【正文】 價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)間260套房460競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境金城賓館，昆侖賓館總結(jié)西北賓館屬于蘭州較大型賓館，創(chuàng)立年代較長，內(nèi)設(shè)有多個(gè)大小型會(huì)議室。本項(xiàng)目所處地段為蘭州市北出口交通主干線，其周邊未來是省市主要行政機(jī)構(gòu)落屬地，從消費(fèi)客層的多樣性上對(duì)酒店規(guī)劃以五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)籌建的支撐較大，且從目前市場(chǎng)情況看，此類酒店的經(jīng)營狀況也持續(xù)向好。三、項(xiàng)目開發(fā)方案（一）項(xiàng)目地塊特性分析XXX廣場(chǎng)位于蘭州市城關(guān)區(qū)雁灘片區(qū)，地處南北主干道天水北路與雁灘路交匯處，和城市核心區(qū)緊緊相鄰，屬于蘭州高領(lǐng)居住新區(qū)。市區(qū)南北，群山環(huán)抱，東西黃河穿流而過，枕山帶河，依山傍水，平均海拔1500米，具有盆地城市的特征。（四）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模此次XXX廣場(chǎng)在規(guī)劃方面，充分發(fā)揮萬達(dá)現(xiàn)有建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，引入完整的百貨品牌管理流程，借助大客戶庫資源不依賴招商對(duì)項(xiàng)目大商業(yè)部分的成功促動(dòng)；攜萬達(dá)院線等大型自有或長線合作休閑娛樂品牌，先期入駐降低本項(xiàng)目投資和后期運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。其他指標(biāo)見表242表243。大西洋，主要經(jīng)營電器及廚具還有旅游商品，樓上還有快捷酒店，餐飲、網(wǎng)吧、健身、多種娛樂會(huì)所，樓上店面租金15~20/平方米位于大西洋外側(cè)一條街，人流量較大，有農(nóng)行、要點(diǎn)、小吃、酒吧、家電等，小吃、家電等經(jīng)營狀況良好，酒吧客流量較少。太平洋商城，人流稀少，主要經(jīng)營家居和體育健身器材，二樓月租40~60/平方米，一樓月租70~80/平方米。作為西北最大的購物中心，瑞德摩爾分成幾個(gè)經(jīng)營業(yè)態(tài)各異的商業(yè)步行街，經(jīng)營狀況尚可，人流量70人/分鐘，準(zhǔn)客戶比例較高。主要為公務(wù)員、政府企事業(yè)單位、個(gè)體工商戶、市區(qū)擠壓人群；經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較好的企事業(yè)單位中層管理人員、支柱型企業(yè)的中層管理人員、僑胞、部分小私營企業(yè)主等。然而，成熟的開發(fā)商更趨向于把價(jià)格作為營銷組合中的一種策略，以此配合營銷組合中的其他策略，從而更有效率地達(dá)成營銷目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤。隨著蘭州今年將有一批土地集中入市，目前市場(chǎng)出現(xiàn)的供不應(yīng)求現(xiàn)象將得到明顯緩解，預(yù)計(jì)年底成交價(jià)格將有顯著回升，因此該項(xiàng)目底商市場(chǎng)均價(jià)可控制在35000元/平方米左右的水平。3．推廣定位獨(dú)特的地理位置優(yōu)勢(shì)和未來遠(yuǎn)景規(guī)劃決定了該項(xiàng)目的品位和知名度，突出地位區(qū)域優(yōu)勢(shì)必將成為該項(xiàng)目閃亮的賣點(diǎn)。營銷渠道的選擇是銷售執(zhí)行的首要工作，往往根據(jù)該項(xiàng)目公司自身實(shí)力和現(xiàn)實(shí)具體條件最后確定。（2）開發(fā)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)：萬達(dá)集團(tuán)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營多年，積累了豐富的房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)驗(yàn)，在國內(nèi)地產(chǎn)界被稱為“地產(chǎn)東北虎”，在全球房地產(chǎn)業(yè)也聲名顯赫。（2）項(xiàng)目周邊不是傳統(tǒng)商品消費(fèi)區(qū)域，對(duì)人流吸引能力較弱，受傳統(tǒng)消費(fèi)慣性影響需要前期運(yùn)作手段介入，投入較高。綜上分析，該項(xiàng)目具有一定的優(yōu)勢(shì)和良好的發(fā)展機(jī)會(huì)，威脅和劣勢(shì)相對(duì)較小，發(fā)展前景看好?！?堅(jiān)持以人為本的思想，用人性化的設(shè)計(jì)手法，合理進(jìn)行功能安排與結(jié)合?！?充分利用地下空間，合理組織地下功能分區(qū)，挖掘地下空間的潛力與商業(yè)價(jià)值。用地南側(cè)沿雁灘路布置住宅。精心設(shè)計(jì)的流線組織和建筑布局，使它與周圍環(huán)境、藍(lán)天相呼應(yīng)。（二）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 1．設(shè)計(jì)依據(jù)◆《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》◆《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》◆《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》◆《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》◆《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》◆《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》◆《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》◆ 國家《建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)定》◆ 國家及地方相關(guān)設(shè)計(jì)的規(guī)定2．設(shè)計(jì)使用年限該項(xiàng)目為二級(jí)耐久年限，使用年限為50~100年。建筑內(nèi)部走道，電梯廳等交通系統(tǒng)均按照無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)并設(shè)無障礙電梯，殘疾人在建筑內(nèi)部可通過坡道、走道、電梯到達(dá)所有位置。6．電氣無障礙設(shè)計(jì)：無障礙專用廁所設(shè)求助呼叫按鈕，廁所門外設(shè)呼叫信號(hào)裝置。供水管在室外紅線內(nèi)成環(huán)狀布置，環(huán)狀管徑為DN室外設(shè)化糞池，生活污水經(jīng)化糞池初步處理后，排入市政污水管網(wǎng)。3．室內(nèi)給排水設(shè)計(jì)（1）給水系統(tǒng)水源：市政管網(wǎng)直接供給，供水壓力P≥。三區(qū)：十八層以上，由高區(qū)變頻供水設(shè)備供水。室內(nèi)污廢水合流排出，排入室外污水管網(wǎng)。（4）雨水系統(tǒng)采用重力排水方式，排至室外雨水管網(wǎng)。消火栓系統(tǒng)管網(wǎng)、噴淋系統(tǒng)管網(wǎng)均環(huán)狀布置，環(huán)網(wǎng)上設(shè)有若干個(gè)水泵接合器。平時(shí)由高位水箱及增壓穩(wěn)壓設(shè)備維持管網(wǎng)壓力。采用直立型易熔合金噴頭，動(dòng)作溫度72℃，濺水盤距頂板75~150mm。（6）滅火器設(shè)置商業(yè)按A類火災(zāi)中危險(xiǎn)級(jí)，每層均配置手提式磷酸銨鹽干粉滅火器（MF/ABC3），滅火器配置級(jí)別為3A。商務(wù)酒店和酒店式公寓主要采用風(fēng)機(jī)盤管加溫控閥和三速開關(guān)系統(tǒng)，以利于節(jié)能。排風(fēng)設(shè)單層百葉風(fēng)口及70℃電動(dòng)防火閥，著火時(shí)關(guān)閉，同時(shí)開啟多葉排煙口排煙。變電所出線采用380V/220V電纜，供給各建筑用電。變配電室采用高壓真空開關(guān)柜，低壓抽屜式配電屏，操作電源采用硅整流鎘鎳電池組，作分合閘直流操作電源。（5）用電負(fù)荷該項(xiàng)目用電負(fù)荷約為41000kw。4．照明（1）光源及燈具采用高效、節(jié)能、壽命長的光源，包括管徑≤26的三基色直管熒光燈、緊湊型熒光燈、金屬鹵化物燈，顯色指數(shù)Ra≥80。（3）立面夜景照明擬采用內(nèi)透光形式，并采用泛光和內(nèi)透光的形式突出頂部造型，在管井及屋頂層預(yù)留電源，在裙樓屋頂層預(yù)留廣告照明電源箱。2．有線電視系統(tǒng)普通電視信號(hào)由室外有線電視網(wǎng)引來，最高建筑屋頂設(shè)衛(wèi)星天線，接收衛(wèi)星信號(hào)，衛(wèi)星天線數(shù)量及接收節(jié)目?jī)?nèi)容需與甲方確定。戶內(nèi)設(shè)電視分配器箱，電視插座根據(jù)需要設(shè)置。6．消防系統(tǒng)電氣消防系統(tǒng)包括：火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、消防事故廣播系統(tǒng)、消防直通電話系統(tǒng)、電梯運(yùn)行監(jiān)視控制系統(tǒng)。（五）防雷 該建筑群屬于二類防雷建筑物，接保護(hù)地采用TN－S系統(tǒng)。各種弱電設(shè)備設(shè)專用接地線。管材使用無縫鋼管，管道敷設(shè)采用直埋方式，加強(qiáng)防腐。1．水環(huán)境影響分析該項(xiàng)目排放的污水主要是生活污水。4．聲環(huán)境影響分析該項(xiàng)目所在區(qū)域噪聲源比較多，主要的噪聲源可歸納為三個(gè)方面，即公建設(shè)備噪聲和主要道路噪聲，其中，公建設(shè)備噪聲主要來源于給排水和暖通設(shè)備等。2．大氣環(huán)境保護(hù)對(duì)策對(duì)于大氣污染環(huán)境保護(hù)對(duì)策主要從地下車庫排氣口的高度和排放速率考慮。生活垃圾應(yīng)用塑料桶或者車輛集中收集，并及時(shí)清運(yùn)，避免垃圾露天堆放，避免垃圾受雨水淋溶?！艏訌?qiáng)工地管理，注意建筑材料的堆放，尤其是水泥、石灰等易產(chǎn)生揚(yáng)塵的材料，有條件的工地應(yīng)把易產(chǎn)生揚(yáng)塵的材料堆放在工棚內(nèi)。◆施工期對(duì)周圍環(huán)境的噪聲影響會(huì)隨著工程的完成而自行消失。◆施工期的建筑垃圾主要來源于開挖土方、拆遷和建筑施工中的廢棄物等。五、節(jié)能與節(jié)水（一）節(jié)能 節(jié)約能源是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展一項(xiàng)長遠(yuǎn)戰(zhàn)略方針，建筑節(jié)能是節(jié)能工作的一個(gè)重要領(lǐng)域，節(jié)約能源是每一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)遵循的基本準(zhǔn)則。（2）吊頂采用保溫頂棚，該頂棚的綜合傳熱系數(shù)≤。為貫徹執(zhí)行《中華人民共和國節(jié)約能源法》和《湖北省節(jié)約能源條例》，充分有效的利用能源，提高能源利用率，保證城市建設(shè)與發(fā)展和協(xié)調(diào)，根據(jù)該項(xiàng)目的實(shí)際情況，重點(diǎn)考慮建筑物的形式、結(jié)構(gòu)、采暖、采光照明、建筑材料和機(jī)電設(shè)備的選型，以及項(xiàng)目建成后的運(yùn)營管理等方面的節(jié)能措施?！艟C上所述，施工期的環(huán)境影響是短暫的，受人為和自然條件的影響較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，并采取積極有效的防護(hù)措施，最大限度地減少施工期對(duì)周圍環(huán)境的影響。該項(xiàng)目在施工期應(yīng)合理安排施工時(shí)間，制定施工計(jì)劃時(shí)，應(yīng)盡量避免大量高噪聲設(shè)備同時(shí)施工?！艏訌?qiáng)運(yùn)輸車輛的管理，對(duì)駛出施工區(qū)的車輛采取減少散落的措施。對(duì)于交通所造成的污染，主要對(duì)策為：加強(qiáng)交通管理，區(qū)域內(nèi)限制車速并禁止鳴笛。為了減小各排氣口的排放速率，可以考慮適當(dāng)增加車庫排氣口的數(shù)量。其中，施工揚(yáng)塵是施工期間對(duì)環(huán)境影響最大的因素。2．大氣環(huán)境影響分析該項(xiàng)目對(duì)大氣的污染主要來自車輛尾氣的排放，尤其是地下車庫車輛尾氣的排放。四、環(huán)境保護(hù) （一）項(xiàng)目環(huán)境影響分析該項(xiàng)目的環(huán)境影響包括建設(shè)期和經(jīng)營期的環(huán)境影響兩個(gè)方面。每棟建筑在電源進(jìn)線處設(shè)SPD浪涌保護(hù)器，以防止雷電波引入。建筑物做總等電位聯(lián)結(jié)和衛(wèi)生間附助等電位聯(lián)結(jié)。該項(xiàng)目形成統(tǒng)一的電氣消防系統(tǒng)。在地下車庫入口、電梯轎箱等處設(shè)置攝像機(jī)，小區(qū)出入口及主要道路、活動(dòng)場(chǎng)地處設(shè)置攝像機(jī)。4dB，圖像清晰度應(yīng)在四級(jí)以上。（四）弱電和智能化設(shè)計(jì)工程 1．電信系統(tǒng)該項(xiàng)目采用語音信號(hào)、數(shù)字信號(hào)的綜合布線系統(tǒng)，利用綜合布線系統(tǒng)建立高速、大容量的信息傳送平臺(tái)，為用戶提供語音、數(shù)據(jù)、圖像、多媒體信息等各種信息的高速傳輸通道。監(jiān)控中心、辦公等采用嵌入式高效格柵熒光燈；車庫、設(shè)備用房采用控照型熒光燈。為保證主要負(fù)荷供電，對(duì)重要負(fù)荷如：消防用電設(shè)備（消防水泵、排煙風(fēng)機(jī)、加壓風(fēng)機(jī)、消防電梯等）、信息網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、消防中心等均采用雙路專用電纜供電，并在最末一級(jí)配電箱處設(shè)雙電源自動(dòng)切換裝置。斷電保護(hù)與計(jì)量進(jìn)線柜采用過電流保護(hù)，變壓器柜采用過電流過負(fù)荷保護(hù)。消防設(shè)備電源、應(yīng)急照明及疏散指示標(biāo)志、商業(yè)營業(yè)廳照明、航空障礙燈等為一級(jí)負(fù)荷；主要通道的照明、生活泵、污水泵、客梯、扶梯電力、廚房部分電力等為二級(jí)負(fù)荷，其余為三級(jí)負(fù)荷。 （三）強(qiáng)電工程 1．設(shè)計(jì)依據(jù)◆《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》◆《10kV及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》◆《35110kV變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》◆《3110kV高壓配電裝置設(shè)計(jì)規(guī)范》◆《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》◆《通用用電設(shè)備配電設(shè)計(jì)規(guī)范》◆《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》◆《電力工程電纜設(shè)計(jì)規(guī)范》◆《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》◆《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》◆《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》◆《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》2．高、低壓變配電系統(tǒng)：（1）供電方案該項(xiàng)目擬設(shè)10Kv高壓開關(guān)站（開閉站），電源為兩路10kV電纜埋地引入。（3）地下車庫設(shè)置火災(zāi)時(shí)排煙與平時(shí)通風(fēng)兼用系統(tǒng)，排煙量按6次/h設(shè)計(jì)，不具備自然補(bǔ)風(fēng)條件的防火分區(qū)按＞50%排煙量設(shè)補(bǔ)風(fēng)機(jī)。變配電按E類火災(zāi)中危險(xiǎn)級(jí)，配置手提式磷酸銨鹽干粉滅火器（MF/ABC4），滅火器配置級(jí)別為55B。商場(chǎng)采用快速反應(yīng)噴頭，其余部位采用普通噴頭。（5）自動(dòng)噴淋系統(tǒng)地下車庫等不采暖房間設(shè)置預(yù)作用噴淋系統(tǒng)，按照中危險(xiǎn)Ⅱ級(jí)設(shè)計(jì)。低壓給水管線在小區(qū)內(nèi)環(huán)狀布置，并設(shè)有地下式消火栓井，供小區(qū)生活和室外消防用水。4．消防系統(tǒng)（1）概述設(shè)置區(qū)域集中消防泵站，泵站內(nèi)設(shè)有消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)加壓、貯水設(shè)施，滿足2小時(shí)室內(nèi)消火栓用水量、1小時(shí)自動(dòng)噴淋用水量要求。潛污泵由池內(nèi)的水位控制器控制其啟動(dòng)及停止。節(jié)省設(shè)備、管路投資，不需系統(tǒng)維護(hù)管理，回避了生活熱水繳費(fèi)等問題。分區(qū)供水：設(shè)集中給水站房，綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，給水系統(tǒng)宜分三區(qū)。地面綜合徑流系數(shù)：Ψ＝。由城市自來水直接供水。無障礙設(shè)計(jì)范圍建筑類別設(shè) 計(jì) 部 位公 建○ 建筑基地（人行通路、停車車位）○ 建筑入口、入口平臺(tái)及門○ 水平與垂直交通○ 接待用房○ 公共用房（會(huì)議室、報(bào)告廳等）○ 公共廁所○ 服務(wù)臺(tái)、公共電話、飲水器等相應(yīng)設(shè)施三、公用工程（一）給排水系統(tǒng)1．設(shè)計(jì)依據(jù)◆《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》◆《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》◆《高層建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》◆《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》◆《汽車庫、修車庫、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)規(guī)范》◆《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》◆《人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范》2．室外給排水系統(tǒng)（1）給水由市政管網(wǎng)直接供水。4．公共部分設(shè)置無障礙專用廁所。2．停車庫、停車場(chǎng)：按規(guī)范要求設(shè)置殘疾人專用停車位。3．裝修該項(xiàng)目除SOHO寫字樓室內(nèi)為精裝修外，其他建筑室內(nèi)均為簡(jiǎn)裝，室外為干掛石材或玻璃幕墻。2．立面設(shè)計(jì)在節(jié)約的前提下，利用建筑造型、體量、顏色，創(chuàng)造出簡(jiǎn)明而優(yōu)雅，體量龐大而精致的建筑形象。北側(cè)沿規(guī)劃路布置購物中心，從東到西依次為室外步行街、室內(nèi)步行街、娛樂樓、百貨樓?！?充分挖掘地塊的最佳商業(yè)價(jià)值，合理布置商業(yè)建筑，提高整個(gè)地塊和周邊地區(qū)的活力。 第三部分 項(xiàng)目工程技術(shù)方案一、概述以城市總體規(guī)劃為依據(jù)，對(duì)蘭州市城市格局進(jìn)行分析，通過研究城市設(shè)計(jì)、商務(wù)、辦公、商業(yè)、居住及休閑活動(dòng)等空間模式和景觀環(huán)境各要素，從現(xiàn)代城市功能、景觀要求出發(fā)，對(duì)規(guī)劃用地進(jìn)行整體設(shè)計(jì)，使該項(xiàng)目成為蘭州市區(qū)內(nèi)一道亮麗的城市風(fēng)景線。（2）政策支持：作為蘭州市重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目之一，在政策傾向上更具優(yōu)勢(shì)，前期新聞宣傳的廣受關(guān)注，成功的植入了萬達(dá)品牌傳播優(yōu)勢(shì)，積累了忠實(shí)客戶，為本項(xiàng)目快速銷售打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。作為大規(guī)模綜合體項(xiàng)目，涵蓋大型購物中心、商業(yè)步行街、高級(jí)酒店、寫字樓、高層住宅等多種物業(yè)形態(tài)，集購物、休閑、商務(wù)、娛樂等多種功能于一體，形成大型商圈，可以實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)互動(dòng)，填補(bǔ)了區(qū)域同類型項(xiàng)目的市場(chǎng)空白，有利于搶占市場(chǎng)先機(jī)，獲取利潤最大化。銷售前期對(duì)銷售人員的銷售技巧的系統(tǒng)培訓(xùn)，以及銷售過程中科學(xué)合理的組織管理機(jī)制和銷售激勵(lì)機(jī)制成為銷售執(zhí)行的關(guān)鍵。根據(jù)該項(xiàng)目的進(jìn)展程度和不同的市場(chǎng)時(shí)機(jī)，相應(yīng)的公關(guān)廣告計(jì)劃應(yīng)包括籌備期計(jì)劃、公開期計(jì)劃、強(qiáng)銷期計(jì)劃和持續(xù)期計(jì)劃，在各期間相應(yīng)完成不同的工作重點(diǎn)和廣告目標(biāo)。項(xiàng)目入市初期，以略高于區(qū)域均價(jià)的姿態(tài)價(jià)格入市，可以作為產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)的空白產(chǎn)品獨(dú)立定價(jià)。大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司作為中國商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)，以較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)號(hào)召力，在中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)居于絕對(duì)領(lǐng)先地位，XXX廣場(chǎng)作為高端商業(yè)城市綜合體項(xiàng)目，定價(jià)應(yīng)略高于市場(chǎng)平均價(jià)格，高層住宅單價(jià)可定在9500元/平方米。這類客戶普遍具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、敏銳的投資眼光，投資意識(shí)強(qiáng)烈，關(guān)心商業(yè)是否統(tǒng)一管理，有持續(xù)運(yùn)營能力。（六）項(xiàng)目定位方案市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目總體定位為：蘭州市旗艦型高端商業(yè)綜合體。圖2441 瑞德摩爾購物中心平面布局說明瑞德摩爾城市購物廣場(chǎng)（其前身為蘭新商業(yè)廣場(chǎng)）始建與1998年3月，占地187畝，已建成商業(yè)面積30萬平方米，住宅物業(yè)40萬平米，共有商城8座，分別為萬國港、太平洋城、大西洋城、波羅的海城、地中海城、愛琴海城、珊瑚海城等。負(fù)一樓為超市，還有多種