【正文】 土地增值稅：按銷售收入的1%計征，即1104萬元。資金來源結(jié)構(gòu)圖籌措資金來源籌措資金 (萬元)籌措資金比例總投資額88077100%銀行貸款38277%銷售回款49800% 惠州市仲愷高新區(qū)仲愷廣場開發(fā)項目可行性研究報告本項目投資總額為88077萬元，各期的詳細投資計劃見項目投資計劃與資金籌措估算表。詳見詳細投資計劃與資金籌措表178。項目銷售稅金及附加合計5977萬元。銷售稅金及附加估算：按照規(guī)定，本項目銷售須交納的銷售稅金及附加包括：營業(yè)稅：按銷售收入的5%計征，即5385萬元。財務(wù)費用：即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，本項目財務(wù)費用按項目全額貸款計算財務(wù)費用，項目財務(wù)費用合計6348萬元。參照深圳市房地產(chǎn)開發(fā)項目的平均水平，并結(jié)合本項目特點，按項目土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建安工程費用之和的5%取值，項目管理費用合計3302萬元。建筑安裝工程費：包括建造本項目所發(fā)生的建筑工程費用53850萬元，包括建安費用、裝修費用及設(shè)備安裝等費用。 惠州市仲愷高新區(qū)仲愷廣場開發(fā)項目可行性研究報告序號年份1234562007 上2007下2008上2008下2009 上2009 下2010 上2010 下2011上2011 下2012 上2012下1前期準備及設(shè)計報建　　　　　　　　　　　　　2項目一期施工階段　　　　　　　　　　　　　3項目二期施工階段　　　　　　　　　　　　　4項目一期銷售階段　　　　　　　　　　　　　5項目二期銷售階段　　　　　　　　　　　　6竣工驗收　　　　　　　　　　　　　　　　 惠州市仲愷高新區(qū)仲愷廣場開發(fā)項目可行性研究報告六、投資估算與資金籌措本項目開發(fā)建設(shè)總投資額合計為88077萬元，其中各項成本費用的估算額及單價詳見下表。 準備及設(shè)計階段 2007年3月—2007年12月178。確定的條件目前區(qū)域房地產(chǎn)市場供應(yīng)量較小，遠遠不能滿足市場的需求，但本項目作為高端產(chǎn)品，市場需求最終取決于區(qū)域內(nèi)高新產(chǎn)業(yè)支持和本地高端客戶，由于陳江仲愷組團的房地產(chǎn)市場目前還是不成熟的市場，市場需求信心存在一定的不足，市場發(fā)展還有許多不可預(yù)測的地方。五、項目開發(fā)建設(shè)進度安排影響本項目開發(fā)模式的主要因素包括市場吸納水平、開發(fā)商實力：市場吸納水平：是本項目開發(fā)成敗的關(guān)鍵擴大區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場吸納量的關(guān)鍵在于：城市環(huán)境城市功能的改善，城市對周邊產(chǎn)業(yè)集聚以及城市輻射能力加強，吸引周邊以及其他城市的人口；陳江仲愷組團的產(chǎn)業(yè)成熟效應(yīng)發(fā)揮作用，電子產(chǎn)業(yè)、加工產(chǎn)業(yè)等各類型人口聚集。 項目南面建筑層數(shù)不高，視野開闊，臨近海關(guān)，整體形象較好；178。 本項目商鋪采用沿街街鋪+社區(qū)中心商業(yè)的形式；目前市場街鋪售價：依據(jù)周邊市場得出目前仲愷高新區(qū)街鋪的市場均價為10500元/㎡。比較案例項目案例一案例二案例三案例名稱物業(yè)金寶創(chuàng)業(yè)家園欣欣花園口岸外商公寓　銷售均價（元/M2）　280035004000比較因素權(quán)分　　　　區(qū)域因素地理位置101010109片區(qū)成熟度1212121212周邊配套109999城市規(guī)劃109999交通條件88888個別因素外部景觀44433外觀形象66455裝修檔次44334環(huán)境及噪音43433停車場44433知名度66656內(nèi)部配套44434物業(yè)管理44334使用年限44344時間因素銷售時機1010788　合計10097908891價格修正系數(shù)　　%%%銷售價格加權(quán)分　　加權(quán)平均值（元/M2）3748 未來區(qū)域公寓市場價格預(yù)測：單位：元/平方米年份200720082009201020112012價格3748 4371 4633 4911 5157 年增長率　9%%%%%由于酒店式公寓比普通公寓售價略高一些，因此2009年酒店式公寓的整體銷售均價預(yù)測為4400元/平方米，從穩(wěn)妥市場評估的角度出發(fā)，2011年公寓的整體銷售均價預(yù)測為4900元/平方米178。178。252。 片區(qū)江北片區(qū)麥地—演達片區(qū)老城片區(qū)東平片區(qū)售價（元/㎡）4400—60003200—550030003000—4000252。 寫字樓項目價格定位252。l 十年后房地產(chǎn)市場價格變化影響因素（區(qū)域成熟穩(wěn)定期）根據(jù)規(guī)劃，十年后陳江仲愷區(qū)域已發(fā)展穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場供需水平保持相對平衡，受穩(wěn)定的投資成本的影響，房地產(chǎn)市場價格漸趨穩(wěn)定。 長期的房地產(chǎn)價格變動總體還是受成本水平的制約；252。 住宅項目價格定位a) 基點入市價格高新區(qū)典型高檔住宅項目銷售價格表項 目均價欣欣家園3500元/㎡金寶創(chuàng)業(yè)家園2800元/㎡御景華城2期2900元/㎡（預(yù)計）從區(qū)域高檔住宅項目的整體銷售情況來看，其均價約為3300元/㎡。 定位方法a) 市場比較法；b) 價格預(yù)測法；252。l 高新區(qū)內(nèi)企業(yè)員工（企業(yè)員工考慮到組織家庭、交通成本、生活與工作之間的便捷度的影響，看好高新區(qū)未來發(fā)展?jié)摿Φ纫蛩兀瑥亩x擇置業(yè)高新區(qū)）l 高新區(qū)內(nèi)本地居民（出于對居住品質(zhì)的要求，尋求小區(qū)環(huán)境好，物業(yè)管理到位的小區(qū)，具有換房需求）l 惠州內(nèi)投資客戶（隨著其經(jīng)濟實力的增強，初步具備投資能力和投資意愿，看重高新區(qū)與惠城區(qū)樓盤價格差以及對高新區(qū)未來發(fā)展充滿信心，進而選擇高新區(qū)進行投資）l 外地投資客戶（隨著珠三角經(jīng)濟一體化的進程，惠州房價與深圳等地房價的巨大差異，看重高新區(qū)升值潛力等因素）本方案的項目開發(fā)總規(guī)模達到220000平方米，預(yù)計開發(fā)期6年，未來6年內(nèi)，項目區(qū)域城市發(fā)展、項目市場條件都將發(fā)生巨大的變化，本文中的價格定位是在現(xiàn)有的市場水平及預(yù)測條件下，對未來項目住宅銷售物業(yè)進行價格定位。本項目將設(shè)置商務(wù)中心，同時配置休閑娛樂會所。公寓（或酒店）部分：本片區(qū)與一般工業(yè)的區(qū)別在于大型集團式企業(yè)占絕對主導(dǎo)地位，而此類企業(yè)（尤其是跨國企業(yè)）與其他企業(yè)的交流參觀活動較多，形成對酒店或酒店式公寓的需求；除此之外，據(jù)我司調(diào)研部監(jiān)測，大量的企業(yè)高管或外籍工作人員亦對公寓（或店）有較強的租用及自住需求。商業(yè)部分：本項目處于高新區(qū)核心地段，仲愷大道的服務(wù)產(chǎn)業(yè)配套，使得住宅物業(yè)的要求有一定量的增長。n 項目威脅分析(T)T1. 高新區(qū)未來住宅及商業(yè)供應(yīng)量將非常龐大,競爭態(tài)勢嚴峻；，使本項目銷售有一定難度；，區(qū)域內(nèi)的需求量比較有限，面對開發(fā)商之間的直接競爭，對本項目今后的銷售產(chǎn)生一定的壓力；，增加商業(yè)前期操作難度；。項目總規(guī)劃面積約為42280㎡，可利用建設(shè)土地面積為35312㎡；；周邊環(huán)境：項目南面、西面與北面為住宅樓或住宅小區(qū)，居住氛圍比較濃；項目南面市政綠化帶目前沒做，均是荒草，為了能使項目有更好的景觀資源與體現(xiàn)項目檔次，可改造市政綠化帶；項目東面、東南面為廠房及宿舍樓，但對本項目的影響不大；項目西南面為海關(guān)大廈，有政府部門辦公，對項目功能組合與檔次有所提升。、地勢項目總規(guī)劃占地面積為42280平方米，可利用建設(shè)用地面積為35312平方米。區(qū)內(nèi)交通有新園路、樂金路、紅旗路、中星路、松山路等多條交通干線連接周邊地帶。陳江仲愷區(qū)域作為深圳、東莞、廣州及惠城區(qū)之間交通的“咽喉要沖”，鐵路、輕軌、高速公路悉數(shù)穿區(qū)而過，而規(guī)劃中的前進西路、前進東路及南大道等快速路開通后，陳江——仲愷片區(qū)外圍將形成更為快捷方便的過境交通，減少過境車輛對仲愷大道作為城市道路功能的影響，使仲愷大道淡出公路功能，真正形成如深南大道般的景觀城市道路功能。 欣欣家園（A、B棟）項目名稱欣欣家園（A、B棟）項目位置仲愷大道與樂金路交匯處西北角發(fā) 展 商惠州市沃德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑結(jié)構(gòu)多層、小高層物業(yè)管理——占地面積（㎡）31604（總）建筑面積（㎡）61500（總）停車位（個）200戶型結(jié)構(gòu)一房（4449） 30%兩房（7484） 50%三房（9497） 20%總 套 數(shù)500（總）銷 售 率80%銷售價格（元/㎡）3500管 理 費㎡月開盤日期2007428入伙日期20086主打宣傳口號時尚筑居*精英聚落客戶群構(gòu)成高新區(qū)企業(yè)員工，當?shù)鼐用裾贾髁Γs70%）投資客戶占30%點評及借鑒項目地處高新區(qū)核心位置，在建筑設(shè)計上，南北通透，戶型方正實用，雙陽臺設(shè)計，主臥大凸窗，其戶型設(shè)計以2房的小戶型單位為主，較為符合目前高新區(qū)的客戶需求，但由于其占地面積較小，小區(qū)園林景觀得不到較好展現(xiàn)，該項目的主要借鑒點在于主打口岸物業(yè)特點,強調(diào)其保值增值潛力項目名稱御景華城2期項目位置仲愷大道和白云山路交匯處東北發(fā) 展 商惠陽區(qū)盈富實業(yè)有限公司建筑結(jié)構(gòu)小高層、高層物業(yè)管理金迪物管占地面積（㎡）40000（總）建筑面積（㎡）130000（總）車位比2：1戶型結(jié)構(gòu)兩房（78） 17%三房（110125） 73%四房（150） %復(fù)式（180220） %總 套 數(shù)679銷 售 率70%銷售價格（元/㎡）2900管 理 費㎡月開盤日期2007414入伙日期200710主打宣傳口號陳江首席園林式商住社區(qū)客戶群構(gòu)成陳江本地居民及當?shù)仄髽I(yè)員工占80%，惠州本地及外地投資客戶占20%點評及借鑒項目地處陳江中心區(qū)域，也為陳江地一個真正意義上的商品房項目，核心地段加上核心價值是其樓盤主要訴求點，在建筑設(shè)計上有入戶花園，主臥、次臥均有景觀凸窗，配備獨立工人房，獨立儲物間設(shè)置，引進專業(yè)化物管公司提升項目檔次，該項目主要借鑒點在于根據(jù)自身項目地段及配套優(yōu)勢最大化地挖掘其價值，并且在陳江最高級酒店三陽酒店設(shè)立有樓書取閱處，最大限度地吸引外來客戶，其推廣手法值得借鑒項目名稱口岸外商公寓項目位置仲愷高新區(qū)口岸新區(qū)（新海關(guān)）發(fā) 展 商惠州市豐捷口岸發(fā)展有限公司建筑結(jié)構(gòu)小高層物業(yè)管理金迪物管占地面積（㎡）2200建筑面積（㎡）20000停車位（個）室外停車戶型結(jié)構(gòu)單房（） 92%1房（） 8%總 套 數(shù)288銷 售 率93%銷售價格（元/㎡）4500（精裝修500元/㎡）管 理 費㎡月開盤日期2007414入伙日期20081031主打宣傳口號口岸經(jīng)濟圈*酒店式金裝公寓客戶群構(gòu)成高新區(qū)中高層管理人員以及看好高新區(qū)未來發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y客戶點評及借鑒項目地處高新區(qū)黃金位置，主打投資性商用物業(yè)性質(zhì)，以公寓為主導(dǎo)，周到的物管服務(wù)，并且提供物業(yè)代租代管服務(wù)，其樓盤最大的亮點在于光纖直接接入海關(guān)系統(tǒng)自動報關(guān)，這也是吸引其客戶的重要原因之一，其主打口岸商務(wù)概念及強調(diào)海關(guān)影響力等營銷手法值得借鑒從市場分析來看，仲愷高新區(qū)作為新興的城市區(qū)域，整體來看，房地產(chǎn)開發(fā)有較大的發(fā)展機會。：戶型1房2房3房4房總計套數(shù)32444580561112比例%%%%100%金寶創(chuàng)業(yè)家園花園的各種戶型供應(yīng)比較齊全，但供應(yīng)以中大戶型為主，三房比例最高，%，%。由上所示，未來2年內(nèi)區(qū)域內(nèi)的新增房產(chǎn)供應(yīng)將大幅增加，且均以中高檔次產(chǎn)品進入市場，滿足目前區(qū)域內(nèi)中高檔次物業(yè)的需求；未來中高檔物業(yè)會是市場供應(yīng)的主流，但同時陳江仲愷區(qū)域的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和發(fā)展，將催生一定規(guī)模的對高檔次物業(yè)的消費群體，未來高端產(chǎn)品的發(fā)展存在很大的市場機會和競爭力。216。據(jù)悉，在奠基的15個項目中，有惠州仲愷高新區(qū)軟件園等仲愷商業(yè)化改造項目5個，投資額達39億元。隨著區(qū)域內(nèi)的實力企業(yè)和置業(yè)人員不斷增加，且陳江鎮(zhèn)歷來是惠州富人聚集區(qū)，未來對商品房，特別是高檔次物業(yè)的需求潛力非常大。金輝新苑是較近期開發(fā)的樓盤，目前已全部銷售完畢；御景華城是陳江首個住宅小區(qū)，目前已全部銷售完畢。山水世家2002年入市，二期同樣售磬；金迪星苑：位于惠城區(qū)南三環(huán)路口處，是由惠州市金迪實業(yè)發(fā)展公司投資開發(fā)的一個大型居住小區(qū)。2007年，陳江的房地產(chǎn)開發(fā)邁向一