【正文】 1 銀湖財(cái)富公館項(xiàng)目 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱本次進(jìn)行可行性研究的項(xiàng)目名稱為：銀湖財(cái)富公館。 開(kāi)發(fā)公司本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)公司為：深圳市時(shí)代財(cái)富實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司。 承擔(dān)可行性研究工作的單位承擔(dān)本次可行性研究工作的單位為：深圳市國(guó)浩土地房地產(chǎn)評(píng)估經(jīng)紀(jì)有限公司 研究工作依據(jù)本次進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究工作的依據(jù)如下：（1） 《關(guān)于規(guī)范深圳市房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告編制的通知》 （深圳市發(fā)展計(jì)劃局：深計(jì)[2022]590 號(hào)） ；（2） 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 （建設(shè)部：建標(biāo)[2022]205號(hào)） ；（3） 《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知》及附件（中國(guó)國(guó)際工程咨2詢公司：咨經(jīng)[1998]11 號(hào)） ；（4） 《深圳市建設(shè)工程價(jià)格信息》 ；（5）根據(jù)《 深圳近期建設(shè)規(guī)劃（ 2022—2022） 》 ；（6）發(fā)展商提供的 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 、 《房地產(chǎn)證》等相關(guān)資料。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容根據(jù)委托方提供的深房地字第 2022326279 號(hào)《房地產(chǎn)證》 、深規(guī)許 ZS20220159 號(hào) 《深圳建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及宗地圖等相關(guān)資料，該項(xiàng)目宗地的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分別如下表： 非別墅類低密度住宅用地 :項(xiàng)目名稱 銀湖公館宗地位置 羅湖區(qū)銀湖路宗地號(hào) H4020043總用地面積 49,容積率 ≤計(jì)容積率建筑面積 17,460 M2其中：住宅 17,000 M2 管理用房及文化活動(dòng)室 460 M2機(jī)動(dòng)車(chē)泊位數(shù) 170 輛建筑覆蓋率： ≤25%建筑高度或?qū)訑?shù)： 多層預(yù)計(jì)建設(shè)周期 年3 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)擬用于開(kāi)發(fā)的非別墅類低密度住宅用地 H4020043 宗地已于2022 年 08 月 21 日與深圳市國(guó)土資源和房地產(chǎn)管理局辦理產(chǎn)權(quán)登記，并于 2022 年 10 月 23 日取得深規(guī)許 ZS20220159 號(hào)《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 。開(kāi)發(fā)企業(yè)已具備以下條件：開(kāi)發(fā)條件 取得文件證號(hào)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 注冊(cè)號(hào)：4403011013519深圳市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū) 深房開(kāi)字（2022）749 號(hào)關(guān)于 H4020043 宗地開(kāi)發(fā)問(wèn)題的復(fù)函 深國(guó)房直函〔2022〕348 號(hào) 可行性研究結(jié)論 市場(chǎng)預(yù)測(cè)通過(guò)對(duì) 2022 年度深圳市經(jīng)濟(jì)狀況以及深圳市房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研和分析，可得到如下結(jié)論：□ 深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前對(duì)住宅用房的需求仍較大，尤其是本報(bào)告中擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的宗土位于深圳市羅湖區(qū)銀湖路，地理位置極其優(yōu)越，而該區(qū)域可供開(kāi)發(fā)住宅土地極少，故項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前景樂(lè)觀；□ 銀湖別墅區(qū)三面環(huán)山，山谷中有金銀二湖，湖前有金湖山莊、4頤園別墅、齊明山莊，后有田園居、金碧苑、銀谷別墅和棕櫚泉?jiǎng)e墅，由內(nèi)而外連成一片，成為深圳別墅物業(yè)最為集中的地區(qū)?！?深圳市時(shí)代財(cái)富實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司具備一定的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)及經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度H4020043 號(hào)宗地開(kāi)發(fā)周期預(yù)計(jì)為 年，即自 2022 年 5 月至2022 年 5 月。根據(jù)工程橫道圖一預(yù)計(jì)，該住宅用房主體工程約于2022 年 5 月完工，2022 年 5 月即具備銷售條件，預(yù)計(jì)至 2022 年上半年銷售完畢。 投資估算及資金籌措銀湖財(cái)富公館項(xiàng)目建設(shè)的總投資約為 164,051,846 元（包含地價(jià)款、建筑安裝成本及各項(xiàng)稅費(fèi)等） ，在建設(shè)期內(nèi)將按項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖的進(jìn)度分期投入，項(xiàng)目投資估算詳見(jiàn)下表：項(xiàng)目總投資估算表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 總額（元） 單價(jià)（元/平方米） 占總投資比例1 土地成本 110,628, 6, 67%2 前期工程費(fèi) 2,619,000 2%3 建安工程 31,689,900 1, 19%4 管理費(fèi)用 2,898,746 2%5 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 950,697 1%6 其他費(fèi)用 1,157,598 1%7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1,867,500 1%5項(xiàng)目總投資估算表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 總額（元） 單價(jià)（元/平方米） 占總投資比例8 銷售費(fèi)用 12,240,000 7%合計(jì) 164,051,846 9, 100%注：?jiǎn)蝺r(jià)為按全部建筑總面積分?jǐn)傆?jì)算。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源包括：企業(yè)自有資金 109,406, 元；銀行融資 25,000, 元；銷售收入29,645, 元?？傆?jì) 164,051, 元。項(xiàng)目資金來(lái)源表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 總額 比例1 自有資金 109,406, %2 銀行融資 25,000, %3 銷售收入 29,645, %4 總投資 164,051, % 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)正在辦理之中銀湖財(cái)富公館項(xiàng)目屬非別墅類低密度住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策；H4020043 宗地已于 2022 年 08 月 21 日與深圳市國(guó)土資源和房地產(chǎn)管理局辦理產(chǎn)權(quán)登記，并于 2022 年 10 月23 日取得深規(guī)許 ZS20220159 號(hào)《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 。項(xiàng)目建設(shè)后續(xù)資金有保證，主要來(lái)源于自籌資金、銀行融資及銷6售收入。項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善該片區(qū)的住房結(jié)構(gòu)及提升該片區(qū)的居住環(huán)境，同時(shí)有利于緩解城市中心區(qū)房源緊缺問(wèn)題，也為社會(huì)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。故該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)具有良好的社會(huì)效益。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好經(jīng)測(cè)算主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表所示：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào) 項(xiàng)目 指標(biāo)1 占地面積（M2） 49,2 總建筑面積（M2） 17,3 項(xiàng)目總投資（元） 164,051,4 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入（元） 408,000,5 利潤(rùn)總額（元） 112,319,6 稅后利潤(rùn)（元） 95,471,7 成本利潤(rùn)率（稅前） 38%8 成本凈利潤(rùn)率（稅后） 32%9 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR） 42%10 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 11 貸款償還期（年） 綜上所述，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前景樂(lè)觀、開(kāi)發(fā)資金有保障、且具有良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，我司認(rèn)為本項(xiàng)目可行。7二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 市場(chǎng)宏觀背景 全國(guó)投資環(huán)境2022 年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資為 億元，同比增長(zhǎng)%，增幅比去年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅回落 個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金 億元，同比增長(zhǎng) %；全國(guó)完成購(gòu)置土地面積 萬(wàn)平方米，同比下降 %，同比去年增幅上升了 個(gè)百分點(diǎn)，低于商品房施工面積漲幅的 個(gè)百分點(diǎn)、商品房新開(kāi)工面積 個(gè)百分點(diǎn)。2022 年國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。在有關(guān)部門(mén)和各級(jí)政府的共同努力下，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控取得了一定的效果，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出積極的變化。主要是：首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 19382 億元，同比增長(zhǎng) %。低于同期固定資產(chǎn)投資增速，處于近幾年來(lái)較低水平，其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)得到一定改善。2022 年實(shí)施的調(diào)整開(kāi)發(fā)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，鼓勵(lì)普通商品住房建設(shè)措施初見(jiàn)成效；再次，房?jī)r(jià)漲幅有所回落，但部分城市仍上漲較快。82022 年是國(guó)家宏觀調(diào)控政策最為密集、也最為具有剛性力度的一年，2022 年的房地產(chǎn)行業(yè)將是政策導(dǎo)向下的執(zhí)行年。2022 年宏觀調(diào)控影響最大的是有關(guān)住房套型面積 90 平方米以下要占 70%以上的技術(shù)性硬約束。這種政策既有國(guó)際慣例，也符合中國(guó)的實(shí)際情況。因?yàn)檫@種住房套型面積的硬約束，既可體現(xiàn)住房產(chǎn)品市場(chǎng)分配的效率原則，也可體現(xiàn)住房產(chǎn)品分配的公平性原則。這將會(huì)改變國(guó)內(nèi)居民的住房消費(fèi)模式、改變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，并重構(gòu)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)體系。 以上所述都可以看出中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略正開(kāi)始顯露出從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸的姿態(tài)。2022 年的房地產(chǎn)行業(yè)可以說(shuō)正處在這種變革的前夜。在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、控制房?jī)r(jià)、加強(qiáng)土地調(diào)控、加強(qiáng)保障性住房建設(shè)等等政策導(dǎo)向下，房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸告別高利潤(rùn)時(shí)代，強(qiáng)化公司治理、注重品牌建設(shè)、提升經(jīng)營(yíng)效率和定位市場(chǎng)真實(shí)需求將成為謀求長(zhǎng)期發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注重點(diǎn)。另外，中國(guó)已經(jīng)走過(guò)了住房嚴(yán)重短缺的時(shí)代，正向著更加注重改善人居環(huán)境和節(jié)約資源的階段發(fā)展。但是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在一些極待解決的問(wèn)題。適合中低收入家庭的中低價(jià)位、中小戶型商品房供應(yīng)不足，部分城市商品房?jī)r(jià)格上漲仍然較快，住房保障制度建設(shè)相對(duì)落后，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序仍需進(jìn)一步規(guī)范。為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，解決房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展中存在的問(wèn)題，政府將進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，進(jìn)一步調(diào)整改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。根據(jù)中國(guó)人多地少的國(guó)9情和現(xiàn)階段的發(fā)展水平，發(fā)展節(jié)能省地、環(huán)保型建筑，形成具有中國(guó)特點(diǎn)的住房建設(shè)和消費(fèi)模式。特別是要重點(diǎn)發(fā)展面向廣大民眾的普通商品住房，加大財(cái)稅等政策支持，建立健全廉租房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度，著力解決低收入家庭的住房困難問(wèn)題。那么 2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)圍繞著上述房地產(chǎn)發(fā)展模式、調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)這個(gè)大思路進(jìn)行，也就是說(shuō)要生產(chǎn)更多絕大多數(shù)民眾有支付能力的住房產(chǎn)品。預(yù)計(jì) 2022 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將迎來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。 深圳市投資宏觀背景深圳市是中國(guó)大陸經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市之一，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力逐年提高。外貿(mào)出口額連續(xù) 10 年位居全國(guó)第一位。經(jīng)過(guò)二十年的發(fā)展，深圳城鎮(zhèn)居民生活水平逐年提高，職工工資水平穩(wěn)步上升，年均遞增%以上。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展建設(shè)，深圳城市基本建設(shè)已初具規(guī)模。目前，深圳已建成通往境外各類口岸 17 個(gè)，其中包括中國(guó)最大的陸路客運(yùn)口岸——羅湖口岸，中國(guó)最大的陸路貨運(yùn)口岸——皇崗口岸，中國(guó)第二大集裝箱海港——鹽田港，第四大空港——寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)。深圳市公路通車(chē)?yán)锍坛^(guò) 1600 公里，通行高速公路 160 公里。公路網(wǎng)密度達(dá) 公里 /平方公里。建成蛇口、鹽田等 9 個(gè)商業(yè)港區(qū)，500 噸級(jí)以上泊位 128 個(gè)，其中萬(wàn)噸級(jí)經(jīng)營(yíng)性深水泊位 39 個(gè)，集裝箱專用泊位1010 個(gè)，貨物年設(shè)計(jì)吞吐能力近 6000 萬(wàn)噸，其中集裝箱為 320 萬(wàn)標(biāo)箱。在此同時(shí)，深圳市環(huán)境