【正文】 。四、結(jié)論綜上所述，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目對(duì)于改善東勝城區(qū)的自然環(huán)境、社會(huì)環(huán)境和人文環(huán)境都將起到重大推動(dòng)作用。本項(xiàng)目實(shí)用性和操作性較強(qiáng)，示范帶動(dòng)作用大，它將給東勝房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展方向起到一定的導(dǎo)向性作用，實(shí)現(xiàn)良好的社會(huì)效益。本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)合理，企業(yè)的收益和還貸資金有保障。（四）借款人信用風(fēng)險(xiǎn)分析借款人信用風(fēng)險(xiǎn)主要是由于借款人自身財(cái)務(wù)狀況惡化，導(dǎo)致難以按時(shí)歸還貸款本息。（二）利率風(fēng)險(xiǎn)分析利率風(fēng)險(xiǎn)是由于利率變化引起的房地產(chǎn)信貸本息不能完全收回。（三）房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率偏高，對(duì)銀行貸款的依賴性大近幾年來，房地產(chǎn)企業(yè)遍地開花，仿佛一夜之間就冒出了眾多大大小小的房地產(chǎn)公司，其中既有具有一定實(shí)力的集團(tuán)，也有乘勢而上的知名民營企業(yè)，但毋庸置疑，新辦的房地產(chǎn)企業(yè)仍有魚目混雜、一哄而上的現(xiàn)象。由于多數(shù)房產(chǎn)商開發(fā)初期依賴銀行貸款的支持，銷售平滯必然帶來利息負(fù)擔(dān)的激增，房產(chǎn)商潛在的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)加重。（三）后續(xù)政策分析后續(xù)政策主要方向是：1．改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)；2．打擊囤地；3．稅收抑制高端及投資需求。投標(biāo)基本情況表投標(biāo)范圍投標(biāo)組織形式投標(biāo)方法不采用投標(biāo)方式全部投標(biāo)部分投標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察測量工程設(shè)計(jì)●●●建筑工程●●●安裝工程●●●監(jiān)理●●●設(shè)備●●●重要材料●●●其他●●●第十章 投資估算與資金籌措 一、固定資產(chǎn)投資估算 二、新增固定資產(chǎn)投資估算說明 三、新增固定資產(chǎn)資金來源與籌措 四、流動(dòng)資金估算及資金來源 第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃 二、總成本測算 三、銷售收入、銷售稅金及附加、利潤及其分配 四、項(xiàng)目盈利能力 五、經(jīng)濟(jì)效益第十二章 風(fēng)險(xiǎn)分析一、政策風(fēng)險(xiǎn)分析針對(duì)目前貸款資金的緊縮帶來房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績的下降，以及房地產(chǎn)后續(xù)調(diào)控政策對(duì)企業(yè)估值和盈利的影響，作出分析如下：（一）價(jià)格調(diào)控分析調(diào)控是常態(tài)，房價(jià)不會(huì)下跌。建筑工程及安裝工程要求二級(jí)(及以上)建筑施工和二級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理。二、招標(biāo)形式根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，經(jīng)研究勘察測量和工程設(shè)計(jì)擬采用邀請(qǐng)招標(biāo)，其他工程將由建設(shè)單位委托有招標(biāo)資格的單位代理公開招標(biāo)。（三）用電設(shè)備均采用高效節(jié)能產(chǎn)品，調(diào)頻變速裝置，高效節(jié)能照明電器，低壓變電采用電容器自動(dòng)補(bǔ)償?！こ虒?shí)施全過程中要推廣優(yōu)質(zhì)管理經(jīng)驗(yàn)，確保每一環(huán)節(jié)的質(zhì)量監(jiān)控和承包合同的順利實(shí)施。為確保工程質(zhì)量，控制工程投資，按期完工，在工程實(shí)施過程中，需進(jìn)行如下方面的工程管理：——成立專門的管理機(jī)構(gòu)?！こ虒?shí)施全過程中要推廣優(yōu)質(zhì)管理經(jīng)驗(yàn)，確保每一環(huán)節(jié)的質(zhì)量監(jiān)控和承包合同的順利實(shí)施。工程建設(shè)指揮監(jiān)理組財(cái)務(wù)組辦公室工程組二、經(jīng)營管理模式 （一）工程管理為確保工程質(zhì)量，控制工程投資，按期完工，在工程實(shí)施過程中，需進(jìn)行如下方面的工程管理：——成立專門的管理機(jī)構(gòu)。負(fù)責(zé)本項(xiàng)目前期準(zhǔn)備、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理的招標(biāo)及工程管理等一系列工作。——制訂防護(hù)用具使用、清潔、保養(yǎng)安全制度，以確定裝置的有效性、安全性，防止職業(yè)病發(fā)生?！黝愒O(shè)備機(jī)械轉(zhuǎn)動(dòng)部位設(shè)防護(hù)罩。——針對(duì)本項(xiàng)目的施工特點(diǎn)，各單元工程、分項(xiàng)工程要嚴(yán)格按施工順序進(jìn)行，合理科學(xué)地組織施工，加強(qiáng)人員安全施工教育，并制定出獎(jiǎng)罰辦法。滅火器設(shè)在消火栓箱的下部，選用與消火栓箱一體化產(chǎn)品，室內(nèi)滅火箱，消火栓暗敷，室外變配電等設(shè)備房選用移動(dòng)式滅火器。消防用水量室外消火栓（L/s）室內(nèi)消火栓（L/s）自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)合計(jì)（L/s）15203065（三）室外消火栓系統(tǒng)本工程室外設(shè)DN200給水環(huán)管，由市政給水管提供DN200管道進(jìn)水，室外消火栓設(shè)在室外給水環(huán)管上，消火栓間距80m，當(dāng)生活、消防用水量達(dá)到最大時(shí)。二、消防 （一）設(shè)計(jì)依據(jù)《中華人民共和國消防條件實(shí)施細(xì)則》《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》BGJ1697《建筑防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ5005794（二）消防系統(tǒng)本工程同一時(shí)間火災(zāi)次數(shù)按1次考慮，消防設(shè)計(jì)內(nèi)容包括室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)、室內(nèi)手提式滅火器的配置。（四）環(huán)境影響評(píng)價(jià) ——本項(xiàng)目建設(shè)通過獨(dú)特建筑風(fēng)格，與周邊環(huán)境融為一體，因而產(chǎn)生十分積極有益的城市生態(tài)環(huán)境效益。——施工中的環(huán)境保護(hù)：施工中粉塵對(duì)周圍人群和環(huán)境會(huì)造成污染。——廢水處理：施工人員進(jìn)入現(xiàn)場后，在建設(shè)臨時(shí)設(shè)施后，設(shè)置沉淀池處理后排放池，臨時(shí)廁所等處理設(shè)施。廢水排放主要為沖廁、下水道廢水等生活污水，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入市政管網(wǎng)。因此在項(xiàng)目施工中應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目環(huán)境管理，加強(qiáng)對(duì)施工人員環(huán)保意識(shí)的宣傳教育，注意文明施工，將各種對(duì)環(huán)境的負(fù)面影響降到最低程度。第六章 環(huán)保、消防、安全影響評(píng)價(jià)一、環(huán)境保護(hù)（一）設(shè)計(jì)依據(jù)《中華人民共和國環(huán)保法》《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)保設(shè)計(jì)規(guī)定》（87）國環(huán)字002號(hào)《地面和環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB5749－95）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978－95）（二）環(huán)境影響分析項(xiàng)目施工過程中，需使用大量的車輛及施工機(jī)械，對(duì)環(huán)境的影響主要為噪聲、揚(yáng)塵、固體廢渣和施工沖洗廢水。（3） 綠化設(shè)計(jì)的實(shí)用性和藝術(shù)性。（2）綠化布局的集中與分散。（1）綠化配置以植物群落為主，兼顧草坪。8．道路電信工程本工程電信管線采用多孔水泥管，管道縱坡與道路縱坡一致，管道敷土不小于600mm，電信過路管采用鋼管，管縫用中砂填充。變壓器為中性點(diǎn)直接接地系統(tǒng)7．道路電力外線工程電力電纜線路設(shè)于道路東側(cè)人行道下面，采用電纜溝敷設(shè)方式，電纜溝內(nèi)孔尺寸為寬x深1 200x1000mm，電纜溝縱坡與道路縱坡一致，電纜溝敷土不小于300mm。社區(qū)路燈照明采用單桿雙挑(燈桿高度為9米，燈具功率為250W+l 75W)，道路兩側(cè)對(duì)應(yīng)布置，燈桿采用熱鍍鋅鋼燈桿，燈桿間距為35米左右。4．變配電方案在每條道路中段道路外側(cè)設(shè)一體化組合戶外箱式變電站，變壓器外殼與箱變?yōu)橥幌潴w，變壓器采用自然風(fēng)冷，散熱片在箱體外，箱體結(jié)構(gòu)緊湊，防腐防塵。（六）電力、照明、電信工程 1．設(shè)計(jì)原則依據(jù)《城市道路照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GJJ45 91，電纜敷設(shè)運(yùn)行規(guī)程，設(shè)計(jì)采用新技術(shù)和新型電氣材料使用電更安全可靠。石油瀝青玻璃布絕緣防腐機(jī)械物理性能比較差，使用壽命短，有毒作業(yè)，污染環(huán)境。4．管材及防腐(1)管材目前，我國天然氣輸送管線經(jīng)常使用的材質(zhì)有以下幾種：螺旋雙面縫埋弧焊接鋼管、熱鍍鋅水煤氣鋼管、鑄鐵管、PE管等，這幾種管材在我國生產(chǎn)的歷史比較長。(2)具有很強(qiáng)的防水和耐腐蝕能力，不需敷設(shè)管溝，可直接埋入地下或水中，施工便捷迅速，壽命期內(nèi)綜合造價(jià)低。4．管網(wǎng)附件選擇與設(shè)置（1）管材 管道公稱直徑≥200mm，采用螺旋縫焊接鋼管，材質(zhì)P235A。（3）重視環(huán)境建設(shè)和工程的結(jié)合，實(shí)行發(fā)展建設(shè)與環(huán)境保護(hù)協(xié)調(diào)發(fā)展的原則。在局部地質(zhì)條件較差地段，或其他特殊情況下(如倒虹管)、可以考慮采用鋼管或其他管材，以方便施工，延長管網(wǎng)的使用壽命。但該種管材抗沖擊、振動(dòng)能力較差（尤其管徑較大時(shí)），價(jià)格也較混凝土管高，結(jié)合本地實(shí)際情況，該種管材不適合用作本工程的城市排水管道。此外，為了保證排水管道在運(yùn)輸和施工中不致破裂，管道必須具有足夠的強(qiáng)度。（3）管道起點(diǎn)埋深污水干道的敷設(shè)要考慮支管接入的可能性，另根據(jù)當(dāng)?shù)貎鐾辽疃龋叵滤磺闆r。（7）管網(wǎng)規(guī)劃和設(shè)計(jì)適當(dāng)超前，并充分考慮遠(yuǎn)近期結(jié)合。（3）盡量利用現(xiàn)有地形條件鋪設(shè)管道，以減少埋深及泵的提升，并盡量避免穿越障礙物。（三）排污、排水管網(wǎng)系統(tǒng)工程本工程按**市城市總體規(guī)劃的污水管道總體布局確定。（5）給水管道附屬構(gòu)筑物設(shè)計(jì)在主干道與次要支管交接時(shí)設(shè)置閥門，且閥門設(shè)置在支管上，并設(shè)閥門井。目前，國內(nèi)使用較多且可適用于本工程的的幾種管材為鋼管、球星鑄鐵管、預(yù)應(yīng)力鋼筋砼管、PCCP管、玻璃鋼夾砂管和高密度塑料管（UPVC）。管徑不小于DNl50mm。2．給水管道的設(shè)計(jì)（1）給水量本工程設(shè)計(jì)最高日用水量為720 m3/d，最大時(shí)用水量450 m3/h，設(shè)計(jì)給水管道主干管近期水量設(shè)計(jì)，按遠(yuǎn)期水量校核，以保證近期水量的最小流速。（2）給水量按其服務(wù)面積及比流量確定，給水變化系數(shù)根據(jù)該管道的平均流量按規(guī)范選取。故本可研選擇瀝青路面作為推薦方案。1． 表面平整、無接縫；2． 行車平穩(wěn)舒適；3． 震動(dòng)小、噪音低；4． 施工期短；5． 養(yǎng)護(hù)維修簡便，適宜于分期修復(fù)；6． 路間破損后易修復(fù)。填方路基邊坡按1：，挖方路基邊坡按1：1施工，以后施工道路紅線外5m綠化帶時(shí)，放緩邊坡與街坊順接。（2）道路標(biāo)準(zhǔn)橫斷面道路名稱紅線寬度橫斷面形式園區(qū)其他道路24m一塊板人行道+車行道+人行道+15+20m一塊板人行道+車行道+人行道+9+14m一塊板人行道+車行道+人行道+9+（3）道路平面設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)道路平面線形為直線，硫定道路中心線的位置，設(shè)計(jì)起點(diǎn)。8．配備電子顯示屏幕，隨時(shí)發(fā)布有關(guān)信息。4．各功能區(qū)標(biāo)識(shí)清晰醒目，使用漢字要用簡體字，設(shè)計(jì)制作規(guī)范。22．配備煙感報(bào)警、自動(dòng)噴淋滅火裝置，并保證處于良好狀態(tài)。18．配備標(biāo)志明顯的緊急疏散通道、安全出口。14．設(shè)立社區(qū)治安和消防值班室，并配備專人24小時(shí)值班，避免意外事故發(fā)生。10．嚴(yán)禁將易燃性、易爆性物品帶進(jìn)入社區(qū)。6．在消防通道、疏散通道以及消防隔斷下，消防滅火器材周圍不堆放物品，不影響消防設(shè)施和器材的使用。配備消防安全通道，配備各種明顯規(guī)范的消防標(biāo)志。17．社區(qū)內(nèi)設(shè)物業(yè)公司，為社區(qū)內(nèi)的居民提供全方位的物業(yè)服務(wù)。13．配備專人打掃衛(wèi)生，保持地面清潔，并在項(xiàng)目區(qū)設(shè)垃圾桶。10．本項(xiàng)目的主體建筑為正式建筑，嚴(yán)格按照J(rèn)GJ 48建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的要求設(shè)計(jì)建設(shè)。6．社區(qū)的純凈水將直接由規(guī)劃道路兩側(cè)的市政供水干管提供，并在社區(qū)內(nèi)部設(shè)立若干管理用房，同時(shí)為了提高社區(qū)住戶的生活質(zhì)量，考慮采用凈水設(shè)備，在中央綠地四周布置能供直接飲用的飲水器，吸引人們走出戶外，增進(jìn)交流，營造一種“親水、親樹、親人”的和諧氛圍。2．社區(qū)按主管部門規(guī)定要求進(jìn)行綠化，地面平整、硬化，沒有裸露地面。五、項(xiàng)目管理（一）建設(shè)期管理為保證工程質(zhì)量，節(jié)約建設(shè)投資，縮短建設(shè)周期，盡快發(fā)揮投資效益，根措國家有關(guān)部門政策，本項(xiàng)目實(shí)施項(xiàng)目法人責(zé)任制、項(xiàng)目資本金制、工程招投標(biāo)制、工程質(zhì)量監(jiān)督管理制、項(xiàng)目環(huán)境監(jiān)督管理制等制度的建設(shè)和建設(shè)項(xiàng)目的前期工作。窗采用低窗臺(tái)設(shè)計(jì)，局部采用幕墻形式，配以深色金屬窗框，盡可能將小區(qū)優(yōu)美環(huán)境引入室內(nèi)，又使建筑更顯精致。其中，社區(qū)道路建設(shè)用地5200平方米，綠化用地5600平方米。5．供暖該區(qū)域在城市集中供熱范圍，一級(jí)市政熱力管網(wǎng)熱媒參數(shù)為供水溫度130℃,回水溫度70℃。本項(xiàng)目用水由自來水公司統(tǒng)一供給，給水管線接口管徑為DN225，給水可滿足項(xiàng)目需要。網(wǎng)通、移動(dòng)、聯(lián)通、鐵通幾大信息網(wǎng)絡(luò)覆蓋全境。面對(duì)全國上下競相發(fā)展的新形勢，按照自治區(qū)黨委、政府提出的“有條件地區(qū)率先實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展”的要求和市委、政府對(duì)東勝發(fā)展的期望，東勝區(qū)審時(shí)度勢，超前構(gòu)筑，提出了“四個(gè)領(lǐng)先、兩個(gè)率先”的奮斗目標(biāo)，在今后一個(gè)時(shí)期，東勝區(qū)將繼續(xù)以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，團(tuán)結(jié)動(dòng)員全區(qū)各級(jí)干部群眾，積極投身東勝發(fā)展的具體實(shí)踐，努力形成推進(jìn)跨越式發(fā)展的巨大合力，全力構(gòu)建“文明東勝、和諧東勝、平安東勝”。2006年東勝區(qū)國民生產(chǎn)總值位187億元，財(cái)政收入突破50億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14836元、農(nóng)民人均純收入5430元。——東勝城市建設(shè)日新月異，經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展?！獤|勝資源富集，區(qū)位優(yōu)勢明顯。東勝區(qū)屬于溫帶大陸性氣候，～，主要受西北環(huán)流與極地冷空氣的影響，氣候特征為：春季干旱，夏季溫?zé)幔锛緵鏊?，冬季寒冷。第四?項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件一、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)**東勝鐵西新區(qū)西貿(mào)路西、中央路東、廣場街南、城市綠化帶北H31地塊。二是隨著城鎮(zhèn)化和工業(yè)化步伐的不斷加快，越來越多的農(nóng)民轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)中和工業(yè)園區(qū)來?！康禺a(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步增長?！康禺a(chǎn)竣工面積不斷增加?！康禺a(chǎn)開發(fā)投資增長迅猛。示范性地建設(shè)商品化職工住宅，對(duì)于減