【正文】 商業(yè)銷售率達(dá) %時項目可保本。 項目的銷售費(fèi)用為 12,240,000 元。 42 施工橫道圖 項目工程計劃橫道圖祥見附表 六、項目投資估算與資金籌措 項目總投資估算 項目總投資估算 銀湖財富公館 項目建設(shè)的總投資約為 164,051,846 元（包含地價款、建筑安裝成本及各項稅費(fèi)等），在建設(shè)期 內(nèi)均勻投入，詳見下表： 項目總投資估算表 序號 項目名稱 總額（元） 單價（元 /平方米） 占總投 資比例 1 土地成本 110,628, 6, 67% 2 前期工程費(fèi) 2,619,000 2% 3 建安工程 31,689,900 1, 19% 4 管理費(fèi)用 2,898,746 2% 5 不可預(yù)見費(fèi) 950,697 1% 6 其他費(fèi)用 1,157,598 1% 7 財務(wù)費(fèi)用 1,867,500 1% 8 銷售費(fèi)用 12,240,000 7% 43 合計 164,051,846 9, 100% 注：單價為按全部建筑總面積分?jǐn)傆嬎恪? 項目評價 本項目地理位置優(yōu)越，項目開發(fā)前景較為樂 觀； 本項目開發(fā)條件已成熟，應(yīng)抓緊時機(jī)進(jìn)行開 發(fā)，力爭早日達(dá)到預(yù)售條件，以規(guī)避上述威脅； 在設(shè)計中要注意該項目地塊的坡度因素對本 項目通風(fēng)及采光等方面的影響，故在規(guī)劃設(shè)計時要做出吸引市場 的創(chuàng)新。 三、項目分析及評價 地塊解析 地理位置 銀湖財富公館項目地塊位于羅湖區(qū)銀湖路 。 頤園三期（乙） 項目名稱 頤園三期（乙） 項目位置 羅湖區(qū)銀湖路 8 號 開發(fā)商 嘉里建設(shè)（深圳）有限公司 占地面積 54745 ㎡ 建筑面積 37102 ㎡ 33 容積率 樓層狀況 5 棟獨(dú)立型豪華法式別墅 2 套聯(lián)體別墅 均價 均價 : 20xx0 元 /平方米 物業(yè)管理 交通狀況 現(xiàn)有公交大巴： 40 20 22 30 3 31 360、 40 40 4 42 4345 47 50 50 5 51 52 218 路等多路。但 是考慮到由于稅收、5 年交易限制、提高首付、房價已經(jīng)處于較高位 等因素，市場可能會在原來基礎(chǔ)上降低 5％左右的購房需求。 世界金融中心 供給與需求分析 （ 1）羅湖區(qū)住宅市場綜述 20xx 年羅湖主要片區(qū)供應(yīng)日漸稀少，新面市的項目 紛紛憑借細(xì)節(jié)創(chuàng)新來尋找市場契機(jī)。其中，羅湖區(qū)價格增幅達(dá)到%，居各區(qū)之首；而新房供應(yīng)量最大的寶安區(qū)則 在寶安中心區(qū)快速建設(shè)發(fā)展的帶動下以 %的價格增幅著實(shí)地拉動了全市均價的快速上 升。這客觀上使投資性置業(yè)成為深圳置業(yè)結(jié)構(gòu) 中的一個合理而重要的力量。人均公共綠地超過 14 平方米。 但是中國房地產(chǎn)市場仍存在一些極待解決的問題。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，增幅回落 個百分點(diǎn)；全國房地產(chǎn)開發(fā) 到位資金 億元，同比增長 %；全國完成購置土地面積 萬平方米，同比下降 %，同比去年增幅上升了 個百分點(diǎn)，低于商品房施工面積漲幅的 個百分點(diǎn)、商品房新開工面積 個百分點(diǎn)。 開發(fā)公司 本項目的開發(fā)公司為：深圳市時代財富實(shí)業(yè)集 團(tuán)有限公司。故該項目的開發(fā)具有良好的社會效益。 20xx 年的房地產(chǎn)行業(yè)可以說正處在這種變革的前夜。公路網(wǎng)密度達(dá) 公里 /平方公里。在深圳現(xiàn)有的置業(yè)結(jié)構(gòu)中，投資性置業(yè)占 17%左右。與 1～ 5 月相比， 1～ 6 月全市房地產(chǎn)投資與開發(fā)建設(shè)各項指標(biāo)的下降幅度已明顯減小，尤其是 6 月份，套型建筑面積 90平方米以內(nèi)住宅的投資規(guī)模和在建規(guī)模，均較 上月成倍增長，并使今后普通商品住宅供應(yīng)有望逐步增長。廣九鐵路橫貫轄 區(qū)腹部，深圳地鐵一期工程從羅湖火車站開始向西延伸；著名的深圳 水庫坐落在轄區(qū)的梧桐山下，將東江水源源不斷地流向香港和深圳市 區(qū)。一春交會期間展示樣板房；在 5 月新政的影響下，開盤最終選擇在威尼斯酒店 ，活動整體風(fēng)格較為低調(diào)。預(yù)計明年均價在今年基礎(chǔ)上仍有一定上揚(yáng)的空間。 銀谷別墅二期 項目名稱 銀谷別墅二期 項目 羅湖區(qū)銀湖旅游區(qū)內(nèi) 31 位置 開發(fā)商 仁信新技術(shù)（深圳）有限公司 占地面積 ㎡ 建筑面積 60806 ㎡ 容積率 樓層狀況 公寓 11 棟、別墅 20 棟 入市時間 20xx1231 均價 均價 : 220xx 元 /平方米 物業(yè)管理 6 元 /平方米 /月 交通狀況 現(xiàn)有公交大巴： 40 20 22 30 3 31 360、 40 40 4 42 4345 47 50 50 5 51 52 218 路等多路。尤其是銀湖片區(qū)，已無土地可供開發(fā)房地產(chǎn)，本 項目可稱為絕版開發(fā)用地。因此， 20xx 年全國就可能出現(xiàn)住宅過剩的市場狀況。 方案評估意見 綜合以上分析，項目所在片區(qū)為近年房地產(chǎn)投 資熱點(diǎn)區(qū)域，我們認(rèn)為本項目在上述合理的市場定位條件下，建 筑類型如能滿足目標(biāo)客戶群的需求，在合理的價格定位情況下，本項 目具有較大的投資潛力及經(jīng)濟(jì)效益、社會效益，故本項目可行。 財務(wù)費(fèi)用 指為開發(fā)項目融資而發(fā)生的各項費(fèi)用，主要為 借款利息。 根據(jù)測算本項目在計算期內(nèi)的財務(wù)內(nèi)部收益率 為： FIRR=42% 銀湖財富公館項目全部投資的 FIRR 大于基準(zhǔn)收益率（ 12%），說明本項目可行（《全部投資現(xiàn)金流量表》詳見 附表 ）。 5．本項目的建成促使銀湖片區(qū)更加成熟、完整 。 項目風(fēng)險及防范建議 項目風(fēng)險 建設(shè)資金風(fēng)險：本項目前期需大量建設(shè)資金 。 ? 項目經(jīng)營收入和開發(fā)成本在不利影響下，項目 的指標(biāo)尚可，說明項目的抗風(fēng)險能力較強(qiáng) 。項目的資金來源與運(yùn)用情況詳見附表 《資金來源與運(yùn)用表》。按深圳市同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的水平和本項目的具體情況，本項 目管理費(fèi)按前述三項之和的 2%記取。體現(xiàn)現(xiàn)代住宅小區(qū)的特 色。 項目發(fā)展劣勢 盡管片區(qū)附近有幾十路的公交線路途經(jīng)，但 進(jìn)入項目內(nèi)的公交 37 車輛較少，無車者 出行不方便； 項目發(fā)展機(jī)遇 通過 20xx 年深圳市房地產(chǎn)市場的分析可知整個深圳市乃 至項目片區(qū)，均存在需大于供，這給項目的開發(fā)創(chuàng) 造了有利的機(jī)遇； 深圳國際化城市的定位，片區(qū)擁有國際化配 套設(shè)施，是深圳市國際化高尚人文社區(qū)之一，片區(qū)與城市發(fā)展方 向相吻合，能獲得高端客戶和國際化人士的青睞，片區(qū)發(fā)展前景樂觀 ； 項目入市時，周邊無競爭項目。安防系統(tǒng) ：美國進(jìn)口 ADEMCO火災(zāi)及防盜監(jiān)測主機(jī)，連紅外線移動探測器、門磁開關(guān)感應(yīng)器、玻璃破碎探測器等 . 頤園三期（乙），由法國建筑名師精 心設(shè)計，共有 5 棟獨(dú)立的傳統(tǒng)法式別墅及 2 套聯(lián)體別墅，獨(dú)立別墅配有私家花園和泳池， 單棟別墅建筑面積380～ 770 平方米，乃城中極盡尊貴、典雅，值得珍藏的 尊尚府邸。 ”預(yù)計 20xx 年羅湖區(qū)的住宅也將會按照深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局 20xx 年度責(zé)任目標(biāo)白皮書的方向發(fā)展，即 90 平方米以下的戶型將成為房地產(chǎn)市場發(fā)展方向的主流。綜合該片區(qū)優(yōu)勢如 下： 是一塊難得的住宅區(qū)域、獨(dú)一無二的的高綠 化的理想居住地。 2）羅湖區(qū)住宅月度供求關(guān)系變化 20xx 年羅湖區(qū)月度供求變化圖（單位：萬平方米） 20xx 年羅湖市場出現(xiàn)了明顯的 “ 季節(jié)性 ”斷供現(xiàn)象，但銷售量則保持相對穩(wěn)定，說明樓市銷量受季節(jié)性影響減 弱。 20 羅湖區(qū)位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)中部，是深圳經(jīng)濟(jì)特 區(qū)開發(fā)最早的城區(qū)，聞名全國的 “深圳速度 ”在這里誕生。 （ 1）開發(fā)投資持續(xù)上漲 20xx 年，深圳市房地 產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)上漲，完成開發(fā)投資 億元，較去年同期增加 %，其中住宅開發(fā)投資達(dá) 億元，同比增長 %。居民消費(fèi)價格總水平比上年上漲 %。 深圳市投資宏觀背景 深圳市是中國大陸經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市之一，綜 合經(jīng)濟(jì)實(shí)力逐年提高。 20xx 年 是國家宏觀調(diào)控政策最為密集、也最為具有剛 性力度的一年， 20xx 年的房地產(chǎn)行業(yè)將是政策導(dǎo)向下的執(zhí)行年。 投資估算及資金籌措 銀湖財富公館項目建設(shè)的總投資約為 164,051,846 元（包含地價款、建筑安裝成本及各項稅費(fèi)等），在建設(shè)期 內(nèi)將按項目工程計劃橫道圖的進(jìn)度分期投入，項目投資估算詳見下表： 項目總投資估算表 序號 項目名稱 總額（元） 單價（元 /平方米） 占總投資比例 1 土地成本 110,628, 6, 67% 2 前期工程費(fèi) 2,619,000 2% 3 建安工程 31,689,900 1, 19% 4 管理費(fèi)用 2,898,746 2% 10 項目總投資估算表 序號 項目名稱 總額（元） 單價（元 /平方米） 占總投資比例 5 不可預(yù)見費(fèi) 950,697 1% 6 其他費(fèi)用 1,157,598 1% 7 財務(wù)費(fèi)用 1,867,500 1% 8 銷售費(fèi)用 12,240,000 7% 合計 164,051,846 9, 100% 注：單價為按全部建筑總面積分?jǐn)傆?算。根據(jù)工程橫道圖一預(yù)計，該住宅用房主體 工程約于 20xx年 5 月完工， 20xx 年 5 月即具備銷售條件，預(yù)計至 20xx 年上半年銷售完畢。 20xx 年實(shí)施的調(diào)整開發(fā)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，鼓勵普通商品住 房建設(shè)措施初見成效；再次，房價漲幅有所回落， 但部分城市仍上漲較快。預(yù)計 20xx 年的房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變，國內(nèi)房地 產(chǎn)市場也將迎來持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。 20xx 年，深圳市居民人均可支配收入 元，比上年增長%，居民人均消費(fèi)性支出 元，增長 %。即便如此，縱觀一年來深圳樓市的發(fā)展，住宅價格持續(xù)上漲，二手 樓成交量漸超新房，高品質(zhì)寫字樓租售價格快速攀升，大型商業(yè)項目 供應(yīng)增加，工業(yè)物業(yè)需求持續(xù)擴(kuò)大，深圳房地產(chǎn)市場依然呈現(xiàn)總體上 升的態(tài)勢。 區(qū)域市場分析 區(qū)域市場界定 銀湖財富公館項目位于深圳市羅湖區(qū)。隨著明年后續(xù)項目及城中村舊改項目的相繼入市，羅湖將邁 出實(shí)現(xiàn)住房功能轉(zhuǎn)型的重要步伐，新的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將更加適應(yīng)市場多元 化發(fā)展需要。由于該片區(qū)得 天獨(dú)厚的優(yōu)美環(huán)境及綠化，需求的呼聲日益高漲。加快桃源村三期等經(jīng)濟(jì)適用房在建項目的建設(shè)進(jìn)度，實(shí)現(xiàn) 20xx 年底前松坪村三期經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)開工，確保年內(nèi)開工、在建經(jīng)濟(jì) 適用房 和公共租賃住房 萬套，可用于出售和租賃的不少于 6000 套；積極協(xié)調(diào)市規(guī)劃局，于年底前全部落實(shí) 60 萬平方米政策性住房建設(shè)用地，確保我市十大民生實(shí)事之一的住房保障工作的全面落實(shí)。隨樓附送設(shè)備 :TOSHIBA 中央空調(diào)、美國史密斯牌中央熱水器、法國戴 思樂泳池濾水系統(tǒng)等。 項目 SWOT 分析 項目發(fā)展優(yōu)勢 擬開發(fā)地塊為銀湖片區(qū)銀湖路最后宗地，可 以說是片區(qū)內(nèi)的絕版地塊； 地處高檔住宅區(qū)且地理位置極其優(yōu)越、交通 極為便利； 片區(qū)已形成高尚住宅區(qū)氛圍，匯集眾多國際 化娛樂設(shè)施、商業(yè)配套，大大提升了片區(qū)的形象，豐富了高尚片 區(qū)的內(nèi)涵。就小區(qū)的室外景觀 、綠化方面設(shè)計，以本小區(qū)內(nèi)景觀休閑道為中心，適當(dāng)考慮水景和造 型結(jié) 合，做到色彩協(xié)調(diào)、景致美觀、引人入勝。 管理費(fèi)用 44 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組 織和管理房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費(fèi)用，如 管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)等、房地產(chǎn)稅 等?？備N售收入估算，詳見下表： 銷售收入估算表 項目分類 銷售單價（元 /平方米） 銷售面積（平方米） 銷售率 銷售款（元） 住宅類 24,000 17,000 100% 408,000,000 47 資金來源與運(yùn)用分析 根據(jù)委托方提供的資料對項目的投資及資金籌 措計劃進(jìn)行分析。 ? 由于本項目定位為住宅項目，因此在銷售過程 中一定要注重市場營銷及推廣，從而保證項目達(dá)到良好的財務(wù) 內(nèi)部收益率。 本項目位于羅湖區(qū)銀湖路，地塊區(qū)位優(yōu)越， 周邊多為高檔住宅 53 區(qū)，因而在定位上應(yīng)充分考慮與區(qū)域的協(xié)調(diào)性 和互補(bǔ)性，在規(guī)劃設(shè)計等方面應(yīng)具有適應(yīng)性和前瞻性。 52 九、可行性研究結(jié)論與建議 擬建方案的結(jié)論性意見 1 該項目的建設(shè)條件已基本具備，建設(shè)時機(jī)已成 熟。 （ 3）動態(tài)投資回收期 動態(tài)投資回收期是指項目以凈收益抵償全部投 資所需的時間 ,是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標(biāo) . 經(jīng)計算 ,本項目的動態(tài)投資回收期為 年。 項目借款 25,000, 元，貸款期限為 年，利息共為 1,867,500 元。 五、項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 項目建設(shè)計劃說明 H4020043 號宗地開發(fā)周期預(yù)計為 年，即自 20xx 年 5 月至20xx 年 5 月。深圳樓市供求關(guān)系也可能產(chǎn)生逆轉(zhuǎn)。 20xx 年國家特別加強(qiáng)對住宅市場的宏觀調(diào)控，故深 圳市的房地產(chǎn)市場也將出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變，政府將會 加大調(diào)整改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的力度，特別是要重點(diǎn)發(fā)展面向廣大民眾的普 通商品住房， 90 平方米