【正文】 區(qū)交通主動(dòng)脈高新路,打通東西主干道科技二路。從根本上實(shí)現(xiàn)了科技與人文的完美結(jié)合，樹(shù)立了又一個(gè)科技、生態(tài)、人文和諧的建設(shè)典范。第三節(jié) 項(xiàng)目實(shí)施情況（一）、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)情況陜西名城地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是依托其主體企業(yè)集團(tuán)公司——“陜西華興源企業(yè)集團(tuán)公司”的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和管理力量及其社會(huì)影響力，歷經(jīng)五年的項(xiàng)目醞釀和合作談判，于2005年籌備資金與技術(shù)力量，同西安高新區(qū)管委會(huì)達(dá)成合作協(xié)議：合作拆遷安置開(kāi)發(fā)位于西高新高新路以西；科技二路以南，唐延路以東，科技六路以北占地572畝的城中村1500住戶(hù)的舊城改造；安置包括經(jīng)濟(jì)院內(nèi)的2200戶(hù)經(jīng)濟(jì)適用房就地改造安置，在合理安置城中村村民和機(jī)關(guān)單位（事業(yè)部分）的基礎(chǔ)上，綜合開(kāi)發(fā)占地103畝，規(guī)劃建筑面積32萬(wàn)㎡，包括商業(yè)用房在內(nèi)的高層商品房住宅項(xiàng)目。名城地產(chǎn)將在以后的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中，認(rèn)真履行自己的職責(zé)，尊重市場(chǎng)、注重信譽(yù)、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，積極服從各級(jí)主管部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督，為西安市的建設(shè)與發(fā)展做出積極的貢獻(xiàn)。(五)、商業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)建筑結(jié)構(gòu)為框架剪力墻結(jié)構(gòu)的高層建筑。結(jié)構(gòu)形式為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)防烈度8度。可塑～軟塑。、第五節(jié)：給排水設(shè)計(jì)方案（一）、主要設(shè)計(jì)依據(jù) 《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范 》 GB 500152003《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 》GB500162006《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB5004595《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范 》 GB 501402005《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500842001 2005年版《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 》 GB 501892005（二）、工程概況項(xiàng)目全為新建項(xiàng)目，功能為地下車(chē)庫(kù)、底層商業(yè)的住宅樓?？照{(diào)冷熱源冷熱源由設(shè)在地下室制冷機(jī)房?jī)?nèi)的制冷機(jī)組及換熱系統(tǒng)提供。管道保溫、防腐空調(diào)供回水管采用帶鋁箔離心玻璃棉管殼保溫，外纏密紋玻璃絲布。高壓電源兩路分段運(yùn)行互為備用。潮濕場(chǎng)所做局部等電位連接。安全疏散每個(gè)防火分區(qū)設(shè)有二部樓梯，且樓梯與樓梯之間的間距，帶行走道的距離以及樓梯寬度均滿(mǎn)足《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 》GB500162006其它消防措施建筑內(nèi)部各部位裝修材料的燃燒性能等級(jí)均按照《建筑內(nèi)部裝修材料設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ5022295執(zhí)行，達(dá)到規(guī)范要求的各個(gè)部位裝修材料的燃燒性能等級(jí)。滅火器配置(1）本工程滅火器的配置：按照中危險(xiǎn)A類(lèi)火災(zāi)設(shè)計(jì)，配置基準(zhǔn)75m2/A。在消防控制室應(yīng)能顯示消防設(shè)備的啟、停及工作狀態(tài)，顯示火災(zāi)報(bào)警、故障報(bào)警部位及水流指示器、各種報(bào)警閥、防火閥的工作狀態(tài)及反饋信號(hào)。不同朝向的窗墻面積比要符合節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求。（二）、電氣產(chǎn)品選用以節(jié)能型為主，照明光源選節(jié)能高效型燈具，變壓器選用低損耗節(jié)能型變壓器。在施工工作面鋪設(shè)草袋等減少車(chē)輛與路面摩擦產(chǎn)生的噪音，適當(dāng)限制大型載重汽車(chē)的車(chē)速，尤其在噪音敏感區(qū)。４、固體廢棄物的防治措施固體廢棄物主要為實(shí)驗(yàn)樓內(nèi)教職員工、學(xué)生產(chǎn)生的生活垃圾。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)情況，經(jīng)過(guò)公司各部門(mén)協(xié)商，初步擬定項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃。公正原則：保證評(píng)標(biāo)時(shí)嚴(yán)格按照事先公布的招投標(biāo)原則標(biāo)準(zhǔn)對(duì)待所有投標(biāo)人。（五）、主要項(xiàng)目招標(biāo)方式：設(shè)計(jì)單位招標(biāo)方式根據(jù)建筑法及有關(guān)建設(shè)規(guī)定，該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)采用公開(kāi)招標(biāo)方式，在45家具備甲級(jí)設(shè)計(jì)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位中進(jìn)行招標(biāo),最終選擇一家方案合理,收費(fèi)適宜,綜合實(shí)力可靠的設(shè)計(jì)單位委托設(shè)計(jì)。（一）項(xiàng)目投資周期 :（二）項(xiàng)目建設(shè)周期 :（三）項(xiàng)目投資收益率:26%（四）, （五）項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)率:18%第十章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)第一節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)(一) 盈虧平衡分析 盈虧平衡點(diǎn)BEP =全部銷(xiāo)售率=256500 m2/320000 m2=81%實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)銷(xiāo)售面積256500 m2(114200 m2+72000 m2)=70300 m2,實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)銷(xiāo)售率70300 m2/(320000 m2114200 m272000 m2)=53%(二) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率:%(三) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 由上面的分析計(jì)算可知,本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力,在財(cái)務(wù)上可行.本項(xiàng)目的資金有固定的來(lái)源(回遷認(rèn)購(gòu)和安置認(rèn)購(gòu)金),%,決定了項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 項(xiàng)目社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、中標(biāo)：依法組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)；進(jìn)行評(píng)標(biāo)活動(dòng)；確定中標(biāo)人、向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)；并向未中標(biāo)人通知中標(biāo)結(jié)果。（一）招投標(biāo)方案的原則嚴(yán)格遵循：公開(kāi)，公平，公正，誠(chéng)實(shí)信用的投招標(biāo)工作原則。首期12萬(wàn)㎡以高層商住為主；二期15萬(wàn)㎡以高層住宅為主；㎡；㎡。２、廢氣的防治措施對(duì)于有廢氣產(chǎn)生的實(shí)驗(yàn)室，需由工藝配合選用相應(yīng)處理設(shè)備及設(shè)施，消減大氣污染物的產(chǎn)生。（四）、施工期間環(huán)境保護(hù)措施在項(xiàng)目的施工過(guò)程中嚴(yán)格按陜西省建設(shè)行政主管部門(mén)及環(huán)保部門(mén)要求進(jìn)行施工現(xiàn)場(chǎng)的揚(yáng)塵、污染處理。（二）、以功能區(qū)為單位，配備用水計(jì)量裝置，劃小核算單位，鼓勵(lì)節(jié)約用水?！吨腥A人民共和國(guó)節(jié)約能源法》（國(guó)家主席90號(hào)令，1997年）《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 （GB 501892005）第二節(jié)：節(jié)能措施根據(jù)《中國(guó)節(jié)能技術(shù)政策大綱》和《陜西省節(jié)能實(shí)施細(xì)則》，對(duì)該工程設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)采取相應(yīng)的節(jié)能措施，以保證該工程項(xiàng)目滿(mǎn)足國(guó)家節(jié)能有關(guān)要求。（三）、電氣消防設(shè)計(jì)本工程消防報(bào)警等級(jí)為一級(jí)，消防控制室設(shè)在首層，消防控制室設(shè)：集中火災(zāi)報(bào)警控制器、消防聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備、火災(zāi)應(yīng)急廣播、消防通信設(shè)備等。 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)：(1)本工程自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)按照中危險(xiǎn)Ⅱ級(jí)設(shè)計(jì)，噴水強(qiáng)度8L/，作用面積160m2，設(shè)計(jì)流量30L/S。設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)本工程為高層綜合住宅樓，為建筑高度超過(guò)24米的高層公共建筑，消防設(shè)計(jì)按《高層建筑防火規(guī)范》（GB5004595）(2001年版)執(zhí)行。照度標(biāo)準(zhǔn)：弱電機(jī)房、燈光控制室、辦公室、用房300lx，變電室200lx，空調(diào)機(jī)房100lx，走道為75lx。擬建項(xiàng)目為地下二層，地上裙樓三層，主樓三十一層，總建筑面積32萬(wàn)㎡。管材空調(diào)冷熱水管采用碳素鋼管，DN50采用焊接鋼管，DN≥50采用無(wú)縫鋼管。污、廢水排水管：采用柔性排水鑄鐵管，W型卡箍連接。最大揭露厚度()根據(jù)地質(zhì)報(bào)告情況，裙樓地基采用CFG復(fù)合地基處理，基礎(chǔ)采用筏板十字交叉梁，主樓采用樁筏基礎(chǔ)。擬建場(chǎng)地?zé)o濕陷性。建筑按抗震設(shè)防分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)為丙類(lèi)建筑，建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)。(二)、安置區(qū)占地：570畝，其中拆遷安置占地384畝；。(二)、 項(xiàng)目實(shí)施企業(yè)情況陜西名城地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是由陜西華興源企業(yè)集團(tuán)公司組建并控股的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。第二節(jié) 綜合開(kāi)發(fā)方案（一） 本項(xiàng)目實(shí)施高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，綜合開(kāi)發(fā)的思路，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一設(shè)計(jì)，統(tǒng)一建設(shè)，統(tǒng)一拆遷，統(tǒng)一安置，統(tǒng)一過(guò)渡，統(tǒng)一施工的相對(duì)獨(dú)立封閉管理方式，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)特點(diǎn)，全面建設(shè)分布實(shí)施，在解決了拆遷、安置、過(guò)渡、賠償?shù)幕A(chǔ)上按照國(guó)家相關(guān)法規(guī)制度，遵守先安置后開(kāi)發(fā)的基本要求，重點(diǎn)解決拆遷安置房屋建設(shè)；為保證回遷戶(hù)順利及時(shí)回遷安置到位，并盡最大可能解決安置戶(hù)今后經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活保障問(wèn)題，積極創(chuàng)造和提供更多就業(yè)機(jī)會(huì)和崗位。 迎著建設(shè)世界一流科技園浪潮，在省政府、市政府的大力支持下，西安高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)二期建設(shè)工程將完成其建設(shè)戰(zhàn)略規(guī)劃藍(lán)圖中最完美壯麗的一筆。 西安高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)二期拆遷安置綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，立足于戰(zhàn)略發(fā)展的高度，解決了拆遷與開(kāi)發(fā)、建設(shè)與發(fā)展的辯證關(guān)系，開(kāi)創(chuàng)了城市發(fā)展與舊城改造新的篇章。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)展情況：在西安高新區(qū)管委會(huì)及其相關(guān)部門(mén)的全力配合下，經(jīng)過(guò)多次會(huì)議談判協(xié)商，于2006年9月29日達(dá)成城中村及相關(guān)住戶(hù)在內(nèi)的2200安置戶(hù)的《關(guān)于西安高新區(qū)二期規(guī)劃區(qū)域內(nèi)城中村綜合拆遷安置框架協(xié)議》。第四節(jié) 項(xiàng)目投資規(guī)模（一） 、拆遷安置投資：8833萬(wàn)元 拆遷費(fèi)用：473萬(wàn)元 安置建設(shè)：（650元/M2－450元/M2）＝8360萬(wàn)元(二)、商業(yè)開(kāi)發(fā)投資 合計(jì) 土地成本： 前期費(fèi)用： 城市建設(shè)配套費(fèi) 11879萬(wàn)元 建筑安裝工程成本： 基礎(chǔ)設(shè)備配套工程 ： 13419萬(wàn)元 財(cái)務(wù)成本和管理費(fèi)： 經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)： 稅費(fèi) ： 項(xiàng)目不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)： 項(xiàng)目投資費(fèi)用表項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（元/M2）投資估算（萬(wàn)元）備注一、土地成本 土地出讓金86畝/萬(wàn)元8858萬(wàn)元土地測(cè)量費(fèi)用土地征地費(fèi)用二、前期費(fèi)用地質(zhì)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)8元/M2256萬(wàn)元 規(guī)劃景觀(guān)設(shè)計(jì)費(fèi)施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)42元/M21344萬(wàn)元施工圖審查費(fèi)5元/M2160萬(wàn)元環(huán)境、交通、日照評(píng)價(jià)費(fèi)115元/M23680萬(wàn)元監(jiān)理費(fèi)11元/M2352萬(wàn)元招投標(biāo)管理費(fèi)三、城市建設(shè)配套費(fèi)11879萬(wàn)元建設(shè)工程城市基礎(chǔ)設(shè)備配套費(fèi)150元/M24800萬(wàn)元消防設(shè)施配套費(fèi)5元/M2160萬(wàn)元新型墻體專(zhuān)項(xiàng)基金6元/M2192萬(wàn)元定額編制費(fèi)勞保統(tǒng)籌基金質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)2元/M264萬(wàn)元散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)基金48萬(wàn)元工程交易管理費(fèi)1780元/M2集中供熱干線(xiàn)管網(wǎng)基金用戶(hù)天然氣工程費(fèi)2480萬(wàn)元四、建筑安裝工程成本土方工程樁基工程105元/M23360萬(wàn)元建筑工程1580元/M250560萬(wàn)元設(shè)備工程200元/M26400萬(wàn)元五、基礎(chǔ)設(shè)施配套工程13419萬(wàn)元綠化、景觀(guān)、廣場(chǎng)、圍墻、大門(mén)35元/M21120萬(wàn)元給、排水綜合管網(wǎng)132元/M24224萬(wàn)元采暖、熱力管網(wǎng)系統(tǒng)（接口施工費(fèi)）37元/M21184萬(wàn)元弱電系統(tǒng)8元/M2256萬(wàn)元公用設(shè)施用房配套地下車(chē)庫(kù)2800元/M26440萬(wàn)元物業(yè)管理用房1500元/M2195萬(wàn)元六、財(cái)務(wù)成本和管理費(fèi)財(cái)務(wù)銀行貸款利息%1296萬(wàn)元財(cái)務(wù)管理費(fèi)1%七、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)企業(yè)管理成本費(fèi)2%項(xiàng)目管理費(fèi)2%項(xiàng)目策劃銷(xiāo)售費(fèi)%八、稅費(fèi)%九、項(xiàng)目不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)3%第五節(jié) 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(一)、本項(xiàng)目拆遷范圍占地：630畝，拆遷建筑房屋面積83萬(wàn)平方米。第五章 項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)第一節(jié)：規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和原則整體規(guī)劃以“綠色、環(huán)保、人文、生態(tài)”為主導(dǎo)，結(jié)合本地和本區(qū)域的實(shí)際來(lái)充分體現(xiàn)人與自然，人與環(huán)境、人與建筑的和諧；努力創(chuàng)造一個(gè)環(huán)境優(yōu)美舒適、生活便利、交通流暢的高尚田園式生活居住區(qū)。特征周期值Tg=?！?Q3eol黃土：褐黃色，具針狀孔隙及大孔隙，～～～見(jiàn)蝸牛殼碎片，土質(zhì)均勻。擬建項(xiàng)目為地下二層，地上裙樓三層，主樓三十一層，總建筑面積32萬(wàn)㎡。冷機(jī)選用水冷式電動(dòng)冷水機(jī)組，選用環(huán)保冷媒；冷凍水供回水溫度: 7/12℃；冷卻塔（閉式）設(shè)置在裙房屋面上，冷卻水供回水溫度: 32/37℃?？照{(diào)風(fēng)道采用帶鋁箔離心玻璃棉板保溫，外纏密紋玻璃絲布。柴油發(fā)電機(jī)為特別重要負(fù)荷提供備用電源。電纜進(jìn)線(xiàn)、室外配電回路，弱電配電回路設(shè)浪涌保護(hù)器。（二）、設(shè)備消防設(shè)計(jì)按《 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 》要求，本工程設(shè)置室外消火栓給水系統(tǒng)、室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)和自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。(2）每個(gè)組合式消火栓箱內(nèi)設(shè)置2組手提式磷酸氨