某大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-文庫(kù)吧
2025-01-29 21:20 本頁(yè)面
【正文】 房銷(xiāo)售可能帶來(lái)負(fù)面影響。2023－ 12－ 20 8二、市場(chǎng)研究－ SWOT分析（ 2）n 機(jī)會(huì)p 從目前北京城市發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，城市北部和西部地區(qū)發(fā)展空間已十分有限，南城是市區(qū)進(jìn)一步拓展的最佳區(qū)域之一。p 項(xiàng)目距總部基地僅 200300米，與總部基地在功能上可形成互補(bǔ)?？偛炕厝诳偨婕s 120萬(wàn) m2，其中辦公物業(yè)約 100110萬(wàn) m2，主要聚集產(chǎn)業(yè)涵蓋鋼鐵、通信設(shè)備、物流、生物、醫(yī)藥等，總部基地內(nèi)部產(chǎn)業(yè)的相關(guān)配套需周邊地區(qū)及市區(qū)解決。p 豐臺(tái)科技園二期北京國(guó)際汽車(chē)博覽中心立項(xiàng)已獲批準(zhǔn) ,總規(guī)模 52萬(wàn)平米 ,預(yù)計(jì)投資 40億元 ,也將提升區(qū)域價(jià)值，并帶動(dòng)相關(guān)服務(wù)配套。p 本項(xiàng)目規(guī)模較大，可以有多種功能組合的機(jī)會(huì)以滿(mǎn)足大客戶(hù)的需要。p 周邊物業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次相對(duì)較低，本項(xiàng)目建成后屬地標(biāo)性建筑物，形象較好，底層商業(yè)可經(jīng)營(yíng)檔次相對(duì)較高的業(yè)態(tài)。n 威脅p 總體上，北京市辦公物業(yè)近五年內(nèi)呈供大于求的態(tài)勢(shì)，銷(xiāo)售及租賃壓力較大。p 豐臺(tái)科技園一期產(chǎn)業(yè)基地已招商項(xiàng)目仍有少量地塊空置，且周邊物業(yè)租金呈下降態(tài)勢(shì)，不利于投資型客戶(hù)對(duì)物業(yè)的需求。p 總部基地一期、二期已開(kāi)發(fā)完成，其中一期基本售罄，二期銷(xiāo)售 50%，三期開(kāi)發(fā)視市場(chǎng)機(jī)會(huì)確定，入園企業(yè)還不能形成氣候，對(duì)第三產(chǎn)業(yè)還不具有明顯帶動(dòng)作用。2023－ 12－ 20 9 二、市場(chǎng)研究－客戶(hù)定位 打造高性?xún)r(jià)比的地標(biāo)性辦公物業(yè)， 定位中小客戶(hù)為主，以大客戶(hù)定制，帶動(dòng)中小客戶(hù)n 大廈本體資源使其可以成為高性?xún)r(jià)比物業(yè)p 項(xiàng)目五證齊全，且一期 ，可大大縮短開(kāi)發(fā)時(shí)間，降低開(kāi)發(fā)成本；p 地上 26層，地下 3層，其中地下 2層為停車(chē)場(chǎng)；p 建筑外形呈雙側(cè)圓弧面橄欖型，外立面為玻璃幕墻、鋁塑板及石材高檔裝飾；p 層高 ，減少壓抑感，提高辦公舒適性；p 標(biāo)準(zhǔn)層面積約 3000平米，最小戶(hù)型 72平米，可以滿(mǎn)足大中小客戶(hù)的需求；n 爭(zhēng)取大客戶(hù)定制，實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售p 大客戶(hù)定制可加快銷(xiāo)售速度，減輕銷(xiāo)售壓力q 大客戶(hù)定制可帶動(dòng)中小客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)，形成產(chǎn)業(yè)聚集n 多種開(kāi)間物業(yè)組合p 可為大客戶(hù)在 16層以上提供整層銷(xiāo)售，標(biāo)準(zhǔn)層面積近 3000平米p 可為中型企業(yè)提供 500至 1500平米左右的辦公空間p 可為小型企業(yè)及個(gè)人投資者提供 150至 500平米左右的多種組合物業(yè)2023－ 12－ 20 10二、市場(chǎng)研究－客戶(hù)構(gòu)成n 寫(xiě)字樓客戶(hù)構(gòu)成p 部委機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)制的大型企業(yè)集團(tuán)p 外省市大型企業(yè)北京總部或駐京辦事處p 上市公司及準(zhǔn)上市公司p 銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)，如保險(xiǎn)、基金及信托公司p 周邊及中關(guān)村中小研發(fā)機(jī)構(gòu)p 律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、房地產(chǎn)等咨詢(xún)顧問(wèn)公司；p 旅行社、廣告公司、保險(xiǎn)公司、快遞公司、機(jī)票代理等服務(wù)機(jī)構(gòu)。 p 投資型客戶(hù) : 購(gòu)置辦公面積出租給某些成長(zhǎng)型科技企業(yè)及外資公司。2023－ 12－ 20 11 二、市場(chǎng)研究－形象定位 北京西南產(chǎn)業(yè)、研發(fā)和商務(wù)基地的標(biāo)桿 大型機(jī)構(gòu)的企業(yè)名片 小型企業(yè)的創(chuàng)業(yè)樂(lè)園? 豐臺(tái)科技園作為中關(guān)村科技園在北京西南部的延伸，由于政策和區(qū)域優(yōu)勢(shì)，吸引了大量化工、鋼鐵等制造業(yè)企業(yè)及物流等第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)總部入住，有中資轉(zhuǎn)制企業(yè)、大型國(guó)企、外省市名企；物業(yè)需求量在 1000～ 30000平米不等。? 由于航豐園大廈從位置、檔次和建筑形象上均屬地標(biāo)性建筑，給予適當(dāng)?shù)墓诿麢?quán)，將可能吸引 1－ 2家大型企業(yè) /機(jī)構(gòu)入住。? 科技園大企業(yè)的存在必然帶動(dòng)提供相關(guān)配套服務(wù)的中小服務(wù)企業(yè)和機(jī)構(gòu)進(jìn)駐。? 此外，大廈作為豐臺(tái)科技園區(qū)孵化網(wǎng)絡(luò)的一部分，優(yōu)惠的政策將吸引中關(guān)村及周邊各類(lèi)中小研發(fā)企業(yè)。2023－ 12－ 20 12二、市場(chǎng)研究－商業(yè)配套167。 區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀為大廈商業(yè)面積銷(xiāo)售與經(jīng)營(yíng)提供了寶貴的商機(jī)：p 豐臺(tái)科技園入園企業(yè)已達(dá) 2750多家，需要較高檔次的商業(yè)和服務(wù)配套p 總部基地已推出近 50萬(wàn)平米企業(yè)總部辦公物業(yè)，受規(guī)劃及地塊位置限制，商業(yè)配套在短期內(nèi)無(wú)法及時(shí)跟進(jìn)。p 銀行、電信等服務(wù)配套更需要昭示性好的物業(yè)，目前在建公建無(wú)法充份滿(mǎn)足這類(lèi)需求，航豐園科技大廈的推出將填補(bǔ)西南四環(huán)以外這一市場(chǎng)空缺。p 餐飲經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)基地一期和二期總部基地以及西南四環(huán)方圓 2公里內(nèi)無(wú)著名酒樓，可引進(jìn)不同檔次的大型餐飲品牌，滿(mǎn)足不同消費(fèi)層次的需求。p 西南四環(huán)目前缺乏中高檔商業(yè)業(yè)態(tài)，如較高檔次品牌店、健身中心等。p 項(xiàng)目周邊在建和規(guī)劃中的住宅開(kāi)發(fā)面積高達(dá) 500萬(wàn)平米，新增人口約 25萬(wàn)，無(wú)疑將為項(xiàng)目底層商業(yè)面積的招商或經(jīng)營(yíng)提供厚實(shí)的基礎(chǔ)。2023－ 12－ 20 13 二、市場(chǎng)研究－銷(xiāo)售價(jià)格 可比樓
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