【正文】 目上馬，大大刺激了HZ房地產(chǎn)市場(chǎng)的興旺?？紤]到本項(xiàng)目是一個(gè)大規(guī)模和高檔次的綜合性住宅小區(qū)，建設(shè)跨期較長，配套設(shè)施種類較多，針對(duì)本項(xiàng)目今后各階段的開發(fā)，將會(huì)存在許多不確定因素，因此，在進(jìn)行本項(xiàng)目開發(fā)的前期可行性研究的財(cái)務(wù)效益分析時(shí)，需要設(shè)定一定的條件。依據(jù)目前的實(shí)際情況，我們?cè)O(shè)定首期建十層綜合商住樓四棟，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一座，中心花園一座；二期建二十九層寫字樓一座，二十八層商業(yè)樓一座，國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)一座；三期建二十八層商業(yè)樓一座，高層綜合樓一座。暫定本項(xiàng)目首期工程完工的開發(fā)期為一年，則該階段的整個(gè)開發(fā)期一共分為四期，各項(xiàng)工程費(fèi)用將按發(fā)展商擬定的正常工程開始進(jìn)度，反映在各個(gè)核算期的期末。 　　（3）所得稅：項(xiàng)目的總收入在扣除了總投資及銷售稅費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用等成本費(fèi)用后，得出銷售利潤，（所得稅率為利潤的33％）。作為低價(jià)銷售的一個(gè)補(bǔ)償，設(shè)定預(yù)售樓款可以在籌建期和建設(shè)期內(nèi)回收全部或大部分，也就是說，大部分第一階段的預(yù)售樓款可以被利用作為第一階段的開發(fā)投資。（2）預(yù)售樓款的使用原則設(shè)定籌建期內(nèi)獲得的預(yù)售樓款可全部用于籌建期的開發(fā)建設(shè)，包括繳納各類土地成本和支付有關(guān)的開發(fā)費(fèi)用。上述的“平緩回收”方案，是一個(gè)相對(duì)較為保守的預(yù)售樓款的回收方案，由于要考慮到第一階段只能以低開高走、采取低廉的推廣銷售住宅物業(yè)，因此，前期所回收的70％預(yù)售樓款只使用其中的50％部分（5％＋45％＝50％），作為下階段的建設(shè)開發(fā)資金使用。參照我國的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，進(jìn)行本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)判。而本項(xiàng)目物業(yè)日后推出的實(shí)際銷售率將與當(dāng)時(shí)該地區(qū)的物業(yè)市場(chǎng)環(huán)境、對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)的營銷是否得力等諸多因素的綜合作用有很大的關(guān)系，對(duì)這些因素的研討將不是本次可行性研究的內(nèi)容。這樣的做法對(duì)于盤活資金，減輕貸款壓力，啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)開發(fā)建設(shè)均是有利和可行的。從首期開發(fā)的效益分析結(jié)果來看，難以立即做到盈虧平衡，但是通過第二、第三期的開發(fā)則可達(dá)到先行啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)的目的?，F(xiàn)將有關(guān)的基本假設(shè)如下：（1）后期開發(fā)的資金投入按全部貸款的原則，貸款利率（財(cái)務(wù)成本）按年利6％計(jì)息一年；（2）銷售稅項(xiàng)按銷售收入的6％計(jì)算，銷售費(fèi)用按銷售收入的3％計(jì)算，所得稅率為33％。9．3項(xiàng)目總體開發(fā)盈虧平衡分析　　經(jīng)過測(cè)算，本項(xiàng)目各功能物業(yè)的銷售率必須達(dá)到82%才能夠使項(xiàng)目盈虧平衡。綜合本項(xiàng)目周邊的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)和物業(yè)測(cè)價(jià)定價(jià)等因素進(jìn)行分析，第一階段開發(fā)以推廣價(jià)銷售之住宅物業(yè)銷售率達(dá)到60％以上。另一方面，由于后期各階段的測(cè)價(jià)反映的僅僅是各階段的內(nèi)部盈虧能力，因此，如何去順應(yīng)外部市場(chǎng)的變化適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整是最可取的。9．5影響開發(fā)效益的主要因素分析從計(jì)算結(jié)果可以看出，本項(xiàng)目在進(jìn)行全面投資開發(fā)時(shí)的財(cái)務(wù)效益在計(jì)算了財(cái)務(wù)成本后，具有一定程度的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。沒有考慮本項(xiàng)目物業(yè)向市場(chǎng)推出時(shí)的物價(jià)水平等因素的影響，從這個(gè)角度看，本次銷售測(cè)價(jià)顯得較保守。另外，在進(jìn)行本次財(cái)務(wù)效益的計(jì)算過程中，所建立的計(jì)算模式的設(shè)定之中已經(jīng)考慮到樓花預(yù)售款用于開發(fā)投資的情形。第十章結(jié)論及建議本次**廣場(chǎng)進(jìn)行的初步投資可行性研究工作，是在項(xiàng)目周邊進(jìn)行了大量的市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)之上，通過對(duì)小區(qū)規(guī)劃方案、開發(fā)成本估算、資金籌措和運(yùn)作方式以及財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)等方面作全面分析，從技術(shù)經(jīng)濟(jì)角度對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)可行性作出評(píng)價(jià)。但對(duì)后期開發(fā)的分析主要是考慮到外部市場(chǎng)環(huán)境以及城市交通系統(tǒng)改良后對(duì)其造成的影響項(xiàng)目內(nèi)在盈利能力的預(yù)測(cè)。按照這個(gè)原則，各期開發(fā)對(duì)土地成本的負(fù)擔(dān)較為均勻。作為一個(gè)大型的住宅小區(qū)開發(fā)，跨期較長、工程龐大，需要面臨的市場(chǎng)、交通規(guī)劃等外部條件復(fù)雜，加上各階段滾動(dòng)開發(fā)在需要提高資金的使用效率的同時(shí)，亦要保持整個(gè)小區(qū)開發(fā)理念的延續(xù)性。　?。?）鑒于本項(xiàng)目的盈利情況，在難以降低建筑工程安裝造價(jià)以及不改變對(duì)項(xiàng)目建設(shè)用地所作的征地補(bǔ)償費(fèi)用的支付方式的條件下，控制對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行一定規(guī)模、滾動(dòng)式的投資開發(fā)。從第二階段起，利用前一期的售樓收入作為該期的開發(fā)資金。40 / 40。（3）加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，健全各項(xiàng)財(cái)務(wù)制度，在項(xiàng)目開發(fā)過程中對(duì)開發(fā)的成本和效益進(jìn)行有效的動(dòng)態(tài)跟蹤控制；（4）基于自身?xiàng)l件，加強(qiáng)物業(yè)銷售策劃人員的組成，以市場(chǎng)為先，盡早介入進(jìn)行本物業(yè)的前期銷售及策劃、推廣工作，充分利用售樓收入進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。在這個(gè)前提下，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分期開發(fā)，滾動(dòng)操作。綜合上述部分的研究結(jié)論，歸納出如下幾方面意見：一、項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)镠Z市新城區(qū)的核心地帶，HZ由濱江城市向?yàn)I海城市的過渡對(duì)項(xiàng)目可產(chǎn)生一定的影響力，但本項(xiàng)目地處***、經(jīng)濟(jì)、文化中心，交通十分便利，發(fā)展人文住宅小區(qū)，拉近人與自然的距離的理念在HZ存在一定的市場(chǎng)前景；二、從本項(xiàng)目的開發(fā)成本估算數(shù)據(jù)看，本項(xiàng)目建筑安裝工程成本占總開發(fā)成本的五成（不計(jì)算財(cái)務(wù)成本），但由于土地成本較低，故在本區(qū)域范圍內(nèi)的開發(fā)具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 根據(jù)第一階段開發(fā)資金運(yùn)作模式的設(shè)定，對(duì)運(yùn)用資金的能力要求較高。從盈虧平衡分析及敏感性分析可知，本項(xiàng)目有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。項(xiàng)目擬分若干期、滾動(dòng)式開發(fā)，有利于物業(yè)的營銷策劃，故能夠滿足本次可行性研究方面的要求；本次可行性研究對(duì)首期開發(fā)的技術(shù)分析，是充分結(jié)合了項(xiàng)目自身的實(shí)際條件，具有一定的可操作性，從第一階段開發(fā)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的指標(biāo)上看，基本達(dá)到了以盡量少的資金啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)開發(fā)的目的。但是在實(shí)際操作過程中，幾乎每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司均希望采用這種方式，問題是在目前的市場(chǎng)狀況以及現(xiàn)行金融體制下，能最終利用到樓花銷售預(yù)售款作為開發(fā)總投資三分之一以上資金的開發(fā)企業(yè)尚須努力。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，從項(xiàng)目可行性評(píng)估的角度上看，該測(cè)價(jià)較為合適。由市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果來看，HZ市樓盤基本以多層為主，如果本項(xiàng)目建筑工程安裝造價(jià)能夠控制在1310元／平方米以內(nèi)（實(shí)際測(cè)算的建安工程造價(jià)為￥1020元／m2）,則具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。設(shè)定本項(xiàng)目總投資之中通過銀行貸款部分才需要計(jì)算利息，貸款本金計(jì)息至年底。但資本收益率在選取的敏感性因素在－10％～＋10％區(qū)間的變化時(shí)，仍然保持正數(shù)，由此可認(rèn)為，“平緩回收”方案基本上仍能滿足“盈虧平衡并且略有盈余”的目標(biāo)；從回收方案的敏感性分析知道，“平緩回收”方案的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。其中，推廣價(jià)是由成本加成價(jià)乘以115％而得，所以，首期開發(fā)的住宅物業(yè)通過推廣價(jià)來銷售的難度較以成本加成價(jià)銷售的難度大。因此，當(dāng)小區(qū)開發(fā)的第一階段啟動(dòng)成功后，后期的效益分析反映的是后期開發(fā)內(nèi)在的盈利能力。9．2．3二期投資效益分析二期的開發(fā)（以下簡稱“后期開發(fā)”）涉及的不可預(yù)見因素較多，并且受到首期開發(fā)的影響較大。從上面的分析可知，不同的預(yù)售樓款回收方案導(dǎo)致的項(xiàng)目貸款數(shù)額是有較大出入的，從而造成的貸款利息也相關(guān)頗大。從財(cái)務(wù)指標(biāo)看，本項(xiàng)目整體開發(fā)的開發(fā)效益在收支平衡的基礎(chǔ)上有一定的盈余，基本達(dá)到了用較少的資金（貸款額）來啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)建設(shè)的目的，在財(cái)務(wù)分析的角度上看是可行的。從上述分析可得出如下關(guān)于本項(xiàng)目的開發(fā)效益的結(jié)論：從各財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)看，整個(gè)項(xiàng)目盈利十分明顯；從計(jì)算模型的設(shè)定，知道影響本項(xiàng)目效益的主要因素，一是開發(fā)成本，二是物業(yè)的銷售進(jìn)行得順利與否，對(duì)上述兩方面因素的控制是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。在本次可行性研究中，暫不對(duì)這部分項(xiàng)目投資進(jìn)行回收，不作為項(xiàng)目收益一部分計(jì)入總收益里面。本核算期開發(fā)所需資金不能由預(yù)售樓款抵償?shù)牟糠?，將首先通過自有資金解決，不足部分再由銀行貸款的途徑解決，但銀行貸款則須支付年利率為6％的貸款利息。（1）預(yù)售樓款回收方案：“平緩回收”方案“平緩回收”方案指在首期開發(fā)的建設(shè)初期開始進(jìn)行預(yù)售樓款的回收，此時(shí)，首期開發(fā)已經(jīng)取得了施工許可證，開始進(jìn)行主體工程的建設(shè)，是一種較為保守的回收方式。在開發(fā)資金籌措的原則上，確定通過以下三個(gè)途徑來完成，一是充分使用第二階段的物業(yè)預(yù)售樓款，二是在本核算期間內(nèi)可供使用的預(yù)售樓款和自有資金不足以全部滿足開發(fā)投資的情況下，其缺口部分將主要通過銀行貸款的形式進(jìn)行籌措，貸款利息為年息初步定為6％。上述合計(jì)為322萬元；％。在籌建階段內(nèi)將進(jìn)行第一階段開發(fā)的前期準(zhǔn)備工作，發(fā)展商需支付第一階段開發(fā)的土地成本、前期費(fèi)用和開發(fā)期稅費(fèi)等，基本是反映到該期期末進(jìn)行計(jì)算；同樣地在建設(shè)期內(nèi)將開始進(jìn)行第一階段開發(fā)的各項(xiàng)工程建設(shè)，各項(xiàng)工程費(fèi)用將按擬定的工程進(jìn)度反映在各個(gè)核算期期末。本項(xiàng)目各類功能物業(yè)的市場(chǎng)測(cè)價(jià)結(jié)果詳見如下所示：商業(yè)寫字樓：11305萬元（3500元／M232300 M2）　商業(yè)住宅：20262萬元（2200元／M292100 M2）商業(yè)商場(chǎng)：23100萬元（6000元／M238500 M2）地下室車庫：1500萬元（1500元／M210000 M2）9．2．1．2分階段進(jìn)行財(cái)務(wù)效益分析的原則由于本項(xiàng)目小區(qū)具有較大的占地規(guī)模，基于對(duì)本項(xiàng)目周邊區(qū)域市場(chǎng)開發(fā)前景的慎重考慮，決定采取分三階段、滾動(dòng)開發(fā)的形式進(jìn)行本次開發(fā)。9．2財(cái)務(wù)效益初步估算本項(xiàng)目可供銷售的物業(yè)類型主要有高尚住宅及機(jī)動(dòng)車室內(nèi)泊車位。3．發(fā)展前景區(qū)位優(yōu)勢(shì)：本區(qū)位于城市規(guī)劃區(qū)核心地帶，兼具城鄉(xiāng)優(yōu)勢(shì)；是廣州——汕頭發(fā)展軸線上的一處重要空間節(jié)點(diǎn)。具體來看，本地塊開發(fā)面臨的外部環(huán)境制約及前景如下： 1．用地條件規(guī)劃區(qū)除東面有一小塊山坡外，其他地勢(shì)相對(duì)平坦。8．10不可預(yù)見費(fèi)本項(xiàng)目的不可預(yù)見費(fèi)用為500萬元，單方成本為20元／平方米。本項(xiàng)目開發(fā)期應(yīng)繳納稅費(fèi)包括：◎土地使用稅◎投資方向調(diào)節(jié)稅◎配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)◎設(shè)備及消防供電用電負(fù)荷費(fèi)◎供水管、網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)◎預(yù)算定額管理費(fèi)◎建筑工程監(jiān)理費(fèi)◎建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)◎建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)檢驗(yàn)費(fèi)◎建設(shè)工程安全監(jiān)督費(fèi)◎報(bào)建費(fèi)、建筑許可證費(fèi)◎新型墻體材料保證金◎其它稅、費(fèi)8．6營業(yè)稅本項(xiàng)目營業(yè)稅為2000萬元，單方成本為80元／平方米。 ，單方成本為807元／平方米。 3．外門窗 低臺(tái)凸窗，綠玻璃，塑鋼窗。 本居住小區(qū)地上建筑面積除了公建配套設(shè)施外均為住宅，地下建筑部分一般作為停車場(chǎng)及機(jī)電設(shè)備房或管理用房使用，各期公建配套設(shè)施功能配置比例與面積仍然有待規(guī)劃局與設(shè)計(jì)單位、發(fā)展商的共同商定后進(jìn)一步落實(shí)。調(diào)查結(jié)果占有購房意向家庭的53％?！?近一兩年有購買商品房意向的家庭。且中高收入水平（家庭月收入在4000元以上），尤其是個(gè)體私營企業(yè)主◆對(duì)居住環(huán)境有較高要求，追求舒適和享受的生活◆年齡在30－50歲之間，已有一定的事業(yè)基礎(chǔ)◆文化程度較高，對(duì)居住有自己的品味要求◆兩代或三代家庭，同時(shí)不排斥外資及內(nèi)資企業(yè)高級(jí)雇員◆二次置業(yè)人士7．3銷售價(jià)格測(cè)算本項(xiàng)目均價(jià)定為2300元/平方米，此價(jià)格在同類物業(yè)中屬中等偏下水平。這一定位內(nèi)涵是：◆ **廣場(chǎng)為高尚住宅小區(qū)，提供高品質(zhì)的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)為發(fā)展商的基本理念。（8） 南海石化項(xiàng)目啟動(dòng)后，其巨大的投資潮也必將波及相鄰地方，**廣場(chǎng)的房屋銷售屬近水樓臺(tái)，必將惠及，且這里與香港的交通聯(lián)系又極為便利，隨著惠、港工商業(yè)聯(lián)系的進(jìn)一步加深，本項(xiàng)目以其優(yōu)越的位置、優(yōu)美的環(huán)境、適中的價(jià)格及優(yōu)秀的服務(wù)還將會(huì)吸引更多的香港同胞來此置業(yè)安居。（5） 本項(xiàng)目正南位置為政府?dāng)M建的80000平方米的生態(tài)主題公園，讓生活與購物在**廣場(chǎng)的們?cè)谙硎苌畋憷耐瑫r(shí)又可安享生活的悠閑。（2） **廣場(chǎng)住宅區(qū)的建設(shè)目標(biāo)是建設(shè)一個(gè)大型的人文住宅小區(qū)，其舒適而富有變化的戶型設(shè)計(jì)、具有現(xiàn)代氣息的建筑造型均由名師精心設(shè)計(jì)，整個(gè)小區(qū)規(guī)劃既考慮住戶的現(xiàn)實(shí)需要，配套設(shè)施完善，又適度超前，將智能化引入小區(qū)的開發(fā)建設(shè)之中，可使住戶在充分享受幸福生活的同時(shí)，感受到高科技為他們帶來的生活之便利和