【正文】 ，珠三角城市與香港的距離每減少1%，%%，%%，%%，%%。在此期間，%，%，%，%，%，%。第一階段，1978年到1988年是HZ市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積累階段，這個(gè)時(shí)期的代表性事件是中國(guó)開(kāi)始實(shí)行改革開(kāi)放，香港的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移。HZ已由一寂寂無(wú)聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P(guān)注的投資熱土，從一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域變?yōu)檫M(jìn)入工業(yè)化發(fā)展階段的新興城市?！?總投資測(cè)算一覽表，系按整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完全由HZ市**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司全資興建的方案，擬分為三組采取滾動(dòng)的開(kāi)發(fā)形式；本項(xiàng)目各類(lèi)物業(yè)的測(cè)定價(jià)格與分析比較是根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所得，并經(jīng)過(guò)歸納和整理，其計(jì)算模式按照國(guó)外尤其是香港地區(qū)所普遍慣用的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告的表述形式，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情總嚴(yán)謹(jǐn)測(cè)算得出。HZ市地處低緯度，北回歸線橫貫全市，雨量充沛，陽(yáng)光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)。全市總面積11158平方公里，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積94平方公里。從1989年到1993年，%，第二產(chǎn)業(yè)的比重迅速上升到首位，%，第一產(chǎn)業(yè)迅速下降，%，成功實(shí)現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變。1．3HZ市的區(qū)位條件HZ市是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的區(qū)域交通樞紐，緊鄰深圳、東莞、廣州等珠三角發(fā)達(dá)城市和國(guó)際大都市香港。HZ作為珠三角城市重要的一員，通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改善與香港交通的便捷性，進(jìn)一步充分利用和強(qiáng)化毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使其接受香港和周邊大城市的經(jīng)濟(jì)輻射和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，與香港進(jìn)行更深層次的合作方面，有更大的作為。BP公司的龍頭地位有利于大亞灣吸引其他跨國(guó)企業(yè)的集聚，進(jìn)而構(gòu)成完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈。隨著繼續(xù)加強(qiáng)與深圳、香港、東莞的聯(lián)系，對(duì)旅游資源的開(kāi)發(fā)利用，對(duì)生態(tài)環(huán)境的加強(qiáng)保護(hù)和建設(shè)，HZ市未來(lái)將成為珠三角重要休閑旅游基地，成為珠三角東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的最直接承接地。2．2．4 研究方法為達(dá)成研究目的，我們?cè)谘芯糠椒ㄟx擇上依據(jù)“針對(duì)問(wèn)題，簡(jiǎn)單明晰，切實(shí)可行”的原則選擇了三種主要方法：一是抽樣調(diào)查和典型調(diào)查。2．3．1發(fā)展商簡(jiǎn)介HZ市**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2002年12月，前身為HZ市**經(jīng)濟(jì)貿(mào)易發(fā)展公司。2．3．4交通組織從西側(cè)通過(guò)小區(qū)邊緣的廣汕公路，現(xiàn)為一級(jí)公路，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別有城市主干道路通過(guò)，使得本小區(qū)與周邊地區(qū)和市中心都有方便、快捷的交通聯(lián)系。從整體項(xiàng)目來(lái)看，**廣場(chǎng)首期尚待續(xù)建，按照發(fā)展商設(shè)想，全部工程按照三期組團(tuán)式的原則以滾動(dòng)式的開(kāi)發(fā)。本區(qū)的道路交通組織是以人的活動(dòng)為重點(diǎn)，以建設(shè)高品質(zhì)的社區(qū)空間為前提來(lái)進(jìn)行規(guī)劃的?！?體育設(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃社區(qū)的健康中心，內(nèi)含大型室內(nèi)康樂(lè)中心。轄區(qū)除龍門(mén)縣外，均屬珠江三角洲經(jīng)濟(jì)開(kāi)放區(qū)。現(xiàn)全市住宅使用面積共有429萬(wàn)m2，居住人口427萬(wàn)， m2／人。22％的人希望一次付款，月均供樓支出1311元。消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，對(duì)小區(qū)周?chē)h(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理等因素比較注重，希望發(fā)展商能提供位置好、價(jià)格適中、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的小區(qū)。二00二年，,，二00三年。房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，受?chē)?guó)家相關(guān)政策、法規(guī)影響極大，當(dāng)前，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列法規(guī)和政策，支持和刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國(guó)家建設(shè)部也先后出臺(tái)了相應(yīng)的措施鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在這種情形下，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)，具有較為廣闊的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，各發(fā)展商在房地產(chǎn)項(xiàng)目上更趨于理性和務(wù)實(shí)，競(jìng)爭(zhēng)不僅在戶(hù)型設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、小區(qū)環(huán)境等方面，更多地將在實(shí)力、規(guī)模、品牌上展開(kāi)。5．2．1 地理位置從地理位置來(lái)看，碧水灣和君華府均座落于江北新城，交通較為便利。在銀行按揭上為8成30年。這類(lèi)項(xiàng)目在HZ的具有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)號(hào)召力，推出市場(chǎng)后必將受到眾多買(mǎi)家的支持與歡迎，市場(chǎng)前景廣闊。6．3 項(xiàng)目劣勢(shì)（1） 因?yàn)槭芷湔嫉孛娣e的影響，無(wú)法形成大盤(pán)效應(yīng)；（2） 隨著HZ由濱江城市向?yàn)I海城市的過(guò)渡，江北新城的發(fā)展空間受到一定的制約；（3） 社區(qū)服務(wù)相對(duì)薄弱。在同類(lèi)小區(qū)的銷(xiāo)售中，市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)一般為均價(jià)2800元／平方米。如果以HZ28萬(wàn)家庭計(jì)算，哪么，**廣場(chǎng)的市場(chǎng)容量為：符合1和2者為 28萬(wàn)17％21％＝9996個(gè)家庭符合1和3者為 28萬(wàn)17％37％＝17612個(gè)家庭符合1和4者為 28萬(wàn)17％53％＝25228個(gè)家庭符合上述四個(gè)條件者則為 28萬(wàn)17％21％37％53％＝1960個(gè)家庭根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，并考慮眾多不定因素，上述結(jié)果應(yīng)進(jìn)一步修正，＝588個(gè)家庭另一方面，按照建設(shè)規(guī)劃，**廣場(chǎng)首期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)是完全可以接受的。4．內(nèi)門(mén)窗 預(yù)留。8．7各類(lèi)配套工程費(fèi)本項(xiàng)目各類(lèi)配套工程費(fèi)為532萬(wàn)元，／平方米。四周相同類(lèi)型的項(xiàng)目蓄勢(shì)待發(fā)，但已形成了較大規(guī)模。由于本項(xiàng)目目前處于籌建開(kāi)發(fā)的前期階段，因此，在計(jì)算可售面積時(shí)，只對(duì)電梯間、樓道等公用面積進(jìn)行了分?jǐn)傆?jì)算，而在對(duì)如幼兒園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、垃圾房等公建面積時(shí)則不進(jìn)行分?jǐn)?。第二及第三階段的開(kāi)發(fā)按照不受物業(yè)市場(chǎng)環(huán)境變化的影響，以連貫和正常開(kāi)發(fā)的建設(shè)進(jìn)度安排施工計(jì)劃。9．2．1．6首期第一階段開(kāi)發(fā)中以第二階段預(yù)售樓款抵償開(kāi)發(fā)投資的原則首期第一階段開(kāi)發(fā)的主要作用在于啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)開(kāi)發(fā)，因此，在第一階段物業(yè)銷(xiāo)售的方法上，采用了低價(jià)銷(xiāo)售的策略。貸款利率的支付方式為本核算期內(nèi)支付以往各期累計(jì)的貸款總額半年的利息以及本核算期內(nèi)均勻投入的原則計(jì)算的本核算期內(nèi)投資資金的半年利息。三、本項(xiàng)目的計(jì)算模型中，設(shè)定本項(xiàng)目物業(yè)的銷(xiāo)售率為100％，是為了體現(xiàn)本項(xiàng)目的內(nèi)在盈利能力。也就是說(shuō)，預(yù)售樓款的回收方式是影響第一階段開(kāi)發(fā)成敗的一個(gè)較敏感的因素。當(dāng)后期開(kāi)發(fā)期間的房地產(chǎn)市場(chǎng)維持目前穩(wěn)中有升的局面，則后期開(kāi)發(fā)在財(cái)務(wù)效益分析的角度上看是可行的。9．4．2后期開(kāi)發(fā)敏感分析　　選取土地成本作為敏感性因素，對(duì)后期開(kāi)發(fā)的資本收益進(jìn)行敏感性分析，從表上數(shù)據(jù)看，建安成本的變化對(duì)后期開(kāi)發(fā)有一定的影響，但當(dāng)建安成本上升5％時(shí)，后期開(kāi)發(fā)各階段的所得稅后資本收益率仍然大于0，可見(jiàn)，建安成本在本項(xiàng)目各類(lèi)影響因素中，并非是決定性因素。9．5．2物業(yè)銷(xiāo)售測(cè)價(jià)較為保守　　本報(bào)告所進(jìn)行的物業(yè)市場(chǎng)測(cè)價(jià)，是基于對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域住宅類(lèi)樓盤(pán)的詳細(xì)調(diào)查以及結(jié)合了HZ市同類(lèi)型樓盤(pán)的市場(chǎng)實(shí)際成交數(shù)據(jù)得出的，也是基于目前的現(xiàn)金水平。由于對(duì)本項(xiàng)目將來(lái)的物業(yè)銷(xiāo)售情況目前尚難以估計(jì)，所以，在本次進(jìn)行財(cái)務(wù)效益估算時(shí)，采用了較保守的計(jì)算模式。10．2可行性建議　本項(xiàng)目特指**廣場(chǎng)的建設(shè)，包括部分公共設(shè)施的建設(shè)與完善，項(xiàng)目采用分三期、滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)，對(duì)土地成本的分?jǐn)傇瓌t是按照各個(gè)階段實(shí)際使用土地的面積來(lái)支付土地成本。而且，根據(jù)有關(guān)資料，建筑安裝工程成本有必要對(duì)支付給工程承包商的付款進(jìn)度放緩或壓后，使本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金增大；三、由于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本較低，整體開(kāi)發(fā)效益較為理想，由住宅價(jià)格敏感性分析可知，項(xiàng)目的投資收益率將全大為提高，可見(jiàn)本項(xiàng)目的盈利能力仍然有很大潛力可供挖掘。（5）本項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售對(duì)收益及財(cái)務(wù)平衡具有重要作用，考慮到發(fā)展商實(shí)際情況，委托專(zhuān)業(yè)代理公司銷(xiāo)售不失為一種較好的選擇。假定可將對(duì)市國(guó)土局的土地有償使用金的支付進(jìn)度改為按年度為單位，在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻支付，以10％的資本收益率作為本項(xiàng)目被接受的最低基準(zhǔn)，則住宅的銷(xiāo)售均價(jià)可保持在2300元／m2的條件之下；這樣做的目的是盤(pán)活資金。因此，應(yīng)對(duì)第一階段開(kāi)發(fā)物業(yè)預(yù)售樓款的收集方案作精確的編排和計(jì)算，對(duì)資金的投入和使用要有科學(xué)的計(jì)劃和必要的控制力。從后期開(kāi)發(fā)（二、三期的開(kāi)發(fā)）的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)上來(lái)看，小區(qū)開(kāi)發(fā)的效益還需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行反復(fù)調(diào)整。同時(shí)，由于目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受?chē)?guó)家有關(guān)政策的影響仍然非常大，對(duì)未來(lái)幾年的HZ市物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r較難預(yù)測(cè)，因此，現(xiàn)給出本項(xiàng)目在不同住宅銷(xiāo)售均價(jià)下的資本收益率敏感性分析。年利率暫定為6％，按單利計(jì)算。因此，在二、三期有必要對(duì)以推廣價(jià)銷(xiāo)售的住宅物業(yè)的銷(xiāo)售狀況進(jìn)行盈虧平衡分析。在本次的可行性研究中，對(duì)后期開(kāi)發(fā)的運(yùn)作模式只作一般假設(shè)。首期開(kāi)發(fā)效益綜述：由于首期開(kāi)發(fā)資金籌措及運(yùn)作模式的設(shè)定，開(kāi)發(fā)資金可由部分預(yù)售樓款來(lái)沖抵。9．2．1．8財(cái)務(wù)指標(biāo)的選取本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析報(bào)表格式的依據(jù)是國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版），參照我國(guó)的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，對(duì)項(xiàng)目投資計(jì)算經(jīng)濟(jì)效益。采用這種回收方式，將有部分的預(yù)售樓款被用于開(kāi)發(fā)建設(shè)。本項(xiàng)目銷(xiāo)售稅費(fèi)一覽表銷(xiāo)售稅 　　　　?。?3280萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅金：％計(jì)算 　　 ％ 3080萬(wàn)元防洪費(fèi)：％計(jì)算 　　% 100萬(wàn)元房地產(chǎn)交易管理費(fèi)：％計(jì)算 　 % 100萬(wàn)元印花稅：％計(jì)算 　　 % 16萬(wàn)元其它：％計(jì)算 　　 % 22萬(wàn)元（2）銷(xiāo)售費(fèi)用：1685萬(wàn)元；按發(fā)展商自行銷(xiāo)售本項(xiàng)目物業(yè)的原則，包括項(xiàng)目推廣宣傳費(fèi)用等按銷(xiāo)售收入的3％計(jì)算。各個(gè)階段的開(kāi)發(fā)獨(dú)立負(fù)擔(dān)各自的支出與收入，并且，進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)效益測(cè)算。良好的交通網(wǎng)絡(luò)：從西側(cè)通過(guò)規(guī)劃區(qū)邊緣的廣汕公路，為一級(jí)國(guó)道，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別又有城市主干道路通過(guò)，使得本規(guī)劃區(qū)與周邊地區(qū)都有方便、快捷的交通聯(lián)系。8．11投資利息本項(xiàng)目的投資利息為2000萬(wàn)元，單方成本為80元／平方米。8．4建安成本本項(xiàng)目建安工程造價(jià)（土建裝修工程費(fèi)及機(jī)電設(shè)備安裝工程費(fèi)）總額為28752萬(wàn)元。根據(jù)本項(xiàng)目物業(yè)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，結(jié)合本項(xiàng)目地塊相鄰的其它開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的裝修標(biāo)準(zhǔn)，指定以下的裝修檔次進(jìn)行總投資估算。調(diào)查結(jié)果為17％；◆ 對(duì)住宅環(huán)境持“十分重要”的態(tài)度的人士?！?*廣場(chǎng)為HZ居民提供超前的生活空間和居住理想。（6） 本項(xiàng)目與同類(lèi)住宅小區(qū)相比，將走 高檔樓盤(pán)中檔價(jià)格 的路線，在規(guī)劃建設(shè)和物業(yè)管理上突出其精品形象，使住戶(hù)以適中的價(jià)格得到高檔享受和稱(chēng)心的服務(wù)，以此來(lái)吸引更多的住戶(hù)購(gòu)買(mǎi)和入住本小區(qū)。5．2．5 小結(jié)君華府、碧水灣優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比：君華府： 優(yōu)勢(shì)： 1） 小區(qū)地理位置好2） 規(guī)劃設(shè)計(jì)合理3） 配套設(shè)施完善劣勢(shì)：?jiǎn)误w樓、無(wú)綠化、售價(jià)偏高。在樓體外觀上，采用粉紅色的較多，君華府外墻以米黃色為主調(diào)，在建筑風(fēng)格上，則以歐陸式風(fēng)格為主，碧水灣是港式風(fēng)格。在滿(mǎn)足了住的基本需要后，消費(fèi)者對(duì)住宅的需求趨向更高的要求，如對(duì)小區(qū)智能化的要求，便是今后住宅的一個(gè)發(fā)展方向。商品房作為老百姓消費(fèi)生活中的一個(gè)大件耐用消費(fèi)品，其主導(dǎo)作用極為明顯。從房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的總體情況來(lái)說(shuō)，房屋總量供過(guò)應(yīng)求，空置房面積居高不下，據(jù)二00三年統(tǒng)計(jì)，全市商品房空置面積為85萬(wàn)平方米。如圖2所示。這部分潛在的消費(fèi)者，其對(duì)地理位置優(yōu)越、規(guī)劃設(shè)計(jì)較好、環(huán)境一流、物業(yè)管理水平高的小區(qū)特別中意，這從東湖花園、金迪新苑、碧水灣、新世界長(zhǎng)湖苑受眾多市民支持便可略窺一斑。3．4商品房需求祈求3．4．1商品房需求祈求根據(jù)2003年6月在HZ進(jìn)行的一次抽樣調(diào)查（HZ市區(qū)，分層多級(jí)抽樣，有效樣本500戶(hù)）結(jié)果表明，HZ市民購(gòu)買(mǎi)商品房的基本特點(diǎn)是：◆一次性投資額度為13萬(wàn)元。外貿(mào)進(jìn)出口總額90億美元，約相當(dāng)于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的144％。2．4．5 綠化系統(tǒng)規(guī)劃綠化系統(tǒng)由社區(qū)主次干道綠化，步行系統(tǒng)綠化，景觀軸線主題綠化帶，小區(qū)公園、組團(tuán)綠地構(gòu)成?！?區(qū)內(nèi)還設(shè)置了組織有序的步行路系統(tǒng)，一方面保證了人車(chē)之間適當(dāng)分流，減少了互相干擾，形成服務(wù)居民生活的步行空間；其次又為創(chuàng)造步行景觀提供了條件；第三是通過(guò)步行路系統(tǒng)將各片區(qū)有機(jī)的串聯(lián)成一個(gè)整體。2．4．2 總體布局區(qū)域四周幾條城市規(guī)劃確定的道路形成的道路網(wǎng)將本區(qū)分成兩個(gè)獨(dú)立的分區(qū)，每個(gè)分區(qū)以不同的建筑密度、使