【正文】 第十二章 結(jié)論部分西安高新技術(shù)開發(fā)區(qū)二期拆遷安置綜合開發(fā)項目建設(shè)，將全面實現(xiàn)其社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，項目的建成將對本地區(qū)的社會發(fā)展和經(jīng)濟(jì)建設(shè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)意義。（三） 促進(jìn)了西安高新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)框架的形成，推動西安高新區(qū)2010年邁向全國高新區(qū)三強(qiáng)的目標(biāo)，提升高新區(qū)的綜合競爭力和區(qū)域影響力。 第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效益分析(一) 項目總投資:(二) 項目總收入:本項目銷售采取前期認(rèn)購、定向認(rèn)購和市場銷售 住宅部分前期認(rèn)購：2800元/ m2=20160萬元 住宅部分定向認(rèn)購：2480= 住宅部分市場銷售：4500元/ m2(均價)=37800萬元 商業(yè)建筑部分市場銷售:6000元/ m2(均價)=19200萬元 商鋪建筑部分市場銷售: m212000元/ m2(均價)=21600萬元銷售收入合計:(三) 企業(yè)利潤率:18%綜上所述分析,本項目財務(wù)效果可行,市場前景可以預(yù)期,值得實施.第十一章 社會效益評價第一節(jié) 現(xiàn)實意義（一） 西安高新技術(shù)開發(fā)區(qū)二期拆遷安置項目的全面實施，從根本上實現(xiàn)了高新技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)規(guī)劃區(qū)域完美的規(guī)劃藍(lán)圖，綜合性解決了本區(qū)域自然環(huán)境與建設(shè)發(fā)展的矛盾，實現(xiàn)了舊城改造和人文環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)的和諧發(fā)展，創(chuàng)造了一個節(jié)約社會資源和區(qū)域經(jīng)濟(jì)同步發(fā)展的良好格局，實現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會保障的完美結(jié)合。（二）商業(yè)房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目：（規(guī)劃建筑面積：32萬平方米）,安置回遷戶508戶,本項目采取安置認(rèn)購方式:安置戶按2800元/m2建筑面積單價認(rèn)購交納費(fèi)用:72000 m22800元/m270%=14112萬元安置對象(村民)認(rèn)購交納建設(shè)費(fèi)用:(1) 認(rèn)購面積:951戶120 m2=114120 m2(2) 認(rèn)購建設(shè)費(fèi):2480元/ m2 114120 m2 60%=16981萬元合計:31093萬元項目銀行申請貨款：以上項目土地證和項目相關(guān)手續(xù)申請銀行項目一年期貸款：2億元 企業(yè)自籌項目基本費(fèi)：8000萬元第五節(jié) 財務(wù)計劃根據(jù)西安市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)二期拆遷安置綜合開發(fā)項目合同內(nèi)容,。 環(huán)境保護(hù)和人文生態(tài)條件。（七）、可性行研究的范圍: 項目建設(shè)的必要性。堅持節(jié)地、節(jié)能和統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局，因地制宜，綜合配套建設(shè)開發(fā)相結(jié)合原則。商業(yè)四層框架。 拆遷面積：83萬平方米，,建筑結(jié)構(gòu):磚混結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)：普通標(biāo)準(zhǔn)三層。 物資設(shè)備招標(biāo)方式依照法規(guī)，采用公開招標(biāo)方式，選擇正規(guī)的達(dá)到國家要求，技術(shù)實力強(qiáng)，規(guī)模大，工藝先進(jìn)，質(zhì)量可靠，價格優(yōu)廉的生產(chǎn)商或供應(yīng)商。施工單位招標(biāo)方式根據(jù)國家有關(guān)建筑法規(guī)，選擇7家信譽(yù)好、資質(zhì)高、技術(shù)力量強(qiáng)的具有壹級以上房屋建筑施工資質(zhì)企業(yè)，采用公開招標(biāo)的方式進(jìn)行招標(biāo)。西安高新名城廣場項目招標(biāo)范圍一覽表招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額（萬元）備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)勘察√√√設(shè)計√√√建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān)理√√√設(shè)備√√√重要材料√√√其他√√√情況說明：建 設(shè) 單 位 蓋 章年 月 日注：實際實施的招投標(biāo)工作范圍以國家相關(guān)部門最終批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。簽訂合同：與中標(biāo)人進(jìn)行合同談判，對合同中需要約定的具體細(xì)節(jié)問題逐一進(jìn)行落實，簽訂合同。制定評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：依照招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)方法，制定具體的評標(biāo)原則和評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。實施招投標(biāo)活動：招標(biāo)工作組組織實施本項目全過程的招投標(biāo)活動，根據(jù)項目招標(biāo)方式發(fā)布招標(biāo)信息公告，編制并發(fā)放資格預(yù)審文件和遞交資格預(yù)審申請書，對投標(biāo)人進(jìn)行資格審查，確定合格的投標(biāo)申請人。（三） 招投標(biāo)方案的策劃及實施本項目招標(biāo)投標(biāo)工作擬采用邀請招標(biāo)的方式，由陜西名城地產(chǎn)開發(fā)公司組織實施，陜西省招標(biāo)辦監(jiān)督實施。接受行政監(jiān)督原則：招投標(biāo)活動的核心是競爭，招投標(biāo)的過程實際上是公平競爭的過程，招投標(biāo)雙方當(dāng)事人都要遵守相關(guān)法律、法規(guī)以及有關(guān)規(guī)定，全過程接受有關(guān)行政監(jiān)督部門依法實施的監(jiān)督工作。獨(dú)立原則：招標(biāo)投標(biāo)活動不受地區(qū)或部門限制，任何單位，個人不得違法限制排斥參與招標(biāo)投標(biāo)的法人或組織。誠實信用原則：誠信原則是民事活動的基本原則之一。公平原則：保證本項目的所有投標(biāo)人具有平等的競爭機(jī)會，享有同等的權(quán)利并履行同等的義務(wù)，不歧視任何一方。公開原則：要求本項目招標(biāo)投標(biāo)具有高透明度，實行招標(biāo)程序公開。第四節(jié)：招投標(biāo)方案本項目招投標(biāo)工作嚴(yán)格依據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行，依照法規(guī)制定完善的招投標(biāo)方案、程序及辦法。為物業(yè)的所有人與使用人提供高效周到的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大使用價值與經(jīng)濟(jì)價值。附：西安高新名城廣場項目進(jìn)度計劃表第三節(jié)：項目建設(shè)和物業(yè)管理依據(jù)國家有關(guān)法律規(guī)范及相關(guān)政策，結(jié)合項目的特點，組合高素質(zhì)，正規(guī)化，專業(yè)化的物業(yè)保障管理部門。五、開工日期：2008年1月8日。三、設(shè)計階段及前期審批階段：2007年9月15日～11月30日。一、工程地質(zhì)勘察階段：2007年8月10日完成。積極組織優(yōu)秀施工單位進(jìn)行施工建設(shè)，作到“周密組織，嚴(yán)謹(jǐn)施工”；委托經(jīng)驗豐富，實力強(qiáng)的監(jiān)理單位實施監(jiān)督；現(xiàn)場要求創(chuàng)建文明工地，質(zhì)量要求力爭“長安杯”，安全要求杜絕人身傷亡事故。根據(jù)本項目建設(shè)高尚現(xiàn)代景觀社區(qū)的特點在建設(shè)中擬采用節(jié)能，環(huán)保，自控，感應(yīng)等多種先進(jìn)技術(shù)在提升社區(qū)檔次的同時也提高了施工和管理水平。第八章、項目建設(shè)開發(fā)組織管理第一節(jié)：工程管理該項目實施由陜西名城地產(chǎn)開發(fā)公司總工辦組織實施，具體項目負(fù)責(zé)人由邢灼擔(dān)任，參與人員詳見下表：序號姓 名性別職 務(wù)職稱專業(yè)負(fù)責(zé)內(nèi)容1邢灼男總工程師高級工程師工民建項目負(fù)責(zé)人2楊建忠男總經(jīng)理工程師工民建經(jīng)營負(fù)責(zé)人3劉瑩女財務(wù)部經(jīng)理會計師會計財務(wù)負(fù)責(zé)人4白龍飛男副總經(jīng)理會計師會計統(tǒng)計負(fù)責(zé)人5楊亞軍男工程部經(jīng)理高級工程師工民建工程管理6秦國棟男工程主管工程師工民建現(xiàn)場管理7張帆女資金部主管經(jīng)濟(jì)師金融資金第二節(jié)：項目開發(fā)建設(shè)方案本項目占地103畝，總建筑面積32萬㎡，分兩期建設(shè)。在工程建設(shè)施工過程中，在高溫、高空、臨時用電、邊坡支護(hù)等危險工種的作業(yè)中，嚴(yán)格執(zhí)行勞動安全規(guī)范及相關(guān)操作規(guī)程，積極采取隔音、消音、降躁、降溫、安全網(wǎng)、防護(hù)欄等多種防護(hù)措施，并減少各種振動噪聲；采用先進(jìn)施工技術(shù)方案，避免施工過程中的噪音、污水、粉塵污染；加強(qiáng)勞動者的勞動安全意識、預(yù)防意識和防護(hù)意識；積極采取措施防止由于食品衛(wèi)生或流行傳染性病害可能對人體造成的危害，確保工作人員的人身安全和衛(wèi)生安全。本項目在設(shè)計方案中，嚴(yán)格執(zhí)行國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格遵循設(shè)計規(guī)范。根據(jù)中華人民共和國及國家各部委頒布的各項法律和法規(guī)進(jìn)行建設(shè)。同時應(yīng)設(shè)置明顯標(biāo)志，禁止機(jī)動車鳴放喇叭。在校區(qū)公共區(qū)域設(shè)置分類垃圾桶，便于垃圾分類回收、分類運(yùn)輸、分類處置，達(dá)到無害化處理的目的。（3）、對生活給水系統(tǒng)，采用聚丙烯塑料給水管（PPR）和聚乙烯塑料給水管（PE）、銅質(zhì)閥門、陶瓷閥芯龍頭等材料，防止因管道、閥門等可能對水質(zhì)的污染。３、廢水的防治措施（1）、本工程的排水對象，主要為各衛(wèi)生間的生活污水和屋面及室外場地的雨水，無特殊的污染物排出，設(shè)計上采用雨污分流的排水體制，對上述對象分別組織排放，生活污水直接排入校區(qū)污水管道。（3）、部分設(shè)備用房采用隔音門，減少對環(huán)境的噪聲影響。（2）、建筑布局舒展開敞，良好的朝向和自然通風(fēng)效果。施工階段應(yīng)設(shè)立指定的建筑垃圾及生活垃圾堆放點，由專人管理，設(shè)置專車定時清理，生活垃圾集中密閉外運(yùn)，嚴(yán)禁就地拋灑，無組織排放。生活污水均應(yīng)排入城市污水管網(wǎng)，禁止以滲坑、滲井或漫流形式排放。車輛進(jìn)入施工現(xiàn)場低速行駛，出場應(yīng)沖洗輪胎。２、揚(yáng)塵防治措施對宜起塵的物料應(yīng)加蓋覆蓋物，施工場地必須采取圍擋、覆蓋、地面硬化、簡易綠化等有效措施防止揚(yáng)塵。合理布局施工現(xiàn)場，選用低噪音低振動的動力設(shè)備，并采取隔音、防振措施，避免同時使用大量噪音設(shè)備。廢水的排放，噪音的治理執(zhí)行相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到文明工地的要求。（三）、環(huán)境設(shè)計根據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》和《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理條例》，在環(huán)境保護(hù)方面，技術(shù)方案設(shè)計中，采用低污染和無污染的先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備，推廣環(huán)保新技術(shù)，減少“三廢排放量”，使污染排放量達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)要求，廢水的排放滿足環(huán)評報告的要求。（二）、項目建成后對周圍環(huán)境的評價按國家有關(guān)環(huán)境質(zhì)量區(qū)域的分類，項目建成后整體環(huán)境應(yīng)達(dá)到以下標(biāo)準(zhǔn)，大氣環(huán)境達(dá)到二級標(biāo)準(zhǔn)，城市區(qū)域環(huán)境噪場達(dá)到二級標(biāo)準(zhǔn)，地面環(huán)境達(dá)到三類水標(biāo)準(zhǔn)，廢水排放達(dá)到國家污水綜合排放三級標(biāo)準(zhǔn)。（一）、場址周邊環(huán)境對項目的影響項目周圍所在地區(qū)大氣環(huán)境質(zhì)量較好，該項目周邊設(shè)有市政管道，雨水及周圍區(qū)域產(chǎn)生的生活污水均排入市政雨水、污水管道。第六節(jié)：環(huán)境影響評價西安高新技術(shù)開發(fā)區(qū)二期拆遷安置綜合開發(fā)項目建設(shè)非常重視環(huán)境保護(hù)。第五節(jié)：加強(qiáng)能源管理和利用率（一）、建設(shè)單位對重點用能部門和部位加強(qiáng)管理，對用能崗位的操作人員進(jìn)行教育和節(jié)能技術(shù)培訓(xùn)。（三）、采用不產(chǎn)生眩光的高效節(jié)能燈具，提高照明質(zhì)量。第四節(jié)：電氣節(jié)能（一）、根據(jù)各功能區(qū)的實際需要配置照明，既保證照明需要又達(dá)到節(jié)能目的。（三）、本工程選用節(jié)水型設(shè)備, 節(jié)水型閥門及節(jié)水型五金零件。第三節(jié)：節(jié)水設(shè)計（一）、根據(jù)國家頒布的《中華人民共和國水法》及《建設(shè)項目水資源論證管理辦法》，在方案設(shè)計中采取高效節(jié)水型新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備和新材料，以提高水資源的利用率，保證水資源得到充分利用，使節(jié)水達(dá)到國家要求的標(biāo)準(zhǔn)。在空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行中，設(shè)置必要的自動控制，可獲得較好的節(jié)能效果： （1）對冷水機(jī)組采用群控方式，由冷量優(yōu)化控制運(yùn)行臺數(shù)；根據(jù)負(fù)荷變化自動調(diào)整空調(diào)設(shè)備的投入情況。在過渡季節(jié)充分利用室外空氣降溫，加大新風(fēng)量，（與建筑專業(yè)協(xié)商加大可開啟外窗面積，盡量利用自然通風(fēng)），以減少制冷機(jī)開啟運(yùn)行時間。為減少空調(diào)水系統(tǒng)、風(fēng)系統(tǒng)輸送過程中的能耗，水泵、風(fēng)機(jī)均選用在設(shè)計工作點效率最高的空調(diào)設(shè)備；空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)選用的風(fēng)機(jī)，其耗功率均低于《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》的功耗率限值；空調(diào)水系統(tǒng)的輸送能效比不大于《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》的最大值。冷熱源設(shè)備優(yōu)化選擇節(jié)能：由于冷熱源設(shè)備運(yùn)行能耗在空調(diào)系統(tǒng)中所占比例較大，力求降低其能耗量是空調(diào)系統(tǒng)最主要的手段之一、本工程采用水冷式電動冷水機(jī)組作為集中冷源，并選配環(huán)保冷媒。（二）、暖通系統(tǒng)節(jié)能暖通根據(jù)《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行節(jié)能設(shè)計、計算。內(nèi)部隔墻的墻體采用保溫隔聲性能好的材料，輔以墻體保溫層，達(dá)到國家關(guān)于三步節(jié)能的相關(guān)指標(biāo)。（一）、建筑節(jié)能建筑造型在追求美觀適用的前提下盡可能規(guī)整，以減少外墻傳熱面積。（二）、編制依據(jù)國家計委、經(jīng)委、建設(shè)部計交能（1997）2542號文《關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目可行性研究報告“節(jié)能篇（章）”編制及評估的規(guī)定》。應(yīng)急、疏散照明系統(tǒng)管路干線采用NHYJV1KV耐火型交聯(lián)聚乙烯絕緣銅芯電纜敷于密閉防火型電纜橋架內(nèi)，支線采用NHBV750V耐火聚乙烯絕緣銅芯導(dǎo)線穿鍍鋅鋼管暗敷。應(yīng)急、疏散照明電源二級負(fù)荷，疏散照明的安全出口燈、疏散指示燈加EPS供電，連續(xù)供電時間不小于30min。消防控制室電源為二級負(fù)荷，由變電室引兩路專用電源未端互報加設(shè)UPS做為備用電源，機(jī)房內(nèi)設(shè)專用接地端子。商場擴(kuò)聲系統(tǒng)火災(zāi)時強(qiáng)制轉(zhuǎn)為火災(zāi)疏散廣播?；馂?zāi)時火災(zāi)探測器報警信號傳回消防控制室經(jīng)確認(rèn)后，自動或手動直接啟動消防排煙風(fēng)機(jī)，并聯(lián)動控制相關(guān)的消防設(shè)備，切斷非消防負(fù)荷電源，控制電梯自動歸首。商場及住宅部分設(shè)紅外光束線型感煙火災(zāi)探測器，車庫內(nèi)采用感溫探測器。排煙管采用2mm厚鋼板