【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 住。這客觀上使投資性置業(yè)成為深圳置業(yè)結(jié)構(gòu) 中的一個(gè)合理而重要的力量。綜合上述因素，在政府宏觀政策的影響 下， 20xx 年的深圳房?jī)r(jià)仍將保持一定的、穩(wěn)健的增長(zhǎng)。對(duì)政府管理部 門來(lái)說(shuō)，對(duì)樓市的調(diào)控，不會(huì)使深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)走入失控和無(wú)序。 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè) 深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已經(jīng)形成 了非常龐大的規(guī)模，各種層次和業(yè)態(tài) 的商業(yè)物業(yè)滿足了深圳市場(chǎng)諸多方面的需求。 隨著深圳市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展， “兩軸、兩帶、十四個(gè)特色商業(yè)街區(qū) ” 的房地產(chǎn) 17 商業(yè)格局正在逐步形成。 宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 20xx 年深圳相關(guān)部門緊跟響應(yīng)，土地、稅收、信貸 等環(huán)節(jié)一并發(fā)力，給深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了一定的震蕩 。即便如此，縱觀一年來(lái)深圳樓市的發(fā)展，住宅價(jià)格持續(xù)上漲，二手 樓成交量漸超新房，高品質(zhì)寫字樓租售價(jià)格快速攀升，大型商業(yè)項(xiàng)目 供應(yīng)增加，工業(yè)物業(yè)需求持續(xù)擴(kuò)大，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)依然呈現(xiàn)總體上 升的態(tài)勢(shì)。 （ 1）開(kāi)發(fā)投資持續(xù)上漲 20xx 年，深圳市房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額持續(xù)上漲，完成開(kāi)發(fā)投資 億元，較去年同期增加 %，其中住宅開(kāi)發(fā)投資達(dá) 億元，同比增長(zhǎng) %。在占總額 %的投資用于商品房建設(shè)的同時(shí)，全市商品房竣工面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，同比增加 %。另一方面，用于土地購(gòu)置及土地開(kāi)發(fā)的投資分 別同比減少了 %和 %，并且 萬(wàn)平方米的商品房新開(kāi)工面積較去年同期亦減少了 %，意味著一年后商品房竣工面積將出現(xiàn)縮減從 而一定程度地影響商品房市場(chǎng)供應(yīng)。 （ 2）土地交易價(jià)格屢創(chuàng)新高 政策頻 出的同時(shí)， 20xx 年深圳土地交易市場(chǎng)表現(xiàn)依舊活躍，成交價(jià)格亦逐步上升。位于南山區(qū)的 T1010046 地塊地面地價(jià)達(dá) 8629 元 /平方米，位于羅湖區(qū)的 H4070036 地塊地面地價(jià)高達(dá) 13526 元 /平方 18 米，均創(chuàng)出所在片區(qū)土地交易價(jià)格的新高，拉 升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的同時(shí)也反映出開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心 。 （ 3）新房供應(yīng)減少 20xx 年上半年，我市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，同比下降 %，其中住宅完成投資 億元，同比下降 %；商品房施工面積為 萬(wàn)平方米，同比下降 %,其中住宅施工面積 萬(wàn)平方米，同比下降 %；商品房新開(kāi)工面積為 萬(wàn)平方米，同比下降 %，其中住宅新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，同比下降 %。與 1～ 5 月相比， 1～ 6 月全市房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)建設(shè)各項(xiàng)指標(biāo)的下降幅度已明顯減小，尤其是 6 月份，套型建筑面積 90平方米以內(nèi)住宅的投資規(guī)模和在建規(guī)模，均較 上月成倍增長(zhǎng)，并使今后普通商品住宅供應(yīng)有望逐步增長(zhǎng)。 （ 4）投資型客戶逐漸減少 20xx 年 5 月中旬后密集出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì) 住宅市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響，消費(fèi)者的觀望情緒致使商品 住宅銷 售量在 7 月跌至全年最低，僅為 萬(wàn)平方米，大量投資客撤出市場(chǎng)；而后，隨著對(duì)政策的逐漸消化，有自住需求的客戶在經(jīng)歷 了幾個(gè)月的觀望后于 11月開(kāi)始大批進(jìn)入市場(chǎng)，該月銷售面積迅速增加 約 30 萬(wàn)平方米達(dá)到 萬(wàn)平方米。 （ 5）非普通住宅領(lǐng)漲 20xx 年深圳房?jī)r(jià)大幅上漲，全市商品住宅均價(jià)達(dá) 元 /平 19 方米，較 20xx 年同期上漲 %之多。其中，羅湖區(qū)價(jià)格增幅達(dá)到%，居各區(qū)之首；而新房供應(yīng)量最大的寶安區(qū)則 在寶安中心區(qū)快速建設(shè)發(fā)展的帶動(dòng)下以 %的價(jià)格增幅著實(shí)地拉動(dòng)了全市均價(jià)的快速上 升。此外， 20xx 年對(duì)住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整限制了未來(lái)非普通住宅的供應(yīng)，致使非普通住宅物業(yè)的稀缺性顯現(xiàn) ，從而導(dǎo)致非普通住宅價(jià)格的飛速上漲。 截止 20xx 年 10 月，占全市住宅銷售總套數(shù) %的非普通住宅價(jià)格為 元 /平方米，同比增幅高達(dá) %；占全市住宅銷售總套數(shù) %的普通商品住宅價(jià)格為 元 /平方米，同比上漲 %。 （ 6）二手樓成交首超新房 特區(qū)內(nèi)住宅開(kāi)發(fā)用地的連續(xù)五年零供應(yīng)和新房 供應(yīng)量的逐漸減少加速了深圳二手市場(chǎng)的發(fā)展，其分流新房需求 的功能也日益強(qiáng)大。20xx 年，在新房供應(yīng)減少的情況下，二手住宅交易 面積較 20xx 年同期增長(zhǎng) %達(dá)到 萬(wàn)平方米，首次超過(guò)一手住宅銷售面積，兩者交易量的比例達(dá)到 :1。預(yù)計(jì)隨著二手市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范和發(fā)展，未來(lái)其在房地產(chǎn)市場(chǎng)的比重還將繼續(xù)提高 。 區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域市場(chǎng)界定 銀湖財(cái)富公館項(xiàng)目位于深圳市羅湖區(qū)。 20 羅湖區(qū)位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)中部，是深圳經(jīng)濟(jì)特 區(qū)開(kāi)發(fā)最早的城區(qū)，聞名全國(guó)的 “深圳速度 ”在這里誕生。 羅湖區(qū)的前身是寶安縣的深圳鎮(zhèn)和附城公社。 1979 年 3 月寶安縣改為深圳市，羅湖區(qū)于同年 10 月正式組建， 轄羅湖、附城兩公社和深圳鎮(zhèn)； 1982 年 1 月，設(shè)立羅湖行政區(qū)，轄整個(gè)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)； 1983年 9 月，深圳市把經(jīng)濟(jì)特區(qū)劃分為 4 個(gè)管理區(qū)，羅湖管理區(qū)轄附城公社，人民路和和平路兩個(gè)街道辦事處； 1990 年，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，羅湖區(qū)成立第一屆人民政府，轄沙頭角鎮(zhèn)和東門、 南湖、桂園、翠竹、筍崗、黃貝、梅沙、鹽田等 8 個(gè)街道辦事處； 1997 年，沙頭角鎮(zhèn)和梅沙、鹽田兩個(gè)街道辦事處從羅湖區(qū)劃出，成立鹽田 區(qū)，至此羅湖區(qū)管轄的范圍是東門、南湖、黃貝、桂園、筍崗、翠竹 、東湖、蓮塘、東曉、清水河等 10 個(gè)街道辦事處。 羅湖區(qū)東連鹽田區(qū)，西至紅嶺 路與 福田 區(qū)相連，南臨深圳河與香港毗鄰，北靠龍崗區(qū)和寶安區(qū)。至 20xx 年底止，轄區(qū)面積達(dá) 平方公里，全區(qū)總?cè)丝? 萬(wàn)人。羅湖區(qū)地理位置特殊，與香港新界一河之隔，一橋相通，轄區(qū)內(nèi)的羅湖口岸和 文錦渡口岸是國(guó)內(nèi)外賓客和車輛出入境的主要通道。廣九鐵路橫貫轄 區(qū)腹部，深圳地鐵一期工程從羅湖火車站開(kāi)始向西延伸；著名的深圳 水庫(kù)坐落在轄區(qū)的梧桐山下，將東江水源源不斷地流向香港和深圳市 區(qū)。 而銀湖片區(qū)是指金湖路以北，紅崗路以西，龍 崗區(qū)、寶安區(qū)、羅湖區(qū)交界處以南、以東圍合的區(qū)域。按深圳市 城市規(guī)劃，該片區(qū)原規(guī) 21 劃為深圳旅 游休閑用地，但在深圳快速發(fā)展的過(guò)程中，目 前已經(jīng)成為深圳居住較為集中的片區(qū)，人口規(guī)模不斷擴(kuò)大 。 供給與需求分析 （ 1）羅湖區(qū)住宅市場(chǎng)綜述 20xx 年羅湖主要片區(qū)供應(yīng)日漸稀少，新面市的項(xiàng)目 紛紛憑借細(xì)節(jié)創(chuàng)新來(lái)尋找市場(chǎng)契機(jī)。 20xx 年全區(qū)新增項(xiàng)目共 9 個(gè)，以小戶型項(xiàng)目居多為 7 個(gè)，全區(qū)住宅批售面積為 萬(wàn)平方米，與去年同期相比，整體降幅達(dá) 53% ，土地資源的嚴(yán)重匱乏將樓市推向一個(gè) “ 新 ”的開(kāi)發(fā)環(huán)境。從羅湖市委所提倡的能源重復(fù)利用中 可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)樓市的重心不僅需要依托二級(jí)市場(chǎng)與三級(jí)市場(chǎng)的相互 支撐 ，城市化進(jìn)程中的舊城改造將更趨重要。自 20xx 年以來(lái)，新政繼續(xù)以較大力度協(xié)調(diào)樓市的發(fā)展，而近年旺盛的剛性需求卻為羅湖有 限的市場(chǎng)供應(yīng)造就了非主流片區(qū)的繁榮景象。 1）住宅供求關(guān)系分析 22 199820xx 年羅湖區(qū)住宅供求變化圖（單位：萬(wàn)平方米） 20xx 年開(kāi)始，羅湖樓市進(jìn)入消化存量的時(shí)期，據(jù) 1996 年 20xx年十年間羅湖區(qū)商品住宅共批準(zhǔn)預(yù)售面積 平方米，銷售面積 萬(wàn)平方米，新增供求比為 :1，表明存量房已基本消化完畢，市場(chǎng)容量進(jìn)入飽和時(shí)期。與去年同期相比， 20xx 年整體供 應(yīng)量降幅超過(guò) 50%，有限的市場(chǎng)供應(yīng)已無(wú)法滿足持續(xù)高漲的購(gòu)房 需求，同時(shí)受區(qū)域間產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)影響，市場(chǎng)主要表現(xiàn)為購(gòu)買力大 量外溢。隨著明年后續(xù)項(xiàng)目及城中村舊改項(xiàng)目的相繼入市，羅湖將邁 出實(shí)現(xiàn)住房功能轉(zhuǎn)型的重要步伐，新的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將更加適應(yīng)市場(chǎng)多元 化發(fā)展需要。 2）羅湖區(qū)住宅月度供求關(guān)系變化 20xx 年羅湖區(qū)月度供求變化圖（單位：萬(wàn)平方米） 20xx 年羅湖市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的 “ 季節(jié)性 ”斷供現(xiàn)象，但銷售量則保持相對(duì)穩(wěn)定，說(shuō)明樓市銷量受季節(jié)性影響減 弱。受需求市場(chǎng)持續(xù)走強(qiáng)影響， 20xx 年仍然保持強(qiáng)勁的購(gòu)房需求，土地 方面，由于企業(yè)轉(zhuǎn)讓及城中村舊改規(guī)模有限，未來(lái)供需矛盾將長(zhǎng)期 存在 。 23 3）新增供應(yīng)戶型結(jié)構(gòu) 20xx 年羅湖區(qū)住宅新增供應(yīng)結(jié)構(gòu)圖 20xx 年羅湖住宅新增供應(yīng)仍以小戶型為絕對(duì)主流， 單身公寓、一房、二房的總套數(shù)為 62%，而鴻景翠峰、東方尊峪的入市，高端居家型產(chǎn)品有效填補(bǔ)市場(chǎng)空白，使三房及以上的 產(chǎn)品比例達(dá) 38% 。 4）羅湖區(qū)歷年價(jià)格走勢(shì) 20xx 年－ 20xx 年羅湖區(qū)住宅價(jià)格走勢(shì)圖（單位：元 /平方米） 5）羅湖區(qū)住宅月度價(jià)格走勢(shì) 24 20xx 年羅湖區(qū)住宅價(jià)格走勢(shì)圖（單位：元 /平方米） 20xx 年上半年羅湖區(qū)月度價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，均價(jià)漲幅 、降幅基本在 3%8% 之間波動(dòng)。與上半年相比，今年下半年的漲幅 波動(dòng)較大，月度環(huán)比最高漲幅達(dá) 11% ，整體呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。 6）羅湖區(qū) 20xx 年樓盤營(yíng)銷分析 典型樓盤營(yíng)銷分析如下： 蓮塘片區(qū)： 鴻景翠峰項(xiàng)目營(yíng)銷推廣集中在 45 月份，節(jié)奏緊湊，定位高端，以大社區(qū)高品質(zhì)產(chǎn)品形象面向市場(chǎng)；于 4 月中旬邀請(qǐng)行業(yè)內(nèi)知名人士參與交流而舉行的新產(chǎn)品發(fā)布會(huì)；利用五 一春交會(huì)期間展示樣板房；在 5 月新政的影響下，開(kāi)盤最終選擇在威尼斯酒店 ，活動(dòng)整體風(fēng)格較為低調(diào)。 東方 尊峪項(xiàng)目從 20xx 年春交會(huì)開(kāi)始登臺(tái)亮相就聚焦了眾人的目光，品牌開(kāi)發(fā)商富春東方具有對(duì)產(chǎn)品持久的影 響力，經(jīng)過(guò)一年多網(wǎng)絡(luò)、報(bào)刊、電視廣告的宣傳，直至開(kāi)盤前已吸納了 大量人氣， 11 月 5 日在深圳香格里拉大酒店，成功舉行東方尊峪 “ 峪言無(wú)限 ”產(chǎn)品發(fā)布會(huì)暨第一太平戴維斯簽約儀式，不久便高調(diào)入市， 截止年底銷售情況良好。 25 桂園 —蔡屋圍片區(qū)： 風(fēng)格名苑以 “讓生活奢華一點(diǎn) ”為主要訴求，通過(guò)體驗(yàn)營(yíng)銷為主要方式的客戶嘉年華活動(dòng)系列，為產(chǎn)品后期銷售 積累了大量客戶。 世界金融中心 世金漢宮推售主體分為 C/B 兩棟公寓，截止 4 月， C 座單位已售罄， B 座延續(xù)以往銷售模式，營(yíng)銷手法主要體現(xiàn)在五 星級(jí)酒店的管理標(biāo)準(zhǔn)、萬(wàn)元 /套為單位發(fā)售等產(chǎn)品細(xì)節(jié)上。 湖貝片區(qū)： 英倫玫瑰營(yíng)銷方式較為普通，主要以項(xiàng)目外墻 廣告，少數(shù)報(bào)刊廣告進(jìn)行推廣，加上熟客之間的小范圍傳播，在 新政出臺(tái)前即順利售出。 水庫(kù)片區(qū)： 陽(yáng)光綠地家園 擁有水庫(kù)片區(qū)較為稀缺的景觀資源，背靠翠竹 公園成為項(xiàng)目有力買點(diǎn)，圍繞這些價(jià)值點(diǎn)，項(xiàng)目做 了較多有效推廣。 銀湖片區(qū)：銀湖別墅區(qū)三面環(huán)山，山谷中有金 銀二湖，湖前有金湖山莊、頤園別墅、齊明山莊，后有田園居、 金碧苑、銀谷別墅和棕櫚泉?jiǎng)e墅，由內(nèi)而外 連成一片，成為深圳別墅物業(yè)最為集中的地區(qū) 。片區(qū)內(nèi)供應(yīng)結(jié)構(gòu)從中檔到高檔。由于該片區(qū)得 天獨(dú)厚的優(yōu)美環(huán)境及綠化，需求的呼聲日益高漲。綜合該片區(qū)優(yōu)勢(shì)如 下： 是一塊難得的住宅區(qū)域、獨(dú)一無(wú)二的的高綠 化的理想居住地。 地塊景色優(yōu)美，山谷中有金銀二湖、三面環(huán) 山。 片區(qū)出行交通極為便利，銀湖汽車站近在咫 尺，二十幾條公交線路途經(jīng)片區(qū)周邊，可直通火車站、機(jī)場(chǎng)、碼 頭、高速公路及市區(qū)內(nèi) 26 外的商業(yè)繁華區(qū)。 7）羅湖區(qū)住宅后市展望 據(jù)深圳市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字顯示， 20xx 年羅湖區(qū)將有 11 個(gè)新盤入市，住宅新增供應(yīng)面積在 萬(wàn)平方米左右。大盤項(xiàng)目 3 個(gè)，分別為百仕達(dá)花園五期、合正錦湖苑、東方尊峪后 期單位，其余主要為 2萬(wàn)平方米左右的小盤。產(chǎn)品供應(yīng)仍以中小戶型 為主，其中純小戶型項(xiàng)目 5 個(gè)，商務(wù)化傾向明顯，酒店公寓和商務(wù)公寓項(xiàng) 目較多。預(yù)計(jì)明年均價(jià)在今年基礎(chǔ)上仍有一定上揚(yáng)的空間。 根據(jù)房地產(chǎn)置業(yè)公司跟蹤統(tǒng)計(jì)的羅湖區(qū) 20xx 年新開(kāi)樓盤情況如下表列示： 20xx 年新增樓盤列表 項(xiàng)目名稱 住宅批售面積 住宅批售套數(shù) 主力戶型 推廣主題 均價(jià) 備案率 % 開(kāi)盤日期 風(fēng)格名苑 684 一房 /4153 ㎡ 奢華公寓 9500 100 20xx18 單身公寓 /2831 ㎡ 英倫玫瑰 266 一房 /3641 ㎡ 東門 酒店式公寓 8500 100 20xx219 世金漢宮 359 復(fù)式雙套房（兩房?jī)尚l(wèi)一廳一起彰顯您身份與品位21000 100 20xx328 27 B 棟王座 居室） /50 ㎡ 的頂級(jí)絕版物業(yè) 鴻景翠峰 447 三房 /128159 ㎡ 稀缺成就首席山居豪宅價(jià)值 13000 58 20xx528 四房 /165221 ㎡ 陽(yáng)光綠地家園 815 一房 /3840 ㎡ 翠竹公園山湖美宅 11800 67 20xx76 二房 /5067 ㎡ 紅桂皇冠名庭 467 單房 /2630 ㎡ 投資型酒店公寓國(guó)際商務(wù)假日 11000 100 20xx910 一房 /3645 ㎡ 天越翔園 360 一房 /45 ㎡ 蓮塘核心 /優(yōu)越小戶 8200 100 20xx915 東方尊峪 1158 3 房： 122158 33 萬(wàn) ㎡ 半山國(guó)際豪宅 120xx 47 20xx1119 4 房： 1661