【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)項目的水平和本項目的具體情況，本項目管理費按前述三項之和的 2%記取。項目管理費為 2,898, 元。不可預(yù)見費由于項目地塊地勢良好，項目本身為大眾化產(chǎn)品，同時開發(fā)商控制項目成本較強，不可預(yù)見費按建安工程費的 3%記取較為合理。項目不可預(yù)見費為 950, 元。其他費用主要指工程監(jiān)理費，工程咨詢費、與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費用。38項目的其他費用為 1,157, 元。財務(wù)費用指為開發(fā)項目融資而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息。項目借款 25,000, 元，貸款期限為 年，利息共為 1,867,500 元。銷售費用包括廣告及代理費用，參考深圳市同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的費用情況及本項目的實際情況，取銷售費用為銷售額的 %。項目的銷售費用為 12,240,000 元。 資金籌措本項目開發(fā)投資的資金來源包括：企業(yè)自有資金 109,406, 元；銀行融資 25,000, 元；銷售收入29,645, 元。總計 164,051, 元。項目資金來源表序號 項目名稱 總額 比例1 自有資金 109,406, %2 銀行融資 25,000, %3 銷售收入 29,645, %394 總投資 164,051, % 投資使用計劃 投資使用計劃根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項目開發(fā)實際付款情況和工程進(jìn)度合理計劃投入量測算，具體見附表 《項目建筑成本投資計劃估算表》 。 借款償還計劃借款償還計劃詳見附表 《借款還本付息估算表》七、銷售及經(jīng)營收入測定 物業(yè)銷售收入估算對銀湖財富公館項目周邊的住宅樓調(diào)查分析得出：該區(qū)域主要以高檔住宅為主，且以大戶型的豪宅為主，本片區(qū)的主力戶型為 3 房2 廳及 4 房 2 廳，其中 3 房 2 廳的面積主要為 130—160 平方米，4房 2 廳的面積主要為 160—180 平方米。結(jié)合本項目的特點及對周邊類似樓盤的分析，我們從穩(wěn)健原則出發(fā)，通過各方面因素的比較，認(rèn)為本項目的戶型按復(fù)式結(jié)構(gòu)設(shè)計，其平均售價為 24000 元/平方米?？備N售收入估算，詳見下表：40銷售收入估算表項目分類 銷售單價（元/平方米） 銷售面積（平方米） 銷售率 銷售款（元）住宅類 24,000 17,000 100% 408,000,000 資金來源與運用分析根據(jù)委托方提供的資料對項目的投資及資金籌措計劃進(jìn)行分析。項目的資金來源與運用情況詳見附表 《 資金來源與運用表》 。 銷售利潤測算項目的利潤總額、稅后利潤、投資利潤率等指標(biāo)詳見下表：項目利潤估算表序號 項目 計算公式 金額1 銷售收入 408,000,0002 開發(fā)成本 149,944,3463 銷售費用 12,240,0004 銷售稅金及附加 25,092,0005 財務(wù)費用 1,867,5006 土地增值稅 106,536,1757 利潤總額 (1)(2)(3)(4)(5)(6) 112,319,9798 所得稅 (7)15% 16,847,9979 凈利潤 (7)(8) 95,471,9824110 稅前成本利潤率 利潤總額/總投資 38%11 稅后成本利潤率 凈利潤/總投資 32%八、財務(wù)與敏感性分析 盈 利能力分析靜態(tài)盈利分析經(jīng)測算，總投資為 164,051,846 元，開發(fā)期合計為 年，投資回收期為 年，稅前利潤總額為 112,319,979 元，稅后利潤總額為 95,471,982 元，稅前成本利潤率為 38%，稅后成本利潤率為 32%，本項目盈利程度高于一般房地產(chǎn)開發(fā)水平。動態(tài)盈利分析（1）財務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是按設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（12%）將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量，折現(xiàn)到項目建設(shè)期初的現(xiàn)值之和，它是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于等于 0 的項目可以接受。根據(jù)測算本項目在計算期內(nèi)的累計凈現(xiàn)值為：FNPV= 71,595, 元銀湖財富公館項目全部投資的 FNPV 大于 0，說明本項目可行（《全部投資現(xiàn)金流量表》詳見附表 ）42（2）財務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR 財務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR 是指項目在開發(fā)或經(jīng)營期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計之和等于零時的貼現(xiàn)率。它反映項目所用資金的盈利率，是考核項目盈利功能的主要動態(tài)指標(biāo)。當(dāng)財務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR 大于基準(zhǔn)收益率時，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。根據(jù)測算本項目在計算期內(nèi)的財務(wù)內(nèi)部收益率為：FIRR=42%銀湖財富公館項目全部投資的 FIRR 大于基準(zhǔn)收益率（12% ） ，說明本項目可行（《全部投資現(xiàn)金流量表》詳見附表 ） 。（3）動態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期是指項目以凈收益抵償全部投資所需的時間,是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標(biāo).經(jīng)計算,本項目的動態(tài)投資回收期為 年。 項目不確定性分析項目盈虧平衡分析項目盈虧平衡點（臨界點） ，是指項目銷售收入扣除銷售稅費后與總投資相等的狀態(tài)。分析如下：在項目開發(fā)成本及銷售價格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測算可知，當(dāng)住宅、寫字樓、商業(yè)銷售率達(dá) %時項目可保本。根據(jù)市場及項目定位分析，該項目住宅部分的保本銷售價格及銷43售率容易實現(xiàn)；商業(yè)部分、寫字樓部分則需要制定切實可行的營銷方案進(jìn)行包裝推廣，商業(yè)、寫字樓價值套現(xiàn)的風(fēng)險較大。項目敏感性分析我們對銷售收入、開發(fā)成本變化進(jìn)行了敏感性分析測算。測算過程詳見附表 《敏感性分析表》 。以下為當(dāng)銷售收入增加或減少 5%及建筑成本增加或減少 5%時,對各項經(jīng)濟財務(wù)指標(biāo)的敏感性分析：附表 敏感性分析表部分指標(biāo)變化 敏感性分析結(jié)果項 目 銷售收入（萬元）建筑投資總成本（萬元） 稅后利潤（萬元） 建筑成本 利潤率財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 內(nèi)部 收益率 動態(tài) 回收期基本方案 40, 14, 9, 64% 7, % 銷售收入下降 5% 38, 14, 7, 52% 5, % 變化 銷售收入上升 5% 42, 14, 11, 75% 8, % 變動成本增加 5% 40, 15, 8, 57% 6, % 變化 變動成本減少 5% 40, 14, 10, 71% 7, % ? 本項目的財務(wù)內(nèi)部收益率對銷售價格和開發(fā)成本均比較敏感，銷售價格增加較開發(fā)成本增加對項目效益的影響大，而成本降低較銷售價格降低對項目開發(fā)效益的影響小。? 參考目前深圳市與本項目類似項目的銷售價格，我們所預(yù)測的銷售價格比較合理，而且從發(fā)展趨勢來看，銷售價格下降的可能性44較低，控制開發(fā)成本則是開發(fā)商需要著重關(guān)注的事項。? 由于本項目定位為住宅項目，因此在銷售過程中一定要注重市場營銷及推廣，從而保證項目達(dá)到良好的財務(wù)內(nèi)部收益率。? 項目經(jīng)營收入和開發(fā)成本在不利影響下，項目的指標(biāo)尚可，說明項目的抗風(fēng)險能力較強。 社會效益和影響分析本項目如能順利的按本報告的預(yù)期完成開發(fā)，則可以進(jìn)一步提升開發(fā)商的形象，擴大開發(fā)商的知名度。項目的建設(shè)有利于改善該片區(qū)的住房結(jié)構(gòu)及提升該片區(qū)的居住環(huán)境，同時有利于緩解城市中心區(qū)房源緊缺問題，也為社會創(chuàng)造就業(yè)機會。故該項目的開發(fā)具有良好的社會效益。3．增加財政稅收。4．項目的開發(fā)建設(shè)，將會給建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險、廣告等多個行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機會，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機會。5．本項目的建成促使銀湖片區(qū)更加成熟、完整。九、可行性研究結(jié)論與建議 擬建方案的結(jié)論性意見1 該項目的建設(shè)條件已基本具備，建設(shè)時機已成熟。452 該 項 目 的 建 設(shè) 符 合 該 地 區(qū) 的 市 場 需 求 ， 具 有 一 定 的 市 場 前 景 。3 該項目的規(guī)劃設(shè)計符合該地區(qū)市場需求。4 該項目的建設(shè)資金已基本落實。5 該項目利潤總額為 112,319,979 元，稅后利潤為 95,471,982 元，稅前成本利潤率為 38%，稅后成本利潤率為 32%，因此，本項目有較好的經(jīng)濟效益，同時具有一定的社會效益。6 該項目具有較強的抗風(fēng)險能力。綜上所述，該項目的建設(shè)無論是社會，還是開發(fā)商均有一定效益，故該項目的開發(fā)是可行的。 項目主要問題的解決辦法和建議本項目前期投入資金較大，若持續(xù)時間較長則將增加自有資金的壓力、延長資金的周轉(zhuǎn)周期，因此宜盡可能地加快項目建設(shè)進(jìn)度，爭取提前銷售。本項目位于羅湖區(qū)銀湖路，地塊區(qū)位優(yōu)越，周邊多為高檔住宅區(qū)，因而在定位上應(yīng)充分考慮與區(qū)域的協(xié)調(diào)性和互補性，在規(guī)劃設(shè)計等方面應(yīng)具有適應(yīng)性和前瞻性。 項目風(fēng)險及防范建議 項目風(fēng)險建設(shè)資金風(fēng)險：本項目前期需大量建設(shè)資金。成本控制風(fēng)險：由于人為或非人為的因素，直接導(dǎo)致開發(fā)成46本及償還貸款的風(fēng)險，同時可能影響項目的盈利能力。銷售風(fēng)險：由于房地產(chǎn)供應(yīng)市場在短期內(nèi)缺乏彈性，其未來需求市場難以準(zhǔn)確定量分析，這就要求開發(fā)商在項目動工前做好市場需求預(yù)測，進(jìn)行正確的市場定位。政府政策風(fēng)險：近年來國家不斷發(fā)布加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，可能會對本項目產(chǎn)生影響。 防范建議加快建設(shè)進(jìn)度，搶占市場先機。加強項目自身品質(zhì)，優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計方案，擴大營造客戶層面，提高市場競爭力。合理安排融資計劃，保證資金充足，嚴(yán)格控制工程進(jìn)度，可以降低行業(yè)風(fēng)險程度。通過以下措施減少財務(wù)風(fēng)險：（1）本項目資金供應(yīng)將隨著開發(fā)進(jìn)度的不斷推進(jìn)而逐步投入，要保證各個開發(fā)期內(nèi)的資金能持續(xù)到位，防止臨時性的資金短缺而延長整個項目的開發(fā)周期。（2）本項目應(yīng)采用多種方式的銷售渠道，保證銷售速度，加快資金回籠。十、附表 項目工程計劃橫道圖 項目開發(fā)成本估算表 項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 項目建筑成本投資計劃估算表 資金來源與運用表 損益及利潤分配表 項目現(xiàn)金流量表（全部投資） 借款還本付息估算表 敏感性分析表