【正文】 熱情、對未來生活具有較高的期許，追求環(huán)境優(yōu)美、生活 舒適的高品質(zhì)社區(qū)生活。 項目總投資估算說明 土地成本 根據(jù) H4020043 號宗地《房地產(chǎn)證》顯示，項目土地登記價為109,406, 元。 不可預(yù)見費 由于項目地塊地勢良好，項目本身為大眾化產(chǎn) 品，同時開發(fā)商控制項目成本較強，不可預(yù)見費按建安工程費的 3%記取較為合理 。 資金籌措 本項目開發(fā)投資的資金來源包括：企業(yè)自有資 金 109,406, 元；銀行融資 25,000, 元；銷售收入 29,645, 元。 動態(tài)盈利分析 （ 1）財務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）是按設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（ 12%）將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量，折現(xiàn)到項目建設(shè)期初 的現(xiàn)值之和，它是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈 現(xiàn)值大于等于 0 的項目可以接受。 根據(jù)市場及項目定位分析，該項目住宅部分的 保本銷售價格及銷售率容易實現(xiàn)；商業(yè)部分、寫字樓部分則需要 制定切實可行的營銷方案進(jìn)行包裝推廣，商業(yè)、寫字樓價值套現(xiàn)的風(fēng) 險較大。 項目的建設(shè)有利于改善該片區(qū)的住房結(jié)構(gòu)及 提升該片區(qū)的居住環(huán)境，同時有利于緩解城市中心區(qū)房源緊缺問 題，也為社會創(chuàng)造就業(yè)機會。 4 該項目的建設(shè)資金已基本落實。 銷售風(fēng)險：由于房地產(chǎn)供應(yīng)市場在短期內(nèi)缺 乏彈性，其未來需求市場難以準(zhǔn)確定量分析，這就要求開發(fā)商在 項目動工前做好市場需求預(yù)測，進(jìn)行正確的市場定位。 6 該項目具有較強的抗風(fēng)險能力。 3．增加財政稅收。測算過程詳見附表 《敏感性分析表》。它 反映項目所用資金的盈利率，是考核項目盈利功能的主要動態(tài)指標(biāo)。 項目資金來源表 序號 項目名稱 總額 比例 1 自有資金 109,406, % 2 銀行融資 25,000, % 3 銷售收入 29,645, % 4 總投資 164,051, % 投資使用計劃 投資使用計劃 根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項目開發(fā)實際付款 情況和工程進(jìn)度合理計劃投入量測算，具體見附表 《項目建筑成本投資計劃估算 46 表》。 其他費用 主要指工程監(jiān)理費，工程咨詢費、與政府建設(shè) 管理部門發(fā)生的費用。 項目前期費用為 2,619, 元。通過對該片區(qū)其它樓 盤的調(diào)查及分析，結(jié)合本項目的優(yōu)勢和劣勢，通過價格、戶型設(shè)計等 優(yōu)勢搶占市場。本項目的戶型面積主要鎖定在 3房 2 廳 130150 平方米， 4 房 2 廳 150180 平方米，據(jù)此本案的戶型 39 定位如下： 項目戶型定位表 戶型 面積區(qū)間（ ㎡ ） 套數(shù)比率約（ %） 三房 130～ 150 45 四房 150～ 180 55 建筑形式 （ 1）住宅設(shè)計 根據(jù)項目的 實際情況和區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，考慮本項目 應(yīng)充分依托項目的各種優(yōu)勢，秉持人性化的理念，深 入挖掘現(xiàn)代家居內(nèi)涵，通過社區(qū)的景觀與功能設(shè)計、樓宇的形態(tài)與外 觀設(shè)計、戶內(nèi)結(jié)構(gòu)、布局的設(shè)計與組合，從而演繹充滿現(xiàn)代都市色彩 的綠色住宅。如果以一年的生產(chǎn)周期計算， 20xx 年年初，中國的房地產(chǎn)供應(yīng)量將增加 30％以上，在購房成本、轉(zhuǎn)讓成本越來越高的情 況下，這個增長幅度就可能導(dǎo)致供應(yīng)超過需求。 地形、地勢 本項目地塊形狀較為方整規(guī)則，地形有坡度。 （ 3） 完善的配套設(shè)施、便捷的交通和優(yōu)越的地理位 置是高尚樓盤必備的條件；對于住宅物業(yè)而言，幽雅的生活 環(huán)境、規(guī)范的物業(yè)管理是影響住宅銷售量的關(guān)鍵因素。戶型面積：獨立別墅建筑面積 660～ 770 平方米聯(lián)體別墅面積 380 平方米。中小學(xué) :理工學(xué)校、鳳光小學(xué) ,銀行 :工商銀行 ,醫(yī)院 :園嶺醫(yī)院、武警醫(yī)院 ,其他 :深圳汽車站、鳳凰嶺等。大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，著力解決低收入家庭的住房 困難。大盤項目 3 個，分別為百仕達(dá)花園五期、合正錦湖苑、東方尊峪后 期單位，其余主要為 2萬平方米左右的小盤。 水庫片區(qū)： 陽光綠地家園 擁有水庫片區(qū)較為稀缺的景觀資源，背靠翠竹 公園成為項目有力買點，圍繞這些價值點，項目做 了較多有效推廣。與上半年相比，今年下半年的漲幅 波動較大，月度環(huán)比最高漲幅達(dá) 11% ，整體呈持續(xù)走高的態(tài)勢。自 20xx 年以來，新政繼續(xù)以較大力度協(xié)調(diào)樓市的發(fā)展，而近年旺盛的剛性需求卻為羅湖有 限的市場供應(yīng)造就了非主流片區(qū)的繁榮景象。至 20xx 年底止，轄區(qū)面積達(dá) 平方公里，全區(qū)總?cè)丝? 萬人。 （ 6）二手樓成交首超新房 特區(qū)內(nèi)住宅開發(fā)用地的連續(xù)五年零供應(yīng)和新房 供應(yīng)量的逐漸減少加速了深圳二手市場的發(fā)展，其分流新房需求 的功能也日益強大。位于南山區(qū)的 T1010046 地塊地面地價達(dá) 8629 元 /平方米，位于羅湖區(qū)的 H4070036 地塊地面地價高達(dá) 13526 元 /平方 18 米，均創(chuàng)出所在片區(qū)土地交易價格的新高，拉 升房地產(chǎn)開發(fā)成本的同時也反映出開發(fā)企業(yè)對深圳房地產(chǎn)市場的信心 。 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 深圳市房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)形成 了非常龐大的規(guī)模，各種層次和業(yè)態(tài) 的商業(yè)物業(yè)滿足了深圳市場諸多方面的需求。與此同時，深圳現(xiàn)在正處在一個全民置業(yè)時期，基本的置業(yè)力量，至少 還需要 35 年的時間才能得到一定程度的緩解。 三 產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu) 由 上 年 的 ∶ ∶ 發(fā)展為∶ ∶ 。目前，深圳 已建成通往境外各類口岸 17 個，其中包括中國最大的陸路客運口岸 ——羅湖口岸，中國最大的陸路貨運口岸 ——皇崗口岸，中國第二大集裝箱海港 ——鹽田港，第四大空港 ——寶安國際機場。 根據(jù)中國人多地少的國情和現(xiàn)階段的發(fā)展水平，發(fā)展節(jié)能省地、環(huán)保 型建筑，形成具有中國特點的住房建設(shè)和消費模式。這將會 改變國內(nèi)居民 的住房消費模式、改變房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營模式， 并重構(gòu)國內(nèi)房地產(chǎn)市場的競爭體系。主要是：首先，房地產(chǎn)開 發(fā)投資保持平穩(wěn)增長。 項目建設(shè)后續(xù)資金有保證，主要來源于自籌資 金、銀行融資及銷售收入。 開發(fā)企業(yè)已具備以下條件： 開發(fā)條件 取得文件證號 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 注冊號： 4403011013519 深圳市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 深房開字（ 20xx） 749 號 關(guān)于 H4020043 宗地開發(fā)問題的復(fù)函 深國房直函〔 20xx〕 348 號 可行性研究結(jié)論 市場預(yù)測 通過對 20xx 年度深圳市經(jīng)濟(jì)狀況以及 深圳市房地產(chǎn)行業(yè)的市場調(diào)研和分析，可得到如下結(jié)論： □ 深圳市房地產(chǎn)市場目前對住宅用房的需求仍較 大，尤其是本報告中擬開發(fā)項目的宗土位于深圳市羅湖區(qū)銀湖 路，地理位置極其優(yōu)越，而該區(qū)域可供開發(fā)住宅土地極少，故項目開發(fā) 前景樂觀； □ 銀湖別墅區(qū)三面環(huán)山，山谷中有金銀二湖，湖 前有金湖山莊、 9 頤園別墅、齊明山莊，后有田園居、金碧苑、 銀谷別墅和棕櫚泉別墅，由內(nèi)而外連成一片，成為深圳別墅物業(yè)最為集 中的地區(qū)。 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 根據(jù)委托方提供的深房地字第 20xx326279 號《房地產(chǎn)證》、深規(guī)許 ZS20xx0159 號《深圳建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及宗地 圖等相關(guān)資料，該項目宗地的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分別如下表： 非別墅類低密度住宅用地 : 項目名稱 銀湖公館 宗地位置 羅湖區(qū)銀湖路 宗地號 H4020043 總用地面積 49, 容積率 ≤ 計容積率建筑面積 17,460 M2 其中：住宅 17,000 M2 管理用房及文化活動室 460 M2 機動車泊位數(shù) 170 輛 建筑覆蓋率： ≤25% 建筑高度或?qū)訑?shù)： 多層 預(yù)計建設(shè)周期 年 8 項目開發(fā)手續(xù) 擬用于開發(fā)的非別墅類低密度住宅用地 H4020043 宗地已于20xx 年 08 月 21日與深圳市國土資源和房地產(chǎn)管理局辦理產(chǎn)權(quán) 登記，并于 20xx 年 10 月 23 日取得深規(guī)許 ZS20xx0159 號《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 項目資金來源表 序號 項目名稱 總額 比例 1 自有資金 109,406, % 2 銀行融資 25,000, % 3 銷售收入 29,645, % 4 總投資 164,051, % 項 目綜合評價結(jié)論 項目建設(shè)手續(xù)正在辦理之中 11 銀湖財富公館項目屬 非別墅類低密度住宅 開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策； H4020043 宗地已于 20xx 年 08 月 21 日與深圳市國土資源和房地產(chǎn)管理局辦理產(chǎn)權(quán)登記， 并于 20xx 年 10 月 23日取得深規(guī)許 ZS20xx0159 號《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。在有 關(guān)部門和各級政府的共同努力下，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控取得了一 定的效果，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出積極的變化。因為這種住房套型面積的硬約束，既可體現(xiàn)住房產(chǎn) 品市場分配的效率原則，也可體現(xiàn)住房產(chǎn)品分配的公平性原則。為促 進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，解決房地 產(chǎn)業(yè)在發(fā)展中存在的問題，政府將進(jìn)一步加強 房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，進(jìn)一步調(diào)整改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 經(jīng)過多年的發(fā)展建設(shè)，深圳城市基本建設(shè)已初 具規(guī)模。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 看， 20xx 年深圳市生產(chǎn)總值中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年下降 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 % 。十五期間，深圳市 GDP 保持了 %的年均增速，使深圳人均收入連續(xù)居全國大中城市第一位，這將 最直接影響并首先作用于房地產(chǎn)行業(yè)，這使得深圳市的房地產(chǎn)投資和 房地產(chǎn)的需求，將在近幾年內(nèi)持續(xù)保持在一個 “高位對接 ”的狀態(tài)。對政府管理部 門來說，對樓市的調(diào)控，不會使深圳房地產(chǎn)市場走入失控和無序。 （ 2）土地交易價格屢創(chuàng)新高 政策頻 出的同時， 20xx 年深圳土地交易市場表現(xiàn)依舊活躍，成交價格亦逐步上升。 截止 20xx 年 10 月，占全市住宅銷售總套數(shù) %的非普通住宅價格為 元 /平方米，同比增幅高達(dá) %；占全市住宅銷售總套數(shù) %的普通商品住宅價格為 元 /平方米，同比上漲 %。 羅湖區(qū)東連鹽田區(qū)，西至紅嶺 路與 福田 區(qū)相連，南臨深圳河與香港毗鄰，北靠龍崗區(qū)和寶安區(qū)。從羅湖市委所提倡的能源重復(fù)利用中 可以預(yù)見，未來樓市的重心不僅需要依托二級市場與三級市場的相互 支撐 ，城市化進(jìn)程中的舊城改造將更趨重要。 4）羅湖區(qū)歷年價格走勢 20xx 年－ 20xx 年羅湖區(qū)住宅價格走勢圖（單位：元 /平方米） 5）羅湖區(qū)住宅月度價格走勢 24 20xx 年羅湖區(qū)住宅價格走勢圖（單位：元 /平方米） 20xx 年上半年羅湖區(qū)月度價格走勢平穩(wěn)，均價漲幅 、降幅基本在 3%8% 之間波動。 湖貝片區(qū)： 英倫玫瑰營銷方式較為普通，主要以項目外墻 廣告，少數(shù)報刊廣告進(jìn)行推廣，加上熟客之間的小范圍傳播，在 新政出臺前即順利售出。 7）羅湖區(qū)住宅后市展望 據(jù)深圳市統(tǒng)計局公布的數(shù)字顯示， 20xx 年羅湖區(qū)將有 11 個新盤入市，住宅新增供應(yīng)面積在 萬平方米左右。 再看深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局 20xx 年度責(zé)任目標(biāo)白皮書中“三、是創(chuàng)新政策性住房建設(shè)模式，完善住房保 障體系。 交房標(biāo)準(zhǔn) 精裝 項目類型 別墅 配套設(shè)施 小區(qū)內(nèi)部配套 :大型泳池、游樂城、網(wǎng)球場、健身器機械、桑 拿浴室、蒸汽浴室等。建筑規(guī)劃： 5 棟獨立型豪華法式別墅 2 套聯(lián)體別墅。從整體結(jié)構(gòu)上看該片區(qū) 缺少中、小戶型結(jié)構(gòu)的房源。無論從車行還是步行均四通八達(dá)， 暢通無阻，交通極為便利。因 此 20xx 是相當(dāng)敏感的年份。 四、 市場定位及項目評估 項目定位 建筑形式與戶型定位 戶型定位 根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果表明，本片區(qū)屬高檔住宅其 主力戶型為 3 房 2廳及 4 房 2 廳，其中 3 房 2 廳的面積主要為 130—160 平方米， 4 房2 廳的面積主要為 160—180 平方米。 價格定位 價格是開發(fā)項目能否獲得企業(yè)預(yù)期利潤的關(guān)鍵 要素之一，同時也是項目能否成功推出并打開市場的關(guān)鍵性要素 之一，因而價格定位是項目定位最核心的部分。 前期工程費 前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、勘 察等費用，費用確定主要參考近期《深圳市建筑工程價格信息》 及同類房地產(chǎn)開項目的實際情況。 項目不可預(yù)見費為 950, 元?？傆?64,051, 元。 根據(jù)測算本項目在計算期內(nèi)的累計凈現(xiàn)值為： FNPV= 71,595, 元 銀湖財富公館項目全部投資的 FNPV 大于 0，說明本項目可行（《全部投資現(xiàn)金流量表》詳見附表 ） （ 2）財務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR 財務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR 是指項目在開發(fā)或經(jīng)營期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流 49 量的現(xiàn)值累計之和等于零時的貼現(xiàn)率。 50 項目敏感性分析 我們對銷售收入、開發(fā)成本變化進(jìn)行了敏感性 分析測算。故該項目的開發(fā)具有良好的社會效益。 5 該項目 利潤總額為 112,319,979 元，稅后利潤為 95,471,982 元，稅前成本利潤率為 38%，稅后成本利潤率為 32%，因此，本項目有較好的經(jīng)濟(jì)效益，同時具有一定的社會效益