【正文】 質(zhì)量也在逐步改善，區(qū)域環(huán)境噪聲平均值 分貝，城市交通干線噪聲平均值 分貝，均比 2022 年降低 分貝。人均公共綠地超過 14 平方米。2022 年深圳市生產(chǎn)總值 億元,比上年增長 %，經(jīng)濟(jì)總量位居全國大中城市的第四位。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，2022 年深圳市生產(chǎn)總值中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年下降 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ∶∶ 發(fā)展為∶∶。2022 年，深圳市社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長 %。其中，基本建設(shè)投資 億元，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長速度止跌回升，增長 %；更新改造投資 億元，增長 %；其他投資 億元，下降%。2022 年，深圳市居民人均可支配收入 元，比上年增長 %，居民人均消費(fèi)性支出 元，增長 %。居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲 %。其特點(diǎn)是，食品、居住類價(jià)格平均水平漲幅最大，分別上漲 %和 %。深圳市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)健地增長，為深圳市房地產(chǎn)的發(fā)展提供了強(qiáng)有11力的“后援”。十五期間，深圳市 GDP 保持了 %的年均增速，使深圳人均收入連續(xù)居全國大中城市第一位，這將最直接影響并首先作用于房地產(chǎn)行業(yè)，這使得深圳市的房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)的需求，將在近幾年內(nèi)持續(xù)保持在一個“高位對接”的狀態(tài)。與此同時(shí)，深圳現(xiàn)在正處在一個全民置業(yè)時(shí)期，基本的置業(yè)力量，至少還需要 35 年的時(shí)間才能得到一定程度的緩解。而投資性置業(yè)仍然是影響深圳房價(jià)的重要因素。在深圳現(xiàn)有的置業(yè)結(jié)構(gòu)中，投資性置業(yè)占 17%左右。對深圳而言，一個高比例的投資性置業(yè)結(jié)構(gòu)，是由深圳作為中國最大的住房租賃市場的特性所決定的。深圳是中國最大的商務(wù)性城市之一，同時(shí)又是戶籍人口最小的城市，商務(wù)性人口隨著城市的升級還在不斷持續(xù)流動和增長，在 1200 萬的總?cè)丝谥校?5% 的人口居住方式都是非產(chǎn)權(quán)式居住。這客觀上使投資性置業(yè)成為深圳置業(yè)結(jié)構(gòu)中的一個合理而重要的力量。綜合上述因素，在政府宏觀政策的影響下，2022 年的深圳房價(jià)仍將保持一定的、穩(wěn)健的增長。對政府管理部門來說，對樓市的調(diào)控，不會使深圳房地產(chǎn)市場走入失控和無序。 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測深圳市房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)形成了非常龐大的規(guī)模，各種層次和業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)滿足了深圳市場諸多方面的需求。隨著深圳市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展， “兩軸、兩帶、十四個特色商業(yè)街區(qū)” 的房地產(chǎn)商業(yè)格局正在逐步形成。 12 宏觀市場與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 2022 年深圳相關(guān)部門緊跟響應(yīng)，土地、稅收、信貸等環(huán)節(jié)一并發(fā)力，給深圳的房地產(chǎn)市場造成了一定的震蕩。即便如此，縱觀一年來深圳樓市的發(fā)展，住宅價(jià)格持續(xù)上漲，二手樓成交量漸超新房，高品質(zhì)寫字樓租售價(jià)格快速攀升，大型商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)增加，工業(yè)物業(yè)需求持續(xù)擴(kuò)大，深圳房地產(chǎn)市場依然呈現(xiàn)總體上升的態(tài)勢。（1）開發(fā)投資持續(xù)上漲2022 年，深圳市房地產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)上漲，完成開發(fā)投資 億元，較去年同期增加 %，其中住宅開發(fā)投資達(dá) 億元，同比增長 %。在占總額 %的投資用于商品房建設(shè)的同時(shí)，全市商品房竣工面積達(dá)到 萬平方米，同比增加 %。另一方面，用于土地購置及土地開發(fā)的投資分別同比減少了 %和 %，并且 萬平方米的商品房新開工面積較去年同期亦減少了 %，意味著一年后商品房竣工面積將出現(xiàn)縮減從而一定程度地影響商品房市場供應(yīng)。（2）土地交易價(jià)格屢創(chuàng)新高政策頻出的同時(shí)，2022 年深圳土地交易市場表現(xiàn)依舊活躍，成交價(jià)格亦逐步上升。位于南山區(qū)的 T1010046 地塊地面地價(jià)達(dá) 8629元/ 平方米，位于羅湖區(qū)的 H4070036 地塊地面地價(jià)高達(dá) 13526 元/平方米，均創(chuàng)出所在片區(qū)土地交易價(jià)格的新高，拉升房地產(chǎn)開發(fā)成本13的同時(shí)也反映出開發(fā)企業(yè)對深圳房地產(chǎn)市場的信心。（3）新房供應(yīng)減少2022 年上半年，我市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比下降 %，其中住宅完成投資 億元，同比下降 %；商品房施工面積為 萬平方米，同比下降 %,其中住宅施工面積 萬平方米，同比下降 %；商品房新開工面積為 萬平方米，同比下降 %，其中住宅新開工面積 萬平方米，同比下降 %。與 1～5 月相比，1 ～6 月全市房地產(chǎn)投資與開發(fā)建設(shè)各項(xiàng)指標(biāo)的下降幅度已明顯減小，尤其是 6 月份，套型建筑面積 90 平方米以內(nèi)住宅的投資規(guī)模和在建規(guī)模，均較上月成倍增長，并使今后普通商品住宅供應(yīng)有望逐步增長。（4）投資型客戶逐漸減少2022 年 5 月中旬后密集出臺的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策對住宅市場產(chǎn)生較大影響，消費(fèi)者的觀望情緒致使商品住宅銷售量在 7 月跌至全年最低，僅為 萬平方米，大量投資客撤出市場；而后，隨著對政策的逐漸消化，有自住需求的客戶在經(jīng)歷了幾個月的觀望后于11 月開始大批進(jìn)入市場，該月銷售面積迅速增加約 30 萬平方米達(dá)到 萬平方米。（5）非普通住宅領(lǐng)漲2022 年深圳房價(jià)大幅上漲，全市商品住宅均價(jià)達(dá) 元/ 平14方米，較 2022 年同期上漲 %之多。其中，羅湖區(qū)價(jià)格增幅達(dá)到 %，居各區(qū)之首；而新房供應(yīng)量最大的寶安區(qū)則在寶安中心區(qū)快速建設(shè)發(fā)展的帶動下以 %的價(jià)格增幅著實(shí)地拉動了全市均價(jià)的快速上升。此外，2022 年對住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整限制了未來非普通住宅的供應(yīng)，致使非普通住宅物業(yè)的稀缺性顯現(xiàn)，從而導(dǎo)致非普通住宅價(jià)格的飛速上漲。截止 2022 年 10 月，占全市住宅銷售總套數(shù) %的非普通住宅價(jià)格為 元 /平方米，同比增幅高達(dá) %；占全市住宅銷售總套數(shù) %的普通商品住宅價(jià)格為 元/ 平方米，同比上漲 %。（6）二手樓成交首超新房特區(qū)內(nèi)住宅開發(fā)用地的連續(xù)五年零供應(yīng)和新房供應(yīng)量的逐漸減少加速了深圳二手市場的發(fā)展，其分流新房需求的功能也日益強(qiáng)大。2022 年，在新房供應(yīng)減少的情況下，二手住宅交易面積較 2022 年同期增長 %達(dá)到 萬平方米，首次超過一手住宅銷售面積，兩者交易量的比例達(dá)到 :1。預(yù)計(jì)隨著二手市場的進(jìn)一步規(guī)范和發(fā)展，未來其在房地產(chǎn)市場的比重還將繼續(xù)提高。15 區(qū)域市場分析 區(qū)域市場界定銀湖財(cái)富公館項(xiàng)目位于深圳市羅湖區(qū)。羅湖區(qū)位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)中部，是深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)開發(fā)最早的城區(qū)，聞名全國的“ 深圳速度”在這里誕生。羅湖區(qū)的前身是寶安縣的深圳鎮(zhèn)和附城公社。1979 年 3 月寶安縣改為深圳市，羅湖區(qū)于同年 10 月正式組建，轄羅湖、附城兩公社和深圳鎮(zhèn)；1982 年 1 月，設(shè)立羅湖行政區(qū)，轄整個深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)；1983 年 9 月，深圳市把經(jīng)濟(jì)特區(qū)劃分為 4 個管理區(qū)，羅湖管理區(qū)轄附城公社，人民路和和平路兩個街道辦事處；1990 年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，羅湖區(qū)成立第一屆人民政府，轄沙頭角鎮(zhèn)和東門、南湖、桂園、翠竹、筍崗、黃貝、梅沙、鹽田等 8 個街道辦事處；1997 年，沙頭角鎮(zhèn)和梅沙、鹽田兩個街道辦事處從羅湖區(qū)劃出，成立鹽田區(qū)，至此羅湖區(qū)管轄的范圍是東門、南湖、黃貝、桂園、筍崗、翠竹、東湖、蓮塘、東曉、清水河等 10 個街道辦事處。羅湖區(qū)東連鹽田區(qū)，西至紅嶺路與福田區(qū)相連，南臨深圳河與香港毗鄰，北靠龍崗區(qū)和寶安區(qū)。至 2022 年底止，轄區(qū)面積達(dá) 平方公里，全區(qū)總?cè)丝? 萬人。羅湖區(qū)地理位置特殊，與香港新界一河之隔，一橋相通，轄區(qū)內(nèi)的羅湖口岸和文錦渡口岸是國內(nèi)外賓客和車輛出入境的主要通道。廣九鐵路橫貫轄區(qū)腹部，深圳地鐵一期16工程從羅湖火車站開始向西延伸；著名的深圳水庫坐落在轄區(qū)的梧桐山下，將東江水源源不斷地流向香港和深圳市區(qū)。而銀湖片區(qū)是指金湖路以北，紅崗路以西，龍崗區(qū)、寶安區(qū)、羅湖區(qū)交界處以南、以東圍合的區(qū)域。按深圳市城市規(guī)劃，該片區(qū)原規(guī)劃為深圳旅游休閑用地，但在深圳快速發(fā)展的過程中，目前已經(jīng)成為深圳居住較為集中的片區(qū)，人口規(guī)模不斷擴(kuò)大。 供給與需求分析（1）羅湖區(qū)住宅市場綜述 2022 年羅湖主要片區(qū)供應(yīng)日漸稀少，新面市的項(xiàng)目紛紛憑借細(xì)節(jié)創(chuàng)新來尋找市場契機(jī)。2022 年全區(qū)新增項(xiàng)目共 9 個，以小戶型項(xiàng)目居多為 7 個，全區(qū)住宅批售面積為 萬平方米，與去年同期相比，整體降幅達(dá) 53% ，土地資源的嚴(yán)重匱乏將樓市推向一個“ 新 ”的開發(fā)環(huán)境。從羅湖市委所提倡的能源重復(fù)利用中可以預(yù)見，未來樓市的重心不僅需要依托二級市場與三級市場的相互支撐，城市化進(jìn)程中的舊城改造將更趨重要。自 2022 年以來，新政繼續(xù)以較大力度協(xié)調(diào)樓市的發(fā)展，而近年旺盛的剛性需求卻為羅湖有限的市場供應(yīng)造就了非主流片區(qū)的繁榮景象。1）住宅供求關(guān)系分析 1719982022 年羅湖區(qū)住宅供求變化圖（單位：萬平方米） 2022 年開始，羅湖樓市進(jìn)入消化存量的時(shí)期，據(jù) 1996 年2022年十年間羅湖區(qū)商品住宅共批準(zhǔn)預(yù)售面積 平方米，銷售面積 萬平方米，新增供求比為 :1，表明存量房已基本消化完畢，市場容量進(jìn)入飽和時(shí)期。與去年同期相比，2022 年整體供應(yīng)量降幅超過 50%，有限的市場供應(yīng)已無法滿足持續(xù)高漲的購房需求，同時(shí)受區(qū)域間產(chǎn)品競爭影響，市場主要表現(xiàn)為購買力大量外溢。隨著明年后續(xù)項(xiàng)目及城中村舊改項(xiàng)目的相繼入市，羅湖將邁出實(shí)現(xiàn)住房功能轉(zhuǎn)型的重要步伐，新的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將更加適應(yīng)市場多元化發(fā)展需要。 2）羅湖區(qū)住宅月度供求關(guān)系變化 18 2022 年羅湖區(qū)月度供求變化圖（單位：萬平方米） 2022 年羅湖市場出現(xiàn)了明顯的“ 季節(jié)性 ”斷供現(xiàn)象，但銷售量則保持相對穩(wěn)定，說明樓市銷量受季節(jié)性影響減弱。受需求市場持續(xù)走強(qiáng)影響，2022 年仍然保持強(qiáng)勁的購房需求，土地方面，由于企業(yè)轉(zhuǎn)讓及城中村舊改規(guī)模有限，未來供需矛盾將長期存在 。 3）新增供應(yīng)戶型結(jié)構(gòu) 2022 年羅湖區(qū)住宅新增供應(yīng)結(jié)構(gòu)圖 2022 年羅湖住宅新增供應(yīng)仍以小戶型為絕對主流，單身公寓、一房、二房的總套數(shù)為 62%，而鴻景翠峰、東方尊峪的入市，高端居家型產(chǎn)品有效填補(bǔ)市場空白，使三房及以上的產(chǎn)品比例達(dá) 38% 。194）羅湖區(qū)歷年價(jià)格走勢 2022 年－2022 年羅湖區(qū)住宅價(jià)格走勢圖（單位：元/平方米） 5）羅湖區(qū)住