【正文】 0戶。鄉(xiāng)里人們生活來(lái)源主要靠外出打工和房屋出租,大部分已關(guān)閉,只有少數(shù)幾家如佳樂(lè)化學(xué)涂料有限公司,田田股份集團(tuán)有限公司在經(jīng)營(yíng)。自然環(huán)境:沿線因是城區(qū)主干道,叫喧嘩,發(fā)展大道至姑嫂樹(shù)路兩側(cè)臨街多為建筑,底層為商鋪門(mén)面,上層為居民居住。發(fā)展大道臨街主要是商鋪,背街處大多為住宅,其中發(fā)展大道,二七路附近都有村莊:黃浦園豐村,勝華村,人口數(shù)量均在20003000人之間。二七路現(xiàn)今在修建公路,路旁有零散建筑物,大部分要拆遷,道路通車(chē)后,經(jīng)濟(jì)環(huán)境會(huì)有大幅度的提高。姑嫂樹(shù)路交通便捷,有560,711,805,71,527,35,41路等通向各個(gè)方向,岱黃公路公交少,只有716一路公交車(chē),終點(diǎn)止于東方恒星園門(mén)口,與發(fā)展大道交匯路口還有東大門(mén)客運(yùn)站,客車(chē)主要是運(yùn)送人員去黃陂等縣城。教育機(jī)構(gòu)不健全,僅有華中高級(jí)中學(xué),塔子湖小學(xué)和黃浦園豐村小學(xué),田園小區(qū)小學(xué)等,醫(yī)療設(shè)施缺乏,主要為小的門(mén)診部。水:該地塊用水有宗關(guān)水廠提供,在地塊南側(cè)的后湖路建有管徑為300毫米的給水管,地塊用水可由該管接入。該地塊南側(cè)的后湖路建有排入黃孝河的雨水箱涵,地塊雨水可接入該箱涵,地塊周邊尚無(wú)污水管?！段錆h市城市總體規(guī)劃(19962020)》中確定在該地塊北側(cè)新建德勝橋220kv變電所,屆時(shí)該地塊供電線路有德勝橋變電所引來(lái)。郵電電信:地區(qū)郵局位于發(fā)展大道,該地塊現(xiàn)狀電信線路由西南側(cè)的唐家墩電信局引來(lái)。居民習(xí)慣:此地區(qū)居民主要為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民,生活以打工,種植,養(yǎng)殖為主,年收入水平偏低,居民的文化水平不高,勞動(dòng)之余,以閑聊為主,對(duì)外界基本不關(guān)心和接觸較少,但由于地理位置靠近城區(qū)以及外來(lái)人員的影響,生活已開(kāi)始城市化傾向。規(guī)劃常住人口為40萬(wàn),人均24平方米居住用地,綠化率達(dá)到40%以上,依據(jù)規(guī)劃,后湖地區(qū)將建有一個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心,810公頃的區(qū)級(jí)文化中心(含藝術(shù)館,圖書(shū)館,影劇院就,文化館等文化游樂(lè)設(shè)施),一平方公里的塔子湖體育中心,后湖成人職業(yè)學(xué)校和一所特殊教育學(xué)校,(12公頃)一平方公里的地區(qū)級(jí)大型市場(chǎng),技術(shù)中試基地和小型工業(yè)區(qū),大多為湖南移民。下面我們據(jù)此論述后湖地塊的出讓情況(下列情況屬規(guī)劃局人員介紹,僅供參考):右塊地出讓情況:東方恒星園1200畝,地價(jià)33萬(wàn)元/畝。左塊地出讓情況:左塊地規(guī)劃局拍賣(mài)地塊329畝,黃浦科技園400600畝,塔子湖邊城開(kāi)集團(tuán)970畝,統(tǒng)建辦400畝,塔子湖西路有澳門(mén)花園(從市見(jiàn)義勇為基金會(huì)處購(gòu)買(mǎi))新世界公司開(kāi)發(fā)的別墅和夢(mèng)湖花園。右塊地黃浦路下沿線有佳海華苑和竹葉苑兩個(gè)項(xiàng)目,朝北上方為東方恒星園,再向上為后湖鄉(xiāng)政府和后湖生態(tài)花園及世紀(jì)家園,黃浦路下沿線與竹葉山片東部為萬(wàn)隆科技工業(yè)區(qū)等。后湖地區(qū)住宅呈現(xiàn)出明顯的走勢(shì)特點(diǎn)：規(guī)模不斷擴(kuò)大，價(jià)格穩(wěn)步上升，社區(qū)文化濃郁，多層住宅暢銷(xiāo)，客源面有待擴(kuò)展等，下面是價(jià)格，付款方式，區(qū)域發(fā)展，供求關(guān)系，物業(yè)形態(tài)，戶型，物業(yè)管理，目標(biāo)客源等８?jìng)€(gè)方面的調(diào)查統(tǒng)計(jì)情況．現(xiàn)已開(kāi)發(fā)的土地僅占后湖組團(tuán)土地的1/10，已征地為開(kāi)工的土地面積為1萬(wàn)畝，占后湖組團(tuán)的2/5．隨著后湖組團(tuán)開(kāi)發(fā)的不斷深入，配套的逐漸完善，規(guī)模的逐步擴(kuò)大，人氣的悉心積聚，后湖組團(tuán)作為武漢市新城區(qū)已初現(xiàn)雛形．后湖組團(tuán)的住宅建設(shè)符合《武漢市城市總體規(guī)劃（19962020）》，武漢市政府和江岸區(qū)政府必將在政策上加大力度予以扶持，以及貨幣分房政策的實(shí)施和舊城改造的進(jìn)行，都使后湖組團(tuán)的發(fā)展具有良好的前景．現(xiàn)已發(fā)售的樓盤(pán)總銷(xiāo)售面積已達(dá)20多萬(wàn)平方米，已動(dòng)工的世紀(jì)家園一期總建筑面積為18萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)今年內(nèi)后湖組團(tuán)實(shí)際供應(yīng)量約在30萬(wàn)平方米以上，區(qū)域內(nèi)目前已規(guī)劃的項(xiàng)目總規(guī)模達(dá)107萬(wàn)平方米，同時(shí)后湖組團(tuán)的需求量為1000萬(wàn)平方米（40萬(wàn)人*25平方米/人）。2000年武漢市住宅的價(jià)格全面上漲，今年內(nèi)將持續(xù)上漲，從本區(qū)域樓怕的營(yíng)銷(xiāo)來(lái)看也是如此，各樓盤(pán)的多層起價(jià)一般都上漲到1500元/平方米以上，均價(jià)達(dá)到1760元/平方米以上，小高層，高層和別墅的價(jià)格更高。同時(shí)本區(qū)域樓盤(pán)比市內(nèi)同比樓盤(pán)低1000元/平方米左右，是客戶選擇在此置業(yè)的最重要因素之一。本區(qū)域的物業(yè)形態(tài)已形成已多層住宅為主的格局，將來(lái)仍將是以多層住宅為主，小高層，聯(lián)體別墅為輔的格局。本區(qū)域的大戶型如120150平方米特別暢銷(xiāo)，85110平方米的中戶型也較為好銷(xiāo)，85平方米以下，150平方米以上基本上處于滯銷(xiāo)狀態(tài)，未來(lái)戶型將仍以3*2*2和2*2*2為主。目前，在本區(qū)域購(gòu)房的客戶大都是黃浦路和發(fā)展大道沿線的鄰近區(qū)域客戶。三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析晨星苑晨星苑由武漢新地置業(yè)公司投資開(kāi)發(fā)，同濟(jì)大學(xué)設(shè)計(jì)院深圳分院設(shè)計(jì)，武建集團(tuán)二公司承建．晨星苑占地41畝，總建筑面積４萬(wàn)平方米。多層主力戶型為3*2，面積為119平方米；高層主力戶型為3*2，面積為148平方米，小區(qū)首創(chuàng)高層單身公寓戶型為1*1和2*1,面積為5173平方米。／平方米*月，／平方米*月。東方恒星園于200年5月28日開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)時(shí)在長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)上連續(xù)兩次做了1/2版的廣告。小區(qū)2000年5月28日開(kāi)盤(pán)，多層銷(xiāo)售狀況較好，120套住宅已基本售完．小高層中3*2大部分已售完，高層小戶型市場(chǎng)阻力較大。三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析晨星苑晨星苑由武漢新地置業(yè)公司投資開(kāi)發(fā)，同濟(jì)大學(xué)設(shè)計(jì)院深圳分院設(shè)計(jì)，武建集團(tuán)二公司承建．晨星苑占地41畝，總建筑面積４萬(wàn)平方米。多層主力戶型為3*2，面積為119平方米；高層主力戶型為3*2，面積為148平方米，小區(qū)首創(chuàng)高層單身公寓戶型為1*1和2*1,面積為5173平方米。／平方米*月，／平方米*月。東方恒星園于200年5月28日開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)時(shí)在長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)上連續(xù)兩次做了1/2版的廣告。小區(qū)2000年5月28日開(kāi)盤(pán)，多層銷(xiāo)售狀況較好，120套住宅已基本售完．小高層中3*2大部分已售完，高層小戶型市場(chǎng)阻力較大。后湖生態(tài)花園后湖生態(tài)花園位于后湖發(fā)展區(qū)，正面沿103國(guó)道和漢黃高速公路，北鄰六干道，南邊是東方恒星園。物業(yè)類(lèi)型有多層，小高層，高層和別墅。有武漢金冠物業(yè)管理公司進(jìn)行智能化管理，／平方米*月后湖生態(tài)花園有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，一期現(xiàn)起價(jià)為1380元／平方米，最高價(jià)有開(kāi)盤(pán)時(shí)的1580元／平方米漲為1850元／平方米，開(kāi)盤(pán)均價(jià)為1420元／平方米，現(xiàn)均價(jià)為1500元／平方米（未計(jì)入集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)），分層價(jià)為1，4，5樓1550元／平方米，2，3樓1500元／平方米，６樓1350元／平方米，７層復(fù)式16501850元／平方米．前后三次調(diào)價(jià)，2000年５月調(diào)高50元／平方米，６月調(diào)高80元／平方米，８月調(diào)高300元／平方米。首期498套2000年5月剛推出便銷(xiāo)售火爆，其中大戶購(gòu)買(mǎi)占較大比重，據(jù)悉空軍雷達(dá)學(xué)院買(mǎi)了6棟，后湖鄉(xiāng)政府購(gòu)5棟，一期已基本售完．2000年5月份完成銷(xiāo)售額500萬(wàn)，6月份完成銷(xiāo)售額700萬(wàn)，由于調(diào)價(jià)原因７月份以后，未超過(guò)500萬(wàn)。不足之處是部分衛(wèi)生間為黑房。竹葉苑竹葉苑由招銀物業(yè)發(fā)展有限公司投資開(kāi)發(fā)，北京中聯(lián)公司設(shè)計(jì)。工程于2000年9月底動(dòng)工，預(yù)計(jì)2001年4月中旬開(kāi)盤(pán)，8月31日竣工交房。有省級(jí)先進(jìn)物業(yè)管理公司招銀物業(yè)實(shí)行全方位智能化的物業(yè)管理，向住戶提供安全，便利維修服務(wù)．全天侯二十四小時(shí)巡更，紅外線監(jiān)控，閉路電視監(jiān)控，戶內(nèi)安防聯(lián)網(wǎng)，車(chē)輛出入管理，抓業(yè)清潔人員負(fù)責(zé)苑內(nèi)公共衛(wèi)生，垃圾袋化集中清潔，家庭清潔報(bào)紙雜志代定，家電維修；代定飛機(jī)，火車(chē)票，物業(yè)租售代理等多項(xiàng)服務(wù)．設(shè)備維護(hù)，電話通知，１５分鐘內(nèi)上門(mén)服務(wù)。目前處于前期的準(zhǔn)備階段，將于45月正式開(kāi)盤(pán)。從前期銷(xiāo)售情況來(lái)看，客戶主要來(lái)自發(fā)展大道和黃浦路鄰近地段的一些行政企事業(yè)單位中高收入人群，客戶分布區(qū)域不廣，客戶購(gòu)房主要是為了改善居住環(huán)境．佳海華苑佳海華苑由佳海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)，第一組團(tuán)占地面積71畝，主要為單體別墅和聯(lián)體別墅，共152戶。早期聯(lián)體別墅價(jià)格為2500元／平方米，單體別墅價(jià)格為3500元／平方米，花園**贈(zèng)送．付款方式靈活多樣，一次性付款，免息分期付款，銀行提供七成十五年按揭，協(xié)助辦理公積金及組合貸款。佳海華苑銷(xiāo)售情況較差，目前僅售十幾套，銷(xiāo)售率約10%。世紀(jì)家園有中聯(lián)三星開(kāi)發(fā)的世紀(jì)家園占地600畝。一期工程于2000年12月15日開(kāi)工，目前在做樁基工程。以中大戶型為主，面積在86320平方米之間，共23種戶型，主力戶型為3*2約占34%，一期戶型指標(biāo)如下：戶型／多層 ２室 ３室 ４室 ５室面積 86 132 148 176數(shù)量 73 352 102 4比例 13% 66% 19% 2%戶型／小高層 ３室 ４室躍式 ５室躍式數(shù)量 280 140 56比例 58% 29% 13% 調(diào)查結(jié)果表明：項(xiàng)目所在區(qū)域已成為一個(gè)大型的居住新區(qū)，各種檔次的居住小區(qū)競(jìng)相爭(zhēng)艷。項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)有特色的樓盤(pán)較少，還沒(méi)有真正成型的致命品牌。在調(diào)查的所有樓盤(pán)中，大多數(shù)都采取隨行就市的追隨策略。四、后湖鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析2000年區(qū)域在售樓盤(pán)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售約10萬(wàn)平方米，客戶主要來(lái)自周邊地區(qū)，現(xiàn)對(duì)已購(gòu)房客戶進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)。如后湖生態(tài)花園，空軍雷達(dá)學(xué)院，后湖鄉(xiāng)政府集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)占很大比重，其他項(xiàng)目客戶也是以周邊地區(qū)為主?？蛻纛?lèi)型主要為國(guó)家行政企事業(yè)單位，科研教育單位，個(gè)體私營(yíng)業(yè)主這幾種常規(guī)的住宅消費(fèi)類(lèi)型。此區(qū)域置業(yè)的客戶多為二次置業(yè)，客戶購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)主要為改善居住環(huán)境．購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)如下：換環(huán)境 結(jié)婚用 投資87% 8% 5%選擇在此置業(yè)的客戶對(duì)小區(qū)的認(rèn)同因素依次為：因素 環(huán)境好 距離近 戶型合理 付款方式 價(jià)格 升值潛力比例 70% 50% 50% 20% 20% 15%從成交客戶因素分析客戶多認(rèn)同區(qū)域環(huán)境，其次是距離遠(yuǎn)近（即離工作單位或原有居住區(qū)域遠(yuǎn)近），戶型合理，付款方式靈活，價(jià)格，地段發(fā)展前景。經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)是外部市場(chǎng)、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢(shì)與企業(yè)本身優(yōu)勢(shì)的結(jié)合。二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)本報(bào)告一、二、三部分對(duì)該項(xiàng)目作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析時(shí)，已作了許多討論。（1）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢(shì)”。②住宅業(yè)房改、金融、投資、財(cái)政、市場(chǎng)管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。全社會(huì)小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。（3）項(xiàng)目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài)。③項(xiàng)目也可以運(yùn)行類(lèi)似于BOT 模式，這也將將得到政府的充分支持。三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)（1）整個(gè)江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)人口眾多，外來(lái)人口也較多，而且私營(yíng)，民營(yíng)企業(yè)今年來(lái)不但增加，收入水平也不斷增加，加之后湖鄉(xiāng)的大規(guī)模建設(shè)活動(dòng)，使得整個(gè)后湖鄉(xiāng)的房市較為活躍，有利于新項(xiàng)目的上馬開(kāi)工。（3）本項(xiàng)目目前交通狀況不是很好，但有在建的幸福大道，后湖大道將在近年內(nèi)完成通車(chē)，到時(shí)候小區(qū)的交通將相當(dāng)便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見(jiàn)的，項(xiàng)目在這個(gè)時(shí)候和大道的建設(shè)同時(shí)進(jìn)行，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)交通的優(yōu)化。第五章 項(xiàng)目定位面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長(zhǎng)、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。 消費(fèi)群界定l1. 高校、科研院所高級(jí)職稱(chēng)人士2. 民營(yíng)或私營(yíng)企業(yè)家或個(gè)體老板3. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級(jí)領(lǐng)導(dǎo)4. 附近居民區(qū)部分富裕居民購(gòu)房和二次換房的需要l 年齡判斷在30－45歲購(gòu)買(mǎi)目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。,后湖大道將決定后湖花園在該區(qū)域內(nèi)具有其他物業(yè)不可替代的優(yōu)勢(shì)。）52 /