【正文】 .53 項目風險 ..........................................................................................53 防范建議 ..........................................................................................53 十、附表 ..................................................................................................... 55 5 6 銀湖財富公館項目可行性研究報告 一、項目總論 項目背景 項目名稱 本次進行可行性研究的項目名稱為：銀湖財富 公館。 開發(fā)公司 本項目的開發(fā)公司為：深圳市時代財富實業(yè)集 團有限公司。 承擔可行性研究工作的單位 承擔本次可行性研究工作的單位為：深圳市國 浩土地房地產(chǎn)評估經(jīng)紀有限公司 研究工作依據(jù) 本次進行項目可行性研究工作的依據(jù)如下： （ 1）《關于規(guī)范深圳市房地產(chǎn)項目計劃立項可行 性研究報告編制的通知》（深圳市發(fā)展計劃局：深計 [20xx]590 號）； （ 2）《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（建設部 ：建標 [20xx]205號）； 7 （ 3）《關于印發(fā)經(jīng)濟評估方法的通知》及附件（ 中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng) [1998]11 號）； （ 4）《深圳市建設工程價格信息》； （ 5）根據(jù)《深圳近期建設規(guī)劃（ 20xx—20xx）》； （ 6）發(fā)展商提供的《建設用地規(guī)劃許可證》、《 房地產(chǎn)證》等相關資料。 項目建設規(guī)模和內(nèi)容 根據(jù)委托方提供的深房地字第 20xx326279 號《房地產(chǎn)證》、深規(guī)許 ZS20xx0159 號《深圳建設用地規(guī)劃許可證》及宗地 圖等相關資料，該項目宗地的經(jīng)濟技術指標分別如下表： 非別墅類低密度住宅用地 : 項目名稱 銀湖公館 宗地位置 羅湖區(qū)銀湖路 宗地號 H4020043 總用地面積 49, 容積率 ≤ 計容積率建筑面積 17,460 M2 其中：住宅 17,000 M2 管理用房及文化活動室 460 M2 機動車泊位數(shù) 170 輛 建筑覆蓋率： ≤25% 建筑高度或?qū)訑?shù)： 多層 預計建設周期 年 8 項目開發(fā)手續(xù) 擬用于開發(fā)的非別墅類低密度住宅用地 H4020043 宗地已于20xx 年 08 月 21日與深圳市國土資源和房地產(chǎn)管理局辦理產(chǎn)權 登記，并于 20xx 年 10 月 23 日取得深規(guī)許 ZS20xx0159 號《深圳市建設用地規(guī)劃許可證》。 開發(fā)企業(yè)已具備以下條件： 開發(fā)條件 取得文件證號 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 注冊號： 4403011013519 深圳市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 深房開字（ 20xx） 749 號 關于 H4020043 宗地開發(fā)問題的復函 深國房直函〔 20xx〕 348 號 可行性研究結(jié)論 市場預測 通過對 20xx 年度深圳市經(jīng)濟狀況以及 深圳市房地產(chǎn)行業(yè)的市場調(diào)研和分析，可得到如下結(jié)論： □ 深圳市房地產(chǎn)市場目前對住宅用房的需求仍較 大，尤其是本報告中擬開發(fā)項目的宗土位于深圳市羅湖區(qū)銀湖 路，地理位置極其優(yōu)越，而該區(qū)域可供開發(fā)住宅土地極少，故項目開發(fā) 前景樂觀； □ 銀湖別墅區(qū)三面環(huán)山，山谷中有金銀二湖，湖 前有金湖山莊、 9 頤園別墅、齊明山莊，后有田園居、金碧苑、 銀谷別墅和棕櫚泉別墅，由內(nèi)而外連成一片，成為深圳別墅物業(yè)最為集 中的地區(qū)。 □ 深圳市時代財富實業(yè)集團有限公司具備一定的 開發(fā)經(jīng)驗及經(jīng)濟實力。 項目建設進度 H4020043 號宗地開發(fā)周期預計為 年，即自 20xx 年 5 月至20xx 年 5 月。根據(jù)工程橫道圖一預計，該住宅用房主體 工程約于 20xx年 5 月完工， 20xx 年 5 月即具備銷售條件，預計至 20xx 年上半年銷售完畢。 投資估算及資金籌措 銀湖財富公館項目建設的總投資約為 164,051,846 元（包含地價款、建筑安裝成本及各項稅費等），在建設期 內(nèi)將按項目工程計劃橫道圖的進度分期投入，項目投資估算詳見下表： 項目總投資估算表 序號 項目名稱 總額（元） 單價（元 /平方米） 占總投資比例 1 土地成本 110,628, 6, 67% 2 前期工程費 2,619,000 2% 3 建安工程 31,689,900 1, 19% 4 管理費用 2,898,746 2% 10 項目總投資估算表 序號 項目名稱 總額（元） 單價（元 /平方米） 占總投資比例 5 不可預見費 950,697 1% 6 其他費用 1,157,598 1% 7 財務費用 1,867,500 1% 8 銷售費用 12,240,000 7% 合計 164,051,846 9, 100% 注：單價為按全部建筑總面積分攤計 算。 本項目開發(fā)投資的資金來源包括：企業(yè)自有資 金 109,406, 元；銀行融資 25,000, 元；銷售收入 29,645, 元?？傆?64,051, 元。 項目資金來源表 序號 項目名稱 總額 比例 1 自有資金 109,406, % 2 銀行融資 25,000, % 3 銷售收入 29,645, % 4 總投資 164,051, % 項 目綜合評價結(jié)論 項目建設手續(xù)正在辦理之中 11 銀湖財富公館項目屬 非別墅類低密度住宅 開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)開發(fā)建設產(chǎn)業(yè)政策； H4020043 宗地已于 20xx 年 08 月 21 日與深圳市國土資源和房地產(chǎn)管理局辦理產(chǎn)權登記， 并于 20xx 年 10 月 23日取得深規(guī)許 ZS20xx0159 號《深圳市建設用地規(guī)劃許可證》。 項目建設后續(xù)資金有保證，主要來源于自籌資 金、銀行融資及銷售收入。 項目具有良好的社會效益 項目的建設有利于改善該片區(qū)的住房結(jié)構(gòu)及提 升該片區(qū)的居住環(huán)境，同時有利于緩解城市中心區(qū)房源緊缺問題 ，也為社會創(chuàng)造 就業(yè)機會。故該項目的開發(fā)具有良好的社會效益。 項目經(jīng)濟效益良好 經(jīng)測算主要經(jīng)濟技術指標如下表所示： 項目主要經(jīng)濟技術指標 序號 項目 指標 1 占地面積（ M2） 49, 2 總建筑面積（ M2） 17, 3 項目總投資（元） 164,051, 4 項目經(jīng)營收入（元） 408,000, 5 利潤總額（元） 112,319, 6 稅后利潤（元） 95,471, 7 成本利潤率（稅前） 38% 12 8 成本凈利潤率（稅后） 32% 9 財務內(nèi)部收益率（ FIRR） 42% 10 動態(tài)投資回收期（年） 11 貸款償還期（年） 綜上所述，該項目開發(fā)前景樂觀、開發(fā)資金有 保障、且具有良好的社會效益和經(jīng)濟效益，我司認為本項目可行 。 二、項目投資環(huán)境和市場研究 市場宏觀背景 全國投資環(huán)境 20xx 年，全社會固定資產(chǎn)投資為 億元，同比增長%，增幅比去年同期回落 個百分點。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，增幅回落 個百分點；全國房地產(chǎn)開發(fā) 到位資金 億元，同比增長 %；全國完成購置土地面積 萬平方米，同比下降 %，同比去年增幅上升了 個百分點，低于商品房施工面積漲幅的 個百分點、商品房新開工面積 個百分點。 20xx 年國家加大了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。在有 關部門和各級政府的共同努力下，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控取得了一 定的效果，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出積極的變化。主要是：首先，房地產(chǎn)開 發(fā)投資保持平穩(wěn)增長。 13 全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 19382 億元，同比增長 %。低于同期固定資產(chǎn)投資增速，處于近幾年來較低水平， 其次，房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)得到一定改善。 20xx 年實施的調(diào)整開發(fā)供應結(jié)構(gòu)，鼓勵普通商品住 房建設措施初見成效；再次，房價漲幅有所回落， 但部分城市仍上漲較快。 20xx 年 是國家宏觀調(diào)控政策最為密集、也最為具有剛 性力度的一年， 20xx 年的房地產(chǎn)行業(yè)將是政策導向下的執(zhí)行年。 20xx 年宏觀調(diào)控影響最大的是有關住房套型面積 90 平方米以下要占 70%以上的技術性硬約束。這種政策既有國際慣例，也符合 中國的實際情況。因為這種住房套型面積的硬約束，既可體現(xiàn)住房產(chǎn) 品市場分配的效率原則，也可體現(xiàn)住房產(chǎn)品分配的公平性原則。這將會 改變國內(nèi)居民 的住房消費模式、改變房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營模式， 并重構(gòu)國內(nèi)房地產(chǎn)市場的競爭體系。 以上所述都可以看出中國房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略正開 始顯露出從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸的姿態(tài)。 20xx 年的房地產(chǎn)行業(yè)可以說正處在這種變革的前夜。在住房供應結(jié)構(gòu)調(diào)整、控 制房價、加強土地調(diào)控、加強保障性住房建設等等政策導向下，房地產(chǎn) 行業(yè)將逐漸告別高利潤時代，強化公司治理、注重品牌建設、提升經(jīng) 營效率和定位市場真實需求將成為謀求長期發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的關注 重點。 另外，中國已經(jīng)走過了住房嚴重短缺的時代， 正向著更加注重改善人居環(huán)境和節(jié)約資源的階段發(fā)展。 但是中國房地產(chǎn)市場仍存在一些極待解決的問題。適合中低收入家庭的中低價 位、中小 戶型 商品房供應不足，部分城市商品 房價 格上漲仍然較快，住房保障制度建設相對 14 落后，房地產(chǎn)市場秩序仍需進一步規(guī)范。為促 進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，解決房地 產(chǎn)業(yè)在發(fā)展中存在的問題，政府將進一步加強 房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，進一步調(diào)整改善住房供應結(jié)構(gòu)。 根據(jù)中國人多地少的國情和現(xiàn)階段的發(fā)展水平，發(fā)展節(jié)能省地、環(huán)保 型建筑，形成具有中國特點的住房建設和消費模式。特別是要重點發(fā) 展面向廣大民眾的普通商品住房，加大財稅等政策支持，建立健全廉 租房制度，改進和規(guī)范經(jīng)濟適用房 制度，著力解決低收入家庭的 住房困難問題。那么 20xx年房地產(chǎn)市場一定會圍繞著上述房地產(chǎn)發(fā)展模 式、調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)這個大思路進行，也就是說要生產(chǎn)更多絕大多數(shù)民 眾有支付能力的住房產(chǎn)品。預計 20xx 年的房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變，國內(nèi)房地 產(chǎn)市場也將迎來持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。 深圳市投資宏觀背景 深圳市是中國大陸經(jīng)濟最發(fā)達的城市之一，綜 合經(jīng)濟實力逐年提高。外貿(mào)出口額連續(xù) 10 年位居全國第一位。經(jīng)過二十年的發(fā)展，深圳城鎮(zhèn)居民生活水平逐年提高，職工工資水平 穩(wěn)步上升，年均遞增%以上。 經(jīng)過多年的發(fā)展建設，深圳城市基本建設已初 具規(guī)模。目前，深圳 已建成通往境外各類口岸 17 個，其中包括中國最大的陸路客運口岸 ——羅湖口岸，中國最大的陸路貨運口岸 ——皇崗口岸，中國第二大集裝箱海港 ——鹽田港，第四大空港 ——寶安國際機場。深圳市公 15 路通車里程超過 1600 公里，通行高速公路 160 公里。公路網(wǎng)密度達 公里 /平方公里。建成蛇口、鹽田等 9 個商業(yè)港區(qū)， 500 噸級以上泊位 128 個，其中萬噸級經(jīng)營性深水泊位 39 個，集裝箱專用泊位 10個，貨物年設計吞吐能力近 6000 萬噸，其中集裝箱為 320 萬標箱。在此同時，深圳市環(huán)境質(zhì)量也在逐步改善，區(qū) 域環(huán)境噪聲平均值 分貝，城市 交通干線噪聲平均值 分貝，均比 20xx 年降低 分貝。人均公共綠地超過 14 平方米。 20xx 年深圳市生產(chǎn)總值 億元 ,比上年增長 %，經(jīng)濟總量位居全國大中城市的第四位。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 看， 20xx 年深圳市生產(chǎn)總值中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年下降 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 % 。 三 產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu) 由 上 年 的 ∶ ∶ 發(fā)展為∶ ∶ 。 20xx 年，深圳市社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長 %。其中，基本建設投資 億元，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長速度止跌回升，增長 %；更新改造投資 億元，增長 %；其他投資 億元，下降 %。 20xx 年，深圳市居民人均可支配收入 元，比上年增長%，居民人均消費性支出 元，增長 %。居民消費價格總水平比上年上漲 %。其特點是，食品、居住類價格平均水平漲幅最大，分別上漲 %和 %。 16 深圳市經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)健地增長，為深圳市房地 產(chǎn)的發(fā)展提供了強有力的 “后援 ”。十五期間，深圳市 GDP 保持了 %的年均增速，使深圳人均收入連續(xù)居全國大中城市第一位，這將 最直接影響并首先作用于房地產(chǎn)行業(yè)，這使得深圳市的房地產(chǎn)投資和 房地產(chǎn)的需求，將在近幾年內(nèi)持續(xù)保持在一個 “高位對接 ”的狀態(tài)。與此同時，深圳現(xiàn)在正處在一個全民置業(yè)時期，基本的置業(yè)力量，至少 還需要 35 年的時間才能得到一定程度的緩解。而投資性置業(yè)仍然是 影響深圳房價的重要因素。在深圳現(xiàn)有的置業(yè)結(jié)構(gòu)中，投資性置業(yè)占 17%左右。對深圳而言，一個高比例的投資性置業(yè)結(jié)構(gòu)，是由深圳作為 中國最大的住房租賃 市場的特性所決定的。深圳是中國最大的商務性 城市之一，同時又是戶籍人口最小的城市，商務性人口隨著城市的升 級還在不斷持續(xù)流動和增長，在 1200 萬的總?cè)丝谥校?75%的人口居住方式都是非產(chǎn)權式居