住人口約 12 萬(wàn)人。 20xx 年 ，國(guó)家科技部公布了國(guó)家高新區(qū)最新評(píng)價(jià)結(jié)果 (以 20xx 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ) )，在全國(guó) 55個(gè)國(guó)家高新區(qū)中， 濟(jì)南高新區(qū)綜合排名第 11位， 較上一年上升 7個(gè)位次。其中，國(guó)際化與參與全球 競(jìng)爭(zhēng)能力第 9位，產(chǎn)業(yè)化與規(guī)模經(jīng)濟(jì)能力第 10 位，兩個(gè)單項(xiàng)排名首次進(jìn)入前十。 發(fā)展成就 近幾年，隨著高新區(qū)中心區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的逐漸完善，良好的投資環(huán)境吸引了越來(lái)越多的客商前來(lái)投資落戶，總部經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速，銀行、投資、金融、科技、會(huì)展、保險(xiǎn)、咨詢等企業(yè)紛紛入駐。 目前濟(jì)南高新區(qū)共有各類企業(yè) 3400 多家，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 170 多家，年銷售收入過(guò)億元企業(yè)近 40 家，韓國(guó) LG、 SK，日本松下、鈴木、 NEC，德國(guó)西門子，美國(guó)百事可樂(lè)等 18 家世界 500強(qiáng)企業(yè)先后落戶高新區(qū)。 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 15 濟(jì)南高新 區(qū)在電子信息、生物工程、新材料、環(huán)保節(jié)能、機(jī)電一體化、汽車及交通裝備、家用電器、紡織服裝、醫(yī)藥化工、造紙、建材、食品加工業(yè)、燈產(chǎn)業(yè)方面已形成相當(dāng)規(guī)模， 產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)初步體現(xiàn)。 以吉利、青年、中車、重汽、輕騎等企業(yè)為龍頭的交通裝備產(chǎn)業(yè)；以浪潮、松下電子、齊魯軟件園等為龍頭的電子信息產(chǎn)業(yè)；以將軍煙草、青島啤酒、齊魯制藥等為龍頭的食品藥品產(chǎn)業(yè)；以齊魯電機(jī)、石油濟(jì)柴、法因數(shù)控等為龍頭的機(jī)械裝備產(chǎn)業(yè)已經(jīng)初具規(guī)模。四大支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展成為高新區(qū)經(jīng)濟(jì)快速規(guī)?；蛎浀膹?qiáng)大引擎。 科研創(chuàng)新 高新區(qū)目前有高新技術(shù)企業(yè) 270 多家，高新技術(shù)產(chǎn)品 560 多項(xiàng)，具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品占 85%以上。累計(jì)實(shí)施市級(jí)以上科技項(xiàng)目 1420 多項(xiàng)，其中，國(guó)家火炬計(jì)劃項(xiàng)目 130 多項(xiàng)。加強(qiáng)了創(chuàng)新平臺(tái)建設(shè)，先后建成了軟件測(cè)試技術(shù)服務(wù)平臺(tái)、生物技術(shù)開發(fā)平臺(tái)、環(huán)保專業(yè)技術(shù)開發(fā)平臺(tái)、綜合技術(shù)服務(wù)平臺(tái)、信息咨詢服務(wù)平臺(tái)，建設(shè)了 30 余個(gè)省級(jí)以上各類技術(shù)（工程）中心，省級(jí)以上重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室 27 家。 區(qū)內(nèi)大型企業(yè)的數(shù)量不斷上升，對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化都大有益處，高新區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，經(jīng)濟(jì)持續(xù)、有力的增長(zhǎng)是高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向繁榮的源泉。 高新區(qū)發(fā) 展規(guī)劃 發(fā)展戰(zhàn)略 濟(jì)南高新區(qū)實(shí)施 “ 充實(shí)提升，開拓發(fā)展 ” 戰(zhàn)略，推進(jìn)高新區(qū)實(shí)現(xiàn)快速跨越發(fā)展。 高新區(qū)形成了中心區(qū)、出口加工區(qū)和東部產(chǎn)業(yè)區(qū) “三足鼎立”的格局，總面積約 125 平方公里，區(qū)內(nèi)轄村莊 56 個(gè)，常住村（居）民約 12 萬(wàn)人。 16 高新區(qū)三大片區(qū)建設(shè)全面展開： 總部經(jīng)濟(jì)中心區(qū)將建設(shè)提升為 濟(jì)南市現(xiàn)代化的東部新城樣板區(qū)，集中建設(shè)總部經(jīng)濟(jì)基地和科技研發(fā)區(qū)、生活商貿(mào)區(qū) ，重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè) ；東部新區(qū)將建設(shè)成為規(guī)?；滦凸I(yè)的聚集區(qū)；出口加工區(qū)將建設(shè)成為集加工貿(mào)易、陸路口岸和 保稅物流 于一體的外向型產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。高新區(qū)已經(jīng)進(jìn)入到新一輪更大規(guī)模更艱苦的創(chuàng)業(yè)時(shí)期。 建設(shè)現(xiàn)狀 濟(jì)南高新區(qū)規(guī)劃建設(shè)了 齊魯軟件園 、創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、大學(xué)科技園、出口加工區(qū)、生物醫(yī)藥園、環(huán)?？萍紙@和齊魯機(jī)電園等八個(gè)國(guó)家級(jí)專業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū) ，目前園區(qū)建設(shè)已經(jīng)取得良好的效益，形成了相對(duì)成熟的產(chǎn)業(yè)發(fā)展體系和商務(wù)氛圍。 除此之外，近年高新區(qū)涌現(xiàn)出了萊茵小鎮(zhèn)、東方花園、盛世花城、鑫苑國(guó)際城市花園、中齊未來(lái)城、海信慧園等數(shù)個(gè)大規(guī)模、高品質(zhì)的居住社區(qū)，吸引著越來(lái)越多的置業(yè)者落戶東城，成為濟(jì)南重要的生活樣板片區(qū)。 20xx 年由于大批在建房屋成為現(xiàn)房，約有 70萬(wàn)人口涌入 東部新城。 中心區(qū)規(guī)劃 中心區(qū)，結(jié)合 濟(jì)南 市政務(wù)中心東移和國(guó)家信息通信國(guó)際創(chuàng)新園（ CIIIC）建設(shè)，大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，將建設(shè)成為 CIIIC 總部研發(fā)區(qū)和我市現(xiàn)代化新城的樣板區(qū) ， 主要包括賢文片區(qū)和漢峪片區(qū) 。 賢文片區(qū) 定位為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、科技研發(fā)為主導(dǎo)功能的和諧城市示范區(qū)，形成了“二心、一帶、三軸、一園、九區(qū)”的規(guī)劃格局。 17 “ 二心”即以國(guó)際會(huì)展中心為核心形成集會(huì)議、商務(wù)、金融、娛樂(lè)為一體的地區(qū)級(jí)公共中心 ；以齊魯軟件園服務(wù)中心為核心，形成為濟(jì)南高新區(qū)配套服務(wù)的研發(fā)服務(wù)中心。 “一帶”即大辛河濱河生態(tài)功能帶。 “三軸”即沿經(jīng)十路、工業(yè)南路、新宇北路 — 新宇路 — 中環(huán)路 — 舜華路三條城市發(fā)展軸線，呈“一縱兩橫”構(gòu)架，帶動(dòng)賢文片區(qū)的發(fā)展。經(jīng)十路是串聯(lián)城市東西，體現(xiàn)城市發(fā)展時(shí)代特征的具有景觀展示、交通疏散、用地功能布局的城市綜合發(fā)展軸。以科貿(mào)城的建設(shè)帶動(dòng)工業(yè)南路的發(fā)展，形成（省行政中心、奧體中心） —— 商務(wù)辦公 —— 會(huì)議展示 —— 科技研發(fā) —— （東部產(chǎn)業(yè)帶），東西向序列發(fā)展的公建發(fā)展軸。 以開發(fā)區(qū)的中軸線（新宇北路 — 新宇路 — 中環(huán)路 — 舜華路）形成賢文片區(qū)南北向的具有綜合服務(wù)、景觀展示功能的主要景觀發(fā)展軸。 “一園”即齊魯軟件園。 “九區(qū)”包括，二個(gè)居住功能區(qū)、四個(gè)產(chǎn)業(yè)研發(fā)功能區(qū)、二個(gè)商務(wù)辦公綜合功能區(qū)、一個(gè)研發(fā)服務(wù)功能區(qū)等九個(gè)功能分區(qū)。二個(gè)居住功能區(qū)：規(guī)劃將化纖廠搬遷，形成一城市居住功能區(qū)塊；結(jié)合牛旺村、賢文村的舊村改造，同時(shí)開發(fā)一 18 定量的配套城市住宅，形成一居住功能區(qū)塊。四個(gè)產(chǎn)業(yè)研發(fā)功能區(qū)：環(huán)保科技園、小 鴨集團(tuán)產(chǎn)業(yè)區(qū)、齊魯機(jī)電園產(chǎn)業(yè)區(qū)、大學(xué)科技園產(chǎn)業(yè)區(qū)。 二個(gè)商務(wù)辦公綜合功能區(qū)：科貿(mào)城商務(wù)辦公綜合區(qū)、 IT 總部區(qū)。 一個(gè)研發(fā)服務(wù)功能區(qū)：在新宇路兩側(cè)，逐步形成為高新區(qū)及東部產(chǎn)業(yè)帶配套，具有高級(jí)生產(chǎn)、研發(fā)科技服務(wù)功能的綜合功能區(qū)。 漢峪片區(qū)北至經(jīng)十東路，南至車腳山村，東至蓮花山、城墻嶺，西至玉頂山、蓋子山，總用地面積約 平方公里。