【正文】 天門湖錦城住宅小區(qū)可行性研究報告總 經(jīng) 理：孫多文總工程師：張振東項目負責人：余俊編制人員：關(guān) 安 丁 平羅民光 胡寧安編制單位：合肥市工程咨詢服務有限責任公司安徽國華不動產(chǎn)評估有限責任公司報告日期：二○○四年十一月二十六日目 錄目 錄……………………………………………………………1第1章 項目總論…………………………………………………………4167。 項目概述………………………………………………………5167。 ……………………………………………………5167。、地點…………………………………………5167。 …………………………………………………5167。 ………………………………5167。 ………………………5167。 ……………………………6第2章 項目背景及必要性………………………………………………9167。 項目建設(shè)背景…………………………………………………9167。 項目建設(shè)的必要性……………………………………………9167。 ……………………………………9167?！?1第3章 市場分析 ………………………………………………………13 167?！?3 167?！?3 167。、政策因素…………13167?！?6167?！?6167。……………………………………18167?！?9第4章 建設(shè)條件及建設(shè)規(guī)?！?3167?！?3167?！?3167?！?3第5章 建設(shè)規(guī)?！?8第6章 規(guī)劃設(shè)計方案…………………………………………………29167?！?9167?！?9167?！?9167?！?0167。 項目規(guī)劃設(shè)計方案………………………………………30167?！?0167?！?1167?！?1167?！?2第7章 公司工程和輔助設(shè)施方案……………………………………34167。 建筑設(shè)計…………………………………………………34167。 結(jié)構(gòu)設(shè)計…………………………………………………36167。 給排水設(shè)計………………………………………………34167。 電氣、弱電設(shè)計…………………………………………36167。 暖通、燃氣設(shè)計…………………………………………34第8章 環(huán)保與節(jié)能……………………………………………………39167。 節(jié)能………………………………………………………39167。 建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀……………………………………39167。 大氣、地下水、地面水的環(huán)境質(zhì)量狀況………39167。 項目主要污染源的污染物………………………………39167。 項目環(huán)境保護執(zhí)行標準…………………………………39167。 治理環(huán)境的方案…………………………………………39167。 施工期間…………………………………………39167。 竣工交付后………………………………………40167。 環(huán)境影響評論結(jié)論………………………………………40第9章 經(jīng)營方針和營銷策略…………………………………………41167。 經(jīng)營方針…………………………………………………41167。 營銷策略…………………………………………………41第10章 項目實施規(guī)劃…………………………………………………43167。 項目實施的各階段落……………………………………43167。 建立項目實施管理機構(gòu)…………………………43167。 項目建設(shè)計劃……………………………………………43167。 項目建設(shè)計劃……………………………………43第11章 投資估算及資金籌措 ………………………………………45167。 項目總投資估算……………………………………………45167。 投資估算范圍………………………………………45167。 項目總投資及構(gòu)成…………………………………45167。 編制論據(jù)……………………………………………46167。 投資分析……………………………………………46167?！?8167。………………………………………………48第12章 財務分析 ……………………………………………………50167?！?0167?！?0167。…………………………………………52167?！?2167?！?2167。………………………………………………54167。…………………………………54167。……………………………………54167。…………………………………………54167?！?5167。 財務盈利能力分析……………………………56167。 資金來源與運用分析…………………………60167。 敏感性分析……………………………………62第13章 可行性研究結(jié)論與建議 ……………………………………63167?！?3 167?！?3167?！?3第14章 附件…………………………………………………………64第1章 項目總論我國是一個發(fā)展中國家，人口眾多，經(jīng)濟底子薄，居住設(shè)施需求量極大，居住標準偏低，造成我國的住宅建設(shè)長期停留在一個較低的水平上。隨著我國綜合國力的不繼加強，人民的生活水平也有了顯著的提高，對居住條件和居住環(huán)境有了更高的要求，為適應國內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，近幾年來，房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設(shè)無論從標準上還是在數(shù)量上，都較以前的發(fā)展有了較大的提高。但另一方面，我國的人均居住面積仍遠遠低于世界平均水平，住宅產(chǎn)業(yè)仍有一個較長的發(fā)展過程。如今，房地產(chǎn)業(yè)已進入品牌化、規(guī)模化發(fā)展的時期，海恒公司作為合肥房地產(chǎn)業(yè)的知名品牌，在成功開發(fā)和建設(shè)了歐洲風情街、鄉(xiāng)村花園、南滟灣小區(qū)等知名房地產(chǎn)項目，以及徽園、安徽國際會展中心等眾多旅游、展覽項目，其硬件上的設(shè)計及建設(shè)和軟件上的管理將會越來越完善。在天門湖錦城住宅小區(qū)項目建設(shè)上能夠做出一流的產(chǎn)品，管理上能夠提供星級的服務，使之成為繼鄉(xiāng)村花園和南滟灣小區(qū)之后的又一個規(guī)劃合理、環(huán)境優(yōu)美、配套完善的住宅小區(qū)。經(jīng)過分析論證，天門湖錦城小區(qū)的開發(fā)建設(shè)符合當前國家產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟政策，技術(shù)上具可操作性，經(jīng)濟上各項指標良好，如規(guī)劃合理，又具有良好的營銷笄，將會產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益和社會效益。因此，本項目的建設(shè)是必要的、可行的，建議盡快實施。167。167。天門湖錦城住宅小區(qū)167。、地點天門湖錦城住宅小區(qū)，位于合肥經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，紫云路與天門湖路交叉口東北角，東臨華順天門湖花園，北臨天門湖新界小區(qū)，西臨安徽省建筑工業(yè)學院。167。企業(yè)名稱：合肥海恒發(fā)展股份有限公司注冊地址：合肥市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)始信路鄉(xiāng)村花園注冊資金：柒仟貳佰萬元整房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級：二級企業(yè)登記類型：股份有限公司法定代表人：杜平太167?？裳袌蟾婢幹茊挝唬汉戏适泄こ套稍兎沼邢挢熑喂?67。在對項目外部環(huán)境進行充分研究的基礎(chǔ)上，論證項目建設(shè)的必要性和可行性，提出建設(shè)方案和運營策略，制定項目初步實施計劃，測算工程投資，并進行經(jīng)濟效益分析，最終提出項目建設(shè)的有關(guān)結(jié)論意見，供有關(guān)部門進行決策。本可行性研究報告的研究范圍主要包括：（1） 項目提出的背景、投資必要性和經(jīng)濟意義（2） 市場分析（3） 建設(shè)條件（4） 建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模（5） 工程規(guī)劃（6） 環(huán)境保護與安全衛(wèi)生（7） 經(jīng)營方針與策略（8） 項目實施規(guī)劃（9） 投資估算及資金籌措（10）經(jīng)濟效益分析（11）財務評價（12）結(jié)論和建議167。（一）編制依據(jù)（1） 合肥海恒發(fā)展股份有限公司天門湖錦城小區(qū)立項批文；（2） 合肥海恒發(fā)展股份有限公司天門湖錦城小區(qū)項目建議書；（3） 合肥市城市總體規(guī)劃；（4） 肥海恒發(fā)展股份有限公司天門湖錦城小區(qū)規(guī)劃方案；（5） 建設(shè)部2000年發(fā)布的“房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法”；（6）國家計委、建設(shè)部分布的“建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法和參數(shù)”（第二版）[1993年]；（7）委托方提供的其他資料；（8）研究人員實地調(diào)查取得的相關(guān)資料。（二）編制原則（1）服從城市總體規(guī)劃，保護城市環(huán)境，豐富城市景觀，遵循經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益并舉的原則，全面規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)；配套建設(shè)。（2）依托科技進步，加大住宅建設(shè)的科技含量，節(jié)約能源，節(jié)約用地，節(jié)省材料，帶動住宅建設(shè)水平面的提高，推動合肥地區(qū)乃至安徽省住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進程，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。（3）吸取省內(nèi)外優(yōu)秀住宅小區(qū)的成細經(jīng)驗，進一步提高規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)和管理水平，做到有所寄語破，有所創(chuàng)新，建設(shè)一個高標準、高品位的小區(qū)，為合肥市城市增加新的亮點。（4）氫握住宅建設(shè)的發(fā)展趨勢，更新觀念，更新知識，提高企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新能力，地強企業(yè)在市場中的競爭能力。目前規(guī)模化已成為住宅小區(qū)建設(shè)發(fā)展趨勢，具體表現(xiàn)在注重區(qū)域環(huán)境，強化配套設(shè)施，建設(shè)和維擴的經(jīng)濟化，優(yōu)化社區(qū)文化生活。而就住宅單體設(shè)計而言，強調(diào)以人的居住行為為模式的設(shè)計依據(jù)，包括：（1）強調(diào)住宅的多元化，要有多套型、多戶型、多種空間形式，多種變化的可能性，適應沒家庭的選擇。（2）強調(diào)其合理性表現(xiàn)為明確的內(nèi)外、動靜、晝夜分區(qū)、廚房、衛(wèi)生間的設(shè)備、管線設(shè)計。（3）強調(diào)其創(chuàng)新性，比如在結(jié)構(gòu)上，可采用較先進的全澆灌壁框架異形柱結(jié)構(gòu)體系。（4）強調(diào)其科技性，如智能化小區(qū)概念的引入，節(jié)能、環(huán)保材料的使用等。康居住宅是當前的熱門話題，其定位標準是“科技先導，適度超前”，這將是我國住宅產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展方向，專家們將其所有具備的征歸納如下：（1）套型面積稍大，配置合理，有較大的起居、炊事、衛(wèi)生、貯存空間。（2）平面布局合理，體現(xiàn)食寢分離、居寢分離的原則，并為住房留有裝修改造的余地。（3）房間采光充足，通風良好，隔音效果和照明水平在現(xiàn)有國內(nèi)標準上提高1至2個等級。（4）合理配置成套廚房設(shè)備，改善排煙通風條件，冰箱入廚。（5）合理分隔衛(wèi)生間，減少便溺、洗浴、化妝等相互干憂。（6）管道集中，水、電煤氣三表現(xiàn)戶，增加保安措施，配置電話，閉路電視、空調(diào)專用線路。（7）方便更衣?lián)Q鞋；展寬陽臺，提供室外休息場所；合理設(shè)計過渡空間。（8）住宅區(qū)環(huán)境舒適，便于治安防范和噪音綜合治理，道咱交通組織合理，社會服務設(shè)施配套。（9）垃圾處理袋裝化，自行車就近入庫，預留汽車停車車位。（10）社區(qū)內(nèi)綠化好，景色宜人，體現(xiàn)出節(jié)能、節(jié)地的特點，有利于保護生態(tài)環(huán)境。第2章 項目背景及必要性167。合肥市是安徽省省會，為安徽省政治、經(jīng)濟和文化中心，是國務院批準實行沿海開放城市政策的幾個內(nèi)陸城市之一。近年來，合肥市建設(shè)現(xiàn)代化大城市步伐明顯加快，城市建設(shè)取得令人矚目的成績。完成了環(huán)城路、新火車站、駱崗機場擴建等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城市的文明創(chuàng)建工作得到中央領(lǐng)導和有關(guān)部門的高度評價。隨著經(jīng)濟不斷發(fā)展，合肥的城市規(guī)模擴大，居民對環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套、服務周到、高品位的住宅需求量也越來越大，商品住宅市場發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆８鶕?jù)調(diào)查，合肥市現(xiàn)有的環(huán)境美、位置好、設(shè)施全、質(zhì)量高、房價適中的住宅小區(qū)供不應求，特別是在國家新的房政策出臺后，這種矛盾更加突出。因此，抓住機遇，正確定位，強占市場制高點，開發(fā)高品位、規(guī)?；纳套⌒^(qū)，是合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得良好經(jīng)濟效益的重要契機。167。167。住宅建設(shè)代表一個國家和