【正文】 第二節(jié) 未來發(fā)展意義 西安高新技術(shù)開發(fā)區(qū)二期拆遷安置綜合開發(fā)項目，是全面建設(shè)社會主義新事業(yè)，用科學(xué)發(fā)展觀來指導(dǎo)經(jīng)濟建設(shè)的產(chǎn)物；是全面建設(shè)和諧社會的成果體現(xiàn)；是著力解決經(jīng)濟發(fā)展和社會保障制度運行中的突出問題的新舉措；是積極推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和增長方式轉(zhuǎn)變的具體行動；是加大資源節(jié)約和環(huán)境保護的創(chuàng)造性實踐；是完成和推動經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域協(xié)調(diào)的創(chuàng)新；是促進突出人文環(huán)境綜合治理的嘗試；是建設(shè)區(qū)域經(jīng)濟，科學(xué)、健康、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展的壯麗篇章。（一）項目投資周期 :（二）項目建設(shè)周期 :（三）項目投資收益率:26%（四）, （五）項目實現(xiàn)利潤率:18%第十章 經(jīng)濟效益評價第一節(jié) 財務(wù)評價(一) 盈虧平衡分析 盈虧平衡點BEP =全部銷售率=256500 m2/320000 m2=81%實現(xiàn)市場銷售面積256500 m2(114200 m2+72000 m2)=70300 m2,實現(xiàn)市場銷售率70300 m2/(320000 m2114200 m272000 m2)=53%(二) 財務(wù)內(nèi)部收益率:%(三) 財務(wù)評價結(jié)論 由上面的分析計算可知,本項目具有較強的盈利能力,在財務(wù)上可行.本項目的資金有固定的來源(回遷認購和安置認購金),%,決定了項目具有較強的抗風(fēng)險能力。 項目社會效益和經(jīng)濟效益的實現(xiàn)。（二）項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)拆遷安置建設(shè)項目1規(guī)劃用地面積：384畝1總建筑面積：1住宅建筑面積：39萬m21公共設(shè)施用房建設(shè)面積：1建筑密度：43%1容積率：商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目2規(guī)劃建設(shè)用地面積：103畝2總建設(shè)面積：32萬m22住宅建設(shè)面積：27萬m22商業(yè)建設(shè)面積：2商鋪建筑面積：2綜合停車：836個2綠化率：42%2建筑密度：28%2容積率：第二節(jié)：編制依據(jù)和分析范圍(一)、《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方式與參數(shù)》 (2005－97號)(二)、《國家有關(guān)工程可行性研究報告編制辦法》(三)、《陜西省建設(shè)工程費用定額》 (1999年)(四)、《陜西省建筑工程綜合預(yù)算定額》 (1999年)(五)、《西安市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)二期拆遷安置項目綜合開發(fā)合同》(六)、分析范圍:可行性研究的原則在建設(shè)中根據(jù)實際情況堅持充分利用各種有利條件，兼顧長遠、適度超前創(chuàng)新。第九章：項目綜合開發(fā)投資分析第一節(jié)：投資概況(一)項目簡況西安高新技術(shù)開發(fā)區(qū)二期拆遷安置開發(fā)項目是一個綜合性建設(shè)投資項目，本項目投資范圍包括拆遷、安置、商業(yè)開發(fā)以及社會公用事業(yè)性配套工程項目，涉及各方面各領(lǐng)域投資，最終目的要實現(xiàn)綜合經(jīng)濟效益和社會效益。（五）、主要項目招標(biāo)方式：設(shè)計單位招標(biāo)方式根據(jù)建筑法及有關(guān)建設(shè)規(guī)定，該項目的設(shè)計采用公開招標(biāo)方式，在45家具備甲級設(shè)計資質(zhì)的設(shè)計單位中進行招標(biāo),最終選擇一家方案合理,收費適宜,綜合實力可靠的設(shè)計單位委托設(shè)計。開標(biāo)、評標(biāo)、中標(biāo)：依法組建評標(biāo)委員會；進行評標(biāo)活動；確定中標(biāo)人、向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書；并向未中標(biāo)人通知中標(biāo)結(jié)果。本項目的招投標(biāo)活動程序擬采用下列流程進行：策劃招標(biāo)方案：接到招標(biāo)任務(wù)后，陜西名城地產(chǎn)開發(fā)公司組織相關(guān)人員，針對工程項目的性質(zhì)和類型，結(jié)合市場情況，成立招標(biāo)工作組制定招標(biāo)活動管理方案，包括工程項目的招標(biāo)方式、招標(biāo)范圍、總分包范圍的劃分等內(nèi)容，經(jīng)審查同意后實施。不管招標(biāo)人還是投標(biāo)人都是獨立的法人單位，在招標(biāo)投標(biāo)過程中，擁有自主獨立決策的權(quán)利，不受外界任何因素的干涉。公正原則：保證評標(biāo)時嚴格按照事先公布的招投標(biāo)原則標(biāo)準(zhǔn)對待所有投標(biāo)人。（一）招投標(biāo)方案的原則嚴格遵循：公開，公平，公正，誠實信用的投招標(biāo)工作原則。運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進維護技術(shù)，相關(guān)經(jīng)濟手段對物業(yè)實施多功能全方位統(tǒng)一管理。四、工程招標(biāo)：2007年12月5日～12月20日。根據(jù)項目建設(shè)情況，經(jīng)過公司各部門協(xié)商，初步擬定項目實施計劃。首期12萬㎡以高層商住為主；二期15萬㎡以高層住宅為主；㎡；㎡。在工程建設(shè)施工過程中及投入使用中，采取有效的安全、衛(wèi)生、勞動保障措施，確保安全衛(wèi)生，符合國家標(biāo)準(zhǔn)。第七章、勞動安全衛(wèi)生管理方案第一節(jié)：設(shè)計依據(jù)及國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》；中華人民共和國勞動部發(fā)布的《建筑項目（工程）勞動安全衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定》；國家經(jīng)貿(mào)委制定的《職業(yè)安全健康管理體系指導(dǎo)意見書》和《職業(yè)安全健康管理體系審核規(guī)范》；第二節(jié)：勞動、安全、衛(wèi)生措施本建設(shè)項目主要是以人居為主、配套商業(yè)、辦公的多功能綜合性大型高尚中式景觀社區(qū)。４、固體廢棄物的防治措施固體廢棄物主要為實驗樓內(nèi)教職員工、學(xué)生產(chǎn)生的生活垃圾。２、廢氣的防治措施對于有廢氣產(chǎn)生的實驗室，需由工藝配合選用相應(yīng)處理設(shè)備及設(shè)施，消減大氣污染物的產(chǎn)生。（五）、使用期內(nèi)環(huán)境保護措施１、建筑設(shè)計（1）、建筑總平面布局是建筑主要朝向有良好的日照和通風(fēng)效果。廢水、廢氣、固體廢棄物防治措施施工期間施工廢水應(yīng)注意收集，經(jīng)沉淀池處理后排入下水道。在施工工作面鋪設(shè)草袋等減少車輛與路面摩擦產(chǎn)生的噪音，適當(dāng)限制大型載重汽車的車速，尤其在噪音敏感區(qū)。（四）、施工期間環(huán)境保護措施在項目的施工過程中嚴格按陜西省建設(shè)行政主管部門及環(huán)保部門要求進行施工現(xiàn)場的揚塵、污染處理。該項目周邊環(huán)境狀況良好。（二）、加強能源的計量管理，建立必要的能源考核制度。（二）、電氣產(chǎn)品選用以節(jié)能型為主，照明光源選節(jié)能高效型燈具，變壓器選用低損耗節(jié)能型變壓器。（二）、以功能區(qū)為單位，配備用水計量裝置，劃小核算單位，鼓勵節(jié)約用水?？照{(diào)冷熱水系統(tǒng)均采用高效保溫材料保溫, 以減少冷（熱）量損失。冷水機組的選型，不僅要考慮其在滿負荷工況時的能效比，還要核算其部分負荷綜合性能系數(shù)，選用兩者均為較大的制冷機，以實現(xiàn)用最小的耗電（能）量，獲取最高的制冷量。不同朝向的窗墻面積比要符合節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求?！吨腥A人民共和國節(jié)約能源法》（國家主席90號令，1997年）《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 （GB 501892005）第二節(jié)：節(jié)能措施根據(jù)《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》和《陜西省節(jié)能實施細則》，對該工程設(shè)計時應(yīng)采取相應(yīng)的節(jié)能措施，以保證該工程項目滿足國家節(jié)能有關(guān)要求。公共部位應(yīng)急照明設(shè)置不少于一般照度的10%。消防控制室設(shè)消防專用電話總機，在變電室、冷凍機房設(shè)消防專用電話分機，手動報警按扭處設(shè)電話塞孔。在消防控制室應(yīng)能顯示消防設(shè)備的啟、停及工作狀態(tài)，顯示火災(zāi)報警、故障報警部位及水流指示器、各種報警閥、防火閥的工作狀態(tài)及反饋信號。（三）、電氣消防設(shè)計本工程消防報警等級為一級，消防控制室設(shè)在首層，消防控制室設(shè)：集中火災(zāi)報警控制器、消防聯(lián)動控制設(shè)備、火災(zāi)應(yīng)急廣播、消防通信設(shè)備等。通風(fēng)、空調(diào)管道穿過機房及防火隔斷墻處、公共衛(wèi)生間排風(fēng)支管與排風(fēng)立管連接處設(shè)70℃防火閥。地下設(shè)機械排煙系統(tǒng)，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時排煙，同時設(shè)有補風(fēng)系統(tǒng)，送風(fēng)量大于排風(fēng)量50%。滅火器配置(1）本工程滅火器的配置：按照中危險A類火災(zāi)設(shè)計，配置基準(zhǔn)75m2/A。 自動噴水滅火系統(tǒng)：(1)本工程自動噴水滅火系統(tǒng)按照中危險Ⅱ級設(shè)計，噴水強度8L/，作用面積160m2，設(shè)計流量30L/S。 (4)消火栓栓口直徑Φ65mm, , 配25m長水龍帶。(3）室外消火拴系統(tǒng)設(shè)計消防水池儲水要求324 m3。安全疏散每個防火分區(qū)設(shè)有二部樓梯，且樓梯與樓梯之間的間距，帶行走道的距離以及樓梯寬度均滿足《建筑設(shè)計防火規(guī)范 》GB500162006其它消防措施建筑內(nèi)部各部位裝修材料的燃燒性能等級均按照《建筑內(nèi)部裝修材料設(shè)計防火規(guī)范》GBJ5022295執(zhí)行，達到規(guī)范要求的各個部位裝修材料的燃燒性能等級。設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)本工程為高層綜合住宅樓，為建筑高度超過24米的高層公共建筑，消防設(shè)計按《高層建筑防火規(guī)范》（GB5004595）(2001年版)執(zhí)行。擴聲系統(tǒng)管路采用金屬線槽敷設(shè)，擴聲系統(tǒng)平時作為廣播、音樂播放使用，火災(zāi)時強制轉(zhuǎn)為應(yīng)急疏散廣播使用。有線電視系統(tǒng)：節(jié)目源由市政有線電視網(wǎng)光纖引入，采用分支分配系統(tǒng)，有線電視系統(tǒng)管路均采用鍍鋅鋼管敷設(shè)，辦公室、會議室等處設(shè)電視插座。潮濕場所做局部等電位連接。照度標(biāo)準(zhǔn)：弱電機房、燈光控制室、辦公室、用房300lx，變電室200lx，空調(diào)機房100lx，走道為75lx。照明、應(yīng)急疏散照明系統(tǒng)：照明光源一般選用熒光燈和節(jié)能燈，熒光燈均配電子鎮(zhèn)流器。電容補償：采用低壓自動補償。高壓電源兩路分段運行互為備用。擬建項目為地下二層，地上裙樓三層，主樓三十一層，總建筑面積32萬㎡。環(huán)保設(shè)計各空調(diào)通風(fēng)設(shè)備均做減振、隔震處理，同時要求建筑專業(yè)做相應(yīng)隔聲處理，機房采用隔聲門?？照{(diào)機組控制水量；加熱盤管設(shè)防凍保護；過濾器壓差超值報警；設(shè)風(fēng)機運行狀態(tài)檢測。管道保溫、防腐空調(diào)供回水管采用帶鋁箔離心玻璃棉管殼保溫，外纏密紋玻璃絲布。管材空調(diào)冷熱水管采用碳素鋼管，DN50采用焊接鋼管，DN≥50采用無縫鋼管。換氣次數(shù)： 變、配電室、電梯機房、公共衛(wèi)生間10次/h；制冷機房、車庫6次/h設(shè)備用房 3次/h人防通風(fēng)系統(tǒng):地下室設(shè)六級人防，設(shè)防護通風(fēng)系統(tǒng)，包括清潔式通風(fēng)、濾毒式通風(fēng)、隔絕式通風(fēng)。裙房商業(yè)部分均采用風(fēng)機盤管加新風(fēng)系統(tǒng)。空調(diào)冷熱源冷熱源由設(shè)在地下室制冷機房內(nèi)的制冷機組及換熱系統(tǒng)提供。污、廢水排水管：采用柔性排水鑄鐵管，W型卡箍連接。全樓設(shè)消火栓系統(tǒng)，流量30L/s，全樓設(shè)自動噴水滅火系統(tǒng)，流量30L/S屋頂設(shè)36m3消防水箱，儲存前10min的消防用水量，消防用水引自地下二層消防水池、泵房。 生活污水采用重力流形式，單立管排水，先排至本區(qū)室外化糞池，再接入市政排水管網(wǎng)。、第五節(jié)：給排水設(shè)計方案（一）、主要設(shè)計依據(jù) 《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范 》 GB 500152003《建筑設(shè)計防火規(guī)范 》GB500162006《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB5004595《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范 》 GB 501402005《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB500842001 2005年版《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 》 GB 501892005（二）、工程概況項目全為新建項目，功能為地下車庫、底層商業(yè)的住宅樓。最大揭露厚度()根據(jù)地質(zhì)報告情況，裙樓地基采用CFG復(fù)合地基處理，基礎(chǔ)采用筏板十字交叉梁，主樓采用樁筏基礎(chǔ)?？伞菜堋？伤堋？伤堋浰?。擬建場地?zé)o濕陷性。建筑場地土類別：Ⅲ類框架抗震等級：2級周期折減系數(shù)：梁端彎矩調(diào)幅系數(shù)：活荷載折減系數(shù)：按規(guī)范折減是否考慮扭轉(zhuǎn)藕連標(biāo)志： 考慮藕連混凝土容重：25KN/m3中梁剛度放大系數(shù)：2邊梁剛度放大系數(shù)：梁扭矩折減系數(shù)：基礎(chǔ)根據(jù)周圍已建建筑的地質(zhì)報告揭示，擬建場地地形平坦，～?；詈奢d：客廳、臥室、餐廳、衛(wèi)生間 商場、大廳 消防疏散樓梯 走廊 停車庫 4 KN/m2不上人屋面 上人屋面 結(jié)構(gòu)體系及布置結(jié)構(gòu)形式為框架剪力墻結(jié)構(gòu)。結(jié)構(gòu)形式為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)防烈度8度。建筑按抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)為丙類建筑，建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級。建筑立面在材料上結(jié)合石材及面磚與玻璃窗的對比、現(xiàn)代材料的運用、材料自身的特點與相應(yīng)的墻面的融合，不但豐富了立面層次，體現(xiàn)出現(xiàn)代住宅建筑的風(fēng)格，而且也賦予了建筑人性化的特色?！督ㄖO(shè)計防火規(guī)范 》GB500162006《民用建筑設(shè)計通則》GB503522005《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB501892005 《商業(yè)建筑設(shè)計規(guī)范》G