【正文】 晶都 國際 100200 一 層 ： 1500036000元 / m2 二 層 ： 120xx25000元 / 。 ． 4在售商業(yè)項目情況 項 目 面 積 （萬 m2） 主力 戶 型（ m2） 價格 目前 狀況 備 注 魯 商廣 場 10 200500 一 層 ： 45000元 / m2 二 層 ： 30000元 / m2 三 層 ： 25000元 / m2 剩余 20xx平米左右 約 8套。 ． 3濟南商業(yè)市場 價格分析 10 月底商報盤均價 20523 元 /平米，同比上漲 %，環(huán)比保持不變。 與 目前 A 股的上 漲 呈 現(xiàn) 反比 關(guān) 系。 4. 5． 2 濟南商業(yè)市場 成交分析 10 月 純 商 業(yè)項 目 總 成交量 為 萬平米， 較 上月 環(huán) 比 下降 %。 濟南商業(yè)市場 研究 ． 1濟南商業(yè)市場 供應(yīng)分析 由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)風險較大，市場的供應(yīng)量相對較少，市場新增供應(yīng)不活躍。 東部公寓項目較多，其中高新區(qū)的未來城公寓、香格里拉都是普通白領(lǐng)公寓 41 產(chǎn)品的代表，這類產(chǎn)品因為面積小、總價低是市場炙手可熱的投資產(chǎn)品 ；另外，奧體片區(qū)的國奧城公寓和玉蘭公寓定位為高端酒店式公寓，其面對的主要是高端人士，實際表明， 高品質(zhì) 公寓產(chǎn)品也受到了市場的歡迎。 ? 銀座中心名寓 樓盤名稱 銀座中心名寓 位置 經(jīng)十路、經(jīng)七路、緯十二路三條城市 主干道交匯之處 物業(yè)形態(tài) Loft 公寓 容積率 一期 總建筑面積 23037 ㎡ 本年度推盤量 23037 ㎡ 主力戶型（面積） 4272平 當月銷售均價 13000 元 /平米 當月認購套數(shù) 開盤，大約銷售 165 套， 94% 當月成交套數(shù) 5 套 本月優(yōu)惠折扣 本月促銷活動 無 銷售率 （當期推出量） 還剩不到 30 套， 暢銷戶型及面積 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢： 1） 位于城市稀缺繁華地段，交通方便，配套完善； 2） Loft 公寓，價格低，面積小，吸引大批投資客戶； 劣勢： 1） loft，不做裝修 ? 海爾綠城玉蘭公寓 樓盤名稱 海爾玉蘭公寓 位置 歷下經(jīng)十東路以南， 奧體中心南側(cè) 物業(yè)形態(tài) 精裝公寓 容積率 總建筑面積 4萬 ㎡ 本年度推盤量 4萬 ㎡ 主力戶型（面積） 70200 ，主力7080 當月銷售均價 14000 元 /㎡ 當月認購套數(shù) 22套（其中有一層 團購） 當月成交面積 本月優(yōu)惠折扣 本月促銷活動 銷售情況 （當期推出量） 還剩 23套 暢銷戶型及面積 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢： 1）裝修精致豪華，可以直面奧體場館 2) 準現(xiàn)房，交房時間早 劣勢： 1) 位置稍偏， 偏向于居住，而且面積大，不適于做投資 2) 總價高，增大投資風險。 價格 分析 公寓市場價格漲幅明顯，從 5000 元 /㎡漲到當前的 9000 元 /㎡，表現(xiàn)出良好的價格成長趨勢。 本月成交量大幅上升主要是由于銀座中心、藍調(diào)國際和魯商 新增供應(yīng) 474 套， 萬平米 。國奧城和銀座中心三盤 入市 ，市場供應(yīng)量 出現(xiàn)階段性 大幅增加。 10 月，公寓市場供應(yīng)量為 1158 套， 萬平米，同比分別下降 %和 %，環(huán)比分別上升 %和 %。 目前， 公寓產(chǎn)品價格兩極分化現(xiàn)象比較明顯，隨著濟南城市的發(fā)展和公寓市場的成熟，大開發(fā)商的進駐，一些定位高端，產(chǎn)品創(chuàng)新的公寓產(chǎn)品必將進一步提 37 高公寓價格， 比如海爾綠城玉蘭 公寓和魯商國奧城公寓， 而一些邊緣區(qū)域的公寓產(chǎn)品還將維持在較低的發(fā)展階段。 近年，更是出現(xiàn)了誠基中心、重汽彩世界、匯展香格里拉等大型公寓項目 ， 濟南 公寓開發(fā)投資活躍。 項目位于蓬勃發(fā)展的高新區(qū)金融商貿(mào)中心區(qū)，周邊配套不斷完善，商務(wù)氛圍日趨濃厚，是發(fā)展大商務(wù)、大辦公的絕佳 地段 。分析其原因主要有：一是隨著濟南城市地位的快速提升，區(qū)域中心城市地位不斷加強，具有發(fā)展總部經(jīng)濟的基礎(chǔ)和前景，增強了企業(yè)對濟南的信心，為此吸引了眾多企業(yè)集團落戶發(fā)展， 從而 增加了對中高端寫字樓的需求；二是伴隨著濟南房地產(chǎn)市場的發(fā)展 ，寫字樓的價值大大被低估，在市場的引導之下，需求客戶對寫字樓的投資價值和使用價值的理性認識得以釋放， 寫字樓的需求已被調(diào)動起來。 主要是因為該階段是濟南寫 36 字樓市場往高品質(zhì)、高水準發(fā)展的過渡期，市場對高品質(zhì)、高價格寫字樓的認識需要理解、接受的過程，存在“投資客戶不認識、使用客戶不重視”的明顯現(xiàn)象。 劣勢： 1）中潤屬于綜合用地， 93 年拿地，土地年限縮水嚴重，寫字間只剩下短短 23 年，而住宅也僅有 37 年了； 2）緊鄰高架橋，噪音污染較大，缺乏健康、綠色、生態(tài)的辦公理念； 35 ? 中鐵匯展國際 樓盤名稱 中鐵 在售典型寫字樓項目 情況 ? 萬達廣場寫字樓 —— 萬達中心 樓盤名稱 萬達廣場 位置 經(jīng)二路以南，經(jīng)四路 以北，順河高架以西，緯一路以東 34 物業(yè)形態(tài) 寫字間 容積率 3 總建筑面積 15 萬㎡ 本月度推盤量 剩余的 10 幾套寫字間，還有兩棟未取得預售證 主力戶型（面積） 130300 本月銷售均價 120xx 元 /平米 本月成交套數(shù) 44 套 本月成交面積 6100 多 ㎡ 本月優(yōu)惠折扣 寫字樓：一次性 98折，按揭 99 折 本月促銷活動 銷售 率 （當期推出量） 98% 暢銷戶型及面積 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢： 1） 62320 平米 小戶 型寫字間 ， 低投資，超高性價比回報 ； 2）地段成熟，金融辦公氛圍濃厚； 劣勢： 1）寫字間密度太大，交通容易阻塞不方便，容易出現(xiàn)空置。因濼源大街板塊項目帶動，本月整體均價出現(xiàn)微漲。本月無新樓盤集中銷售在售樓盤成交無大幅變動，總成交量出現(xiàn)環(huán)比小幅下降。 在售項目主要分布在東部區(qū)域的高新板塊和奧體片區(qū)，老城區(qū)在售的寫字樓 項目主要是萬達廣場寫字樓。 從供應(yīng)區(qū)域上看， 10 月份，奧體板塊的供應(yīng)量最大，為 萬㎡，占 56%；其次是高新板塊，供應(yīng)量為 萬㎡占總供應(yīng)量的 14%；再次為經(jīng)十路和二環(huán)東路沿線板塊，約 萬㎡。新增供應(yīng)量 萬平米，環(huán)比下降 %。區(qū)域平均日租金在 元 /平米之間。代表樓盤有三慶 東部新城區(qū) —— 高新區(qū)板塊 高新區(qū)板塊的形成帶有明顯的政府主導性質(zhì)，政府政策提倡在本地區(qū)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，并給予各種優(yōu)惠。該板塊的代表樓 32 盤是嘉恒商務(wù)大廈、東環(huán)國際廣場、發(fā)展大廈等。 商住樓集中區(qū) —— 東外環(huán)板塊 該板塊是隨著濟南市城市規(guī)模擴大第二次跳躍式發(fā)展而興起的，隨著城市規(guī)模的擴大及城區(qū)用地的緊張，使寫字樓物業(yè)向城市外圍發(fā)展。 科技聚集區(qū) —— 山大路板塊 濟南的電子產(chǎn)品集中區(qū)域，該區(qū)域的寫字樓產(chǎn)品也與電子產(chǎn)品有著密切的關(guān)系，該區(qū)域?qū)懽謽堑闹饕?入住客戶多以電子產(chǎn)品經(jīng)銷商為主，代表樓盤有數(shù)碼港大廈、銀座數(shù)碼廣場等。在售代表項目財富自由港，售價為 8000 元 /平米。 舊城商埠區(qū) —— 緯二路板塊 濟南的舊城商埠區(qū)，有著悠久的商業(yè)歷史，寫字樓建筑年代較早，隨著濟南市經(jīng)濟的發(fā)展，該板塊的商業(yè)漸趨沒落。區(qū)域產(chǎn)品銷售 價格在 9000 14000 元 /平米左右。 31 傳統(tǒng) C BD 區(qū)域 —— 濼源大街板塊 區(qū)域內(nèi)該板塊長期以來行政與人文資源積累，吸引了眾多大小公司的青睞。同時城市擴散效應(yīng)日漸顯著，新的寫字樓熱點 區(qū)域必將生 ，濟南東部區(qū)域具備發(fā)展城市新的 CBD 優(yōu)勢 。 作為濟南市 CB D 區(qū)域的濼源大街區(qū)域，憑借其便捷的交通、優(yōu)越的地理境、環(huán)境完善的配套，成為寫字樓開發(fā)及企業(yè)選址辦公的首選區(qū)域。 隨著濟南經(jīng)濟的快速發(fā)展及濟南都市圈的逐漸成形，濟南對周邊城市的聚集力愈漸加強，產(chǎn)業(yè)發(fā)展明顯提升，對城市辦公物業(yè)的需求也愈為明顯。 寫字樓市場研究 濟南目前現(xiàn)有寫字樓多為金融企業(yè)類總部辦公及大型國有企業(yè)總部辦公場所，專業(yè)寫字樓供應(yīng)較少，整體寫字樓發(fā)展水平不高。遠郊長清區(qū)中心位置拍出了一幅近 250 萬元 /畝的居住用地，值得關(guān)注。 綜合考慮 10月份所成交地塊的位置和土地屬性， 10 月份土地成交價相對平淡，奧體文博片區(qū)的三塊小體量商服用地單價在 600 萬 1000 萬 /畝，樓面價最高位 3131 元 /平方米。 二次調(diào)控以來，濟南土地市場出現(xiàn)階段性的低迷，尤其是住宅用地，拍賣時大部分以底價成交；與住宅用地相比，商服用地市場表現(xiàn)搶眼，此次 3 幅商服用地競拍過程激烈，經(jīng)過 15輪競價，最終被 8億元總價拍得，溢價近 億，折合 每畝 850 萬元。 28 從 20xx20xx 年商業(yè)土地成交情況來看， 20xx 年 20xx 年濟南市寫字樓市場預計將有 100 萬㎡體量的新項目入市，東部區(qū)域板塊新增供應(yīng)位列首位，約 50萬㎡，占 50%；其次為中心區(qū)域板塊，約 30 萬㎡，占 30%；第三為山大路板塊，約 15 萬㎡，占 15%；其余占 5%。 新政 出臺后的 4月 23日，東拓置業(yè)經(jīng)過 200多輪舉牌，擊退中鐵、綠城、華新、海信、祥泰、中齊等多家知名企業(yè)，以 181600 萬的總價拍得遠中興發(fā)展的兩幅地塊，每畝成交價格達到 820 萬。 從土地成交數(shù)據(jù)來看，新政前后濟南土地市場最為狂熱，地王頻繁出現(xiàn)。 土地市場研究 土地市場掃描 根據(jù)濟南市招拍掛辦公室提供的數(shù)據(jù)， 20xx 年上半年濟南市共成交 46 幅地塊，土地出讓面積達 平方米，而 20xx 年上半年濟南市成交了 18 幅土地，土地出讓面積 平方米，土地成交面積同比增長了 96%，接近一倍。 值得一提的是，政府每次調(diào)控政策，皆針對住宅市場，而對于商業(yè)地產(chǎn)卻沒有出臺相關(guān)限制性政策。未來如果通脹加劇，會進一步采取相關(guān)措施。目前中國的經(jīng)濟從防經(jīng)濟增速下滑轉(zhuǎn)向防通脹的周期，在強烈的通脹預期下，央行通過運用貨幣利率工具來回籠流動資金，此次上調(diào) 50 個基點后，工、農(nóng)、中、建四大國有銀行及招行、民生銀行則需要執(zhí)行 %的存款準備金率。 關(guān)建詞： 10 月 12 日央行提高六家銀行的存款準備金率 中國人民銀行： 10 月 12 日央行提高六家銀行的存款準備金率央行將對中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行、招商銀行、民生銀行 6 家銀行實行差別存款準備金率，上述 6 家銀行的存款準備金率將上調(diào) 50 個基點，期限為 2 個月，并將于本周內(nèi)繳款。 政策 影響 ： 發(fā)布上述通知的目的，一是控制風險，二是配合調(diào)控。通知列舉了套取貸款的四種形式：通過分期開發(fā)，規(guī)避《閑置土地處置辦法》有關(guān) “ 超過合同約定的動工日期 2 年未開發(fā)，應(yīng)無償收回土地使用權(quán) ” 的規(guī)定。 政策影響：從稅費方面來加強房地產(chǎn)交易流通的規(guī)范。 政策影響：國家鼓勵首套住房的購買，降低契稅等措施，針對性的對于首次置業(yè)的人群給予降低門檻，加大首次置業(yè)人群的保障。個人購買的普通住房，凡不符合上述規(guī)定的，不得享受上述 優(yōu)惠政策。根據(jù)三部門發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅政策方面，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。 ? 其他政策 關(guān)鍵詞：首套住房契稅下調(diào) 9月 29日 ， 財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建 設(shè)部 29日聯(lián)合發(fā)布通知調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策。對有上述違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項目貸款和貸款展期。 政策影響：中央加大對保證性住房的供應(yīng)，能夠有效抑制房地產(chǎn)價格上漲過快的局面，加大中低收入人群的保障，加強工地計劃的完成監(jiān)督檢查，有利于加大 房地產(chǎn)市場有效供應(yīng)，緩解供需矛盾。認真落實支持公共租賃住房建設(shè)的稅收優(yōu)惠政策。 關(guān)鍵詞：加大住房建設(shè)計劃用地和保障性住房用地計劃的完成情況 各地要加大對各地 20xx 年住房建設(shè)計劃和用地供應(yīng)計劃實際完成情況的督查考核力度，切實落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計劃和供地計劃。 政策影響：加強土地增值稅的監(jiān)督與清查，將會對規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過高定價等有效監(jiān)督，加快房地產(chǎn)稅費的改革。 ? 針對供給市場的調(diào)控 關(guān)鍵詞：加強土地增值稅的征收監(jiān)管 加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行土地增值稅的清算和稽查。 關(guān)鍵詞： 公積金貸款首付由兩成一律調(diào)整為三成 濟南市政府： 10 月 1 日《濟南住房公積金管理中心關(guān)于進一步加強住房 22 公積金貸款管理的通知》與購房市民關(guān)系最為直接的條款：一、借款人因購買自住普通住房而申請住房公積金貸款的，購房首付款比例由 20%恢復為 30%；二、借款人因購買自住普通住房申請住房公積金貸款時，本人及配偶尚有商業(yè)貸款余額的，應(yīng)將其原商業(yè)貸款余額與本次申請的住房公積金貸款額度合并計算其貸款償債能力，即將按規(guī)定計算的公積金最