【正文】 西安市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)二期拆遷安置綜合開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報告（草稿）項(xiàng)目名稱：名城廣場申報單位：陜西名城地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制單位：長安大學(xué)工程設(shè)計(jì)研究院目錄第一章 項(xiàng)目背景第一節(jié)：項(xiàng)目的社會背景第二節(jié)：項(xiàng)目建設(shè)的意義及必要性第二章 項(xiàng)目特點(diǎn)和市場前景第三章 項(xiàng)目綜合開發(fā)經(jīng)營第一節(jié)：項(xiàng)目概況第二節(jié)：綜合開發(fā)方案第三節(jié)：項(xiàng)目實(shí)施情況第四節(jié)：項(xiàng)目投資規(guī)模第五節(jié)：項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第四章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)第一節(jié)：項(xiàng)目選址第二節(jié)：建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容第五章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案第一節(jié)：規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和原則第二節(jié)：項(xiàng)目總體規(guī)劃方案第三節(jié)：建筑單體設(shè)計(jì)方案第四節(jié)：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案第五節(jié)：給排水設(shè)計(jì)方案第六節(jié)：暖通設(shè)計(jì)方案第七節(jié)：電氣設(shè)計(jì)方案第八節(jié)：消防設(shè)計(jì)方案第六章 項(xiàng)目開發(fā)的節(jié)能和環(huán)境保護(hù)方案第一節(jié)：目的和依據(jù)第二節(jié)：節(jié)能措施第三節(jié)：節(jié)水設(shè)計(jì)第四節(jié)：電氣節(jié)能第五節(jié)：加強(qiáng)能源管理和提高利用率第六節(jié)：環(huán)境影響評價第七章 勞動安全衛(wèi)生管理方案第一節(jié)：設(shè)計(jì)依據(jù)及國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)第二節(jié)：勞動安全及衛(wèi)生措施第八章 項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)組織管理第一節(jié)：工程管理第二節(jié)：項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案第三節(jié)：項(xiàng)目建設(shè)和物業(yè)管理第四節(jié)：投標(biāo)方案第九章 項(xiàng)目綜合開發(fā)投資分析第一節(jié)：投資概況第二節(jié)：編制依據(jù)和分析范圍？第三節(jié)：投資綜合分析第四節(jié)：資金籌措第五節(jié)：財務(wù)計(jì)劃第十章 經(jīng)濟(jì)效益評價第一節(jié)：財務(wù)評價第二節(jié)：經(jīng)濟(jì)效益分析第十一章 社會效益評價第一節(jié)：現(xiàn)實(shí)意義第二節(jié)：未來發(fā)展意義第十二章 結(jié)論第一章 項(xiàng)目背景第一節(jié) 項(xiàng)目的社會背景 西安高新技術(shù)開發(fā)區(qū)在改革開放大潮中歷經(jīng)風(fēng)雨十五年，已發(fā)展成為西北地區(qū)乃至中國最大的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，無論從發(fā)展速度、建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等方面看，都可以與世界一流的科技園區(qū)媲美；無論從招商引資、技術(shù)成果轉(zhuǎn)讓、科研開發(fā)成果來看，都可堪稱是中國科技創(chuàng)新園區(qū)的典范。十五年的拼搏、進(jìn)取、開拓、奮斗，使西安高新區(qū)成為我國重要的自主創(chuàng)新基地，十五年奮發(fā)圖強(qiáng)，西安高新技術(shù)開發(fā)區(qū)已經(jīng)成為我國“市場化、國際化、人文化、生態(tài)化示范產(chǎn)業(yè)園區(qū)”。開拓創(chuàng)新精神是西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)成為西安乃至陜西經(jīng)濟(jì)增長的動力源泉，國際化發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)是今天高新區(qū)自主創(chuàng)業(yè)的最佳平臺，西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)已成為高端人才的聚集地，是高新技術(shù)企業(yè)成長的良田。走進(jìn)西安高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，現(xiàn)代氣息撲面而來，道路縱橫交錯、高樓大廈如林、水碧草綠、風(fēng)景如畫、欣欣向榮、大氣天成，這里已被譽(yù)為關(guān)中第九景。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的意義及必要性 西安高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的科技創(chuàng)新日新月異，創(chuàng)業(yè)精英、商界巨子、社會名流、海派英才匯集于此，為這片西部熱土注入新的活力。 迎著建設(shè)世界一流科技園浪潮，在省政府、市政府的大力支持下，西安高新技術(shù)開發(fā)區(qū)二期建設(shè)工程將完成其建設(shè)戰(zhàn)略規(guī)劃藍(lán)圖中最完美壯麗的一筆。 西安高新技術(shù)開發(fā)區(qū)二期建設(shè)工程，貫通高新區(qū)交通主動脈高新路,打通東西主干道科技二路。為了實(shí)現(xiàn)建設(shè)人文西安、生態(tài)西安、和諧西安的戰(zhàn)略構(gòu)想、西安高新區(qū)組織社會各方力量實(shí)施“西安高新技術(shù)開發(fā)區(qū)二期拆遷安置綜合開發(fā)項(xiàng)目”。 西安高新技術(shù)開發(fā)區(qū)二期拆遷安置綜合開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施，標(biāo)志著高新區(qū)十五年建設(shè)規(guī)劃格局最終形成。從根本上實(shí)現(xiàn)了科技與人文的完美結(jié)合，樹立了又一個科技、生態(tài)、人文和諧的建設(shè)典范。 西安高新技術(shù)開發(fā)區(qū)二期拆遷安置綜合開發(fā)項(xiàng)目，立足于戰(zhàn)略發(fā)展的高度，解決了拆遷與開發(fā)、建設(shè)與發(fā)展的辯證關(guān)系，開創(chuàng)了城市發(fā)展與舊城改造新的篇章。第二章 項(xiàng)目特點(diǎn)和市場前景第一節(jié) 市場前景 西安高新技術(shù)開發(fā)區(qū)二期拆遷安置綜合開發(fā)項(xiàng)目從實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展的高度，本著科學(xué)發(fā)展的精神，致力于解決發(fā)展與創(chuàng)新、建設(shè)與開發(fā)中的現(xiàn)實(shí)問題；高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、大規(guī)劃的綜合建設(shè)開發(fā)思路，為本項(xiàng)目的實(shí)施開創(chuàng)了廣闊的市場前景。第二節(jié) 項(xiàng)目特點(diǎn) 西安高新技術(shù)開發(fā)區(qū)二期拆遷安置綜合開發(fā)項(xiàng)目，在全方位、大格局上解決了發(fā)展與現(xiàn)實(shí)中基本的矛盾。本項(xiàng)目從根本上解決占地規(guī)模1200畝的舊村拆遷改造及 2萬多居住人口的整體拆遷安置問題，同時開辟占地103畝規(guī)劃建設(shè)面積32萬平方米商業(yè)及商品住宅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，完成了戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)。本項(xiàng)目建設(shè)改造、優(yōu)化了人居生活環(huán)境，安置解決了拆遷戶未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活出路，實(shí)現(xiàn)了規(guī)劃建設(shè)完整統(tǒng)一的建設(shè)格局，最終必將形成一個全新的商業(yè)科技人文生態(tài)區(qū)。 該綜合開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施，定然會在高新區(qū)這個皇冠上誕生一顆璀璨的明珠：“西安名城廣場”。 第三章 項(xiàng)目綜合開發(fā)經(jīng)營第一節(jié) 項(xiàng)目概況（一）、拆遷范圍占地：630畝，拆遷原建筑房屋面積83萬平方米。（二）、安置區(qū)占地：570畝，其中拆遷安置占地384畝；。（三）、商業(yè)開發(fā)占地：103畝，規(guī)劃商業(yè)開發(fā)建筑面積32萬平方米。（四）、安置方式、建筑結(jié)構(gòu)形式為多層磚混結(jié)構(gòu)。（五）、商業(yè)開發(fā)方式、建筑結(jié)構(gòu)為商品房框架剪力墻高層。第二節(jié) 綜合開發(fā)方案（一） 本項(xiàng)目實(shí)施高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，綜合開發(fā)的思路，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一設(shè)計(jì)，統(tǒng)一建設(shè)，統(tǒng)一拆遷，統(tǒng)一安置，統(tǒng)一過渡，統(tǒng)一施工的相對獨(dú)立封閉管理方式，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)特點(diǎn)，全面建設(shè)分布實(shí)施，在解決了拆遷、安置、過渡、賠償?shù)幕A(chǔ)上按照國家相關(guān)法規(guī)制度，遵守先安置后開發(fā)的基本要求，重點(diǎn)解決拆遷安置房屋建設(shè)；為保證回遷戶順利及時回遷安置到位，并盡最大可能解決安置戶今后經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活保障問題，積極創(chuàng)造和提供更多就業(yè)機(jī)會和崗位。（二） 安置建設(shè)工程：根據(jù)廣大安置戶（拆遷戶）的愿望和要求，建設(shè)適合安置戶居住生活、滿足經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的需要，最大限度解決安置戶生活居住和商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的愿望。（三） 商業(yè)開發(fā)區(qū)建設(shè)工程：依托高新區(qū)得天獨(dú)厚的現(xiàn)代化高標(biāo)準(zhǔn)市政設(shè)施和自然環(huán)境，結(jié)合市場需求和社會發(fā)展潮流，綜合配套開發(fā)建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)、高檔次、現(xiàn)代化、人文生態(tài)化住宅小區(qū)和商業(yè)綜合項(xiàng)目，建設(shè)一個規(guī)劃創(chuàng)新、戶型合理、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、功能齊全、物業(yè)管理先進(jìn)的現(xiàn)代生活新社區(qū)。（四） 面積與結(jié)構(gòu)：；商業(yè)開發(fā)建設(shè)面積32萬平方米；高檔高層住宅27萬平方米；。第三節(jié) 項(xiàng)目實(shí)施情況（一）、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營情況陜西名城地產(chǎn)開發(fā)有限公司是依托其主體企業(yè)集團(tuán)公司——“陜西華興源企業(yè)集團(tuán)公司”的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和管理力量及其社會影響力，歷經(jīng)五年的項(xiàng)目醞釀和合作談判，于2005年籌備資金與技術(shù)力量，同西安高新區(qū)管委會達(dá)成合作協(xié)議：合作拆遷安置開發(fā)位于西高新高新路以西；科技二路以南，唐延路以東，科技六路以北占地572畝的城中村1500住戶的舊城改造；安置包括經(jīng)濟(jì)院內(nèi)的2200戶經(jīng)濟(jì)適用房就地改造安置，在合理安置城中村村民和機(jī)關(guān)單位（事業(yè)部分）的基礎(chǔ)上，綜合開發(fā)占地103畝，規(guī)劃建筑面積32萬㎡，包括商業(yè)用房在內(nèi)的高層商品房住宅項(xiàng)目。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)展情況：在西安高新區(qū)管委會及其相關(guān)部門的全力配合下，經(jīng)過多次會議談判協(xié)商，于2006年9月29日達(dá)成城中村及相關(guān)住戶在內(nèi)的2200安置戶的《關(guān)于西安高新區(qū)二期規(guī)劃區(qū)域內(nèi)城中村綜合拆遷安置框架協(xié)議》。根據(jù)《關(guān)于西安高新區(qū)二期規(guī)劃區(qū)域內(nèi)城中村綜合拆遷安置框架協(xié)議》的精神和要求，在西安市政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)督促和關(guān)心下，于2007年2月5日開始拆遷安置戶的面積確認(rèn)測量工作，經(jīng)過參加單位團(tuán)結(jié)合作，克服各種困難于2007年2月15日基本完成拆遷戶安置面積測量確認(rèn)工作。在西安市主管領(lǐng)導(dǎo)的協(xié)調(diào)下“兩區(qū)一辦”合作單位，西安高新區(qū)、雁塔區(qū)、綜合開發(fā)辦公室，明確責(zé)任、落實(shí)工作、全方面協(xié)商配合，于2007年2月28日開始全面落實(shí)1500戶拆遷安置戶的拆遷安置補(bǔ)償合同方案；于2007年3月22日已全部簽訂拆遷安置補(bǔ)償合同；目前已經(jīng)全面落實(shí)過渡賠償工作，計(jì)劃于2007年4月5日前開始動遷。為了配合拆遷安置工作實(shí)施和從根本解決本區(qū)域城市規(guī)劃，全面綜合開發(fā)，“兩區(qū)一辦”同意在合理安置的條件下，開始落實(shí)開發(fā)項(xiàng)目，“西安名城廣場”、“名流花園”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并初步通過陜西名城地產(chǎn)開發(fā)公司申請的“西安名城廣場”,“名流城市花園”，“名仕公寓”項(xiàng)目立項(xiàng)，征地，初步規(guī)劃方案等工作?！拔靼裁菑V場”項(xiàng)目占地572畝位于西安高新開發(fā)區(qū)（高新路以東，白沙路以西，科技二路以南，科技四路以北），其中綜合開發(fā)項(xiàng)目占地103畝，位于高新路以東，博文路以西，科技二路以南，科技三路以北，規(guī)劃總建筑面積32萬㎡的集商業(yè)、住宅、城市配套為一體的綜合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營情況簡況：[西安名城廣場]于2006年9月28日簽定 整體拆遷安置框架協(xié)議 ,2007年2月5日全面落實(shí)拆遷安置用地，面積測量確認(rèn)工作，2007年3月22日全面落實(shí)1500安置戶拆遷安置補(bǔ)償合同。2006年10月28日申請立項(xiàng)“西安名城廣場”綜合開發(fā)項(xiàng)目。 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃：在全面合理落實(shí)安置方案后，計(jì)劃于2007年5月10日開始破土動工安置區(qū)的建設(shè)工作，2007年8月份開始啟動“名流城市花園”的項(xiàng)目建設(shè)工作。本項(xiàng)目投資情況說明：A、拆遷賠償金共計(jì)8833萬元，已由陜西名城地產(chǎn)開發(fā)公司逐步落實(shí)支付。B、拆遷安置建設(shè)資金共計(jì)：，由西安高新區(qū)管委會落實(shí)，并全額到帳。C、由陜西名城地產(chǎn)開發(fā)公司籌備3800萬元，安置戶回購集資8100萬元，其余6600萬元由“陜西華興源企業(yè)集團(tuán)”所屬“陜西綠澤礦業(yè)開發(fā)有限公司提供”。(二)、 項(xiàng)目實(shí)施企業(yè)情況陜西名城地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由陜西華興源企業(yè)集團(tuán)公司組建并控股的房地產(chǎn)開發(fā)公司。其控股公司陜西華興源企業(yè)集團(tuán)公司從2002年開始投資并參與“紫薇田園都市”H、B、J區(qū)（建筑面積35萬平方米）投資管理建設(shè)項(xiàng)目，“高科廣場”（）投資建設(shè)管理；“高新楓林綠洲”C區(qū)（建筑面積8萬平方米）投資建設(shè)管理以及省內(nèi)漢中市、咸陽市等大型項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，2005年在甘肅省金昌市投資開發(fā)建設(shè)“金泉城市花園” 16萬㎡的高檔住宅開發(fā)項(xiàng)目。 陜西名城地產(chǎn)開發(fā)有限公司依托企業(yè)集團(tuán)總體優(yōu)勢，吸納企業(yè)集團(tuán)先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)及項(xiàng)目技術(shù)管理專業(yè)人員，借鑒和學(xué)習(xí)陜西華興源企業(yè)集團(tuán)在投資、建設(shè)開發(fā)方面積累的寶貴經(jīng)驗(yàn)和成熟管理方式，不斷地完善和加強(qiáng)自身建設(shè)。目前已基本完成位于西安高新區(qū)內(nèi)的綜合開發(fā)項(xiàng)目“西安名城廣場”建設(shè)前期工作。名城地產(chǎn)將在以后的項(xiàng)目經(jīng)營開發(fā)管理過程中，認(rèn)真履行自己的職責(zé)，尊重市場、注重信譽(yù)、誠信經(jīng)營，積極服從各級主管部門的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督，為西安市的建設(shè)與發(fā)展做出積極的貢獻(xiàn)。第四節(jié) 項(xiàng)目投資規(guī)模（一） 、拆遷安置投資：8833萬元 拆遷費(fèi)用：473萬元 安置建設(shè)：（650元/M2－450元/M2）＝8360萬元(二)、商業(yè)開發(fā)投資 合計(jì) 土地成本： 前期費(fèi)用： 城市建設(shè)配套費(fèi) 11879萬元 建筑安裝工程成本： 基礎(chǔ)設(shè)備配套工程 ： 13419萬元 財務(wù)成本和管理費(fèi)： 經(jīng)營管理費(fèi)： 稅費(fèi) ： 項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)： 項(xiàng)目投資費(fèi)用表項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（元/M2）投資估算（萬元）備注一、土地成本 土地出讓金86畝/萬元8858萬元土地測量費(fèi)用土地征地費(fèi)用二、前期費(fèi)用地質(zhì)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)8元/M2256萬元 規(guī)劃景觀設(shè)計(jì)費(fèi)施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)42元/M21344萬元施工圖審查費(fèi)5元/M2160萬元環(huán)境、交通、日照評價費(fèi)115元/M23680萬元監(jiān)理費(fèi)11元/M2352萬元招投標(biāo)管理費(fèi)三、城市建設(shè)配套費(fèi)1187