【正文】 以二手換置和租賃為主，從張掖路、建蘭路步行街調(diào)研數(shù)據(jù)基本可得目前市場(chǎng)價(jià)格較高，尤其是在核心商業(yè)區(qū)價(jià)格租賃與售價(jià)情況較好。寫字樓市場(chǎng)紅火與否直接反映到蘭州中小企業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭，影響到蘭州人才就業(yè)的情況。車位440個(gè)　圖2272 蘭州市在售寫字樓項(xiàng)目情況匯總表近年來雁灘板塊高品質(zhì)寫字樓所處區(qū)域集中在天水路一帶及品質(zhì)性商住樓盤，如天慶商務(wù)大廈、麗舍情園、新月湖、御景東方等，主要為板塊高檔商住樓盤的寫字間，品質(zhì)較高，但基本已無剩余辦公區(qū)域。◆雷迪森調(diào)研對(duì)象雷迪森大酒店地址蘭州市東崗西路星級(jí)四星級(jí)酒店屬性甘肅省委組織部接待點(diǎn)酒店商業(yè)中西式餐廳經(jīng)營狀況對(duì)外經(jīng)營型酒店，平均入住率達(dá)到65%多功能廳房間價(jià)格經(jīng)濟(jì)雙人房460經(jīng)濟(jì)套房780；行政套房1240豪華行政套房2500；總統(tǒng)套房11000競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境航空大酒店、西北賓館，錦江陽光，商務(wù)賓館、金昌大廈總結(jié)蘭州雷迪森酒店是高貴尊榮的商旅人士從事會(huì)議、商務(wù)、旅游的首選之地，酒店擁有蘭州頂級(jí)的會(huì)議場(chǎng)所，有面積不等、功能各異，可容納人數(shù)由20位起至600位不等的會(huì)議場(chǎng)所，適合舉辦包括論壇、研討、培訓(xùn)及董事會(huì)在內(nèi)的各類會(huì)議。718層為高級(jí)客房，功能齊全，服務(wù)態(tài)度良好。小結(jié)：高端酒店在蘭州市場(chǎng)曾以省市政府接待定點(diǎn)單位的西北賓館、蘭州飯店、寧臥莊賓館，以最早的四星級(jí)賓館飛天大酒店、金城賓館為主，經(jīng)營區(qū)域集中在蘭州市主干天水路和慶陽路兩側(cè)，在消費(fèi)水平和城市功能不斷變化中，高端消費(fèi)的需求促生以陽光大酒店、雷迪森為代表的準(zhǔn)5星級(jí)多功能配套和高服務(wù)水準(zhǔn)的賓館，根據(jù)市場(chǎng)實(shí)地調(diào)研，此類高端消費(fèi)酒店的平均日入住率也達(dá)到45%之多，參照陽光大酒店折后802元/單日進(jìn)行估算，年經(jīng)營性收入近3000萬元。40＇距西北其他四?。ㄗ灾螀^(qū)）的省會(huì)平均距離最近。主要技術(shù)指標(biāo)詳見表241。一樓外側(cè)有肯德基、影樓、冷飲店、工行等，經(jīng)營狀況良好。1．客群定位本項(xiàng)目公寓住宅客戶定位立足于蘭州市區(qū)本地客源，并直接面向蘭州市周邊客群，主要購買人群以剛性置業(yè)人群為主。從2009年1月~2010年5月蘭州銷售型商鋪供求和成交價(jià)格走勢(shì)可以看出，5月份供求比下挫，成交量放緩、成交均價(jià)較低，呈現(xiàn)供大于求的局面。4．銷售定位營銷執(zhí)行策略是該項(xiàng)目最終決勝的關(guān)鍵，好的產(chǎn)品策略、價(jià)格策略乃至公關(guān)廣告策略，如果在執(zhí)行環(huán)節(jié)中把握不當(dāng)，很可能出現(xiàn)過猶不及抑或是東施效顰的效果，不僅僅是貽誤銷售時(shí)機(jī)，很可能就此形成呆案，造成經(jīng)營失敗。2．劣勢(shì)分析（1）所處的雁灘片區(qū)目前還屬于蘭州的“睡城”，項(xiàng)目周邊商業(yè)設(shè)施不齊全，周圍高檔住宅小區(qū)入住率較低，項(xiàng)目“近河而不臨河”，沒有強(qiáng)勢(shì)景觀資源作為支撐?！?堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的原則，合理精心規(guī)劃，保持項(xiàng)目開發(fā)與環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。娛樂樓和百貨樓上面布置兩棟寫字樓，西側(cè)步行街上布置一棟寫字樓。室內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)詳見裝修工程設(shè)計(jì)圖紙。5．按規(guī)范要求設(shè)置無障礙標(biāo)志。（2）排水生活污水及場(chǎng)地雨水采用分流制，分別排至市政污水及雨水管網(wǎng)。一區(qū)：地下層至四層，均由市政管網(wǎng)直接供水二區(qū)：五層至十八層，由中區(qū)變頻供水設(shè)備供水。餐飲廚房排水先經(jīng)隔油池隔油處理，再排入室外污水管網(wǎng)。（4）室內(nèi)消火栓系統(tǒng)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)采用臨時(shí)高壓制，高壓消防管路環(huán)狀布置，動(dòng)壓≥50m水頭處采用減壓穩(wěn)壓消火栓。廚房噴頭動(dòng)作溫度93℃，其余場(chǎng)所動(dòng)作溫度68℃，濺水盤距頂板75~150mm。排風(fēng)風(fēng)機(jī)兼作排煙，風(fēng)機(jī)為耐高溫排煙風(fēng)機(jī)。（3）高低壓供電系統(tǒng)該項(xiàng)目在地下一層設(shè)置變配電室，其中內(nèi)設(shè)專門為空調(diào)負(fù)荷供電的配電變壓器和為全樓的消防用電及一般動(dòng)力、照明負(fù)荷供電的配電變壓器。變電所至各單體建筑供電電纜，在地下車庫內(nèi)沿電纜線槽敷設(shè)。該項(xiàng)目擬設(shè)2處電信專用交接設(shè)備間，兩個(gè)地塊各1處，電信模塊局根據(jù)電信規(guī)劃要求設(shè)置，各單體建筑內(nèi)地下一層設(shè)弱電間，放置電信機(jī)柜，垂直干線采用電纜橋架敷設(shè)，各戶一根8芯5類線入戶，電信插座根據(jù)需要設(shè)置。5．停車場(chǎng)管理系統(tǒng)該項(xiàng)目地下車庫設(shè)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)，可采用非接觸式IC卡識(shí)別或影像全鑒別系統(tǒng)，系統(tǒng)應(yīng)具備以下功能：自動(dòng)計(jì)費(fèi)及收費(fèi)顯示、出入柵門自動(dòng)控制、異常情況報(bào)警、當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí)自動(dòng)打開出入柵門。電梯的外露可導(dǎo)電部分、橋架均做好接地。其中，項(xiàng)目經(jīng)營期的環(huán)境影響包括水環(huán)境影響、大氣環(huán)境影響、固體廢棄物環(huán)境影響分析、聲環(huán)境影響和施工期間的環(huán)境影響等幾個(gè)方面。（二）環(huán)境保護(hù)對(duì)策 根據(jù)該項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響分析，本報(bào)告提出相應(yīng)的環(huán)境保護(hù)對(duì)策，敘述如下：1．水環(huán)境保護(hù)對(duì)策該項(xiàng)目排放的生活污水經(jīng)過隔油池和化糞池處理后排入城市污水管道，雨水與生活污水分流處理，最終排入市政環(huán)保部門指定的市政管線內(nèi)，對(duì)周圍的環(huán)境影響不大。5．施工期間環(huán)境保護(hù)對(duì)策◆為了減少粉塵、施工噪聲對(duì)周圍環(huán)境特別是居民的影響，建議建設(shè)單位和施工單位采取以下措施：◆在施工現(xiàn)場(chǎng)廠界加設(shè)圍檔，這是減緩揚(yáng)塵污染的最有效措施，因?yàn)橛袊鷻n的施工現(xiàn)場(chǎng)，其揚(yáng)塵污染相對(duì)無圍檔的有明顯改善，可使被污染地區(qū)的TSP濃度減少四分之一左右。施工盡量安排在白天，減少夜間施工量；設(shè)備選型上盡量采取低噪聲設(shè)備，例如用液壓機(jī)械代替油機(jī)械等。1．建筑節(jié)能措施（1）屋頂采用80毫米厚聚苯板，對(duì)飄窗和封閉式陽臺(tái)頂板等熱橋部位做50毫米厚擠塑聚苯板。采取以上建議對(duì)策后，該項(xiàng)目施工期污染源對(duì)周圍環(huán)境的影響可以得到有效控制，對(duì)周圍的環(huán)境影響不大。◆對(duì)開挖的土方，如果在現(xiàn)場(chǎng)堆放要進(jìn)行覆蓋處理，盡量不要使地面裸露。3．固體廢棄物環(huán)境保護(hù)對(duì)策為了減少生活垃圾的排放對(duì)周圍環(huán)境的影響，可以采用下面的對(duì)策：完善項(xiàng)目區(qū)生活垃圾分類收集設(shè)施，建立垃圾收集體系，逐步實(shí)行分類化、系統(tǒng)化。3．固體廢棄物環(huán)境影響分析該項(xiàng)目產(chǎn)生的固體廢棄物主要是項(xiàng)目建設(shè)期間產(chǎn)生的建筑垃圾和生活垃圾、建成入住后產(chǎn)生的生活垃圾。（六）燃?xì)夤こ? 氣源由市政燃?xì)夤芫W(wǎng)供給。弱電線路小區(qū)內(nèi)弱電干線（即弱電機(jī)房至各樓弱電間線路），包括電信線路、有線電視線路、保安系統(tǒng)線路、消防系統(tǒng)線路等，在地下車庫內(nèi)沿弱電線槽敷設(shè)。小區(qū)內(nèi)設(shè)電視光端機(jī)房，樓內(nèi)采用分支分配系統(tǒng)。（2）樓梯間及前室、消防電梯間及前室、走道、地下車庫、變電所、柴油發(fā)電機(jī)房、消防控制室、消防泵房、防排煙機(jī)房、餐廳、茶樓、營業(yè)廳、影院等處設(shè)應(yīng)急照明；出口處設(shè)安全出口標(biāo)志燈；在疏散走道設(shè)應(yīng)急照明及疏散指示標(biāo)志燈；車庫設(shè)疏散指示標(biāo)志燈；以上照明燈具采用集中蓄電池應(yīng)急電源柜供電。（4）計(jì)量在每路10kV進(jìn)線設(shè)置總計(jì)量裝置，商業(yè)按使用功能及區(qū)域劃分單獨(dú)設(shè)置計(jì)量表。設(shè)若干處10kV/380V變電所，變電所電源均引自10kV高壓開關(guān)站（開閉站）。（二）空調(diào)通風(fēng)工程 1．設(shè)計(jì)依據(jù)◆《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》◆《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》◆《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》◆《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》◆《汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》◆《汽車庫、修車庫、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》◆《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》◆《全國民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施》（暖通空調(diào)?動(dòng)力）◆《民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范》◆ 蘭州市氣象資料◆ 各專業(yè)提供的條件2．空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)（1）購物中心、5A寫字樓、甲級(jí)寫字樓、商務(wù)酒店和酒店式公寓設(shè)置中央空調(diào)系統(tǒng)，熱媒溫度為60~50℃，商業(yè)空調(diào)系統(tǒng)主要采用全空氣系統(tǒng)，并設(shè)排風(fēng)機(jī)，過渡季節(jié)能滿足全新風(fēng)運(yùn)行，排風(fēng)機(jī)設(shè)熱回收裝置。~。區(qū)域最高建筑屋頂設(shè)高位水箱，并設(shè)有增壓穩(wěn)壓設(shè)備，為消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)穩(wěn)壓。（3）排水系統(tǒng)排放量：該項(xiàng)目排水量按供水量的85%計(jì)，約為2125m3/d。室外道路邊適當(dāng)位置設(shè)置雨水口，收集道路、人行道及屋面雨水，經(jīng)場(chǎng)地雨水管網(wǎng)，排入市政雨水管網(wǎng)。自兩條市政管網(wǎng)上分別接入一根引水管，管徑DN250，供水壓力≥。3．建筑入口，室內(nèi)外高差部分設(shè)置不大于1:12的無障礙坡道。建筑遵循歷史的文脈，追求建筑的細(xì)節(jié)?！?合理組織人流、車流、物流等相互關(guān)系，爭(zhēng)取人車、人貨分流。4．威脅分析（1）雁灘片區(qū)區(qū)域功能定位不明確，尤其是面對(duì)本項(xiàng)目寫字樓產(chǎn)品，缺乏產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)政策支持；目前寫字樓地理位置主要是靠近省市政府附近。（七）項(xiàng)目SWOT分析1．優(yōu)勢(shì)分析（1）品牌優(yōu)勢(shì)：開發(fā)商大連萬達(dá)集團(tuán)是建設(shè)部審定的國家一級(jí)開發(fā)企業(yè)，經(jīng)過19年發(fā)展，已成為以商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、文化產(chǎn)業(yè)、高級(jí)酒店為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)，總資產(chǎn)1000億元，年銷售額600億元，具有較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)。目前高端寫字樓作為市場(chǎng)稀缺型辦公產(chǎn)品，在制定價(jià)格上綜合考慮區(qū)位、價(jià)值、交通等綜合因素，可定于單價(jià)在35000元/平方米。2．價(jià)格定位價(jià)格策略始終是營銷組合策略中最為重要的因素，也是開發(fā)商和投資者最為敏感的因素之一，價(jià)格的調(diào)節(jié)也是開發(fā)商吸引投資者最為常用的手段之一。瑞德摩爾城市購物廣場(chǎng)作為西北最大的購物中心，目前已形成“七星拱月”的商業(yè)布局。周二中午估測(cè)街面人流量70人/分。（三）外部配套條件 該項(xiàng)目建設(shè)所需的道路、上水、下水、供電、煤氣和通訊等基礎(chǔ)設(shè)施齊全，場(chǎng)地平整后即可開工建設(shè)。小結(jié)：本項(xiàng)目目標(biāo)主力客群為高收入的高端消費(fèi)人群，其對(duì)品牌認(rèn)知度較高，同時(shí)對(duì)價(jià)格因素敏感度較低，對(duì)本項(xiàng)目依托集團(tuán)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和品牌優(yōu)勢(shì)，對(duì)核心客群和助理客群的吸引較大，同時(shí)依托集團(tuán)宣傳聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì)，可區(qū)別于其他項(xiàng)目的偶得客戶也是本項(xiàng)目立項(xiàng)可行的重要支撐之一。 ◆西北賓館調(diào)研對(duì)象西北賓館地址蘭州南昌路星級(jí)四星級(jí)酒店屬性星級(jí)賓館酒店商業(yè)蘭州傳統(tǒng)星級(jí)賓館，是省市會(huì)議的主要接待賓館，如今設(shè)施水平與新開賓館無法形成有效競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)營維持原有接待優(yōu)勢(shì)。二樓設(shè)有西餐廳，健身俱樂部，洗浴中心，桌球室等。雁灘板塊及附近區(qū)域主要在售、將售寫字樓一覽表名稱面積或套數(shù)價(jià)格房間出售/租率萬商國際 一層為1700—1800㎡ 均價(jià)13000左右90%東甌商務(wù)大廈，801000㎡，每層約1200—1300㎡約15000元/㎡未售良志嘉年華二期寫字樓共21736㎡待定待定天慶商務(wù)大廈目前只租不售約55元/㎡無房源正茂御景東方3號(hào)商務(wù)接待寫字樓1100平米左右、2000—3000㎡寫字樓面積，剩余樓層223層18000元/㎡，（只售不租）90%圖2334雁灘板塊及附近區(qū)域主要在售將售寫字樓一覽表小結(jié)：通過對(duì)目前寫字樓的市場(chǎng)調(diào)研情況看，在城市的核心商業(yè)區(qū)和主要商業(yè)區(qū)內(nèi)寫字樓租賃和出售極為緊俏，尤其表現(xiàn)在以綜合專業(yè)市場(chǎng)為主的雁灘、東部區(qū)域；以零售經(jīng)營為主的西關(guān)至南關(guān)片區(qū)；置換價(jià)格均價(jià)已超過14000元/㎡，租賃價(jià)格同步上漲中，從競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)看，城中片區(qū)新近銷售的中海國際以15000元/㎡起價(jià)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)桿起了良性借鑒作用，市場(chǎng)二手置換價(jià)格漲幅大增，在東部片區(qū)由萬商國際和東歐逸景組成的新入市樓盤，在銷售中都出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，萬商國際更是在開盤前即已完成了全部樓花認(rèn)購。樓盤名稱位置銷售面積（㎡）銷售單價(jià)（元/㎡）新城科技孵化大廈安寧區(qū)，高新技術(shù)開區(qū)18000平米、已分割的300平米、400平米、500平米左右均有。（只租不售） 良志嘉年華音樂噴泉、大型運(yùn)動(dòng)會(huì)所、以及幼兒園，幼兒園、臨天水北路的沿街鋪面將作為良志集團(tuán)另一支柱產(chǎn)業(yè)車的展廳。和平新區(qū)、森地國際屬于真正意義上的酒店公寓，其他項(xiàng)目的公寓概念更多是對(duì)小戶型產(chǎn)品的炒作性宣傳；在公寓產(chǎn)品的物業(yè)服務(wù)方面，大多數(shù)項(xiàng)目沒有提供面向公寓的特色性服務(wù)，只有友信作為品質(zhì)提升的重要途徑，公寓式住宅產(chǎn)品在蘭州市場(chǎng)的占有率將不斷提高，因?yàn)樗浅＿m合蘭州土地稀缺的現(xiàn)狀。一次性付款優(yōu)惠1%，不接受按揭付款。鴻運(yùn)潤園將放量發(fā)售CIII、CIV 中日集成社區(qū)戶型，共1000余戶；其中CIV區(qū)的CC2C22三棟樓為集成住宅精裝房，建筑面積8萬多平米。到目前為止，雁灘土地出讓公告供應(yīng)為四塊（包括萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目所處地塊），全部為商住性質(zhì)。其中商業(yè)金融區(qū)域主要布置在606號(hào)路、606—1號(hào)路、603號(hào)路兩側(cè)，位于雁灘的核心地段，以商業(yè)、金融保險(xiǎn)和專業(yè)市場(chǎng)用地為主，輔以服務(wù)業(yè)。《詳規(guī)》的范圍由黃河和南河圍合而成，東西長約7公里，南北寬約3．5公里，規(guī)劃總用地1518．06公頃，其中建設(shè)用地1451．55公頃。七組團(tuán)：沿黃河為軸線，通過濱河公路將安寧、七里河、西固、城關(guān)中心區(qū)、東崗、雁灘、鹽場(chǎng)等七個(gè)功能區(qū)聯(lián)為一體，使之快速形成濱河經(jīng)濟(jì)走廊。蘭州市的城市建設(shè)與發(fā)展要遵循經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人口、資源和環(huán)境相協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，完善城市功能。（5）而附近電子商貿(mào)城及農(nóng)民巷的餐飲業(yè)也是附近商圈的最大亮點(diǎn)。2．雁灘商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r隨著雁灘區(qū)域性經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，雁灘大橋、良志汽車、萬佳家居、省政協(xié)、良志從市場(chǎng)起始看，以專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)為主的雁灘片區(qū)是蘭州市商業(yè)地產(chǎn)興起區(qū)域，先后以雁灘家居市場(chǎng)、舊貨市場(chǎng)、日雜市場(chǎng)、古玩市場(chǎng)、瓷磚市場(chǎng)、燈具市場(chǎng)、三森美居等全方位細(xì)分專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)，保有租賃開發(fā)是本區(qū)域主要開發(fā)模式，并且以此帶動(dòng)的蘭州市最先的住宅片區(qū)式開發(fā)區(qū)，成為人居和商業(yè)共同發(fā)展的城中新城區(qū)。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長10．6%，達(dá)到30000元；%，達(dá)到460億元；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長14%，達(dá)到490億元；一般預(yù)算收入年均增長13%，達(dá)到51億元；全社會(huì)商品零售總額年均增長11%，達(dá)到430億元。（三）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整狀況及趨勢(shì)分析1．政策調(diào)整2010年1月國務(wù)院出臺(tái)《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》“國11條”，二套房貸首付不低于40%的房貸政策明確提出；到保障性住房用地供應(yīng)量的保障，專項(xiàng)整治囤地炒地行為，進(jìn)一步抑制房價(jià)；“新國十條”《堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，以差別化住房信貸政策嚴(yán)格抑制房價(jià)，出臺(tái)了對(duì)首套自住房高于90平米以上的家庭，首付比例不得低于30%，二套房首付比例不得低于50%。%。XXX廣場(chǎng)投資有限公司隸屬于大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司成立于2002年9月，2009年12月整