【正文】 為保證工程項目做到合理利用能源和節(jié)約能源，項目的建設水平應達到該市節(jié)能型建筑的指標。由于在施工過程中，需動用大量的車輛及施工機械，它們的噪聲強度較大，聲源較多，而這些施工設備又多位于室外，因此在一定范圍內(nèi)，會對周圍的居民產(chǎn)生一定的影響。4．聲環(huán)境保護對策對于該項目設備的噪聲污染主要考慮對風機裝配消聲器，并設置隔聲罩。5．施工期間環(huán)境影響分析施工期間主要存在的有噪聲污染、施工揚塵、施工廢水、建筑垃圾和生活垃圾。燃氣由市政管網(wǎng)供應。接地裝置采用強、弱電聯(lián)合接地，接地電阻小于等于1歐。3．保安監(jiān)控系統(tǒng)該項目設保安控制室，內(nèi)設矩陣主機、監(jiān)視器等。（4）高層建筑屋頂設置航空障礙燈，水平間距不超過45米，并采用自動通斷其電源的光敏控制裝置。3．電力系統(tǒng)生活泵、電梯等采用放射式供電。（2）主要負荷分級監(jiān)控中心、經(jīng)營管理用計算機電源為一級負荷中特別重要負荷。（2）室外步行街預留分體空調(diào)電源及室外機位置。商業(yè)及公共活動場所設置濕式噴淋系統(tǒng)，按照中危險Ⅱ級設計，采用玻璃球噴頭。（2）消防設計流量室外消防用水量為30L/s；室內(nèi)消火栓用水量為40L/s；自動噴淋用水量為30L/s；（3）室外消防系統(tǒng)自市政給水管網(wǎng)接入兩根引水管，管徑DN首層及以上污水重力排出；地下室污廢水分別流入污水池、集水池，經(jīng)潛污泵提升后排出。用水量：該項目最高日用水量約為2500立方米。低區(qū)給水和室外消防給水合并系統(tǒng)。所有走道和門洞寬度符合規(guī)范要求。立面上新材料的應用、色彩的搭配，將增加建筑的時代感，為蘭州建筑增添新的光彩。二、工程設計 （一）建筑設計 1．總平面布局項目用地為正方形地塊，用地西側(cè)沿天水北路布置酒店及寫字樓，酒店為獨立的入口廣場。 綜上分析，該項目具有一定的優(yōu)勢和良好的發(fā)展機會，威脅和劣勢相對較小，發(fā)展前景看好。（3）產(chǎn)品新穎競爭空間寬松：城市綜合體是萬達集團在世界獨創(chuàng)的商業(yè)地產(chǎn)模式，該項目地塊直接面臨南北主干道—天水北路，交通發(fā)達。在以此為中心的全程營銷策劃中，整體的廣告公關(guān)策略思想將是項目成功的有效保證。通過對競爭項目2010年5月份商品住宅成交均價對比分析，成交均價在7000~9000元/平方米之間。與城中張掖路步行街相比較，其經(jīng)營以批發(fā)經(jīng)營為主，以區(qū)域代理展示為主，租金水平售零售影響小，浮動速度較慢且明顯低于張掖路。王府井百貨，是大型購物商城，經(jīng)營一流品牌商品，物價昂貴，商場內(nèi)人流較少。（二）氣候條件 蘭州市處在中國版圖的幾何中心，即北緯34176。寧臥莊賓館、金城賓館、華宇賓館、蘭州飯店等構(gòu)成了蘭州雁灘一帶早期的酒店行業(yè)，入住率較高。四層為中餐廳，可容納千人就餐，另設有多功能廳和中小型會議場所。6．高檔酒店市場分析酒店是商業(yè)地產(chǎn)的另一個重要組成部分，也是一個地區(qū)消費水平的標志性指標。300平米左右，最大為352平米，未分割。5．寫字樓市場寫字樓市場的主力客群是中小型企業(yè)辦公的需求，對交通非常依賴。小結(jié)：公寓住宅市場是與經(jīng)濟有著密不可分的關(guān)系，蘭州房地產(chǎn)市場中的公寓產(chǎn)品還是更多的停留在概念階段，真正意義上的酒店式服務、精裝修標準、高投資回報、顯示居住者尊貴身份的高端公寓產(chǎn)品為數(shù)不多，但以此概念推出的樓盤銷量極好，售價高于其他住宅產(chǎn)品，可以預見，隨著蘭州經(jīng)濟的發(fā)展，公寓市場空間較大，發(fā)展前景較為廣闊。目前和平人家所剩房源有限銷售價格也在8000元/㎡以上、森地國際項目銷售單價已經(jīng)突破萬元。㎡圖2333 雁灘板塊在售樓盤一覽表且在同片區(qū)因新供應量的持續(xù)從緊，二手換置率較高，投資供需旺盛，從成交價格依舊看漲，本區(qū)域開發(fā)潛力依然巨大。樓盤在售套數(shù)價格在售房型正茂（其中，出讓用地Ⅰ，出讓土地Ⅱ）商住≤≤30%23004500G1016城關(guān)區(qū)劉家灘以東、T6071號規(guī)劃路以南、S610號規(guī)劃路以西、T605號規(guī)劃路以北商業(yè)、居住、辦公、酒店綜合用地≤≤30%852028300G1010G10101城關(guān)區(qū)B680號規(guī)劃路以東、B689號規(guī)劃路以南、S682號規(guī)劃路以西、雁兒灘路以北畝商住≤≤20%1500049000G10102城關(guān)區(qū)S682號規(guī)劃路以東、B689號規(guī)劃路以南、S686號規(guī)劃路以西、雁兒灘路以北畝G1018城關(guān)區(qū)天水北路(T602號規(guī)劃路)以東、T603號規(guī)劃路以南、S614號規(guī)劃路以西、B617號規(guī)劃路以北商業(yè)、住宅、酒店、辦公綜合用地≤≤70%2000065000圖2332雁灘板塊主要土地供應狀況一覽小結(jié)：從土地供應結(jié)構(gòu)來看，未來雁灘板塊競爭市場環(huán)境較為寬松，且從宗地所處區(qū)位來看，目前本項目所占用地從交通、周邊成熟度以及常住人口組成方面都具有較大的優(yōu)勢，競爭優(yōu)勢大。雁灘將依托高新開發(fā)區(qū)全面發(fā)展，檔次上全方位提升?！耙恍摹敝钢行墓珗@，布置在606號路兩側(cè)地塊內(nèi)，是雁灘地區(qū)城市公共活動中心。蘭州城市未來發(fā)展目標為：經(jīng)濟繁榮、社會文明、布局合理、設施完善、環(huán)境良好、風景優(yōu)美的現(xiàn)代城市。主城區(qū)要按照“帶狀組團分布，分區(qū)平衡發(fā)展”的布局原則，逐步形成“一河、兩城、七組團”的城市結(jié)構(gòu)。這一狀況和該區(qū)域內(nèi)密集的人口密度、大量的高檔住宅小區(qū)是不相吻合的。宜景灣、御景東方、銀垠大廈各自大氣優(yōu)雅的建筑風格和錯落有致的布局，在極大提升了區(qū)域形象的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)空前熱情，在蘭州城建歷史上一直處于引領(lǐng)先鋒位置。從商業(yè)市場活躍度看，蘭州市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形成了沿慶陽路因市政改造帶動的開發(fā)項目，在主城區(qū)范圍內(nèi)，沿城區(qū)主干兩側(cè)和城中改造區(qū)域興起的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，其開發(fā)模式基本為點狀開發(fā)為主，以符合沿路商業(yè)發(fā)展需要開發(fā)的以商業(yè)經(jīng)營和商務服務為一體的項目為主，輔以部分大型綜合商業(yè)開發(fā)搶占休閑中心區(qū)域和交通節(jié)點區(qū)域，其開發(fā)受地塊固有的交通環(huán)境、商業(yè)構(gòu)成、消費層級限制較大，無法形成對蘭州市商業(yè)市場的帶動作用。依據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，蘭州市整體經(jīng)濟運行情況穩(wěn)步提升?！虡I(yè)地產(chǎn)將迅猛發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)在我國相對來講，起步較晚，而經(jīng)濟的持續(xù)增長、城市化的快速推進，是商業(yè)地產(chǎn)存在并發(fā)展的推動力量。城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增長，%，扣除價格因素，%。截至2009年底，大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司已經(jīng)在全國21個省、自治區(qū)和直轄市的32個重點城市投資建設了37個萬達廣場，其中已開業(yè)13個萬達廣場，正在運營7家五星級或超五星級酒店，公司計劃在2010年新開業(yè)15個萬達廣場，新運營7家五星級或超五星級酒店。萬達集團連續(xù)多年成為全國文化產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域投資最多的企業(yè)，形成了包括影視基地、影視制作、電影院線在內(nèi)的完整影視文化產(chǎn)業(yè)鏈。經(jīng)測算，主要技術(shù)經(jīng)濟指標見表121。蘭州市作為西部重要的交通樞紐和西部大開發(fā)的前沿城市，其房地產(chǎn)的發(fā)展已進入了高速發(fā)展的階段。XXX廣場項目可行性研究報告第一部分 項目總論一、項目背景蘭州是甘肅省省會，位于祖國西部三大高原交匯處，是全省的政治、文化、經(jīng)濟中心，地處黃河上游、甘肅省中部及我國陸域版圖的幾何中心，是西隴海蘭新線經(jīng)濟帶的主要支撐點和輻射源，也是新亞歐大陸橋通往中亞、西亞和歐洲的國際大通道和陸路口岸。從2004年開始，蘭州市主城區(qū)樓盤的價格進入快速上漲階段，部分樓盤價格年漲幅超過了15%。指 標 值指 標 值銷 售部 分指 標投資利潤率%全部投資（稅前）財務凈現(xiàn)值投資利稅率%財務內(nèi)部收益率%資本金凈利潤率%投資回收期 2年11個月全部投資（稅后）財務凈現(xiàn)值 萬元自有資金（稅后）財務凈現(xiàn)值 財務內(nèi)部收益率%財務內(nèi)部收益率%投資回收期4年3個月償 債指 標年 份123利息備付率 償債備付率　 表121 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表三、開發(fā)商概況 大連萬達集團股份有限公司成立于1988年，1992年改制為股份制企業(yè)，是東北首批股份制試點企業(yè)之一。萬達院線是中國排名第一的院線，目標到2010年建成70家以上多廳影城，銀幕總數(shù)超過600塊，占有全國30%的市場份額，到2015年超過1200塊銀幕，占據(jù)全國50%左右的市場份額，成為全球排名前五的院線。作為率先實現(xiàn)全國布局的大型商業(yè)地產(chǎn)投資及運營商，大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司在中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)居于絕對領(lǐng)先地位，是中國商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)。從前三季度的經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)可以看出，當前國民經(jīng)濟繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控的預期方向發(fā)展，經(jīng)濟向好的勢頭進一步鞏固。國家相關(guān)調(diào)控政策，主要是針對住宅市場，抑制房價過快增長，解決城市“夾心層”住房問題，商業(yè)地產(chǎn)依然蓬勃發(fā)展。2．雁灘板塊整體經(jīng)濟運行情況雁灘是蘭州城市的北大門，其中常住人口10萬余人。除上述開發(fā)現(xiàn)狀外，目前，蘭州市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形成以偏于改造開發(fā)為主、住宅片區(qū)開發(fā)輔助開發(fā)為輔的開發(fā)模式，其經(jīng)營模式以出售為主，從片區(qū)分布可用下圖表現(xiàn)：圖2241 蘭州市主要商圈分布圖蘭州市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展均以點式開發(fā)為主，少見片區(qū)式、綜合式的開發(fā)，其出售和租賃價格受經(jīng)營方式和消費對象水平影響較大。受區(qū)域特性、居住氛圍濃厚以及地理等因素影響，項目區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍較為濃厚，但無成熟上規(guī)模商圈。小結(jié)：蘭州商業(yè)發(fā)展已經(jīng)逐步擺脫了傳統(tǒng)百貨購物時期，各類商品品牌化發(fā)展引導消費品牌化，以高端品牌提升形象，以高附加值提升經(jīng)營收益的綜合互動經(jīng)營模式越來越普遍，以張掖路為參照，發(fā)展成為以亞歐商廈為品牌形象、以地上地下步行街林立品牌帶動人氣商潮、以大型品牌餐飲娛樂場所提高人流互動?！耙缓觾沙瞧呓M團”的城市用地布局結(jié)構(gòu)、“一水兩山三綠廊”的城市風貌建設原則，城市從偏于東市區(qū)、以東方紅廣場—三臺閣為軸線，向以黃河為軸線的轉(zhuǎn)變；以單中心結(jié)構(gòu)，向雙中心城市結(jié)構(gòu)演變。規(guī)劃遠期到2020年，在此期間，預計2012年蘭州市域總共有355萬人?！皟蓞^(qū)”指以606號路、606—1號路為界分為東、西兩區(qū)。后期部分政府部門機關(guān)單位及企事業(yè)單位的相繼進入，版快功能將會向多樣化轉(zhuǎn)變，在高品質(zhì)居住環(huán)境基礎(chǔ)上，版塊從業(yè)辦公人員將不斷增加，變身高檔商務區(qū)和白領(lǐng)聚集地；功能多樣化將產(chǎn)生大型商業(yè)中心及綜合性建筑商業(yè)體是板塊發(fā)展的必然性。從市場成交價格走勢圖我們可以看出，蘭州商品房市場近三年一直處于一個穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，雖然經(jīng)過了幾輪國家調(diào)控，但是以剛性需求為主的蘭州市場依舊保持平穩(wěn)上升的發(fā)展態(tài)勢，并且伴隨市域可開發(fā)土地逐年減少，尤其是主城區(qū)可開發(fā)面積迅速減少的現(xiàn)狀，價格上漲空間依舊巨大。御景東方剩余房源20套左右起價11000元/㎡戶型面積為2731409㎡三森地國際（酒店式公寓）在售房源剩余10套左右整體起價10000元/㎡㎡天慶雁灘二手房房源集高檔社區(qū)、單位家屬院、普通住宅社區(qū)為一體；高檔社區(qū)如鴻運潤園、萊茵小鎮(zhèn)等。選項森地國際天慶本項目公寓式住宅部分，革新于蘭州目前市場供應產(chǎn)品格局，依托集團成熟開發(fā)經(jīng)驗，在已然成熟的市場環(huán)境中競爭優(yōu)勢較大。而且位置也十分重要，目前蘭州的寫字樓主要還是集中在城關(guān)區(qū)，位于蘭州主要交通干道上，如武都路、天水路、廣場區(qū)域。寫字樓起價12800元/平米、東甌商務大廈東部商圈建筑面積2萬平方米約15000元/平米黃河印象安寧新城北濱河路濕地公園旁邊建筑面積近3萬㎡。隨著蘭州經(jīng)濟的快速發(fā)展，蘭州酒店也如雨后春筍般成長發(fā)展。六層是高級行政樓層。目前現(xiàn)已封頂?shù)?2000平方米隴南大廈，是集辦公、住宿、餐飲、商貿(mào)、會議接待于一體，四星級標準的綜合性大廈；除此之外，中高檔酒店及快捷酒店在雁灘區(qū)域幾乎無供應量。東經(jīng) 103176。項目的建設內(nèi)容包括：大型購物中心，寫字樓、五星級酒店、室外步行街、底商、住宅等。負一樓為超市，還有多種小吃店，樓上還分別有電影城、中西餐、足浴、花之林、桌游吧等，以及萬國港寫字樓。（六）項目定位方案市場競爭分析 項目總體定位為：蘭州市旗艦型高端商業(yè)綜合體。大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司作為中國商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)，以較強的品牌優(yōu)勢和市場號召力，在中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)居于絕對領(lǐng)先地位，XXX廣場作為高端商業(yè)城市綜合體項目，定價應略高于市場平均價格，高層住宅單價可定在9500元/平方米。根據(jù)該項目的進展程度和不同的市場時機，相應的公關(guān)廣告計劃應包括籌備期計劃、公開期計劃、強銷期計劃和持續(xù)期計劃，在各期間相應完成不同的工作重點和廣告目標。作為大規(guī)模綜合體項目，涵蓋大型購物中心、商業(yè)步行街、高級酒店、寫字樓、高層住宅等多種物業(yè)形態(tài)，集購物、休閑、商務、娛樂等多種功能于一體，形成大型商圈，可以實現(xiàn)業(yè)態(tài)互動，填補了區(qū)域同類型項目的市場空白，有利于搶占市場先機，獲取利潤最大化。 第三部分 項目工程技術(shù)方案一、概述以城市總體規(guī)劃為依據(jù)，對蘭州市城市格局進行分析，通過研究城市設計、商務、辦公、商業(yè)、居住及休閑活動等空間模式和景觀環(huán)境各要素，從現(xiàn)代城市功能、景觀要求出發(fā)，對規(guī)劃用地進行整體設計，使該項目成為蘭州市區(qū)內(nèi)一道亮麗的城市風景線。北側(cè)沿規(guī)劃路布置購物中心，從東到西依次為室外步行街、室內(nèi)步行街、娛樂樓、百貨樓。3．裝修該項目除SOHO寫字樓室內(nèi)為精裝修外，其他建筑室內(nèi)均為簡裝，室外為干掛石材或玻璃幕墻。4．公共部分設置無障礙專用廁所。由城市自來水直接供水。分區(qū)供水：設集中給水站房，綜合技術(shù)經(jīng)濟比較，給水系統(tǒng)宜分三區(qū)。潛污泵由池內(nèi)的水位控制器控制其啟動及停止。低壓給水管線在小區(qū)內(nèi)環(huán)狀布置，并設有地下式消火