【導(dǎo)讀】銀湖財(cái)富公館項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。報(bào)告編號(hào)：深國(guó)浩研字20xx第025號(hào)

　　

【正文】 ，但投資比例仍 占一定比重，投資客對(duì)樓盤的升值非常有 信心。 ? 置業(yè)人員 有較好的文化素養(yǎng) 及生活方式現(xiàn)代、富有熱情、對(duì)未來(lái)生活具有較高的期許，追求環(huán)境優(yōu)美、生活 舒適的高品質(zhì)社區(qū)生活。 價(jià)格定位 價(jià)格是開發(fā)項(xiàng)目能否獲得企業(yè)預(yù)期利潤(rùn)的關(guān)鍵 要素之一，同時(shí)也是項(xiàng)目能否成功推出并打開市場(chǎng)的關(guān)鍵性要素 之一，因而價(jià)格定位是項(xiàng)目定位最核心的部分。通過對(duì)該片區(qū)其它樓 盤的調(diào)查及分析，結(jié)合本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，通過價(jià)格、戶型設(shè)計(jì)等 優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)。基于對(duì) 41 本項(xiàng)目周邊類似物業(yè)價(jià)格及深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā) 展趨勢(shì)的了解和預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目住宅物業(yè)價(jià)格水平定位如下： 通過對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目周邊各種類型住宅的市 場(chǎng)調(diào)查，可知各類戶型的市場(chǎng)平均售價(jià)在 18,00028,000 元 /平方米左右，我們從穩(wěn)健原則出發(fā)，通過各方面因素的比較，認(rèn)為本項(xiàng)目的戶 型按復(fù)式結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，其平均售價(jià)為 24000 元 /平方米。 方案評(píng)估意見 綜合以上分析，項(xiàng)目所在片區(qū)為近年房地產(chǎn)投 資熱點(diǎn)區(qū)域，我們認(rèn)為本項(xiàng)目在上述合理的市場(chǎng)定位條件下，建 筑類型如能滿足目標(biāo)客戶群的需求，在合理的價(jià)格定位情況下，本項(xiàng) 目具有較大的投資潛力及經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益，故本項(xiàng)目可行。 五、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃說(shuō)明 H4020043 號(hào)宗地開發(fā)周期預(yù)計(jì)為 年，即自 20xx 年 5 月至20xx 年 5 月。根據(jù)工程橫道圖一預(yù)計(jì)，該住宅用房主體 工程約于 20xx年 5 月完工， 20xx 年 5 月即具備銷售條件，預(yù)計(jì)至 20xx 年上半年銷售完畢。 42 施工橫道圖 項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖祥見附表 六、項(xiàng)目投資估算與資金籌措 項(xiàng)目總投資估算 項(xiàng)目總投資估算 銀湖財(cái)富公館 項(xiàng)目建設(shè)的總投資約為 164,051,846 元（包含地價(jià)款、建筑安裝成本及各項(xiàng)稅費(fèi)等），在建設(shè)期 內(nèi)均勻投入，詳見下表： 項(xiàng)目總投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 總額（元） 單價(jià)（元 /平方米） 占總投 資比例 1 土地成本 110,628, 6, 67% 2 前期工程費(fèi) 2,619,000 2% 3 建安工程 31,689,900 1, 19% 4 管理費(fèi)用 2,898,746 2% 5 不可預(yù)見費(fèi) 950,697 1% 6 其他費(fèi)用 1,157,598 1% 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1,867,500 1% 8 銷售費(fèi)用 12,240,000 7% 43 合計(jì) 164,051,846 9, 100% 注：?jiǎn)蝺r(jià)為按全部建筑總面積分?jǐn)傆?jì)算。 項(xiàng)目總投資估算說(shuō)明 土地成本 根據(jù) H4020043 號(hào)宗地《房地產(chǎn)證》顯示，項(xiàng)目土地登記價(jià)為109,406, 元。 前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘 察等費(fèi)用，費(fèi)用確定主要參考近期《深圳市建筑工程價(jià)格信息》 及同類房地產(chǎn)開項(xiàng)目的實(shí)際情況。 項(xiàng)目前期費(fèi)用為 2,619, 元。 建安工程費(fèi) 包括基礎(chǔ)、地下室、地上主體（含外墻裝修） 、水電安裝、室外配套等，此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)情況，結(jié)合工程 施工進(jìn)度計(jì)劃投入。 項(xiàng)目建安工程費(fèi)為 31,689, 元。 管理費(fèi)用 44 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組 織和管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如 管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)等、房地產(chǎn)稅 等。按深圳市同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，本項(xiàng) 目管理費(fèi)按前述三項(xiàng)之和的 2%記取。 項(xiàng)目管理費(fèi)為 2,898, 元。 不可預(yù)見費(fèi) 由于項(xiàng)目地塊地勢(shì)良好，項(xiàng)目本身為大眾化產(chǎn) 品，同時(shí)開發(fā)商控制項(xiàng)目成本較強(qiáng)，不可預(yù)見費(fèi)按建安工程費(fèi)的 3%記取較為合理 。 項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)為 950, 元。 其他費(fèi)用 主要指工程監(jiān)理費(fèi)，工程咨詢費(fèi)、與政府建設(shè) 管理部門發(fā)生的費(fèi)用。 項(xiàng)目的其他費(fèi)用為 1,157, 元。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 指為開發(fā)項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為 借款利息。 項(xiàng)目借款 25,000, 元，貸款期限為 年，利息共為 1,867,500 元。 銷售費(fèi)用 45 包括廣告及代理費(fèi)用，參考深圳市同類房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，取銷售費(fèi)用為銷售額 的 %。 項(xiàng)目的銷售費(fèi)用為 12,240,000 元。 資金籌措 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來(lái)源包括：企業(yè)自有資 金 109,406, 元；銀行融資 25,000, 元；銷售收入 29,645, 元。總計(jì)164,051, 元。 項(xiàng)目資金來(lái)源表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 總額 比例 1 自有資金 109,406, % 2 銀行融資 25,000, % 3 銷售收入 29,645, % 4 總投資 164,051, % 投資使用計(jì)劃 投資使用計(jì)劃 根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際付款 情況和工程進(jìn)度合理計(jì)劃投入量測(cè)算，具體見附表 《項(xiàng)目建筑成本投資計(jì)劃估算 46 表》。 借款償還計(jì)劃 借款償還計(jì)劃詳見附表 《借款還本付息估算表》 七、銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 物業(yè)銷售收入估算 對(duì)銀湖財(cái)富公館項(xiàng)目周邊的住宅樓調(diào)查分析得 出：該區(qū)域主要以高檔住宅為主，且以大戶型的豪宅為主，本片 區(qū)的主力戶型為 3 房 2廳及 4 房 2 廳，其中 3 房 2 廳的面積主要為 130—160 平方米， 4 房2 廳的面積主要為 160—180 平方米 。結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)及對(duì)周邊類似樓盤的分析，我們從穩(wěn)健原則出發(fā)，通過各 方面因素的比較，認(rèn)為本項(xiàng)目的戶型按復(fù)式結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，其平均售價(jià)為 24000 元 /平方米?？備N售收入估算，詳見下表： 銷售收入估算表 項(xiàng)目分類 銷售單價(jià)（元 /平方米） 銷售面積（平方米） 銷售率 銷售款（元） 住宅類 24,000 17,000 100% 408,000,000 47 資金來(lái)源與運(yùn)用分析 根據(jù)委托方提供的資料對(duì)項(xiàng)目的投資及資金籌 措計(jì)劃進(jìn)行分析。項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用情況詳見附表 《資金來(lái)源與運(yùn)用表》。 銷售 利潤(rùn) 測(cè)算項(xiàng)目的利潤(rùn)總額、稅后利潤(rùn)、投資利潤(rùn)率 等指標(biāo)詳見下表： 項(xiàng)目利潤(rùn)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算公式 金額 1 銷售收入 408,000,000 2 開發(fā)成本 149,944,346 3 銷售費(fèi)用 12,240,000 4 銷售稅金及附加 25,092,000 5 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1,867,500 6 土地增值稅 106,536,175 7 利潤(rùn)總額 (1)(2)(3)(4)(5)(6) 112,319,979 8 所得稅 (7)15% 16,847,997 9 凈 利潤(rùn) (7)(8) 95,471,982 10 稅前成本利潤(rùn)率 利潤(rùn)總額 /總投資 38% 11 稅后成本利潤(rùn)率 凈利潤(rùn) /總投資 32% 48 八、財(cái)務(wù)與敏感性分析 盈 利能力分析 靜態(tài)盈利分析 經(jīng)測(cè)算，總投資為 164,051,846 元，開發(fā)期合計(jì)為 年，投資回收期為 年，稅前利潤(rùn)總額為 112,319,979 元，稅后利潤(rùn)總額為 95,471,982 元，稅前成本利潤(rùn)率為 38%，稅后成本利潤(rùn)率為 32%，本項(xiàng)目盈利程度高于一般房地產(chǎn)開發(fā)水平。 動(dòng)態(tài)盈利分析 （ 1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）是按設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（ 12%）將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量，折現(xiàn)到項(xiàng)目建設(shè)期初 的現(xiàn)值之和，它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈 現(xiàn)值大于等于 0 的項(xiàng)目可以接受。 根據(jù)測(cè)算本項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的累計(jì)凈現(xiàn)值為： FNPV= 71,595, 元 銀湖財(cái)富公館項(xiàng)目全部投資的 FNPV 大于 0，說(shuō)明本項(xiàng)目可行（《全部投資現(xiàn)金流量表》詳見附表 ） （ 2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR 是指項(xiàng)目在開發(fā)或經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流 49 量的現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的貼現(xiàn)率。它 反映項(xiàng)目所用資金的盈利率，是考核項(xiàng)目盈利功能的主要?jiǎng)討B(tài)指標(biāo)。當(dāng)財(cái)務(wù) 內(nèi)部收益率 FIRR 大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低 要求。 根據(jù)測(cè)算本項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 為： FIRR=42% 銀湖財(cái)富公館項(xiàng)目全部投資的 FIRR 大于基準(zhǔn)收益率（ 12%），說(shuō)明本項(xiàng)目可行（《全部投資現(xiàn)金流量表》詳見 附表 ）。 （ 3）動(dòng)態(tài)投資回收期 動(dòng)態(tài)投資回收期是指項(xiàng)目以凈收益抵償全部投 資所需的時(shí)間 ,是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo) . 經(jīng)計(jì)算 ,本項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期為 年。 項(xiàng)目不確定性分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（臨界點(diǎn)），是指項(xiàng)目銷售收 入扣除銷售稅費(fèi)后與總投資相等的狀態(tài)。分析如下： 在項(xiàng)目開發(fā)成本及銷售價(jià)格等其它條件不變的 情況，由靜態(tài)測(cè)算可知，當(dāng)住宅、寫字樓、商業(yè)銷售率達(dá) %時(shí)項(xiàng)目可保本。 根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目定位分析，該項(xiàng)目住宅部分的 保本銷售價(jià)格及銷售率容易實(shí)現(xiàn)；商業(yè)部分、寫字樓部分則需要 制定切實(shí)可行的營(yíng)銷方案進(jìn)行包裝推廣，商業(yè)、寫字樓價(jià)值套現(xiàn)的風(fēng) 險(xiǎn)較大。 50 項(xiàng)目敏感性分析 我們對(duì)銷售收入、開發(fā)成本變化進(jìn)行了敏感性 分析測(cè)算。測(cè)算過程詳見附表 《敏感性分析表》。以下為當(dāng)銷 售收入增加或減少 5%及建筑成本增加或減少 5%時(shí) ,對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的敏感性分析： 附表 敏感性分析表 項(xiàng) 目 部分指標(biāo)變化 敏感性分析結(jié)果 銷售收入（萬(wàn)元） 建筑投資總成本（萬(wàn)元） 稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元） 建筑成本 利潤(rùn)率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 內(nèi)部 收益率 動(dòng)態(tài) 回收期 基本方案 40, 14, 9, 64% 7, % 銷售收入變化 銷售收入下降 5% 38, 14, 7, 52% 5, % 銷售收入上升 5% 42, 14, 11, 75% 8, % 建筑成本變化 變動(dòng)成本增加 5% 40, 15, 8, 57% 6, % 變動(dòng)成本減少 5% 40, 14, 10, 71% 7, % ? 本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率對(duì)銷售價(jià)格和開發(fā)成 本均比較敏感，銷售價(jià)格增加較開發(fā)成本增加對(duì)項(xiàng)目效益的影 響大，而成本降低較銷 51 售價(jià)格降低對(duì)項(xiàng)目開發(fā)效益的影響小。 ? 參考目前深圳市與本項(xiàng)目類似項(xiàng)目的銷售價(jià)格 ，我們所預(yù)測(cè)的銷售價(jià)格比較合理，而且從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，銷 售價(jià)格下降的可能性較低，控制開發(fā)成本則是開發(fā)商需要著重關(guān)注的 事項(xiàng)。 ? 由于本項(xiàng)目定位為住宅項(xiàng)目，因此在銷售過程 中一定要注重市場(chǎng)營(yíng)銷及推廣，從而保證項(xiàng)目達(dá)到良好的財(cái)務(wù) 內(nèi)部收益率。 ? 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入和開發(fā)成本在不利影響下，項(xiàng)目 的指標(biāo)尚可，說(shuō)明項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng) 。 社會(huì)效益和影響分析 本項(xiàng)目如能順利的按本報(bào)告的預(yù)期完成開發(fā) ，則可以進(jìn)一步提升開發(fā)商的形象，擴(kuò)大開發(fā)商的知名度。 項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善該片區(qū)的住房結(jié)構(gòu)及 提升該片區(qū)的居住環(huán)境，同時(shí)有利于緩解城市中心區(qū)房源緊缺問 題，也為社會(huì)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。故該項(xiàng)目的開發(fā)具有良好的社會(huì)效益。 3．增加財(cái)政稅收。 4．項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，將會(huì)給建筑業(yè)、建材業(yè)、 金融、保險(xiǎn)、廣告等多個(gè)行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，建成后也將為保安 、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機(jī)會(huì)。 5．本項(xiàng)目的建成促使銀湖片區(qū)更加成熟、完整 。 52 九、可行性研究結(jié)論與建議 擬建方案的結(jié)論性意見 1 該項(xiàng)目的建設(shè)條件已基本具備，建設(shè)時(shí)機(jī)已成 熟。 2 該項(xiàng)目的建設(shè)符合該地區(qū)的市場(chǎng)需求，具有一 定的市場(chǎng)前景。 3 該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)符合該地區(qū)市場(chǎng)需求。 4 該項(xiàng)目的建設(shè)資金已基本落實(shí)。 5 該項(xiàng)目 利潤(rùn)總額為 112,319,979 元，稅后利潤(rùn)為 95,471,982 元，稅前成本利潤(rùn)率為 38%，稅后成本利潤(rùn)率為 32%，因此，本項(xiàng)目有較好的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)具有一定的社會(huì)效益 。 6 該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)無(wú)論是社會(huì)，還是開 發(fā)商均有一定效益，故該項(xiàng) 目的開發(fā)是可行的。 項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議 本項(xiàng)目前期投入資金較大，若持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng) 則將增加自有資金的壓力、延長(zhǎng)資金的周轉(zhuǎn)周期，因此宜盡可能 地加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，爭(zhēng)取提前銷售。 本項(xiàng)目位于羅湖區(qū)銀湖路，地塊區(qū)位優(yōu)越， 周邊多為高檔住宅 53 區(qū)，因而在定位上應(yīng)充分考慮與區(qū)域的協(xié)調(diào)性 和互補(bǔ)性，在規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面應(yīng)具有適應(yīng)性和前瞻性。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 建設(shè)資金風(fēng)險(xiǎn)：本項(xiàng)目前期需大量建設(shè)資金 。 成本控制風(fēng)險(xiǎn)：由于人為或非人為的因素， 直接導(dǎo)致開發(fā)成本及償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)可 能影響項(xiàng)目的盈利能力。 銷售風(fēng)險(xiǎn)：由于房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)在短期內(nèi)缺 乏彈性，其未來(lái)需求市場(chǎng)難以準(zhǔn)確定量分析，這就要求開發(fā)商在 項(xiàng)目動(dòng)工前做好市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)，進(jìn)行正確的市場(chǎng)定位