【正文】 （5）本項目住宅銷售對收益及財務平衡具有重要作用，考慮到發(fā)展商實際情況，委托專業(yè)代理公司銷售不失為一種較好的選擇。假定可將對市國土局的土地有償使用金的支付進度改為按年度為單位，在開發(fā)期內均勻支付，以10％的資本收益率作為本項目被接受的最低基準，則住宅的銷售均價可保持在2300元／m2的條件之下；這樣做的目的是盤活資金。而且，根據(jù)有關資料，建筑安裝工程成本有必要對支付給工程承包商的付款進度放緩或壓后，使本項目開發(fā)的資金增大；三、由于本項目的開發(fā)成本較低，整體開發(fā)效益較為理想，由住宅價格敏感性分析可知，項目的投資收益率將全大為提高，可見本項目的盈利能力仍然有很大潛力可供挖掘。因此，應對第一階段開發(fā)物業(yè)預售樓款的收集方案作精確的編排和計算，對資金的投入和使用要有科學的計劃和必要的控制力。10．2可行性建議　本項目特指**廣場的建設，包括部分公共設施的建設與完善，項目采用分三期、滾動式開發(fā)，對土地成本的分攤原則是按照各個階段實際使用土地的面積來支付土地成本。從后期開發(fā)（二、三期的開發(fā)）的財務評價指標上來看，小區(qū)開發(fā)的效益還需要根據(jù)實際情況進行反復調整。由于對本項目將來的物業(yè)銷售情況目前尚難以估計，所以，在本次進行財務效益估算時，采用了較保守的計算模式。同時，由于目前中國房地產市場受國家有關政策的影響仍然非常大，對未來幾年的HZ市物業(yè)市場發(fā)展狀況較難預測，因此，現(xiàn)給出本項目在不同住宅銷售均價下的資本收益率敏感性分析。9．5．2物業(yè)銷售測價較為保守　　本報告所進行的物業(yè)市場測價，是基于對項目所在區(qū)域住宅類樓盤的詳細調查以及結合了HZ市同類型樓盤的市場實際成交數(shù)據(jù)得出的，也是基于目前的現(xiàn)金水平。年利率暫定為6％，按單利計算。9．4．2后期開發(fā)敏感分析　　選取土地成本作為敏感性因素，對后期開發(fā)的資本收益進行敏感性分析，從表上數(shù)據(jù)看，建安成本的變化對后期開發(fā)有一定的影響，但當建安成本上升5％時，后期開發(fā)各階段的所得稅后資本收益率仍然大于0，可見，建安成本在本項目各類影響因素中，并非是決定性因素。因此，在二、三期有必要對以推廣價銷售的住宅物業(yè)的銷售狀況進行盈虧平衡分析。當后期開發(fā)期間的房地產市場維持目前穩(wěn)中有升的局面，則后期開發(fā)在財務效益分析的角度上看是可行的。在本次的可行性研究中，對后期開發(fā)的運作模式只作一般假設。也就是說，預售樓款的回收方式是影響第一階段開發(fā)成敗的一個較敏感的因素。首期開發(fā)效益綜述：由于首期開發(fā)資金籌措及運作模式的設定，開發(fā)資金可由部分預售樓款來沖抵。三、本項目的計算模型中，設定本項目物業(yè)的銷售率為100％，是為了體現(xiàn)本項目的內在盈利能力。9．2．1．8財務指標的選取本項目經濟效益分析報表格式的依據(jù)是國家計委和建設部發(fā)布的《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》（第二版），參照我國的財會制度，結合現(xiàn)時房地產開發(fā)的實際情況，對項目投資計算經濟效益。貸款利率的支付方式為本核算期內支付以往各期累計的貸款總額半年的利息以及本核算期內均勻投入的原則計算的本核算期內投資資金的半年利息。采用這種回收方式，將有部分的預售樓款被用于開發(fā)建設。9．2．1．6首期第一階段開發(fā)中以第二階段預售樓款抵償開發(fā)投資的原則首期第一階段開發(fā)的主要作用在于啟動整個小區(qū)開發(fā)，因此，在第一階段物業(yè)銷售的方法上，采用了低價銷售的策略。本項目銷售稅費一覽表銷售稅 　　　　?。?3280萬元營業(yè)稅金：％計算 　　 ％ 3080萬元防洪費：％計算 　　% 100萬元房地產交易管理費：％計算 　 % 100萬元印花稅：％計算 　　 % 16萬元其它：％計算 　　 % 22萬元（2）銷售費用：1685萬元；按發(fā)展商自行銷售本項目物業(yè)的原則，包括項目推廣宣傳費用等按銷售收入的3％計算。第二及第三階段的開發(fā)按照不受物業(yè)市場環(huán)境變化的影響，以連貫和正常開發(fā)的建設進度安排施工計劃。各個階段的開發(fā)獨立負擔各自的支出與收入，并且，進行獨立的財務效益測算。由于本項目目前處于籌建開發(fā)的前期階段，因此，在計算可售面積時，只對電梯間、樓道等公用面積進行了分攤計算，而在對如幼兒園、運動場、垃圾房等公建面積時則不進行分攤。良好的交通網(wǎng)絡：從西側通過規(guī)劃區(qū)邊緣的廣汕公路，為一級國道，區(qū)內東側、北側分別又有城市主干道路通過，使得本規(guī)劃區(qū)與周邊地區(qū)都有方便、快捷的交通聯(lián)系。四周相同類型的項目蓄勢待發(fā)，但已形成了較大規(guī)模。8．11投資利息本項目的投資利息為2000萬元，單方成本為80元／平方米。8．7各類配套工程費本項目各類配套工程費為532萬元，／平方米。8．4建安成本本項目建安工程造價（土建裝修工程費及機電設備安裝工程費）總額為28752萬元。4．內門窗 預留。根據(jù)本項目物業(yè)開發(fā)的實際情況，結合本項目地塊相鄰的其它開發(fā)項目的裝修標準，指定以下的裝修檔次進行總投資估算。如果以HZ28萬家庭計算，哪么，**廣場的市場容量為：符合1和2者為 28萬17％21％＝9996個家庭符合1和3者為 28萬17％37％＝17612個家庭符合1和4者為 28萬17％53％＝25228個家庭符合上述四個條件者則為 28萬17％21％37％53％＝1960個家庭根據(jù)經驗，并考慮眾多不定因素，上述結果應進一步修正，＝588個家庭另一方面，按照建設規(guī)劃，**廣場首期項目的開發(fā)，市場是完全可以接受的。調查結果為17％；◆ 對住宅環(huán)境持“十分重要”的態(tài)度的人士。在同類小區(qū)的銷售中，市場銷售價一般為均價2800元／平方米?！?*廣場為HZ居民提供超前的生活空間和居住理想。6．3 項目劣勢（1） 因為受其占地面積的影響，無法形成大盤效應；（2） 隨著HZ由濱江城市向濱海城市的過渡，江北新城的發(fā)展空間受到一定的制約；（3） 社區(qū)服務相對薄弱。（6） 本項目與同類住宅小區(qū)相比，將走 高檔樓盤中檔價格 的路線，在規(guī)劃建設和物業(yè)管理上突出其精品形象，使住戶以適中的價格得到高檔享受和稱心的服務，以此來吸引更多的住戶購買和入住本小區(qū)。這類項目在HZ的具有相當?shù)氖袌鎏栒倭?，推出市場后必將受到眾多買家的支持與歡迎，市場前景廣闊。5．2．5 小結君華府、碧水灣優(yōu)劣勢對比：君華府： 優(yōu)勢： 1） 小區(qū)地理位置好2） 規(guī)劃設計合理3） 配套設施完善劣勢：單體樓、無綠化、售價偏高。在銀行按揭上為8成30年。在樓體外觀上，采用粉紅色的較多，君華府外墻以米黃色為主調，在建筑風格上，則以歐陸式風格為主，碧水灣是港式風格。5．2．1 地理位置從地理位置來看，碧水灣和君華府均座落于江北新城，交通較為便利。在滿足了住的基本需要后，消費者對住宅的需求趨向更高的要求，如對小區(qū)智能化的要求，便是今后住宅的一個發(fā)展方向。房地產市場競爭加劇，各發(fā)展商在房地產項目上更趨于理性和務實，競爭不僅在戶型設計、結構、小區(qū)環(huán)境等方面，更多地將在實力、規(guī)模、品牌上展開。商品房作為老百姓消費生活中的一個大件耐用消費品，其主導作用極為明顯。房地產業(yè)的良性發(fā)展，受國家相關政策、法規(guī)影響極大，當前，國家相繼出臺了一系列法規(guī)和政策，支持和刺激房地產業(yè)的發(fā)展，國家建設部也先后出臺了相應的措施鼓勵和扶持房地產業(yè)的發(fā)展，在這種情形下，房地產業(yè)已成為國民經濟的一項關系國計民生的重要產業(yè)，具有較為廣闊的發(fā)展前景。從房地產市場供給的總體情況來說，房屋總量供過應求，空置房面積居高不下，據(jù)二00三年統(tǒng)計，全市商品房空置面積為85萬平方米。二00二年，,，二00三年。如圖2所示。消費者在購房時，對小區(qū)周圍環(huán)境、配套設施、物業(yè)管理等因素比較注重，希望發(fā)展商能提供位置好、價格適中、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、服務優(yōu)質的小區(qū)。這部分潛在的消費者，其對地理位置優(yōu)越、規(guī)劃設計較好、環(huán)境一流、物業(yè)管理水平高的小區(qū)特別中意，這從東湖花園、金迪新苑、碧水灣、新世界長湖苑受眾多市民支持便可略窺一斑。22％的人希望一次付款，月均供樓支出1311元。3．4商品房需求祈求3．4．1商品房需求祈求根據(jù)2003年6月在HZ進行的一次抽樣調查（HZ市區(qū)，分層多級抽樣，有效樣本500戶）結果表明，HZ市民購買商品房的基本特點是：◆一次性投資額度為13萬元。現(xiàn)全市住宅使用面積共有429萬m2，居住人口427萬， m2／人。外貿進出口總額90億美元，約相當于國內生產總值的144％。轄區(qū)除龍門縣外，均屬珠江三角洲經濟開放區(qū)。2．4．5 綠化系統(tǒng)規(guī)劃綠化系統(tǒng)由社區(qū)主次干道綠化，步行系統(tǒng)綠化，景觀軸線主題綠化帶，小區(qū)公園、組團綠地構成。◆ 體育設施：中心區(qū)規(guī)劃社區(qū)的健康中心，內含大型室內康樂中心?！?區(qū)內還設置了組織有序的步行路系統(tǒng)，一方面保證了人車之間適當分流，減少了互相干擾，形成服務居民生活的步行空間；其次又為創(chuàng)造步行景觀提供了條件；第三是通過步行路系統(tǒng)將各片區(qū)有機的串聯(lián)成一個整體。本區(qū)的道路交通組織是以人的活動為重點，以建設高品質的社區(qū)空間為前提來進行規(guī)劃的。2．4．2 總體布局區(qū)域四周幾條城市規(guī)劃確定的道路形成的道路網(wǎng)將本區(qū)分成兩個獨立的分區(qū)，每個分區(qū)以不同的建筑密度、使用性質及建筑高度、體量來強化各自的特色。從整體項目來看，**廣場首期尚待續(xù)建，按照發(fā)展商設想，全部工程按照三期組團式的原則以滾動式的開發(fā)。2．3．6建筑造型平頂層，坡頂蓋，智能化系統(tǒng)，小區(qū)采用整體形象入口及紅線外綠化，配置煤氣、通訊、有線電視管道。2．3．4交通組織從西側通過小區(qū)邊緣的廣汕公路，現(xiàn)為一級公路，區(qū)內東側、北側分別有城市主干道路通過，使得本小區(qū)與周邊地區(qū)和市中心都有方便、快捷的交通聯(lián)系?？傮w規(guī)劃充分體現(xiàn)“人文社區(qū)”概念，著眼長遠利益，以人為本，以客為尊，充分利用現(xiàn)有資源，提供高品質的社區(qū)生活服務配套設施，面向客戶群主要是HZ中高收入人士及港澳同胞。2．3．1發(fā)展商簡介HZ市**房地產開發(fā)有限公司成立于2002年12月，前身為HZ市**經濟貿易發(fā)展公司。三是計算機模擬運算。2．2．4 研究方法為達成研究目的，我們在研究方法選擇上依據(jù)“針對問題，簡單明晰，切實可行”的原則選擇了三種主要方法：一是抽樣調查和典型調查。事實上，可行性研究已形成清晰的目的，本項研究亦不例外，目的在于對**廣場投資開發(fā)提供可行性決策依據(jù)。隨著繼續(xù)加強與深圳、香港、東莞的聯(lián)系，對旅游資源的開發(fā)利用，對生態(tài)環(huán)境的加強保護和建設，HZ市未來將成為珠三角重要休閑旅游基地，成為珠三角東部產業(yè)轉移的最直接承接地。1．5HZ市在珠三角的地位和作用目前，HZ是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的交通樞紐，是珠三角電子信息產業(yè)生產基地之一，是珠三角主要的生態(tài)農業(yè)供應基地和生態(tài)環(huán)境保障區(qū)。BP公司的龍頭地位有利于大亞灣吸引其他跨國企業(yè)的集聚，進而構成完整的石化產業(yè)鏈。未來幾年中國對石油化工產品的需求前景仍然十分廣闊，石化產品在中國還有很大的發(fā)展空間，HZ正積極抓住這次機會，爭取吸引更多配套的下游石化產業(yè)落戶HZ，使HZ成為珠三角乃至廣東省重要的石化基地。HZ作為珠三角城市重要的一員，通過基礎設施建設改善與香港交通的便捷性，進一步充分利用和強化毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢，使其接受香港和周邊大城市的經濟輻射和承接產業(yè)轉移，與香港進行更深層次的合作方面，有更大的作為。形勢出現(xiàn)巨大逆轉的主要原因就是區(qū)位條件，東部地區(qū)與香港的連通性較高，這一差異使香港公司和在香港的外國公司的投資、技術和管理傾向流入珠三角東部，為深圳和東莞外向型經濟的發(fā)展提供動力，使東岸經濟發(fā)展迅速趕上并超過西岸。1．3HZ市的區(qū)位條件HZ市是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的