【正文】 ，達(dá)到排放水標(biāo)準(zhǔn)后，進(jìn)入城市排水管網(wǎng)。采取積極的措施防患于未然，廣場各建筑物要合理布局，保證足夠的防火間距；設(shè)置消防栓、水龍帶及專用消防器材，消防水量充足；加強(qiáng)職工的安全防火教育，建立健全防火制度和防火組織機(jī)構(gòu)。在運(yùn)作一定時(shí)間后，根據(jù)客戶的反映程度，作出相應(yīng)的調(diào)高或調(diào)低價(jià)格。綜合某市最新房地產(chǎn)市場行情和同類可比項(xiàng)目的售價(jià)策略，以及本項(xiàng)目的預(yù)期贏利狀況，建議：第一階段。本階段的售價(jià)在單位成本的基礎(chǔ)上提高75%。本階段的售價(jià)在單位成本基礎(chǔ)上提高80%。因此本階段的銷售在單位成本的基礎(chǔ)上提高90%。備注：控制本項(xiàng)目贏利水平，可通過銷售時(shí)對銷售門市價(jià)的折讓比例控制，實(shí)際公布的銷售價(jià)格應(yīng)該預(yù)留有折讓空間。3．6 入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位商業(yè)廣場項(xiàng)目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時(shí)機(jī)，要結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)。最佳的宣傳認(rèn)購時(shí)機(jī)為2008年5前后時(shí)段。● 物業(yè)管理模式、服務(wù)配套、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定● 銷售方式及銷售價(jià)格已經(jīng)確定3．7 銷售（出租）方式定位銷售（出租）方式對銷售進(jìn)度的影響也是比較大的。建議該項(xiàng)目的銷售（出租）方式是：● 進(jìn)行銷售（出租），然后采用策劃及經(jīng)營管理方式接受業(yè)主委托對物業(yè)進(jìn)行日常經(jīng)營管理；● 以零散出租為主輔以產(chǎn)權(quán)銷售；● 部分委托代理銷售為輔的銷售方式；● 采用組合式付款方式；3．8 物業(yè)管理方式定位3．8．1 本項(xiàng)目經(jīng)營管理模式本項(xiàng)目將采用商業(yè)廣場模式進(jìn)行委托全程策劃及經(jīng)營管理，策劃及管理公司按本項(xiàng)目業(yè)主的物業(yè)管理要求標(biāo)準(zhǔn)對進(jìn)行管理和服務(wù)。3．8．2 運(yùn)作機(jī)制策劃及經(jīng)營管理將按照中華人民共和國財(cái)務(wù)與審計(jì)制度實(shí)施管理，以高透明度向業(yè)主提供經(jīng)營管理方面的咨詢，定期向業(yè)主通報(bào)商業(yè)廣場的經(jīng)營（管理）狀況，并接受業(yè)主委員會的書面預(yù)約。B. 營業(yè)收入：某廣場通過經(jīng)營出售（出租）所產(chǎn)生的收入。D. 可分配收益：營業(yè)收入按約定方式進(jìn)行分配的收益部分。以后每年從 1月 1日起至當(dāng)年的12月31日止為一會計(jì)年度。作為對外外營業(yè)的建筑設(shè)施，將嚴(yán)格按照國家的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。按照有關(guān)規(guī)定供給職工勞保、保健用品，相關(guān)設(shè)備絕緣配置避震、接地處理和安裝防護(hù)罩，設(shè)置相應(yīng)的通風(fēng)和除塵設(shè)施，內(nèi)設(shè)職工沐浴室、文娛活動(dòng)室、運(yùn)動(dòng)場等，使職工在安全、文明的環(huán)境中工作和生活。 主要污染源分析 施工期污染源在場地平整和項(xiàng)目施工階段，將會產(chǎn)生一定量的揚(yáng)塵、噪聲、固體廢棄物及含有大量懸浮固體的雨水徑流。 運(yùn)行期空氣污染源項(xiàng)目建成并投入使用后，運(yùn)行期空氣污染源主要來自揚(yáng)塵、交通車輛的尾氣、建筑機(jī)械廢氣和油煙排放的油煙?！吨腥A人民共和國環(huán)境保護(hù)法》（1989年12月）；《中華人民共和國水污染防治法》（1996年5月修訂）；《中華人民共和國大氣污染防治法》（2000年4月修訂）；《中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法》（1995年10月）；《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》（1996年10月）；中華人民共和國國務(wù)院令第253號《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》（1998年11月29日）；廣東省人大常委會[1994]第57號文《廣東省建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》。污染物排放標(biāo)準(zhǔn)：《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB16297—1996）二級標(biāo)準(zhǔn)；《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978—1996）三級標(biāo)準(zhǔn)；《大氣污染物排放限值》（DB44/272001）；《水污染物排放限值》（DB44/262001）二級標(biāo)準(zhǔn)；《輕型汽車污染物排放限值及測量方法（Ⅰ）》（）；《輕型汽車污染物排放限值及測量方法（Ⅱ）》（）；《摩托車排氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB1462193）；《生活垃圾填埋污染控制標(biāo)準(zhǔn)》（GB16889－91）。某水質(zhì)符合《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB38382002)中的Ⅳ類標(biāo)準(zhǔn)；某江某段的24項(xiàng)監(jiān)測項(xiàng)目均未出現(xiàn)超地表水Ⅱ類標(biāo)準(zhǔn)濃度限值的情況，水質(zhì)良好。月，各監(jiān)測項(xiàng)目日均值均優(yōu)于國家《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB30951996）及修改單中的二級標(biāo)準(zhǔn)限值，空氣環(huán)境質(zhì)量良好。 項(xiàng)目建設(shè)對環(huán)境的影響工程建設(shè)項(xiàng)目勢必會對環(huán)境造成一定的影響，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況針對以下幾方面控制項(xiàng)目建設(shè)對環(huán)境的破壞。B. 做好各項(xiàng)排水、截水、防止水土流失工作，做好必要的防護(hù)坡。D. 運(yùn)土、運(yùn)沙石要保持完好，運(yùn)輸時(shí)不宜太滿，保證運(yùn)載過程中不散落。 廢氣、污水、廢水和固體廢棄物排放的影響施工期間的污染物物排放可能包括：土石方開挖、爆破、砂石料加工、混凝土拌和、物料運(yùn)輸和儲存及廢渣運(yùn)輸、傾倒產(chǎn)生的粉塵、揚(yáng)塵；燃油、施工機(jī)械、車輛及生活燃煤排放廢氣，施工過程產(chǎn)生的廢水和生活污水、垃圾的排放；施工原材料運(yùn)輸過程的散失；施工廢料的隨意棄置等。B. 車輛在運(yùn)輸沙石、余泥等建筑材料和建筑廢料時(shí)，表面應(yīng)加蓋，防止灑在路上，造成二次污染。D. 車輛出工地時(shí)，應(yīng)將車身和車輪上的泥土洗凈。F. 有效疏導(dǎo)交通，減少車輛尾氣的排放。其評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)采用（GB1252390）《建筑施工場界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》。施工期環(huán)保對策及措施如下：A. 施工廢污水的處理應(yīng)包括施工生產(chǎn)廢水和施工人員生活污水處理，其中施工生產(chǎn)廢水主要包括砂石料加工系統(tǒng)廢水、混凝土攪拌和系統(tǒng)廢水等。B. 混凝土攪拌和系統(tǒng)廢水處理應(yīng)結(jié)合工程布置，就近設(shè)置沖洗廢水沉淀池，上清液可循環(huán)使用。C. 生活污水不應(yīng)隨意排放，采用化糞池處理污水時(shí)，應(yīng)及時(shí)清運(yùn)。E. 施工人員生活垃圾填埋應(yīng)執(zhí)行《生活垃圾填埋污染控制標(biāo)準(zhǔn)》GB168891997的規(guī)定。棄渣應(yīng)及時(shí)清運(yùn)至指定渣場，不得隨意傾倒。H. 施工營地廁所，應(yīng)指定專人定期清理或農(nóng)用并四周消毒滅菌。不能利用的，應(yīng)集中處置。要注意在施工期間的大氣污染防治，盡可能減少粉塵對周圍環(huán)境的影響。污染物經(jīng)處理后，工程影響區(qū)環(huán)境空氣質(zhì)量應(yīng)達(dá)到《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095－96）相應(yīng)功能區(qū)要求。施工環(huán)境管理應(yīng)包括：A. 組織編制施工環(huán)境保護(hù)實(shí)施方案，落實(shí)各項(xiàng)環(huán)境保護(hù)措施。C. 按照環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)要求，組織檢查環(huán)境保護(hù)措施的實(shí)施進(jìn)度和質(zhì)量。E. 負(fù)責(zé)工程環(huán)境污染和生態(tài)破壞事故的調(diào)查和處理。 污水處理措施項(xiàng)目施工期的廢水主要包括施工作業(yè)廢水和施工人員生活污水。生活廢水主要含有主要為餐飲廢水以及顧客消費(fèi)時(shí)產(chǎn)生的生活污水，其主要污染物有SS、CODCr、動(dòng)植物油等，要進(jìn)行污水處理，污水排放到集中污水處理廠的城市下水道時(shí)，采用一級處理流程。第五章 環(huán)保、綠色建筑與節(jié)能 相關(guān)規(guī)定自2007年10月28日中華人民共和國節(jié)約能源法（中華人民共和國主席令第七十七號）公布，國家為了推動(dòng)全社會節(jié)約能源，提高能源利用效率，保護(hù)和改善環(huán)境，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，專項(xiàng)提出建筑工程的建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)遵守建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。在2008年4月1日起施行能源法前，建設(shè)部于2007年6月14日發(fā)布《關(guān)于發(fā)布建設(shè)事業(yè)“十一五”推廣應(yīng)用和限制禁止使用技術(shù)（第一批）的公告》（中華人民共和國建設(shè)部公告第659號），明令對國家禁止、限制的材料、技術(shù)、工藝實(shí)行了淘汰，對建筑環(huán)保、節(jié)能、可再生能源的材料、設(shè)備、工藝給予大力號召與支持。以減少太陽輻射的影響。方案選擇時(shí)盡可能運(yùn)用節(jié)能新技術(shù)、新工藝；選擇節(jié)能型的產(chǎn)品，如選用高效、長壽、節(jié)能的光源和燈具、選用節(jié)能型機(jī)電設(shè)備；設(shè)備容量選擇要適宜，臺數(shù)要合理，盡量防止輕載或超載運(yùn)行；裝設(shè)功率補(bǔ)償設(shè)備。材料干體積密度：475～825kg／m3。導(dǎo)熱系數(shù)：～／。180～240mm厚墻體，專用保溫砂漿或粘結(jié)劑砌筑灰縫，不考慮兩面抹灰和表面熱阻。種植屋面應(yīng)設(shè)二道防水，上道防水層應(yīng)為耐根穿刺防水層，并應(yīng)與防水材料應(yīng)相容。種植屋面保溫層應(yīng)選用密度小、壓縮強(qiáng)度大、導(dǎo)熱系數(shù)小、吸水率低的材料，不應(yīng)使用散狀保溫隔熱材料。J、 變風(fēng)量空調(diào)技術(shù)——同一空調(diào)系統(tǒng)中，各空調(diào)區(qū)域內(nèi)設(shè)置變風(fēng)量末端送風(fēng)裝置，可以根據(jù)區(qū)域需求，調(diào)節(jié)所需風(fēng)量，滿足不同溫度控制需要，節(jié)省運(yùn)行費(fèi)用。L、 生活節(jié)水——可以使用陶瓷片密封水嘴、節(jié)水型坐便器系統(tǒng)、紅外線感應(yīng)節(jié)水裝置、自力式平衡壓力恒溫混水閥等有效裝置。第六章 營銷策略6．1 建議宣傳主題概念● 購物、休閑、娛樂商業(yè)廣場，某的商業(yè)新選擇！● 引領(lǐng)時(shí)尚商業(yè)新地標(biāo)！6．2 賣點(diǎn)整合● 旅游購物的好去處● 擁有真正步行街的商業(yè)廣場● 中國著名旅游城市中的商業(yè)新地標(biāo)● 停車購物的樂園● 配有完善的商業(yè)配套設(shè)施6．3 優(yōu)惠措施● 售前宣傳期間購買或認(rèn)租，優(yōu)惠2%● 試銷期購買或認(rèn)租，優(yōu)惠1%● 一次性付款，優(yōu)惠4%● 購買或認(rèn)租兩套以上（含兩套），優(yōu)惠2%● 購買或認(rèn)租五套以上（含五套），優(yōu)惠4%● 特定促銷期購買，額外優(yōu)惠 備注：以上優(yōu)惠可以疊加。這些既獨(dú)立執(zhí)行而又要互相協(xié)調(diào)的操作步驟都各有自己的預(yù)期目標(biāo)，但同時(shí)又為了實(shí)現(xiàn)同一個(gè)最終目標(biāo)，是一個(gè)因果循環(huán)的目標(biāo)體系。6．4．1 形象與品牌推廣效果企業(yè)形象與項(xiàng)目品牌的推廣應(yīng)該要早在銷售開始前就進(jìn)行，以便讓目標(biāo)客戶有一個(gè)從了解到接受的過程。這些要首先體現(xiàn)在項(xiàng)目施工圍墻、工地門面上。同時(shí)還要開始精心打造一個(gè)具有特色和品位的賣場，力爭使賣場和現(xiàn)場宣傳效果相呼應(yīng)，并在項(xiàng)目出正負(fù)零之前完成，為以后項(xiàng)目提前進(jìn)入銷售狀態(tài)打下基礎(chǔ)。色彩：底色為白色；圖案為實(shí)效效果圖圖案；主題廣告詞為深藍(lán)色；副廣告詞為深藍(lán)色；發(fā)展商、地址及聯(lián)系電話為橙色。6．4．4 賣場的制作賣場規(guī)模及裝修品位：精致典雅、于細(xì)微處體現(xiàn)發(fā)展商濃濃關(guān)懷與企業(yè)精神。賣場外圍：背靠巨副廣告牌，左右與宣傳圍墻自然連接，以寬廣的整體視覺帶形成強(qiáng)烈的樓盤印象；周圍綠樹與花草相輝映，通往賣場的道路以鵝卵石或石板鋪就；整個(gè)賣場營造一種輕松、休閑而又不失典雅的氛圍。所有宣傳資料、銷售手冊外面均飾以公司藍(lán)橙色標(biāo)志或以藍(lán)、橙色為底色。6．4．5 廣告語建議廣告牌主題廣告語：“某廣場—— 某的商業(yè)新選擇！”?！澳车纳虡I(yè)新選擇”，表明本項(xiàng)目的基本功能具有商業(yè)廣場基本使用功能；“新選擇”是指本項(xiàng)目標(biāo)新立異的功能特點(diǎn)。6．5 外發(fā)式宣傳策略5．5．1 精品宣傳書主要用于對新商業(yè)廣場概念和新生活概念的引入，描繪以能享受家庭購物樂趣的種種優(yōu)點(diǎn)，并詳盡介紹項(xiàng)目周邊及某的眾多旅游資源，以激發(fā)潛在客戶對某購鋪置業(yè)和享受新投資方式的渴求和憧憬。6．6 銷售進(jìn)度目標(biāo)（以面積計(jì)算）● 形象建立及售（租）前宣傳鋪墊階段（開工開始至2008年4月）：完成10%（本階段，需要努力爭取關(guān)系客戶和內(nèi)部客戶，如果于公開認(rèn)購（租）之前就有部分面積落定，將能極大的鼓舞和帶動(dòng)潛在的目標(biāo)客戶跟進(jìn)）● 試銷（租）階段（2008年5月份）：完成50%；● 正式銷售階段（2008年6月份～10月份）：完成95%6．7資金回籠計(jì)劃由于本項(xiàng)目屬盈利性項(xiàng)目，這也是銀行貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)所在。因此，建立起切實(shí)有效的貸款風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制尤為重要?！?按照目標(biāo)銷售（租）進(jìn)度，至2008年4月底，預(yù)計(jì)可完成10%的銷售率?！?2008年7月份至2008年10月份，預(yù)計(jì)銷售率實(shí)現(xiàn)95%，由于前段已經(jīng)銷售的面積中已經(jīng)大部分順利辦理完按揭，更加豐富了項(xiàng)目的建設(shè)資金，除了保證建設(shè)資金外，并開始隨著按揭款的逐步發(fā)放，項(xiàng)目開始實(shí)現(xiàn)了贏利。故此，根據(jù)常規(guī)測算，本項(xiàng)目在保證自籌資金的基礎(chǔ)上，加上穩(wěn)定的銷售回款，完全可以保證項(xiàng)目建設(shè)的全部資金，出現(xiàn)資金鏈條斷裂的風(fēng)險(xiǎn)極小。根據(jù)建設(shè)單位的項(xiàng)目整體思路定位及建設(shè)投資意圖，在確定功能使用及建筑質(zhì)量的基礎(chǔ)上，優(yōu)化、定額設(shè)計(jì)，科學(xué)控制建設(shè)投資，力求高標(biāo)準(zhǔn)與低價(jià)位的最佳結(jié)合。項(xiàng)目總占地面折合約76畝，暫按地價(jià)180萬/畝計(jì)算。參照廣東房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均水平，并結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，按建筑安裝工程費(fèi)用的3%取值。參照廣州市房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售的平均水平和經(jīng)驗(yàn)值，結(jié)合本項(xiàng)目的銷售特點(diǎn)，按銷售收入的3%取值，項(xiàng)目銷售費(fèi)用合計(jì)175萬元；G、 不可預(yù)見費(fèi)：參照廣東省房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均水平，按前述各項(xiàng)費(fèi)用之和的2%取值，；H、 商業(yè)廣場投資開發(fā)總成本：據(jù)初步估算。8．1．1 銷售盈虧平衡 從目前某市場的商鋪經(jīng)營租金及銷售的價(jià)格來看，購物中心的街鋪預(yù)計(jì)售價(jià)在35000元/平方米。如按照本項(xiàng)目開發(fā)方案和營銷計(jì)劃的策劃，以及根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)和銷售進(jìn)度的初步安排，整個(gè)項(xiàng)目的銷售周期為6個(gè)月，從2008年5月～2008年10月，如能全部售出，銷售預(yù)計(jì)銷售回款共計(jì)5838萬元。A、 廣告及場地活動(dòng)費(fèi)收入首年50萬元，次年100萬元，以后每年10%的遞增率。C、 管理費(fèi)每月收入約90萬元，開支每年約1000萬(含支付經(jīng)營管理公司的相關(guān)費(fèi)用)，收支平衡。預(yù)計(jì)9年10個(gè)月可收回全部投資，回收期內(nèi)平均年度收益約為2550萬元（計(jì)入管理費(fèi)盈余、扣除稅金），％，符合項(xiàng)目的投資要求。8．3 敏感性分析本項(xiàng)目的敏感性基數(shù)在銷售面積及租賃面積的比例，在銷售面積不變的情況下，利潤變化的敏感因素為銷售（租賃）價(jià)格和單位成本費(fèi)用，而銷售（租賃）價(jià)格的變動(dòng)是影響本項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的最敏感性因素，而本項(xiàng)目的總成本費(fèi)用的變化也是本項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵所在。這也是本項(xiàng)目的社會效益所在。在項(xiàng)目的投資和開發(fā)中，不可預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)較少，可控性較強(qiáng)，因此本項(xiàng)目的投資開發(fā)無論在市場上、操作上還是在財(cái)務(wù)上都是可行的。第十章 附件一建設(shè)單位近三年的財(cái)務(wù)報(bào)表及未來五年利潤預(yù)測表 59 第十一章 附件二編撰單位營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書