【正文】 構(gòu)成。3．4商品房需求祈求3．4．1商品房需求祈求根據(jù)2003年6月在HZ進行的一次抽樣調(diào)查（HZ市區(qū)，分層多級抽樣，有效樣本500戶）結(jié)果表明，HZ市民購買商品房的基本特點是：◆一次性投資額度為13萬元。如圖2所示。商品房作為老百姓消費生活中的一個大件耐用消費品，其主導(dǎo)作用極為明顯。在樓體外觀上，采用粉紅色的較多，君華府外墻以米黃色為主調(diào)，在建筑風(fēng)格上，則以歐陸式風(fēng)格為主，碧水灣是港式風(fēng)格。（6） 本項目與同類住宅小區(qū)相比，將走 高檔樓盤中檔價格 的路線，在規(guī)劃建設(shè)和物業(yè)管理上突出其精品形象，使住戶以適中的價格得到高檔享受和稱心的服務(wù)，以此來吸引更多的住戶購買和入住本小區(qū)。調(diào)查結(jié)果為17％；◆ 對住宅環(huán)境持“十分重要”的態(tài)度的人士。8．4建安成本本項目建安工程造價（土建裝修工程費及機電設(shè)備安裝工程費）總額為28752萬元。良好的交通網(wǎng)絡(luò)：從西側(cè)通過規(guī)劃區(qū)邊緣的廣汕公路，為一級國道，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別又有城市主干道路通過，使得本規(guī)劃區(qū)與周邊地區(qū)都有方便、快捷的交通聯(lián)系。本項目銷售稅費一覽表銷售稅 　　　　?。?3280萬元營業(yè)稅金：％計算 　　 ％ 3080萬元防洪費：％計算 　　% 100萬元房地產(chǎn)交易管理費：％計算 　 % 100萬元印花稅：％計算 　　 % 16萬元其它：％計算 　　 % 22萬元（2）銷售費用：1685萬元；按發(fā)展商自行銷售本項目物業(yè)的原則，包括項目推廣宣傳費用等按銷售收入的3％計算。9．2．1．8財務(wù)指標(biāo)的選取本項目經(jīng)濟效益分析報表格式的依據(jù)是國家計委和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版），參照我國的財會制度，結(jié)合現(xiàn)時房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，對項目投資計算經(jīng)濟效益。在本次的可行性研究中，對后期開發(fā)的運作模式只作一般假設(shè)。年利率暫定為6％，按單利計算。從后期開發(fā)（二、三期的開發(fā)）的財務(wù)評價指標(biāo)上來看，小區(qū)開發(fā)的效益還需要根據(jù)實際情況進行反復(fù)調(diào)整。假定可將對市國土局的土地有償使用金的支付進度改為按年度為單位，在開發(fā)期內(nèi)均勻支付，以10％的資本收益率作為本項目被接受的最低基準，則住宅的銷售均價可保持在2300元／m2的條件之下；這樣做的目的是盤活資金。而且，根據(jù)有關(guān)資料，建筑安裝工程成本有必要對支付給工程承包商的付款進度放緩或壓后，使本項目開發(fā)的資金增大；三、由于本項目的開發(fā)成本較低，整體開發(fā)效益較為理想，由住宅價格敏感性分析可知，項目的投資收益率將全大為提高，可見本項目的盈利能力仍然有很大潛力可供挖掘。由于對本項目將來的物業(yè)銷售情況目前尚難以估計，所以，在本次進行財務(wù)效益估算時，采用了較保守的計算模式。9．4．2后期開發(fā)敏感分析　　選取土地成本作為敏感性因素，對后期開發(fā)的資本收益進行敏感性分析，從表上數(shù)據(jù)看，建安成本的變化對后期開發(fā)有一定的影響，但當(dāng)建安成本上升5％時，后期開發(fā)各階段的所得稅后資本收益率仍然大于0，可見，建安成本在本項目各類影響因素中，并非是決定性因素。也就是說，預(yù)售樓款的回收方式是影響第一階段開發(fā)成敗的一個較敏感的因素。貸款利率的支付方式為本核算期內(nèi)支付以往各期累計的貸款總額半年的利息以及本核算期內(nèi)均勻投入的原則計算的本核算期內(nèi)投資資金的半年利息。第二及第三階段的開發(fā)按照不受物業(yè)市場環(huán)境變化的影響，以連貫和正常開發(fā)的建設(shè)進度安排施工計劃。四周相同類型的項目蓄勢待發(fā)，但已形成了較大規(guī)模。4．內(nèi)門窗 預(yù)留。在同類小區(qū)的銷售中，市場銷售價一般為均價2800元／平方米。這類項目在HZ的具有相當(dāng)?shù)氖袌鎏栒倭?，推出市場后必將受到眾多買家的支持與歡迎，市場前景廣闊。5．2．1 地理位置從地理位置來看，碧水灣和君華府均座落于江北新城，交通較為便利。房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，受國家相關(guān)政策、法規(guī)影響極大，當(dāng)前，國家相繼出臺了一系列法規(guī)和政策，支持和刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國家建設(shè)部也先后出臺了相應(yīng)的措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在這種情形下，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的一項關(guān)系國計民生的重要產(chǎn)業(yè)，具有較為廣闊的發(fā)展前景。消費者在購房時，對小區(qū)周圍環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理等因素比較注重，希望發(fā)展商能提供位置好、價格適中、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的小區(qū)?，F(xiàn)全市住宅使用面積共有429萬m2，居住人口427萬， m2／人?！?體育設(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃社區(qū)的健康中心，內(nèi)含大型室內(nèi)康樂中心。從整體項目來看，**廣場首期尚待續(xù)建，按照發(fā)展商設(shè)想，全部工程按照三期組團式的原則以滾動式的開發(fā)。2．3．1發(fā)展商簡介HZ市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2002年12月，前身為HZ市**經(jīng)濟貿(mào)易發(fā)展公司。隨著繼續(xù)加強與深圳、香港、東莞的聯(lián)系，對旅游資源的開發(fā)利用，對生態(tài)環(huán)境的加強保護和建設(shè)，HZ市未來將成為珠三角重要休閑旅游基地，成為珠三角東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的最直接承接地。HZ作為珠三角城市重要的一員，通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改善與香港交通的便捷性，進一步充分利用和強化毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢，使其接受香港和周邊大城市的經(jīng)濟輻射和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，與香港進行更深層次的合作方面，有更大的作為。從1989年到1993年，%，第二產(chǎn)業(yè)的比重迅速上升到首位，%，第一產(chǎn)業(yè)迅速下降，%，成功實現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變。HZ市地處低緯度，北回歸線橫貫全市，雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)。HZ已由一寂寂無聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P(guān)注的投資熱土，從一個典型的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟區(qū)域變?yōu)檫M入工業(yè)化發(fā)展階段的新興城市。在此期間，%，%，%，%，%，%。大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，海域面積488平方公里，海岸線52公里，自然條件得天獨厚，擁有全面開發(fā)吞吐能力超過億噸天然深水良港，土地資源、淡水資源和旅游資源也十分豐富。2．2．2研究人員可行性研究涉及到技術(shù)與經(jīng)濟兩個層面，尤其是對市場需求預(yù)測和成本測算十分專業(yè)，因此，要求研究人員具有扎實的專業(yè)知識和工作經(jīng)驗。2．3．3 項目總體布局****，東面中心區(qū)位以21M寬小區(qū)道路為界是擬建公園，南面設(shè)一形象入口；西面是64M寬的廣汕一級公路，道路另一側(cè)為HZ新城繁華區(qū)?？紤]到讓每戶居民能取得廣闊的景觀視野，對各分區(qū)的建筑物的體量與高度的控制，通過規(guī)劃的手法安排成階梯狀，由西向東、由里邊向路邊建筑物的體量與高度逐步遞增。采用紅花紫荊形成共同的綠化環(huán)境主題符號，在突出主題植物的基礎(chǔ)上尋求一種環(huán)境的共性?！舻投诵枨髴簦ń邮苌唐贩績r格為1500－2000元／平方米者）收入4130元，需求房屋面積均值為113m2。3．5．2對小區(qū)配套設(shè)施要求數(shù)據(jù)顯示，對小區(qū)的休閑娛樂配套設(shè)施，要求有健身室的比例最大，其次為兒童樂園。加之國家加快房改進程，取消了實物分房，開始實行貨幣分房，商品房的消費日益成為千家萬戶的的大宗消費。綠地方面，碧水灣的綠化率均在38％以上，君華府因為單體樓的原因未做過多的綠化。（7） 本項目座落在HZ新城區(qū)，集***、經(jīng)濟、文化、教育為一體，獨具濃厚的文化氣息和人文環(huán)境。調(diào)查結(jié)果為占購買人士的21％；◆ 接受江北地段。 總建筑面積250000平方米進行分攤，單方成本為1150元／平方米。4．市場的需求：近年來低迷的房地產(chǎn)市場，使得大量資金處于沉淀或等待狀態(tài)，大亞灣石化項目上馬，大大刺激了HZ房地產(chǎn)市場的興旺。 　?。?）所得稅：項目的總收入在扣除了總投資及銷售稅費、財務(wù)費用等成本費用后，得出銷售利潤，（所得稅率為利潤的33％）。參照我國的財會制度，結(jié)合現(xiàn)時房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，進行本項目的經(jīng)濟效益評判。現(xiàn)將有關(guān)的基本假設(shè)如下：（1）后期開發(fā)的資金投入按全部貸款的原則，貸款利率（財務(wù)成本）按年利6％計息一年；（2）銷售稅項按銷售收入的6％計算，銷售費用按銷售收入的3％計算，所得稅率為33％。9．5影響開發(fā)效益的主要因素分析從計算結(jié)果可以看出，本項目在進行全面投資開發(fā)時的財務(wù)效益在計算了財務(wù)成本后，具有一定程度的抗風(fēng)險能力。但對后期開發(fā)的分析主要是考慮到外部市場環(huán)境以及城市交通系統(tǒng)改良后對其造成的影響項目內(nèi)在盈利能力的預(yù)測。從第二階段起，利用前一期的售樓收入作為該期的開發(fā)資金。綜合上述部分的研究結(jié)論，歸納出如下幾方面意見：一、項目所在區(qū)域為HZ市新城區(qū)的核心地帶，HZ由濱江城市向濱海城市的過渡對項目可產(chǎn)生一定的影響力，但本項目地處***、經(jīng)濟、文化中心，交通十分便利，發(fā)展人文住宅小區(qū)，拉近人與自然的距離的理念在HZ存在一定的市場前景；二、從本項目的開發(fā)成本估算數(shù)據(jù)看，本項目建筑安裝工程成本占總開發(fā)成本的五成（不計算財務(wù)成本），但由于土地成本較低，故在本區(qū)域范圍內(nèi)的開發(fā)具有競爭優(yōu)勢。但是在實際操作過程中，幾乎每個房地產(chǎn)項目開發(fā)公司均希望采用這種方式，問題是在目前的市場狀況以及現(xiàn)行金融體制下，能最終利用到樓花銷售預(yù)售款作為開發(fā)總投資三分之一以上資金的開發(fā)企業(yè)尚須努力。但資本收益率在選取的敏感性因素在－10％～＋10％區(qū)間的變化時，仍然保持正數(shù)，由此可認為，“平緩回收”方案基本上仍能滿足“盈虧平衡并且略有盈余”的目標(biāo)；從回收方案的敏感性分析知道，“平緩回收”方案的抗風(fēng)險能力較強。從上面的分析可知，不同的預(yù)售樓款回收方案導(dǎo)致的項目貸款數(shù)額是有較大出入的，從而造成的貸款利息也相關(guān)頗大。本核算期開發(fā)所需資金不能由預(yù)售樓款抵償?shù)牟糠?，將首先通過自有資金解決，不足部分再由銀行貸款的途徑解決，但銀行貸款則須支付年利率為6％的貸款利息。在籌建階段內(nèi)將進行第一階段開發(fā)的前期準備工作，發(fā)展商需支付第一階段開發(fā)的土地成本、前期費用和開發(fā)期稅費等，基本是反映到該期期末進行計算；同樣地在建設(shè)期內(nèi)將開始進行第一階段開發(fā)的各項工程建設(shè)，各項工程費用將按擬定的工程進度反映在各個核算期期末。具體來看，本地塊開發(fā)面臨的外部環(huán)境制約及前景如下： 1．用地條件規(guī)劃區(qū)除東面有一小塊山坡外，其他地勢相對平坦。 3．外門窗 低臺凸窗，綠玻璃，塑鋼窗。且中高收入水平（家庭月收入在4000元以上），尤其是個體私營企業(yè)主◆對居住環(huán)境有較高要求，追求舒適和享受的生活◆年齡在30－50歲之間，已有一定的事業(yè)基礎(chǔ)◆文化程度較高，對居住有自己的品味要求◆兩代或三代家庭，同時不排斥外資及內(nèi)資企業(yè)高級雇員◆二次置業(yè)人士7．3銷售價格測算本項目均價定為2300元/平方米，此價格在同類物業(yè)中屬中等偏下水平。（2） **廣場住宅區(qū)的建設(shè)目標(biāo)是建設(shè)一個大型的人文住宅小區(qū)，其舒適而富有變化的戶型設(shè)計、具有現(xiàn)代氣息的建筑造型均由名師精心設(shè)計，整個小區(qū)規(guī)劃既考慮住戶的現(xiàn)實需要，配套設(shè)施完善，又適度超前，將智能化引入小區(qū)的開發(fā)建設(shè)之中，可使住戶在充分享受幸福生活的同時，感受到高科技為他們帶來的生活之便利和高品味生活享受。5．2 本類項目的個案分析根據(jù)項目的可比性原則，我們選取HZ市內(nèi)的碧水灣、君華府等較有代表性的樓盤，作為**廣場的主要競爭者進行對比和研究。HZ市的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也倍受政府和企業(yè)的關(guān)注。在付款方式上，大多數(shù)市民更傾向于銀行按揭分期付款方式。這表明，HZ市房地產(chǎn)大市仍處于較為低迷的的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場仍在處于消化期，但值得看好的是，市民對房屋的消費持續(xù)增長，個人購買商品房已成為拉動房地產(chǎn)市場的一支重要力量?！?文化設(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃青少年活動中心、社區(qū)圖書館、HZ市書畫愛好者活動中心，茶藝館等。2．4 區(qū)域特點本可行性研究針對**廣場首期，但由于項目的整體性，在研究過程中又不可完全獨立分開，因為諸如綠化、公共設(shè)施是由整個小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，具有共享性，在投資分析上，亦必須按建筑面積進行分攤。擁有豐富的經(jīng)濟資源及