【正文】 建議海恒公司從項目的規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)管理、環(huán)境建設(shè)、牧業(yè)管理等各方面提高物業(yè)的品質(zhì)，提升物業(yè)品牌。因此，本項目的建設(shè)是必要的、可行的，建議盡快實施。167。針對全部投資的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，分析了這些因素對項目可盈利性的影響。表124財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資部分）單位：萬元序號項目 年份123合計項目投入使用比例（%）01001001現(xiàn)金流入5,10,1,16,2銷售實現(xiàn)資金流入5,10,1,16,3回收固定資產(chǎn)余值4回收流動資金（銷售資金前期投入）現(xiàn)金流出8,4,13,5房地產(chǎn)開發(fā)投資7,3,11,6房屋銷售資金投資7房屋銷售費用8銷售稅金及附加9土地增值稅10所得額1,4,3,11所得稅1,1,12所得稅后凈現(xiàn)金流量3,4,1,2,13所得稅后累計凈現(xiàn)金流量3,1,2,2,14所得稅前凈現(xiàn)金流金3,5,1,3,15所得稅前累計凈現(xiàn)金流量3,2,3,3,指標(biāo)計算所得稅后所得稅前 FIRR%%FNPU（i=12%）1,2,N（年）（靜態(tài)）167。（3）投資回收期：以項目的凈收益抵償全部投資所需要的時間。，由損益表可以計算：%，%。167。167。（詳見表121“經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表”）167。167。（詳見111“建設(shè)投資估算表”）167。住宅全部銷售，幼兒園1780平方米不銷售，商業(yè)建筑部分將保留200平方米物業(yè)管理用房，其余全部銷售。表112投資計劃與資金籌措表單位：萬元序號項目 年份123合計項目投入使用比例（%）01001001總投資8,3,11,房地產(chǎn)開發(fā)投資7,3,11,房屋銷售資金投資2資金籌措8,3,11,自有資金3,3,預(yù)售收入3,3,2,3,4,第12章 財務(wù)分析167。，考慮到本項目分二期滾動開發(fā)，項目實現(xiàn)預(yù)售后，通過收取預(yù)售房款可為企業(yè)提前收回投資，本項目資金籌措渠道由企業(yè)自籌、預(yù)售房款和銀行貸款方面構(gòu)成。根據(jù)委托方提供的資料。（3）安裝工程依據(jù)《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額2000年安徽省估價表》及類似工程指標(biāo)估列。，其中房屋銷售資金投資100萬元，建設(shè)投資構(gòu)成如下：土地費用（含契稅、登記費）：；前期費用：；工程造價：7478萬元；基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施費：；建設(shè)期利息：；項目管理費：；其他費用：；不可預(yù)見費：。本項目投資估算不包括各類用戶的二次精裝修費用項目物業(yè)管理公司開辦費。167。根據(jù)本項目規(guī)模和進(jìn)度安排，整個項目分二期建設(shè)，一期工程將首先建設(shè)37300平方米的多層住宅區(qū)及約4800平方米的商業(yè)門面，建設(shè)期約10個月，二期工程建設(shè)24940平方米的住宅區(qū)和5960平方米的商業(yè)門面，建設(shè)期約10個月，第四階段收尾工程及交付使用約需2個月的時間。167。本項目實施規(guī)劃總體可以歸納為三個階段，第一階段完成前期調(diào)研和編制項目建議書及可行性研究工作，第二階段完成初步設(shè)計、設(shè)備訂貨和施工圖設(shè)計，第三階段完成土建施工和設(shè)備安裝及調(diào)試至交付使用。確定良好的入市時機(jī)，并抓住客戶追漲不追落的心理，以逐步攀升的價格推向市場，力求形成物業(yè)不斷增值的市場印象。（2）確定項目整合傳播策略，在對項目進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌賣點，作好廣告宣傳工作。提高物業(yè)管理水平是今后市場競爭的主要手段之一。因此在本項目的運作中，開發(fā)商一定要不斷加強(qiáng)品牌宣傳，樹立良好的品牌。隨著人民生活水平的提高，消費者對住房提出各種各樣的要求，對房屋的地段、套型、環(huán)境等因素將要求提高。生活垃圾由垃圾站收集處理后拉走。本項目在施工期間盡量采用低噪聲的施工工藝，并且及時清理建筑垃圾，保護(hù)場地整潔，搞好文明施工。錦城小區(qū)為一般民用住宅，均無有毒、有害氣體及有害污物排出，基本上不會對環(huán)境造成污染。167。第8章 環(huán)保與節(jié)能167。、燃?xì)庠O(shè)計（1）空調(diào)公共建筑考慮設(shè)置中央空調(diào)系統(tǒng)，住宅不設(shè)置中央空調(diào)，各層住戶采用分體空調(diào)。③消防自動報警設(shè)自動報警系統(tǒng)和消防廣播系統(tǒng)。設(shè)計中采用防雷、工作保安、弱電設(shè)備綜合接地制。計算變壓器容量3900KW。④該小區(qū)采用集中供水。167。（5）科技含量及其應(yīng)用由于社會發(fā)展的日新月異，住宅的智能化越來越受到重視，小區(qū)設(shè)計中考慮設(shè)置信息采用網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，管線入戶進(jìn)入家庭多媒體管理箱，便于用戶接線使用。（3）創(chuàng)新性設(shè)計中打破以往道路單一的交通功能，利用道路間的不同形勢拓展功能，使之成為小區(qū)的公共交往空間，使公共交往體系完成由小區(qū)公共綠地廣場——組團(tuán)中心綠地——道路交往空間的層層遞進(jìn)。通過菜單設(shè)計還可創(chuàng)造更多套型，以達(dá)到住宅套型的多樣化，為住戶提供充分的選擇余地。根據(jù)總體規(guī)劃，在小區(qū)不同的位置結(jié)合具體功能要求分別設(shè)計特定類型的住宅，高低錯落的建筑體形，疏密相間的空間結(jié)合，以豐富小區(qū)景觀。（5）安保防范系統(tǒng)在小區(qū)門衛(wèi)值班室設(shè)保安控制盤，每戶設(shè)樓宇對講系統(tǒng)，及防盜監(jiān)控系統(tǒng)，便于小物業(yè)管理。在居室安排上，主要房間的窗和陽臺，也盡可能爭取到良好的視野，無論是觀賞小區(qū)中的綠地，還是眺望周邊環(huán)境，都力求達(dá)到開闊、清新、回歸自然的效果。形狀不規(guī)則，擬建20幢多層住宅及部分沿街門面房。（4）加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計的可操作性，同時注意小區(qū)分期實施的整體性和階段完整性，保證規(guī)劃管理的順利進(jìn)行。（1）充分協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、實用、技術(shù)等方面的相互關(guān)系，發(fā)揮創(chuàng)造力，深入細(xì)致地考慮建筑空音間的組合、建筑風(fēng)格形式、內(nèi)在功能、外部景觀構(gòu)成以及生活配套設(shè)施等方面因素，使之成為布局合理、用地經(jīng)濟(jì)的住宅小區(qū)。確保車行與步行系統(tǒng)的利用率。既具有廬州遺風(fēng)，又有現(xiàn)代開放的人文氣息。167。（3）堅持社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益并舉，“為人服務(wù)，為后人著想”是小區(qū)建設(shè)的靈魂，而開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益則是形成住宅小區(qū)建設(shè)的良性循環(huán)的基石。167。錦城小區(qū)總用地面積約83畝左右，主要有二部分組成，一是多層住宅區(qū)，二是商業(yè)門面房，三是幼兒園，總建筑面積約74780平方米。本小區(qū)開發(fā)中力圖體現(xiàn)高層次、高品位、高標(biāo)準(zhǔn)的原則，營造高雅、舒適、方便的棲居環(huán)境。第5章 建設(shè)規(guī)模參考合肥工業(yè)大學(xué)建筑設(shè)計研究院編制的該項目的規(guī)劃設(shè)計方案，天門湖（7）文體設(shè)施區(qū)現(xiàn)有公園3個，一所國際學(xué)校（幼兒到高中），包括大學(xué)、學(xué)院、?？茖W(xué)校在內(nèi)的各類教育機(jī)構(gòu)25所。（4）排水雨污分流排水，污水排入市政管道后，送至污水處理廠集中處理。距離京港150公里，距上海港430公里。（2）鐵路合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)連通貫穿全國的五大鐵路干線，包括北京廣州、北京上海、北京九龍、張家港蘭州、西安南京鐵路干線，客貨運輸可達(dá)全國各地，并可延伸到歐洲。交通條伯（1）公路合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)通過十余條主干道公路與全國公路網(wǎng)連通。附近安徽建筑工業(yè)學(xué)院和安徽省教育學(xué)院均有大面積綠地，環(huán)境較好。設(shè)計基礎(chǔ)資料年平均氣溫： ℃極端最高氣溫： 40℃極端最低氣溫： 20℃采暖室外計算溫度： 3℃年主導(dǎo)風(fēng)向： 東北偏東夏季主導(dǎo)風(fēng)向： 南風(fēng)冬季主導(dǎo)風(fēng)向： 東、東北夏季平均風(fēng)速： 年最大降雨量： 年平均降雨量： 最大凍土深度： 110mm最大積雪厚度： 450mm抗震設(shè)防烈度： 7度周邊建筑物與環(huán)境條件本項目東臨華順167。天門湖花園小區(qū)，西臨天門東路，南臨紫云路，北臨天門湖第4章 建設(shè)條件及建設(shè)規(guī)模167。⑤本項目是期房銷售，建設(shè)周期約為二年，與其它競爭個案相比，竣工時間晚近兩年左右。而且小區(qū)的西面緊臨安徽省建筑工業(yè)學(xué)院新校區(qū)，北面為安徽省學(xué)教育學(xué)院新校區(qū)，環(huán)境十分幽雅。因此，本項目目前雖然人氣不足，但購房者看中的是本項目的未來發(fā)展前景。天門湖花園蓮花路與紫云路交叉口西北多層小區(qū)、沿街門面7萬m280120m2左右住宅1900門面4200交付2004年住宅100%、門面80%天門湖這類人士，一年到合肥的次數(shù)不少于10趟，或在肥時間約1/3至1/2，因此，社區(qū)的舒適，功能配套的齊全，生活便捷及能滿足舉家搬遷的條件（如戶口、子女就學(xué)等）是他們考慮的因素。投資回報預(yù)測構(gòu)成他們購房時的投資決策。該類客戶對于本項目周邊區(qū)域選擇新居較為關(guān)注，且希望一步到位。海恒發(fā)展股份公司在集團(tuán)實力、品牌化策略、規(guī)劃設(shè)計、專業(yè)操作水平諸要素渾然一體，無疑是樓盤開發(fā)成敗的決定性因素。繼鄉(xiāng)村花園、南滟灣之后，本項目將以全新的品牌推廣為著眼點，以嶄新的面貌在合肥市場上推出“海恒”旗下的房地產(chǎn)品牌，以品牌創(chuàng)造可持續(xù)性發(fā)展的市場空間。③合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場目前正處于高速發(fā)展的階段，巨大的需求將為本項目帶來有效的市場空間。167。 圖51從2003年合肥的各月平均房價分析，3月份平均價為2200元/平方米，4月平均價2270元/平方米，8月平房價升到2300元/平方米，10月漲至2310元/平方米，而12月份高升到2430元/平方米，可以看到商品房銷售價格是逐月追漲。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)工作相對較落后，造成開發(fā)區(qū)居住條件有諸我不便，但也給開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)工作帶來的新的空間，目前這里已成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱土，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必爭地。合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)過十年多的發(fā)展，已經(jīng)初步實現(xiàn)了市委、市政府當(dāng)初提出的“再造新合肥”的奮斗目標(biāo)。建成道路100公里，變電所4座，10KV以上供電線路70公里，供水管線65公里，通訊管線70公里，綠化面積220萬平方米，開竣工建筑面積近360萬平方米。合肥經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已建成的有明珠國際大酒店、歐風(fēng)街、明珠廣場、徽園、安徽國際會展中心、東方家園、桐山國際購物中心，以及合肥大學(xué)城、體育中心、中銳國際學(xué)校、潤安公學(xué)、萬博職業(yè)學(xué)院、三聯(lián)職業(yè)學(xué)院、一六八中學(xué)、鄉(xiāng)村花園、東海花園為代表的一批旅游、商貿(mào)展示、房地產(chǎn)、文教體育等項目的先后落成，開發(fā)區(qū)已成氣候，影響力迅速提高，前往開發(fā)區(qū)投資經(jīng)商、參加會議、旅游觀光、學(xué)習(xí)的人次也大幅上升。、政策因素合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開區(qū)創(chuàng)建于1993年，2000年升級為國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。經(jīng)過合肥舊城的改造探索，總結(jié)出“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)”的經(jīng)驗被列入《中華人民共和國城市規(guī)劃法》。合肥市是安徽省省會，為安徽省政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，為國務(wù)院批準(zhǔn)的全國對外開放城市，是一座具有2000多年歷史的古城，位于中國中部，長江淮河之間，是沿江近海的內(nèi)陸城市，具有承東啟西、接連中原、貫通南北的重要地位。選擇在此建住宅小區(qū)，應(yīng)是看重這里不可再造的絕佳生態(tài)環(huán)境：高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃，明珠廣場、徽園、大學(xué)城、南滟湖風(fēng)景區(qū)的建設(shè)等，隨著開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)工作的不斷發(fā)展，將會越來越多人來此經(jīng)商、投資、居住，實現(xiàn)開發(fā)區(qū)“新合肥”的發(fā)展目標(biāo)。本項目地處合肥市開發(fā)區(qū)，空氣質(zhì)量較好，其建設(shè)符合國家的產(chǎn)業(yè)政策的要求，結(jié)合開發(fā)區(qū)的現(xiàn)狀，該項目可定位為中高檔住宅區(qū)。規(guī)劃中的南滟湖風(fēng)景旅游度假區(qū)更是將自然風(fēng)光與人文環(huán)境緊密聯(lián)系起來，充分表現(xiàn)開發(fā)區(qū)人與自然和諧統(tǒng)一的發(fā)展理念，使開發(fā)區(qū)擁有良好的環(huán)境優(yōu)勢和不可復(fù)制的生態(tài)條件。合肥經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)、高新開發(fā)區(qū)即處在城市未來發(fā)展的中心，合肥人口的發(fā)展、市區(qū)面積的擴(kuò)大