【正文】 本項目位于羅湖區(qū)銀湖路，地塊區(qū)位優(yōu)越， 周邊多為高檔住宅 53 區(qū)，因而在定位上應充分考慮與區(qū)域的協調性 和互補性，在規(guī)劃設計等方面應具有適應性和前瞻性。 52 九、可行性研究結論與建議 擬建方案的結論性意見 1 該項目的建設條件已基本具備，建設時機已成 熟。 ? 由于本項目定位為住宅項目，因此在銷售過程 中一定要注重市場營銷及推廣，從而保證項目達到良好的財務 內部收益率。 （ 3）動態(tài)投資回收期 動態(tài)投資回收期是指項目以凈收益抵償全部投 資所需的時間 ,是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標 . 經計算 ,本項目的動態(tài)投資回收期為 年。總銷售收入估算，詳見下表： 銷售收入估算表 項目分類 銷售單價（元 /平方米） 銷售面積（平方米） 銷售率 銷售款（元） 住宅類 24,000 17,000 100% 408,000,000 47 資金來源與運用分析 根據委托方提供的資料對項目的投資及資金籌 措計劃進行分析。 項目借款 25,000, 元，貸款期限為 年，利息共為 1,867,500 元。 管理費用 44 管理費用是指房地產開發(fā)企業(yè)的管理部門為組 織和管理房地產開發(fā)項目的開發(fā)經營活動而發(fā)生的各項費用，如 管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費等、房地產稅 等。 五、項目開發(fā)建設進度安排 項目建設計劃說明 H4020043 號宗地開發(fā)周期預計為 年，即自 20xx 年 5 月至20xx 年 5 月。就小區(qū)的室外景觀 、綠化方面設計，以本小區(qū)內景觀休閑道為中心，適當考慮水景和造 型結 合，做到色彩協調、景致美觀、引人入勝。深圳樓市供求關系也可能產生逆轉。 項目 SWOT 分析 項目發(fā)展優(yōu)勢 擬開發(fā)地塊為銀湖片區(qū)銀湖路最后宗地，可 以說是片區(qū)內的絕版地塊； 地處高檔住宅區(qū)且地理位置極其優(yōu)越、交通 極為便利； 片區(qū)已形成高尚住宅區(qū)氛圍，匯集眾多國際 化娛樂設施、商業(yè)配套，大大提升了片區(qū)的形象，豐富了高尚片 區(qū)的內涵。 20xx 年國家特別加強對住宅市場的宏觀調控，故深 圳市的房地產市場也將出現根本性轉變，政府將會 加大調整改善住房供應結構的力度，特別是要重點發(fā)展面向廣大民眾的普 通商品住房， 90 平方米以下戶型將成為房地產市場發(fā)展的主流。隨樓附送設備 :TOSHIBA 中央空調、美國史密斯牌中央熱水器、法國戴 思樂泳池濾水系統(tǒng)等。 交房標準 精裝 項目類型 公寓、別墅 32 配套設施 小區(qū)內部配套 :會所內設有商務中心，閱覽室、中西餐廳。加快桃源村三期等經濟適用房在建項目的建設進度，實現 20xx 年底前松坪村三期經濟適用房住宅區(qū)開工，確保年內開工、在建經濟 適用房 和公共租賃住房 萬套，可用于出售和租賃的不少于 6000 套；積極協調市規(guī)劃局，于年底前全部落實 60 萬平方米政策性住房建設用地，確保我市十大民生實事之一的住房保障工作的全面落實。 根據房地產置業(yè)公司跟蹤統(tǒng)計的羅湖區(qū) 20xx 年新開樓盤情況如下表列示： 20xx 年新增樓盤列表 項目名稱 住宅批售面積 住宅批售套數 主力戶型 推廣主題 均價 備案率 % 開盤日期 風格名苑 684 一房 /4153 ㎡ 奢華公寓 9500 100 20xx18 單身公寓 /2831 ㎡ 英倫玫瑰 266 一房 /3641 ㎡ 東門 由于該片區(qū)得 天獨厚的優(yōu)美環(huán)境及綠化，需求的呼聲日益高漲。 東方 尊峪項目從 20xx 年春交會開始登臺亮相就聚焦了眾人的目光，品牌開發(fā)商富春東方具有對產品持久的影 響力，經過一年多網絡、報刊、電視廣告的宣傳，直至開盤前已吸納了 大量人氣， 11 月 5 日在深圳香格里拉大酒店，成功舉行東方尊峪 “ 峪言無限 ”產品發(fā)布會暨第一太平戴維斯簽約儀式，不久便高調入市， 截止年底銷售情況良好。隨著明年后續(xù)項目及城中村舊改項目的相繼入市，羅湖將邁 出實現住房功能轉型的重要步伐，新的產品結構將更加適應市場多元 化發(fā)展需要。 而銀湖片區(qū)是指金湖路以北，紅崗路以西，龍 崗區(qū)、寶安區(qū)、羅湖區(qū)交界處以南、以東圍合的區(qū)域。 區(qū)域市場分析 區(qū)域市場界定 銀湖財富公館項目位于深圳市羅湖區(qū)。 （ 4）投資型客戶逐漸減少 20xx 年 5 月中旬后密集出臺的一系列房地產調控政策對 住宅市場產生較大影響，消費者的觀望情緒致使商品 住宅銷 售量在 7 月跌至全年最低，僅為 萬平方米，大量投資客撤出市場；而后，隨著對政策的逐漸消化，有自住需求的客戶在經歷 了幾個月的觀望后于 11月開始大批進入市場，該月銷售面積迅速增加 約 30 萬平方米達到 萬平方米。即便如此，縱觀一年來深圳樓市的發(fā)展，住宅價格持續(xù)上漲，二手 樓成交量漸超新房，高品質寫字樓租售價格快速攀升，大型商業(yè)項目 供應增加，工業(yè)物業(yè)需求持續(xù)擴大，深圳房地產市場依然呈現總體上 升的態(tài)勢。對深圳而言，一個高比例的投資性置業(yè)結構，是由深圳作為 中國最大的住房租賃 市場的特性所決定的。 20xx 年，深圳市居民人均可支配收入 元，比上年增長%，居民人均消費性支出 元，增長 %。建成蛇口、鹽田等 9 個商業(yè)港區(qū)， 500 噸級以上泊位 128 個，其中萬噸級經營性深水泊位 39 個，集裝箱專用泊位 10個，貨物年設計吞吐能力近 6000 萬噸，其中集裝箱為 320 萬標箱。預計 20xx 年的房地產市場將出現根本性轉變，國內房地 產市場也將迎來持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。在住房供應結構調整、控 制房價、加強土地調控、加強保障性住房建設等等政策導向下，房地產 行業(yè)將逐漸告別高利潤時代，強化公司治理、注重品牌建設、提升經 營效率和定位市場真實需求將成為謀求長期發(fā)展的房地產企業(yè)的關注 重點。 20xx 年實施的調整開發(fā)供應結構，鼓勵普通商品住 房建設措施初見成效；再次，房價漲幅有所回落， 但部分城市仍上漲較快。 項目經濟效益良好 經測算主要經濟技術指標如下表所示： 項目主要經濟技術指標 序號 項目 指標 1 占地面積（ M2） 49, 2 總建筑面積（ M2） 17, 3 項目總投資（元） 164,051, 4 項目經營收入（元） 408,000, 5 利潤總額（元） 112,319, 6 稅后利潤（元） 95,471, 7 成本利潤率（稅前） 38% 12 8 成本凈利潤率（稅后） 32% 9 財務內部收益率（ FIRR） 42% 10 動態(tài)投資回收期（年） 11 貸款償還期（年） 綜上所述，該項目開發(fā)前景樂觀、開發(fā)資金有 保障、且具有良好的社會效益和經濟效益，我司認為本項目可行 。根據工程橫道圖一預計，該住宅用房主體 工程約于 20xx年 5 月完工， 20xx 年 5 月即具備銷售條件，預計至 20xx 年上半年銷售完畢。 銀湖財富公館項目可行性研究報告 報告編號： 深國浩研字 20xx 第 025 號 報告編制單位： 深圳市國浩土地房地產評估經紀有限公司 提交報告日 :二 ○○七年 十二 月 二十六 日 1 目 錄 一、項目總論 ............................................................................................... 6 項目背景 ................................................................................................. 6 項目名稱 ........................................................................................... 6 開發(fā)公司 ........................................................................................... 6 承擔 可行性研究工作的單位 ................................................................ 6 研究工作依據 .................................................................................... 6 項目建設規(guī)模和內容 .......................................................................... 7 項目開發(fā)手續(xù) ................................................................................... 8 市場調研分析結論 ................................................................................... 8 市場預測 ........................................................................................... 8 項目建設進度 .................................................................................... 9 投資估算及資金籌措 .......................................................................... 9 項目綜合評價結論 ............................................................................10 二、項目投資環(huán)境和市場研究 .................................................................. 12 市場宏觀背景 ........................................................................................12 2 宏觀投資環(huán)境 ...................................................................................12 深圳市整體投資環(huán)境 .........................................................................14 20xx 年度深圳市的商業(yè)性辦公用房市場狀況 ....................................16 20xx 年深圳市住宅房地產市場分析 ...................................................17 房地產區(qū)域市場分析 ...............................................................................19 區(qū)域市場界定 ...................................................................................19 供給與需求分析 ................................................................................21 典型物業(yè)調查 ...................................................................................29 市場分析有關結論 ............................................................................34 三、項目分析及評價 .................................................................................. 35 地塊解析 ................................................................................................35 地理位置 ..........................................................................................35 交通條件 ..