【正文】 銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)：由于房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)在短期內(nèi)缺 乏彈性，其未來(lái)需求市場(chǎng)難以準(zhǔn)確定量分析，這就要求開(kāi)發(fā)商在 項(xiàng)目動(dòng)工前做好市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)，進(jìn)行正確的市場(chǎng)定位。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 建設(shè)資金風(fēng)險(xiǎn)：本項(xiàng)目前期需大量建設(shè)資金 。 項(xiàng)目主要問(wèn)題的解決辦法和建議 本項(xiàng)目前期投入資金較大，若持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng) 則將增加自有資金的壓力、延長(zhǎng)資金的周轉(zhuǎn)周期，因此宜盡可能 地加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，爭(zhēng)取提前銷(xiāo)售。 6 該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 4 該項(xiàng)目的建設(shè)資金已基本落實(shí)。 2 該項(xiàng)目的建設(shè)符合該地區(qū)的市場(chǎng)需求，具有一 定的市場(chǎng)前景。 5．本項(xiàng)目的建成促使銀湖片區(qū)更加成熟、完整 。 3．增加財(cái)政稅收。 項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善該片區(qū)的住房結(jié)構(gòu)及 提升該片區(qū)的居住環(huán)境，同時(shí)有利于緩解城市中心區(qū)房源緊缺問(wèn) 題，也為社會(huì)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。 ? 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入和開(kāi)發(fā)成本在不利影響下，項(xiàng)目 的指標(biāo)尚可，說(shuō)明項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng) 。 ? 參考目前深圳市與本項(xiàng)目類(lèi)似項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格 ，我們所預(yù)測(cè)的銷(xiāo)售價(jià)格比較合理，而且從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，銷(xiāo) 售價(jià)格下降的可能性較低，控制開(kāi)發(fā)成本則是開(kāi)發(fā)商需要著重關(guān)注的 事項(xiàng)。測(cè)算過(guò)程詳見(jiàn)附表 《敏感性分析表》。 根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目定位分析，該項(xiàng)目住宅部分的 保本銷(xiāo)售價(jià)格及銷(xiāo)售率容易實(shí)現(xiàn)；商業(yè)部分、寫(xiě)字樓部分則需要 制定切實(shí)可行的營(yíng)銷(xiāo)方案進(jìn)行包裝推廣，商業(yè)、寫(xiě)字樓價(jià)值套現(xiàn)的風(fēng) 險(xiǎn)較大。 項(xiàng)目不確定性分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（臨界點(diǎn)），是指項(xiàng)目銷(xiāo)售收 入扣除銷(xiāo)售稅費(fèi)后與總投資相等的狀態(tài)。 根據(jù)測(cè)算本項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 為： FIRR=42% 銀湖財(cái)富公館項(xiàng)目全部投資的 FIRR 大于基準(zhǔn)收益率（ 12%），說(shuō)明本項(xiàng)目可行（《全部投資現(xiàn)金流量表》詳見(jiàn) 附表 ）。它 反映項(xiàng)目所用資金的盈利率，是考核項(xiàng)目盈利功能的主要?jiǎng)討B(tài)指標(biāo)。 動(dòng)態(tài)盈利分析 （ 1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）是按設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（ 12%）將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量，折現(xiàn)到項(xiàng)目建設(shè)期初 的現(xiàn)值之和，它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈 現(xiàn)值大于等于 0 的項(xiàng)目可以接受。項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用情況詳見(jiàn)附表 《資金來(lái)源與運(yùn)用表》。結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)及對(duì)周邊類(lèi)似樓盤(pán)的分析，我們從穩(wěn)健原則出發(fā)，通過(guò)各 方面因素的比較，認(rèn)為本項(xiàng)目的戶(hù)型按復(fù)式結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，其平均售價(jià)為 24000 元 /平方米。 項(xiàng)目資金來(lái)源表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 總額 比例 1 自有資金 109,406, % 2 銀行融資 25,000, % 3 銷(xiāo)售收入 29,645, % 4 總投資 164,051, % 投資使用計(jì)劃 投資使用計(jì)劃 根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)際付款 情況和工程進(jìn)度合理計(jì)劃投入量測(cè)算，具體見(jiàn)附表 《項(xiàng)目建筑成本投資計(jì)劃估算 46 表》。 資金籌措 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源包括：企業(yè)自有資 金 109,406, 元；銀行融資 25,000, 元；銷(xiāo)售收入 29,645, 元。 銷(xiāo)售費(fèi)用 45 包括廣告及代理費(fèi)用，參考深圳市同類(lèi)房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，取銷(xiāo)售費(fèi)用為銷(xiāo)售額 的 %。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 指為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為 借款利息。 其他費(fèi)用 主要指工程監(jiān)理費(fèi)，工程咨詢(xún)費(fèi)、與政府建設(shè) 管理部門(mén)發(fā)生的費(fèi)用。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 由于項(xiàng)目地塊地勢(shì)良好，項(xiàng)目本身為大眾化產(chǎn) 品，同時(shí)開(kāi)發(fā)商控制項(xiàng)目成本較強(qiáng)，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按建安工程費(fèi)的 3%記取較為合理 。按深圳市同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，本項(xiàng) 目管理費(fèi)按前述三項(xiàng)之和的 2%記取。 項(xiàng)目建安工程費(fèi)為 31,689, 元。 項(xiàng)目前期費(fèi)用為 2,619, 元。 項(xiàng)目總投資估算說(shuō)明 土地成本 根據(jù) H4020043 號(hào)宗地《房地產(chǎn)證》顯示，項(xiàng)目土地登記價(jià)為109,406, 元。根據(jù)工程橫道圖一預(yù)計(jì)，該住宅用房主體 工程約于 20xx年 5 月完工， 20xx 年 5 月即具備銷(xiāo)售條件，預(yù)計(jì)至 20xx 年上半年銷(xiāo)售完畢。 方案評(píng)估意見(jiàn) 綜合以上分析，項(xiàng)目所在片區(qū)為近年房地產(chǎn)投 資熱點(diǎn)區(qū)域，我們認(rèn)為本項(xiàng)目在上述合理的市場(chǎng)定位條件下，建 筑類(lèi)型如能滿(mǎn)足目標(biāo)客戶(hù)群的需求，在合理的價(jià)格定位情況下，本項(xiàng) 目具有較大的投資潛力及經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益，故本項(xiàng)目可行。通過(guò)對(duì)該片區(qū)其它樓 盤(pán)的調(diào)查及分析，結(jié)合本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，通過(guò)價(jià)格、戶(hù)型設(shè)計(jì)等 優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)。 ? 置業(yè)人員 有較好的文化素養(yǎng) 及生活方式現(xiàn)代、富有熱情、對(duì)未來(lái)生活具有較高的期許，追求環(huán)境優(yōu)美、生活 舒適的高品質(zhì)社區(qū)生活。體現(xiàn)現(xiàn)代住宅小區(qū)的特 色。從人性化出發(fā)，在樓宇外觀形 態(tài)和內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、戶(hù)型安排等方面應(yīng)重視細(xì)節(jié)。本項(xiàng)目的戶(hù)型面積主要鎖定在 3房 2 廳 130150 平方米， 4 房 2 廳 150180 平方米，據(jù)此本案的戶(hù)型 39 定位如下： 項(xiàng)目戶(hù)型定位表 戶(hù)型 面積區(qū)間（ ㎡ ） 套數(shù)比率約（ %） 三房 130～ 150 45 四房 150～ 180 55 建筑形式 （ 1）住宅設(shè)計(jì) 根據(jù)項(xiàng)目的 實(shí)際情況和區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，考慮本項(xiàng)目 應(yīng)充分依托項(xiàng)目的各種優(yōu)勢(shì)，秉持人性化的理念，深 入挖掘現(xiàn)代家居內(nèi)涵，通過(guò)社區(qū)的景觀與功能設(shè)計(jì)、樓宇的形態(tài)與外 觀設(shè)計(jì)、戶(hù)內(nèi)結(jié)構(gòu)、布局的設(shè)計(jì)與組合，從而演繹充滿(mǎn)現(xiàn)代都市色彩 的綠色住宅。因此，在對(duì)項(xiàng)目詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，要突出優(yōu)勢(shì)，弱化彌補(bǔ) 劣勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)，回避化解威脅，才能最大可能的保證項(xiàng)目成功。這將是對(duì)本 項(xiàng)目最大的威脅。因此， 20xx 年全國(guó)就可能出現(xiàn)住宅過(guò)剩的市場(chǎng)狀況。如果以一年的生產(chǎn)周期計(jì)算， 20xx 年年初，中國(guó)的房地產(chǎn)供應(yīng)量將增加 30％以上，在購(gòu)房成本、轉(zhuǎn)讓成本越來(lái)越高的情 況下，這個(gè)增長(zhǎng)幅度就可能導(dǎo)致供應(yīng)超過(guò)需求。 因?yàn)?20xx 奧運(yùn)會(huì)后，建設(shè)的龐大投資開(kāi)始停止，外資會(huì)選擇逐漸退 出，人民幣的通貨膨脹也將逐步產(chǎn)生，從而影響經(jīng)濟(jì)與消費(fèi)信心。 項(xiàng)目發(fā)展劣勢(shì) 盡管片區(qū)附近有幾十路的公交線路途經(jīng)，但 進(jìn)入項(xiàng)目?jī)?nèi)的公交 37 車(chē)輛較少，無(wú)車(chē)者 出行不方便； 項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇 通過(guò) 20xx 年深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析可知整個(gè)深圳市乃 至項(xiàng)目片區(qū)，均存在需大于供，這給項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)創(chuàng) 造了有利的機(jī)遇； 深圳國(guó)際化城市的定位，片區(qū)擁有國(guó)際化配 套設(shè)施，是深圳市國(guó)際化高尚人文社區(qū)之一，片區(qū)與城市發(fā)展方 向相吻合，能獲得高端客戶(hù)和國(guó)際化人士的青睞，片區(qū)發(fā)展前景樂(lè)觀 ； 項(xiàng)目入市時(shí)，周邊無(wú)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。 36 規(guī)劃限制條件 H4020043 號(hào)地塊： （ 1）主體建筑使用性質(zhì)：非別墅類(lèi)低密度住宅用 地； （ 2）用地面積： 49, 平方米； （ 3）建筑面積： 17,460 平方米，其中住宅 17,000 平方米，其余為管理用房及文化活動(dòng)室 460 平方米； （ 4）建筑容積率： ≤； （ 5）建筑覆蓋率： ≤25%； （ 6）建筑高度或?qū)訑?shù)：多層 （ 7）機(jī)動(dòng)車(chē)泊位數(shù)： 170 輛。 地形、地勢(shì) 本項(xiàng)目地塊形狀較為方整規(guī)則，地形有坡度。 東南面：為齊明別墅； 西北面：為天園居別墅； 交通條件 現(xiàn)有公交大巴： 40 20 22 30 3 31 360、 4040 4 42 43 45 47 50 50 5 51 52 218 路等多路。 銀湖片區(qū)住宅的市場(chǎng)平均售價(jià)在 18,00028,000 元 /平方米左 35 右。尤其是銀湖片區(qū)，已無(wú)土地可供開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，本 項(xiàng)目可稱(chēng)為絕版開(kāi)發(fā)用地。 （ 3） 完善的配套設(shè)施、便捷的交通和優(yōu)越的地理位 置是高尚樓盤(pán)必備的條件；對(duì)于住宅物業(yè)而言，幽雅的生活 環(huán)境、規(guī)范的物業(yè)管理是影響住宅銷(xiāo)售量的關(guān)鍵因素。 （ 2）銀湖財(cái)富公館項(xiàng)目的周邊樓盤(pán)以豪宅及高檔 住宅為主 ,從其銷(xiāo)售量及銷(xiāo)售速度來(lái)判斷 ,該項(xiàng)目所在片區(qū)的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量依然很大 ,而且價(jià)格也不斷飚升。安防系統(tǒng) ：美國(guó)進(jìn)口 ADEMCO火災(zāi)及防盜監(jiān)測(cè)主機(jī)，連紅外線移動(dòng)探測(cè)器、門(mén)磁開(kāi)關(guān)感應(yīng)器、玻璃破碎探測(cè)器等 . 頤園三期（乙），由法國(guó)建筑名師精 心設(shè)計(jì)，共有 5 棟獨(dú)立的傳統(tǒng)法式別墅及 2 套聯(lián)體別墅，獨(dú)立別墅配有私家花園和泳池， 單棟別墅建筑面積380～ 770 平方米，乃城中極盡尊貴、典雅，值得珍藏的 尊尚府邸。車(chē) 位：雙車(chē)位。戶(hù)型面積：獨(dú)立別墅建筑面積 660～ 770 平方米聯(lián)體別墅面積 380 平方米。 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 項(xiàng)目類(lèi)型 公寓 、別墅 項(xiàng)目介紹 頤園三期（乙）位于羅湖銀湖路 8 號(hào)。中 小學(xué) :理工學(xué)校、鳳光小學(xué) ,銀行 :工商銀行 ,醫(yī)院 :園嶺醫(yī)院、武警醫(yī)院 ,其他 :深圳汽車(chē)站、鳳凰嶺 項(xiàng)目介紹 銀谷別墅由 6層帶電梯豪華公寓、 3 層大型別墅組成；新銀湖生活享受銀湖的清純 寧?kù)o、全新配套、非凡氣度的特點(diǎn)吸引了不少購(gòu)房者 ；周邊有銀湖公園、 0 類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)圈療養(yǎng)、高級(jí)別墅、高級(jí)賓館等。 銀谷別墅二期 項(xiàng)目名稱(chēng) 銀谷別墅二期 項(xiàng)目 羅湖區(qū)銀湖旅游區(qū)內(nèi) 31 位置 開(kāi)發(fā)商 仁信新技術(shù)（深圳）有限公司 占地面積 ㎡ 建筑面積 60806 ㎡ 容積率 樓層狀況 公寓 11 棟、別墅 20 棟 入市時(shí)間 20xx1231 均價(jià) 均價(jià) : 220xx 元 /平方米 物業(yè)管理 6 元 /平方米 /月 交通狀況 現(xiàn)有公交大巴： 40 20 22 30 3 31 360、 40 40 4 42 4345 47 50 50 5 51 52 218 路等多路。中小學(xué) :理工學(xué)校、鳳光小學(xué) ,銀行 :工商銀行 ,醫(yī)院 :園嶺醫(yī)院、武警醫(yī)院 ,其他 :深圳汽車(chē)站、鳳凰嶺等。 29 典型物業(yè)調(diào)查 以下是我們對(duì)區(qū)域內(nèi)的典型住宅 的市場(chǎng)調(diào)查 : 頤園 項(xiàng)目名稱(chēng) 頤園 項(xiàng)目位置 羅湖區(qū)銀湖路東側(cè) 開(kāi)發(fā)商 嘉里建設(shè)（深圳）有限公司 占地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡ 容積率 主力戶(hù)型 5 室 3 廳 3 衛(wèi) 1 廚 30 入市時(shí)間 20xx0331 均價(jià) 均價(jià) :14000000 元 /套 物業(yè)管理 元 /平方米 /月 交通狀況 現(xiàn)有公交大巴： 40 20 22 30 3 31 360、 40 40 4 42 4345 47 50 50 5 51 52 218 路等多路。 ”預(yù)計(jì) 20xx 年羅湖區(qū)的住宅也將會(huì)按照深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局 20xx 年度責(zé)任目標(biāo)白皮書(shū)的方向發(fā)展，即 90 平方米以下的戶(hù)型將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向的主流。推進(jìn)住 房制度改革，制定我市住房公積金和住房分配貨幣化改革綜合改革方 案。大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，著力解決低收入家庭的住房 困難。按照 20xx 年 990 萬(wàn)平米的銷(xiāo)售為基礎(chǔ)下 調(diào) 5％計(jì)算，估計(jì)到 20xx 年，市場(chǎng)的需求總量約為 940萬(wàn)，與 1040 萬(wàn)平方米的供應(yīng)量有 100 萬(wàn)的差額。酒店式公寓 8500 100 20xx219 世金漢宮 359 復(fù)式雙套房（兩房?jī)尚l(wèi)一廳一起彰顯您身份與品位21000 100 20xx328 27 B 棟王座 居室） /50 ㎡ 的頂級(jí)絕版物業(yè) 鴻景翠峰 447 三房 /128159 ㎡ 稀缺成就首席山居豪宅價(jià)值 13000 58 20xx528 四房 /165221 ㎡ 陽(yáng)光綠地家園 815 一房 /3840 ㎡ 翠竹公園山湖美宅 11800 67 20xx76 二房 /5067 ㎡ 紅桂皇冠名庭 467 單房 /2630 ㎡ 投資型酒店公寓國(guó)際商務(wù)假日 11000 100 20xx910 一房 /3645 ㎡ 天越翔園 360 一房 /45 ㎡ 蓮塘核心 /優(yōu)越小戶(hù) 8200 100 20xx915 東方尊峪 1158 3 房： 122158 33 萬(wàn) ㎡ 半山國(guó)際豪宅 120xx 47 20xx1119 4 房： 166182 湖馨苑 128 單房 /3443 城市湖畔精致復(fù)式空間 平層 9000 20xx129 28 根據(jù)有關(guān)專(zhuān)家分析， 20xx 年深圳房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)總量約為1040 萬(wàn)平方米，與深圳目前的銷(xiāo)售量相差無(wú)幾。預(yù)計(jì)明年均價(jià)在今年基礎(chǔ)上仍有一定上揚(yáng)的空間。大盤(pán)項(xiàng)目 3 個(gè)，分別為百仕達(dá)花園五期、合正錦湖苑、東方尊峪后 期單位，其余主要為 2萬(wàn)平方米左右的小盤(pán)。 片區(qū)出行交通極為便利，銀湖汽車(chē)站近在咫 尺，二十幾條公交線