【正文】 作狀態(tài)，顯示火災(zāi)報警、故障報警部位及水流指示器、各種報警閥、防火閥的工作狀態(tài)及反饋信號。公共部位采用3W普通揚聲器。消防控制室設(shè)消防專用電話總機，在變電室、冷凍機房設(shè)消防專用電話分機，手動報警按扭處設(shè)電話塞孔?；馂?zāi)報警系統(tǒng)干線采用防火金屬線槽敷設(shè)，支線采用鍍鋅鋼管暗敷設(shè)混凝土板內(nèi)或刷防火涂料暗敷于吊頂內(nèi)。公共部位應(yīng)急照明設(shè)置不少于一般照度的10%。 (四)人防工程:人防按六級人防設(shè)在地下一層,.第六章 項目開發(fā)節(jié)能和環(huán)境保護方案第一節(jié)：編制目的和依據(jù)（一）、編制目的為了貫徹執(zhí)行《中華人民共和國節(jié)約能源法》，充分有效地利用能源，提高能源利用率，保證城市建設(shè)與發(fā)展相協(xié)調(diào)，根據(jù)本項目的實際情況，重點考慮建筑物的結(jié)構(gòu)及墻體、型式、采暖通風(fēng)、采光照明、建筑材料和機電設(shè)備的選型，以及項目建成后的運營管理等方面的節(jié)能措施?！吨腥A人民共和國節(jié)約能源法》（國家主席90號令，1997年）《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》 （GB 501892005）第二節(jié)：節(jié)能措施根據(jù)《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》和《陜西省節(jié)能實施細則》，對該工程設(shè)計時應(yīng)采取相應(yīng)的節(jié)能措施，以保證該工程項目滿足國家節(jié)能有關(guān)要求。建筑外圍護結(jié)構(gòu)采用外墻內(nèi)保溫，門窗采用塑鋼中空玻璃節(jié)能材料，屋面保溫形式采用倒置式保溫。不同朝向的窗墻面積比要符合節(jié)能標準要求。施工圖設(shè)計對每一房間，每一空調(diào)系統(tǒng)進行熱負荷及逐時逐項冷負荷計算，作為選擇末端設(shè)備、選擇冷熱源設(shè)備的基本依據(jù)。冷水機組的選型，不僅要考慮其在滿負荷工況時的能效比，還要核算其部分負荷綜合性能系數(shù)，選用兩者均為較大的制冷機，以實現(xiàn)用最小的耗電（能）量，獲取最高的制冷量。空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)選用的風(fēng)機，其耗功率均低于《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》的功耗率限值?？照{(diào)冷熱水系統(tǒng)均采用高效保溫材料保溫, 以減少冷（熱）量損失。 （2）對熱源應(yīng)根據(jù)室外氣象條件自動調(diào)節(jié)供水溫度； （3）根據(jù)冷卻水出水溫度，調(diào)節(jié)冷卻塔風(fēng)機轉(zhuǎn)速、開啟臺數(shù)； （4）采用調(diào)節(jié)新風(fēng)、回風(fēng)及排風(fēng)閥門開度的變新風(fēng)比控制；（5）設(shè)置房間溫度自動控制裝置。（二）、以功能區(qū)為單位，配備用水計量裝置，劃小核算單位，鼓勵節(jié)約用水。（四）、空調(diào)冷卻水采用閉式循環(huán)水系統(tǒng)，并選用節(jié)水型冷卻塔。（二）、電氣產(chǎn)品選用以節(jié)能型為主，照明光源選節(jié)能高效型燈具，變壓器選用低損耗節(jié)能型變壓器。（四）、選用效率高、壽命長、安全和性能穩(wěn)定的燈光電器件、燈具、配線器材以及調(diào)光控制設(shè)備和光控器件。（二）、加強能源的計量管理，建立必要的能源考核制度。根據(jù)本項目的實際情況，重點分析周圍環(huán)境對該項目的影響及項目建成后廢氣、廢水、固體廢物等對環(huán)境的影響，以及項目施工可能產(chǎn)生的環(huán)境影響，提出治理措施。該項目周邊環(huán)境狀況良好。國家廢棄物進行無害化處理，通過對周圍環(huán)境的評估，周邊環(huán)境完全能滿足項目的要求。（四）、施工期間環(huán)境保護措施在項目的施工過程中嚴格按陜西省建設(shè)行政主管部門及環(huán)保部門要求進行施工現(xiàn)場的揚塵、污染處理。１、噪音污染防治措施合理安排施工時段，減少夜間施工量，避免擾民。在施工工作面鋪設(shè)草袋等減少車輛與路面摩擦產(chǎn)生的噪音，適當限制大型載重汽車的車速，尤其在噪音敏感區(qū)。施工現(xiàn)場定時灑水，在大風(fēng)日加大灑水量和灑水次數(shù)，以防止浮塵的產(chǎn)生。廢水、廢氣、固體廢棄物防治措施施工期間施工廢水應(yīng)注意收集，經(jīng)沉淀池處理后排入下水道?，F(xiàn)場施工的柴油機等設(shè)備的排氣口應(yīng)避免朝向道路等居民較多的方向，在施工現(xiàn)場禁止使用燃煤等對環(huán)境產(chǎn)生有害氣體比較多的燃料。（五）、使用期內(nèi)環(huán)境保護措施１、建筑設(shè)計（1）、建筑總平面布局是建筑主要朝向有良好的日照和通風(fēng)效果。平面布置上注意潔污分區(qū)。２、廢氣的防治措施對于有廢氣產(chǎn)生的實驗室，需由工藝配合選用相應(yīng)處理設(shè)備及設(shè)施，消減大氣污染物的產(chǎn)生。（2）、本工程設(shè)有二次供水系統(tǒng)，為了保證二次供水的水質(zhì)衛(wèi)生，將消防水池與生活水箱分別設(shè)置；屋頂消防水箱為消防。４、固體廢棄物的防治措施固體廢棄物主要為實驗樓內(nèi)教職員工、學(xué)生產(chǎn)生的生活垃圾。５、噪音處理項目動力設(shè)施設(shè)備選用低噪音設(shè)備，設(shè)備安裝均采用減震、消音措施，動力機房、空調(diào)機房、水泵機房等產(chǎn)生噪音的房間采取隔音吸音處理，使場界噪音低于國家標準。第七章、勞動安全衛(wèi)生管理方案第一節(jié)：設(shè)計依據(jù)及國家有關(guān)標準《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》；中華人民共和國勞動部發(fā)布的《建筑項目（工程）勞動安全衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定》；國家經(jīng)貿(mào)委制定的《職業(yè)安全健康管理體系指導(dǎo)意見書》和《職業(yè)安全健康管理體系審核規(guī)范》；第二節(jié)：勞動、安全、衛(wèi)生措施本建設(shè)項目主要是以人居為主、配套商業(yè)、辦公的多功能綜合性大型高尚中式景觀社區(qū)。在項目實施過程中將采取有關(guān)環(huán)保，節(jié)能的新型技術(shù)，在勞動、安全、衛(wèi)生等方面不會產(chǎn)生有毒有害氣體；無易燃、易爆物品，不會引起爆炸，不涉及輻射類物品及有害粉塵；不會引起火災(zāi)，更無職業(yè)病危害。在工程建設(shè)施工過程中及投入使用中，采取有效的安全、衛(wèi)生、勞動保障措施，確保安全衛(wèi)生，符合國家標準。在投入日常使用中，對于社區(qū)安全、社區(qū)衛(wèi)生、社區(qū)環(huán)境管理等各方面應(yīng)加強措施；采取安防措施，安保措施相結(jié)合，確保社區(qū)整體安全運營；保證物業(yè)管理，確保相關(guān)配套設(shè)施及社區(qū)功能的正常運轉(zhuǎn)，營造出和諧，文明，安全，衛(wèi)生的社區(qū)大環(huán)境。首期12萬㎡以高層商住為主；二期15萬㎡以高層住宅為主；㎡；㎡。建設(shè)實施過程中嚴格按照《建筑法》及國家相關(guān)法規(guī)政策進行建設(shè)。根據(jù)項目建設(shè)情況，經(jīng)過公司各部門協(xié)商，初步擬定項目實施計劃。二、工程項目可行性研究階段：包括調(diào)研、搜集資料、編制、審核、出成果等階段，完成時間為2007年9月10日。四、工程招標：2007年12月5日～12月20日。六、竣工日期：2011年10月8日。運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進維護技術(shù)，相關(guān)經(jīng)濟手段對物業(yè)實施多功能全方位統(tǒng)一管理。社區(qū)在治安保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、消防安全、園林綠化、車輛交通、維護保養(yǎng)等方面提供全天候服務(wù)，確保所有設(shè)施處于正常運行狀態(tài)，保證業(yè)主正常的工作生活秩序，建立與業(yè)主的融洽關(guān)系；打造和諧的社區(qū)文化；樹立良好的行業(yè)效應(yīng)與社會效應(yīng)。（一）招投標方案的原則嚴格遵循：公開，公平，公正，誠實信用的投招標工作原則。保證發(fā)布招標通告，公開開標，公開中標結(jié)果，使每一個參與投標者獲得同等的信息，明確招標的一切條件和要求。公正原則：保證評標時嚴格按照事先公布的招投標原則標準對待所有投標人。要求招投標當事人應(yīng)當以誠實、守信的態(tài)度行使權(quán)利，履行義務(wù)，以維持招標投標雙方的利益平衡，以及自身利益與社會利益的平衡。不管招標人還是投標人都是獨立的法人單位，在招標投標過程中，擁有自主獨立決策的權(quán)利，不受外界任何因素的干涉。（二） 、投標方案的依據(jù)為了保證本項目的市場平等競爭秩序，制定本項目投標方案的依據(jù)將嚴格按照2000年1月1日實施的《中華人民共和國招標投標法》、的有關(guān)規(guī)定作為依據(jù)。本項目的招投標活動程序擬采用下列流程進行：策劃招標方案：接到招標任務(wù)后，陜西名城地產(chǎn)開發(fā)公司組織相關(guān)人員，針對工程項目的性質(zhì)和類型，結(jié)合市場情況，成立招標工作組制定招標活動管理方案，包括工程項目的招標方式、招標范圍、總分包范圍的劃分等內(nèi)容，經(jīng)審查同意后實施。編制工程量清單、編制預(yù)算控制價、發(fā)布招標文件（包括規(guī)范要求、擬采用的合同條件）、進行現(xiàn)場勘察、招標答疑、接受投標等工作。開標、評標、中標：依法組建評標委員會；進行評標活動；確定中標人、向中標人發(fā)出中標通知書；并向未中標人通知中標結(jié)果。（四） 項目招標范圍、組織形式、方式本項目涉及的所有招標投標工作，均按照《中華人民共和國招標投標法》進行組織，實施。（五）、主要項目招標方式：設(shè)計單位招標方式根據(jù)建筑法及有關(guān)建設(shè)規(guī)定，該項目的設(shè)計采用公開招標方式，在45家具備甲級設(shè)計資質(zhì)的設(shè)計單位中進行招標,最終選擇一家方案合理,收費適宜,綜合實力可靠的設(shè)計單位委托設(shè)計。監(jiān)理招標方式監(jiān)理單位的選擇，依照相關(guān)法規(guī)，采用公開招標的方式，選擇資質(zhì)高，技術(shù)力量強，綜合能力優(yōu)秀的監(jiān)理單位，委托實施工程監(jiān)理。第九章：項目綜合開發(fā)投資分析第一節(jié)：投資概況(一)項目簡況西安高新技術(shù)開發(fā)區(qū)二期拆遷安置開發(fā)項目是一個綜合性建設(shè)投資項目，本項目投資范圍包括拆遷、安置、商業(yè)開發(fā)以及社會公用事業(yè)性配套工程項目，涉及各方面各領(lǐng)域投資，最終目的要實現(xiàn)綜合經(jīng)濟效益和社會效益。 房地產(chǎn)綜合開發(fā)建設(shè)面積32萬平方米,建筑結(jié)構(gòu):框剪結(jié)構(gòu),建筑層數(shù):二十二層和三十一層。（二）項目經(jīng)濟技術(shù)指標拆遷安置建設(shè)項目1規(guī)劃用地面積：384畝1總建筑面積：1住宅建筑面積：39萬m21公共設(shè)施用房建設(shè)面積：1建筑密度：43%1容積率：商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目2規(guī)劃建設(shè)用地面積：103畝2總建設(shè)面積：32萬m22住宅建設(shè)面積：27萬m22商業(yè)建設(shè)面積：2商鋪建筑面積：2綜合停車：836個2綠化率：42%2建筑密度：28%2容積率：第二節(jié)：編制依據(jù)和分析范圍(一)、《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方式與參數(shù)》 (2005－97號)(二)、《國家有關(guān)工程可行性研究報告編制辦法》(三)、《陜西省建設(shè)工程費用定額》 (1999年)(四)、《陜西省建筑工程綜合預(yù)算定額》 (1999年)(五)、《西安市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)二期拆遷安置項目綜合開發(fā)合同》(六)、分析范圍:可行性研究的原則在建設(shè)中根據(jù)實際情況堅持充分利用各種有利條件，兼顧長遠、適度超前創(chuàng)新。嚴格遵守建設(shè)管理程序，重視環(huán)境保護和人文生態(tài)，城市規(guī)劃功能，市場發(fā)展前景等因素。 項目社會效益和經(jīng)濟效益的實現(xiàn)。第三節(jié)：項目投資費用綜合分析（一）、拆遷安置投資：8833萬元拆遷費用 473萬元安置工程建設(shè)費用：8360萬元（二）、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資土地成本 : 前期拆遷工程費、管理費：城市建設(shè)配套費:11879萬元建筑安裝工程成本費:基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施配套工程費:13419萬元項目直接成本：（1—5項）合計:財務(wù)成本和財務(wù)管理(1)項目銀行貸款利息(一年期):20000萬元%=1296萬元(2)財務(wù)管理費:(+%)1%=1%=經(jīng)營管理費(1)企業(yè)管理成本費：(16項合計2%)2%=(2)項目管理費：(4項2%)2%=(3)項目策劃銷售費：%=投資成本合計: 不可預(yù)見費: 3%=稅費%=第四節(jié) 資金籌措（一）拆遷安置資金8833萬元由西安高新技術(shù)開發(fā)區(qū)投資，其投資回報以拆遷范圍630畝舊宅基地征用為拆遷土地置換方式，所以本土地成本和安置建設(shè)工程費用可以不進入綜合開發(fā)項目投資范圍內(nèi)。（一）項目投資周期 :（二）項目建設(shè)周期 :（三）項目投資收益率:26%（四）, （五）項目實現(xiàn)利潤率:18%第十章 經(jīng)濟效益評價第一節(jié) 財務(wù)評價(一) 盈虧平衡分析 盈虧平衡點BEP =全部銷售率=256500 m2/320000 m2=81%實現(xiàn)市場銷售面積256500 m2(114200 m2+72000 m2)=70300 m2,實現(xiàn)市場銷售率70300 m2/(320000 m2114200 m272000 m2)=53%(二) 財務(wù)內(nèi)部收益率:%(三) 財務(wù)評價結(jié)論 由上面的分析計算可知,本項目具有較強的盈利能力,在財務(wù)上可行.本項目的資金有固定的來源(回遷認購和安置認購金),%,決定了項目具有較強的抗風(fēng)險能力。（二） 從實際出發(fā)，因地制宜，戰(zhàn)略性實施了舊城綜合改造、加快了農(nóng)村城市化進程，解決了農(nóng)村經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展和失地農(nóng)民未來生活出路兩大社會問題。第二節(jié) 未來發(fā)展意義 西安高新技術(shù)開發(fā)區(qū)二期拆遷安置綜合開發(fā)項目，是全面建設(shè)社會主義新事業(yè)，用科學(xué)發(fā)展觀來指導(dǎo)經(jīng)濟建設(shè)的產(chǎn)物；是全面建設(shè)和諧社會的成果體現(xiàn)；是著力解決經(jīng)濟發(fā)展和社會保障制度運行中的突出問題的新舉措；是積極推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和增長方式轉(zhuǎn)變的具體行動；是加大資源節(jié)約和環(huán)境保護的創(chuàng)造性實踐；是完成和推動經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域協(xié)調(diào)的創(chuàng)新；是促進突出人文環(huán)境綜合治理的嘗試；是建設(shè)區(qū)域經(jīng)濟，科學(xué)、健康、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展的壯麗篇章。57 / 5