【正文】 相鄰的其它開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的裝修標(biāo)準(zhǔn)，指定以下的裝修檔次進(jìn)行總投資估算。2．墻體 外墻磚或高級(jí)涂料。4．內(nèi)門(mén)窗 預(yù)留。8．3土地成本本項(xiàng)目土地成本的總額為4000萬(wàn)元。8．4建安成本本項(xiàng)目建安工程造價(jià)（土建裝修工程費(fèi)及機(jī)電設(shè)備安裝工程費(fèi)）總額為28752萬(wàn)元。8．5應(yīng)繳各種稅費(fèi)本項(xiàng)目應(yīng)繳各種稅費(fèi)總額為2500萬(wàn)元，單方成本為100元／平方米。8．7各類(lèi)配套工程費(fèi)本項(xiàng)目各類(lèi)配套工程費(fèi)為532萬(wàn)元，／平方米。8．9報(bào)建手續(xù)費(fèi)本項(xiàng)目的報(bào)建手續(xù)費(fèi)為600萬(wàn)元，單方成本為24元／平方米。8．11投資利息本項(xiàng)目的投資利息為2000萬(wàn)元，單方成本為80元／平方米。第九章 財(cái)務(wù)效益估算9．1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前景根據(jù)HZ市城市總體規(guī)劃，未來(lái)十年HZ市城區(qū)將向外有較大的擴(kuò)展，并且，市區(qū)主要是向河北岸延伸，向南過(guò)渡至濱海城市只是工業(yè)的拓寬而不會(huì)波及社會(huì)大的經(jīng)貿(mào)體系。四周相同類(lèi)型的項(xiàng)目蓄勢(shì)待發(fā)，但已形成了較大規(guī)模。四周有市公安局、國(guó)家安全局，HZ市行政中心，HZ市文化體育中心等，是HZ新城區(qū)的核心地帶，集***、經(jīng)濟(jì)、文化、貿(mào)易于一體，各種氛圍都較好。良好的交通網(wǎng)絡(luò)：從西側(cè)通過(guò)規(guī)劃區(qū)邊緣的廣汕公路，為一級(jí)國(guó)道，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別又有城市主干道路通過(guò)，使得本規(guī)劃區(qū)與周邊地區(qū)都有方便、快捷的交通聯(lián)系。本區(qū)由于兼顧多重優(yōu)勢(shì)，有機(jī)會(huì)成為房地產(chǎn)投資資金聚集的熱點(diǎn)地區(qū)。由于本項(xiàng)目目前處于籌建開(kāi)發(fā)的前期階段，因此，在計(jì)算可售面積時(shí)，只對(duì)電梯間、樓道等公用面積進(jìn)行了分?jǐn)傆?jì)算，而在對(duì)如幼兒園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、垃圾房等公建面積時(shí)則不進(jìn)行分?jǐn)偂，F(xiàn)將有關(guān)的計(jì)算過(guò)程表述如下：9．2．1計(jì)算設(shè)定9．2．1．1價(jià)格水平的假定依照本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的慣例，本報(bào)告以進(jìn)行項(xiàng)目租、售的價(jià)格測(cè)定時(shí)的建議價(jià)格作為計(jì)算依據(jù)，在進(jìn)行項(xiàng)目投資估算，租售收入計(jì)算，經(jīng)營(yíng)成本假設(shè)等均采用現(xiàn)時(shí)的價(jià)格水平，并且在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)保持不變，即不考慮通貨膨脹因素對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。各個(gè)階段的開(kāi)發(fā)獨(dú)立負(fù)擔(dān)各自的支出與收入，并且，進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)效益測(cè)算。9．2．1．3第一階段開(kāi)發(fā)運(yùn)作期限的設(shè)定對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)的運(yùn)作期限，首先設(shè)定為第一階段開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目首期，籌建期為半年和建筑期半年，如果以一個(gè)季度為一個(gè)核算期，則該階段的整個(gè)開(kāi)發(fā)期一共分為四期。第二及第三階段的開(kāi)發(fā)按照不受物業(yè)市場(chǎng)環(huán)境變化的影響，以連貫和正常開(kāi)發(fā)的建設(shè)進(jìn)度安排施工計(jì)劃。9．2．1．4進(jìn)行物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)預(yù)計(jì)發(fā)生的稅項(xiàng)及費(fèi)用　 （1）按照本地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的習(xí)慣，在進(jìn)行物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)預(yù)計(jì)須支付的稅項(xiàng)主要有：營(yíng)業(yè)稅金及附加：％計(jì)算；防洪費(fèi)：％計(jì)算；地產(chǎn)交易管理費(fèi)：％計(jì)算；印花稅：％計(jì)算；其它：％計(jì)算。本項(xiàng)目銷(xiāo)售稅費(fèi)一覽表銷(xiāo)售稅 　　　　　％ 3280萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅金：％計(jì)算 　　 ％ 3080萬(wàn)元防洪費(fèi)：％計(jì)算 　　% 100萬(wàn)元房地產(chǎn)交易管理費(fèi)：％計(jì)算 　 % 100萬(wàn)元印花稅：％計(jì)算 　　 % 16萬(wàn)元其它：％計(jì)算 　　 % 22萬(wàn)元（2）銷(xiāo)售費(fèi)用：1685萬(wàn)元；按發(fā)展商自行銷(xiāo)售本項(xiàng)目物業(yè)的原則，包括項(xiàng)目推廣宣傳費(fèi)用等按銷(xiāo)售收入的3％計(jì)算。9．2．1．5開(kāi)發(fā)資金運(yùn)作的設(shè)定以及資金籌措原則第一階段的開(kāi)發(fā)作為本項(xiàng)目整個(gè)開(kāi)發(fā)的開(kāi)端，起到啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)開(kāi)發(fā)的重要作用，因此，第一階段的財(cái)務(wù)效益核算將采用動(dòng)態(tài)分期的方式進(jìn)行。9．2．1．6首期第一階段開(kāi)發(fā)中以第二階段預(yù)售樓款抵償開(kāi)發(fā)投資的原則首期第一階段開(kāi)發(fā)的主要作用在于啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)開(kāi)發(fā)，因此，在第一階段物業(yè)銷(xiāo)售的方法上，采用了低價(jià)銷(xiāo)售的策略。并對(duì)預(yù)售樓款的使用原則進(jìn)行設(shè)定。采用這種回收方式，將有部分的預(yù)售樓款被用于開(kāi)發(fā)建設(shè)。本項(xiàng)目在建設(shè)開(kāi)發(fā)期內(nèi)獲得預(yù)售樓款的使用原則設(shè)定是：本核算期內(nèi)的預(yù)售樓款只有70％的數(shù)量能夠在本核算期作為開(kāi)發(fā)資金使用，所余下的30％款項(xiàng)可留待以后各期使用。貸款利率的支付方式為本核算期內(nèi)支付以往各期累計(jì)的貸款總額半年的利息以及本核算期內(nèi)均勻投入的原則計(jì)算的本核算期內(nèi)投資資金的半年利息。9．2．1．7營(yíng)業(yè)性公建項(xiàng)目收益的設(shè)定小區(qū)建設(shè)涉及到的具有營(yíng)業(yè)性質(zhì)的公建項(xiàng)目，如會(huì)所、商店、俱樂(lè)部等，是可以產(chǎn)生盈利的項(xiàng)目，也就是說(shuō)，建造這些項(xiàng)目所耗費(fèi)的成本將來(lái)是可以通過(guò)物業(yè)的銷(xiāo)售或項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收益來(lái)補(bǔ)償?shù)摹?．2．1．8財(cái)務(wù)指標(biāo)的選取本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析報(bào)表格式的依據(jù)是國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版），參照我國(guó)的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，對(duì)項(xiàng)目投資計(jì)算經(jīng)濟(jì)效益。初步效益測(cè)算根據(jù)本項(xiàng)目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，可算出本項(xiàng)目的靜態(tài)財(cái)務(wù)效益，詳見(jiàn)下表：本項(xiàng)目靜態(tài)投資效益分析表序號(hào) 　 項(xiàng)目名稱(chēng) 金額（萬(wàn)元）1．0 　 現(xiàn)金流入 561672．0 　　 現(xiàn)金流出 41504 2．1 　　 土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 40002．2 　　 土建、建安設(shè)計(jì)工程費(fèi) 287522．3 　 　　 應(yīng)繳各種稅費(fèi) 25002．4 　 　　　 營(yíng)業(yè)稅 20002．5 　　　 各類(lèi)配套工程費(fèi) 5322．6 　　 供水增容費(fèi) 1202．7　　 報(bào)建手續(xù)費(fèi) 6002．8 　　 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 5002．9 　　 投資利息 20002．10 　　 其他費(fèi)用 500從靜態(tài)的角度看，整個(gè)項(xiàng)目盈利十分明顯。三、本項(xiàng)目的計(jì)算模型中，設(shè)定本項(xiàng)目物業(yè)的銷(xiāo)售率為100％，是為了體現(xiàn)本項(xiàng)目的內(nèi)在盈利能力。9．2．2首期第一階段投資效益分析根據(jù)前面對(duì)第一、二階段開(kāi)發(fā)模式的設(shè)定，第一階段及第二階段預(yù)售樓款將主要用于抵償本項(xiàng)目部分開(kāi)發(fā)投資，預(yù)售樓款不足以抵償開(kāi)發(fā)投資的部分才通過(guò)銀行抵押貸款進(jìn)行籌資，不同的預(yù)售樓流入計(jì)劃與安排將會(huì)直接影響貸款的籌措數(shù)量，也就是說(shuō)影響了財(cái)務(wù)成本。首期開(kāi)發(fā)效益綜述：由于首期開(kāi)發(fā)資金籌措及運(yùn)作模式的設(shè)定，開(kāi)發(fā)資金可由部分預(yù)售樓款來(lái)沖抵?！捌椒€(wěn)回收”預(yù)售樓款的回收方案，在實(shí)際操作中將有一定的借鑒意義。也就是說(shuō)，預(yù)售樓款的回收方式是影響第一階段開(kāi)發(fā)成敗的一個(gè)較敏感的因素。從這個(gè)角度上看，首期的開(kāi)發(fā)投資方案是可行的。在本次的可行性研究中，對(duì)后期開(kāi)發(fā)的運(yùn)作模式只作一般假設(shè)。（3）后期開(kāi)發(fā)的資本收益率計(jì)算公式如下：凈現(xiàn)金流量（利潤(rùn)）資本收益率＝———————————開(kāi)發(fā)總投入從《項(xiàng)目各功能物業(yè)的測(cè)價(jià)》的分析中知道，由于后期開(kāi)發(fā)的跨期較長(zhǎng)，小區(qū)外部環(huán)境對(duì)小區(qū)物業(yè)將來(lái)價(jià)值影響的不定因素較多，且難于精確估計(jì)，因此，對(duì)后期開(kāi)發(fā)各期住宅物業(yè)的測(cè)價(jià)只進(jìn)行了小區(qū)內(nèi)環(huán)境因素改善的系數(shù)修正，該系數(shù)反映的是小區(qū)環(huán)境改善后對(duì)小區(qū)內(nèi)住宅價(jià)值的影響。當(dāng)后期開(kāi)發(fā)期間的房地產(chǎn)市場(chǎng)維持目前穩(wěn)中有升的局面，則后期開(kāi)發(fā)在財(cái)務(wù)效益分析的角度上看是可行的。首期開(kāi)發(fā)是采用了低價(jià)促銷(xiāo)的方式，各類(lèi)住宅單元的測(cè)價(jià)和定價(jià)方式基本是采用成本加成價(jià)和推廣價(jià)兩種形式。因此，在二、三期有必要對(duì)以推廣價(jià)銷(xiāo)售的住宅物業(yè)的銷(xiāo)售狀況進(jìn)行盈虧平衡分析。9．4項(xiàng)目敏感性分析9．4．1首期開(kāi)發(fā)敏感性分析選取首期開(kāi)發(fā)的住宅價(jià)格、以推廣價(jià)方式銷(xiāo)售的住宅價(jià)格和土地成本作為敏感性因素，針對(duì)資本受益率指標(biāo)分別作單因素敏感分析，有如下的結(jié)論：在“平緩回收”方案中，當(dāng)住宅價(jià)格下降接近至90％，建安成本上升接近正負(fù)10％，或以推廣價(jià)銷(xiāo)售之部分住宅物業(yè)的價(jià)格下降接近正負(fù)10％時(shí)，凈現(xiàn)值均不理想，可見(jiàn)上述因素對(duì)凈現(xiàn)值這個(gè)指標(biāo)較敏感。9．4．2后期開(kāi)發(fā)敏感分析　　選取土地成本作為敏感性因素，對(duì)后期開(kāi)發(fā)的資本收益進(jìn)行敏感性分析，從表上數(shù)據(jù)看，建安成本的變化對(duì)后期開(kāi)發(fā)有一定的影響，但當(dāng)建安成本上升5％時(shí)，后期開(kāi)發(fā)各階段的所得稅后資本收益率仍然大于0，可見(jiàn)，建安成本在本項(xiàng)目各類(lèi)影響因素中，并非是決定性因素。根據(jù)本項(xiàng)目的工程總量，估計(jì)第一組團(tuán)（土方工程及樁基礎(chǔ)）工程建設(shè)時(shí)間約為一年。年利率暫定為6％，按單利計(jì)算。主要有兩方面原因： 9．5．1建筑工程安裝造價(jià)構(gòu)成比例略高建筑工程安裝造價(jià)在項(xiàng)目總投資中（不包含財(cái)務(wù)費(fèi)用）占了近六成，由于土地成本較為固定，因此，能否在投資開(kāi)發(fā)的全過(guò)程控制好本項(xiàng)目建筑工程安裝造價(jià)將成為影響本項(xiàng)目總成本的主要因素。9．5．2物業(yè)銷(xiāo)售測(cè)價(jià)較為保守　　本報(bào)告所進(jìn)行的物業(yè)市場(chǎng)測(cè)價(jià)，是基于對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域住宅類(lèi)樓盤(pán)的詳細(xì)調(diào)查以及結(jié)合了HZ市同類(lèi)型樓盤(pán)的市場(chǎng)實(shí)際成交數(shù)據(jù)得出的，也是基于目前的現(xiàn)金水平。但在財(cái)務(wù)效益分析的假設(shè)看，該測(cè)價(jià)是假定在物業(yè)交付使用時(shí)能全額回收所有現(xiàn)金的測(cè)價(jià)。同時(shí)，由于目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受?chē)?guó)家有關(guān)政策的影響仍然非常大，對(duì)未來(lái)幾年的HZ市物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r較難預(yù)測(cè)，因此，現(xiàn)給出本項(xiàng)目在不同住宅銷(xiāo)售均價(jià)下的資本收益率敏感性分析。現(xiàn)在HZ市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比較理想的模式，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的自有資金、向銀行貸款和樓花銷(xiāo)售預(yù)售款各占總投資的三分之一。由于對(duì)本項(xiàng)目將來(lái)的物業(yè)銷(xiāo)售情況目前尚難以估計(jì)，所以，在本次進(jìn)行財(cái)務(wù)效益估算時(shí)，采用了較保守的計(jì)算模式。現(xiàn)在將有關(guān)的研究結(jié)論及可行性建議表述如下： 10．1研究結(jié)論本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)過(guò)多方磋商討論，已經(jīng)幾易其稿，其設(shè)計(jì)方案基本上利用了項(xiàng)目地塊的地形特點(diǎn)，達(dá)到了人工景觀與自然景觀相融洽的目的。從后期開(kāi)發(fā)（二、三期的開(kāi)發(fā)）的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)上來(lái)看，小區(qū)開(kāi)發(fā)的效益還需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行反復(fù)調(diào)整。以目前來(lái)看，整個(gè)二期項(xiàng)目完成后，**廣場(chǎng)便成為HZ較大的人文住宅小區(qū)，其市場(chǎng)前景看好。10．2可行性建議　本項(xiàng)目特指**廣場(chǎng)的建設(shè)，包括部分公共設(shè)施的建設(shè)與完善，項(xiàng)目采用分三期、滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)，對(duì)土地成本的分?jǐn)傇瓌t是按照各個(gè)階段實(shí)際使用土地的面積來(lái)支付土地成本。特別會(huì)對(duì)第一階段的啟動(dòng)開(kāi)發(fā)較為有利。因此，應(yīng)對(duì)第一階段開(kāi)發(fā)物業(yè)預(yù)售樓款的收集方案作精確的編排和計(jì)算，對(duì)資金的投入和使用要有科學(xué)的計(jì)劃和必要的控制力。充分運(yùn)用已有的各項(xiàng)技術(shù)力量和資源，進(jìn)行本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，并在本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中保持管理隊(duì)伍的穩(wěn)定性。而且，根據(jù)有關(guān)資料，建筑安裝工程成本有必要對(duì)支付給工程承包商的付款進(jìn)度放緩或壓后，使本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金增大；三、由于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本較低，整體開(kāi)發(fā)效益較為理想，由住宅價(jià)格敏感性分析可知，項(xiàng)目的投資收益率將全大為提高，可見(jiàn)本項(xiàng)目的盈利能力仍然有很大潛力可供挖掘。（2）在可以控制的范圍內(nèi)，改變對(duì)國(guó)土局的土地有償使用權(quán)出讓金的支付方式為按實(shí)際用地進(jìn)度支付。假定可將對(duì)市國(guó)土局的土地有償使用金的支付進(jìn)度改為按年度為單位，在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻支付，以10％的資本收益率作為本項(xiàng)目被接受的最低基準(zhǔn)，則住宅的銷(xiāo)售均價(jià)可保持在2300元／m2的條件之下；這樣做的目的是盤(pán)活資金。這樣，整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)最主要的問(wèn)題變化是如何成功啟動(dòng)第一階段開(kāi)發(fā)。（5）本項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售對(duì)收益及財(cái)務(wù)平衡具有重要作用，考慮到發(fā)展商實(shí)際情況，委托專(zhuān)業(yè)代理公司銷(xiāo)售不失為一種較