【正文】 西安市高新技術開發(fā)區(qū)二期拆遷安置綜合開發(fā)項目可行性研究報告（草稿）項目名稱：名城廣場申報單位：陜西名城地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制單位：長安大學工程設計研究院目錄第一章 項目背景第一節(jié)：項目的社會背景第二節(jié)：項目建設的意義及必要性第二章 項目特點和市場前景第三章 項目綜合開發(fā)經(jīng)營第一節(jié)：項目概況第二節(jié)：綜合開發(fā)方案第三節(jié)：項目實施情況第四節(jié)：項目投資規(guī)模第五節(jié)：項目技術經(jīng)濟指標第四章 項目開發(fā)建設第一節(jié)：項目選址第二節(jié)：建設規(guī)模及內(nèi)容第五章 項目設計方案第一節(jié)：規(guī)劃設計指導思想和原則第二節(jié)：項目總體規(guī)劃方案第三節(jié)：建筑單體設計方案第四節(jié)：結(jié)構(gòu)設計方案第五節(jié)：給排水設計方案第六節(jié)：暖通設計方案第七節(jié)：電氣設計方案第八節(jié)：消防設計方案第六章 項目開發(fā)的節(jié)能和環(huán)境保護方案第一節(jié)：目的和依據(jù)第二節(jié)：節(jié)能措施第三節(jié)：節(jié)水設計第四節(jié)：電氣節(jié)能第五節(jié)：加強能源管理和提高利用率第六節(jié)：環(huán)境影響評價第七章 勞動安全衛(wèi)生管理方案第一節(jié)：設計依據(jù)及國家有關標準第二節(jié)：勞動安全及衛(wèi)生措施第八章 項目建設開發(fā)組織管理第一節(jié)：工程管理第二節(jié)：項目開發(fā)建設方案第三節(jié)：項目建設和物業(yè)管理第四節(jié)：投標方案第九章 項目綜合開發(fā)投資分析第一節(jié)：投資概況第二節(jié)：編制依據(jù)和分析范圍？第三節(jié)：投資綜合分析第四節(jié)：資金籌措第五節(jié)：財務計劃第十章 經(jīng)濟效益評價第一節(jié)：財務評價第二節(jié)：經(jīng)濟效益分析第十一章 社會效益評價第一節(jié)：現(xiàn)實意義第二節(jié)：未來發(fā)展意義第十二章 結(jié)論第一章 項目背景第一節(jié) 項目的社會背景 西安高新技術開發(fā)區(qū)在改革開放大潮中歷經(jīng)風雨十五年，已發(fā)展成為西北地區(qū)乃至中國最大的高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，無論從發(fā)展速度、建設規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等方面看，都可以與世界一流的科技園區(qū)媲美；無論從招商引資、技術成果轉(zhuǎn)讓、科研開發(fā)成果來看，都可堪稱是中國科技創(chuàng)新園區(qū)的典范。十五年的拼搏、進取、開拓、奮斗，使西安高新區(qū)成為我國重要的自主創(chuàng)新基地，十五年奮發(fā)圖強，西安高新技術開發(fā)區(qū)已經(jīng)成為我國“市場化、國際化、人文化、生態(tài)化示范產(chǎn)業(yè)園區(qū)”。開拓創(chuàng)新精神是西安高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)成為西安乃至陜西經(jīng)濟增長的動力源泉，國際化發(fā)展戰(zhàn)略目標是今天高新區(qū)自主創(chuàng)業(yè)的最佳平臺，西安高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)已成為高端人才的聚集地，是高新技術企業(yè)成長的良田。走進西安高新技術開發(fā)區(qū)，現(xiàn)代氣息撲面而來，道路縱橫交錯、高樓大廈如林、水碧草綠、風景如畫、欣欣向榮、大氣天成，這里已被譽為關中第九景。第二節(jié) 項目建設的意義及必要性 西安高新技術開發(fā)區(qū)的科技創(chuàng)新日新月異，創(chuàng)業(yè)精英、商界巨子、社會名流、海派英才匯集于此，為這片西部熱土注入新的活力。 迎著建設世界一流科技園浪潮，在省政府、市政府的大力支持下，西安高新技術開發(fā)區(qū)二期建設工程將完成其建設戰(zhàn)略規(guī)劃藍圖中最完美壯麗的一筆。 西安高新技術開發(fā)區(qū)二期建設工程，貫通高新區(qū)交通主動脈高新路,打通東西主干道科技二路。為了實現(xiàn)建設人文西安、生態(tài)西安、和諧西安的戰(zhàn)略構(gòu)想、西安高新區(qū)組織社會各方力量實施“西安高新技術開發(fā)區(qū)二期拆遷安置綜合開發(fā)項目”。 西安高新技術開發(fā)區(qū)二期拆遷安置綜合開發(fā)項目實施，標志著高新區(qū)十五年建設規(guī)劃格局最終形成。從根本上實現(xiàn)了科技與人文的完美結(jié)合，樹立了又一個科技、生態(tài)、人文和諧的建設典范。 西安高新技術開發(fā)區(qū)二期拆遷安置綜合開發(fā)項目，立足于戰(zhàn)略發(fā)展的高度，解決了拆遷與開發(fā)、建設與發(fā)展的辯證關系，開創(chuàng)了城市發(fā)展與舊城改造新的篇章。第二章 項目特點和市場前景第一節(jié) 市場前景 西安高新技術開發(fā)區(qū)二期拆遷安置綜合開發(fā)項目從實現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展的高度，本著科學發(fā)展的精神，致力于解決發(fā)展與創(chuàng)新、建設與開發(fā)中的現(xiàn)實問題；高起點、高標準、大規(guī)劃的綜合建設開發(fā)思路，為本項目的實施開創(chuàng)了廣闊的市場前景。第二節(jié) 項目特點 西安高新技術開發(fā)區(qū)二期拆遷安置綜合開發(fā)項目，在全方位、大格局上解決了發(fā)展與現(xiàn)實中基本的矛盾。本項目從根本上解決占地規(guī)模1200畝的舊村拆遷改造及 2萬多居住人口的整體拆遷安置問題，同時開辟占地103畝規(guī)劃建設面積32萬平方米商業(yè)及商品住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目，完成了戰(zhàn)略規(guī)劃目標。本項目建設改造、優(yōu)化了人居生活環(huán)境，安置解決了拆遷戶未來的經(jīng)濟發(fā)展和生活出路，實現(xiàn)了規(guī)劃建設完整統(tǒng)一的建設格局，最終必將形成一個全新的商業(yè)科技人文生態(tài)區(qū)。 該綜合開發(fā)項目的實施，定然會在高新區(qū)這個皇冠上誕生一顆璀璨的明珠：“西安名城廣場”。 第三章 項目綜合開發(fā)經(jīng)營第一節(jié) 項目概況（一）、拆遷范圍占地：630畝，拆遷原建筑房屋面積83萬平方米。（二）、安置區(qū)占地：570畝，其中拆遷安置占地384畝；。（三）、商業(yè)開發(fā)占地：103畝，規(guī)劃商業(yè)開發(fā)建筑面積32萬平方米。（四）、安置方式、建筑結(jié)構(gòu)形式為多層磚混結(jié)構(gòu)。（五）、商業(yè)開發(fā)方式、建筑結(jié)構(gòu)為商品房框架剪力墻高層。第二節(jié) 綜合開發(fā)方案（一） 本項目實施高起點、高標準，綜合開發(fā)的思路，實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一設計，統(tǒng)一建設，統(tǒng)一拆遷，統(tǒng)一安置，統(tǒng)一過渡，統(tǒng)一施工的相對獨立封閉管理方式，根據(jù)項目建設特點，全面建設分布實施，在解決了拆遷、安置、過渡、賠償?shù)幕A上按照國家相關法規(guī)制度，遵守先安置后開發(fā)的基本要求，重點解決拆遷安置房屋建設；為保證回遷戶順利及時回遷安置到位，并盡最大可能解決安置戶今后經(jīng)濟發(fā)展和生活保障問題，積極創(chuàng)造和提供更多就業(yè)機會和崗位。（二） 安置建設工程：根據(jù)廣大安置戶（拆遷戶）的愿望和要求，建設適合安置戶居住生活、滿足經(jīng)濟和社會發(fā)展的需要，最大限度解決安置戶生活居住和商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的愿望。（三） 商業(yè)開發(fā)區(qū)建設工程：依托高新區(qū)得天獨厚的現(xiàn)代化高標準市政設施和自然環(huán)境，結(jié)合市場需求和社會發(fā)展潮流，綜合配套開發(fā)建設高標準、高檔次、現(xiàn)代化、人文生態(tài)化住宅小區(qū)和商業(yè)綜合項目，建設一個規(guī)劃創(chuàng)新、戶型合理、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、功能齊全、物業(yè)管理先進的現(xiàn)代生活新社區(qū)。（四） 面積與結(jié)構(gòu)：；商業(yè)開發(fā)建設面積32萬平方米；高檔高層住宅27萬平方米；。第三節(jié) 項目實施情況（一）、項目開發(fā)經(jīng)營情況陜西名城地產(chǎn)開發(fā)有限公司是依托其主體企業(yè)集團公司——“陜西華興源企業(yè)集團公司”的經(jīng)濟實力和管理力量及其社會影響力，歷經(jīng)五年的項目醞釀和合作談判，于2005年籌備資金與技術力量，同西安高新區(qū)管委會達成合作協(xié)議：合作拆遷安置開發(fā)位于西高新高新路以西；科技二路以南，唐延路以東，科技六路以北占地572畝的城中村1500住戶的舊城改造；安置包括經(jīng)濟院內(nèi)的2200戶經(jīng)濟適用房就地改造安置，在合理安置城中村村民和機關單位（事業(yè)部分）的基礎上，綜合開發(fā)占地103畝，規(guī)劃建筑面積32萬㎡，包括商業(yè)用房在內(nèi)的高層商品房住宅項目。項目實施進展情況：在西安高新區(qū)管委會及其相關部門的全力配合下，經(jīng)過多次會議談判協(xié)商，于2006年9月29日達成城中村及相關住戶在內(nèi)的2200安置戶的《關于西安高新區(qū)二期規(guī)劃區(qū)域內(nèi)城中村綜合拆遷安置框架協(xié)議》。根據(jù)《關于西安高新區(qū)二期規(guī)劃區(qū)域內(nèi)城中村綜合拆遷安置框架協(xié)議》的精神和要求，在西安市政府有關領導督促和關心下，于2007年2月5日開始拆遷安置戶的面積確認測量工作，經(jīng)過參加單位團結(jié)合作，克服各種困難于2007年2月15日基本完成拆遷戶安置面積測量確認工作。在西安市主管領導的協(xié)調(diào)下“兩區(qū)一辦”合作單位，西安高新區(qū)、雁塔區(qū)、綜合開發(fā)辦公室，明確責任、落實工作、全方面協(xié)商配合，于2007年2月28日開始全面落實1500戶拆遷安置戶的拆遷安置補償合同方案；于2007年3月22日已全部簽訂拆遷安置補償合同；目前已經(jīng)全面落實過渡賠償工作，計劃于2007年4月5日前開始動遷。為了配合拆遷安置工作實施和從根本解決本區(qū)域城市規(guī)劃，全面綜合開發(fā)，“兩區(qū)一辦”同意在合理安置的條件下，開始落實開發(fā)項目，“西安名城廣場”、“名流花園”房地產(chǎn)開發(fā)項目，并初步通過陜西名城地產(chǎn)開發(fā)公司申請的“西安名城廣場”,“名流城市花園”，“名仕公寓”項目立項，征地，初步規(guī)劃方案等工作。“西安名城廣場”項目占地572畝位于西安高新開發(fā)區(qū)（高新路以東，白沙路以西，科技二路以南，科技四路以北），其中綜合開發(fā)項目占地103畝，位于高新路以東，博文路以西，科技二路以南，科技三路以北，規(guī)劃總建筑面積32萬㎡的集商業(yè)、住宅、城市配套為一體的綜合房地產(chǎn)開發(fā)項目。項目開發(fā)經(jīng)營情況簡況：[西安名城廣場]于2006年9月28日簽定 整體拆遷安置框架協(xié)議 ,2007年2月5日全面落實拆遷安置用地，面積測量確認工作，2007年3月22日全面落實1500安置戶拆遷安置補償合同。2006年10月28日申請立項“西安名城廣場”綜合開發(fā)項目。 項目建設進度計劃：在全面合理落實安置方案后，計劃于2007年5月10日開始破土動工安置區(qū)的建設工作，2007年8月份開始啟動“名流城市花園”的項目建設工作。本項目投資情況說明：A、拆遷賠償金共計8833萬元，已由陜西名城地產(chǎn)開發(fā)公司逐步落實支付。B、拆遷安置建設資金共計：，由西安高新區(qū)管委會落實，并全額到帳。C、由陜西名城地產(chǎn)開發(fā)公司籌備3800萬元，安置戶回購集資8100萬元，其余6600萬元由“陜西華興源企業(yè)集團”所屬“陜西綠澤礦業(yè)開發(fā)有限公司提供”。(二)、 項目實施企業(yè)情況陜西名城地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由陜西華興源企業(yè)集團公司組建并控股的房地產(chǎn)開發(fā)公司。其控股公司陜西華興源企業(yè)集團公司從2002年開始投資并參與“紫薇田園都市”H、B、J區(qū)（建筑面積35萬平方米）投資管理建設項目，“高科廣場”（）投資建設管理；“高新楓林綠洲”C區(qū)（建筑面積8萬平方米）投資建設管理以及省內(nèi)漢中市、咸陽市等大型項目開發(fā)建設，2005年在甘肅省金昌市投資開發(fā)建設“金泉城市花園” 16萬㎡的高檔住宅開發(fā)項目。 陜西名城地產(chǎn)開發(fā)有限公司依托企業(yè)集團總體優(yōu)勢，吸納企業(yè)集團先進的管理經(jīng)驗及項目技術管理專業(yè)人員，借鑒和學習陜西華興源企業(yè)集團在投資、建設開發(fā)方面積累的寶貴經(jīng)驗和成熟管理方式，不斷地完善和加強自身建設。目前已基本完成位于西安高新區(qū)內(nèi)的綜合開發(fā)項目“西安名城廣場”建設前期工作。名城地產(chǎn)將在以后的項目經(jīng)營開發(fā)管理過程中，認真履行自己的職責，尊重市場、注重信譽、誠信經(jīng)營，積極服從各級主管部門的領導和監(jiān)督，為西安市的建設與發(fā)展做出積極的貢獻。第四節(jié) 項目投資規(guī)模（一） 、拆遷安置投資：8833萬元 拆遷費用：473萬元 安置建設：（650元/M2－450元/M2）＝8360萬元(二)、商業(yè)開發(fā)投資 合計 土地成本： 前期費用： 城市建設配套費 11879萬元 建筑安裝工程成本： 基礎設備配套工程 ： 13419萬元 財務成本和管理費： 經(jīng)營管理費： 稅費 ： 項目不可預見費： 項目投資費用表項目經(jīng)濟指標（元/M2）投資估算（萬元）備注一、土地成本 土地出讓金86畝/萬元8858萬元土地測量費用土地征地費用二、前期費用地質(zhì)勘察設計費8元/M2256萬元 規(guī)劃景觀設計費施工圖設計費42元/M21344萬元施工圖審查費5元/M2160萬元環(huán)境、交通、日照評價費115元/M23680萬元監(jiān)理費11元/M2352萬元招投標管理費三、城市建設配套費1187