【正文】 業(yè)開發(fā)區(qū)建設(shè)工程：依托高新區(qū)得天獨(dú)厚的現(xiàn)代化高標(biāo)準(zhǔn)市政設(shè)施和自然環(huán)境，結(jié)合市場需求和社會(huì)發(fā)展潮流，綜合配套開發(fā)建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)、高檔次、現(xiàn)代化、人文生態(tài)化住宅小區(qū)和商業(yè)綜合項(xiàng)目，建設(shè)一個(gè)規(guī)劃創(chuàng)新、戶型合理、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、功能齊全、物業(yè)管理先進(jìn)的現(xiàn)代生活新社區(qū)。根據(jù)《關(guān)于西安高新區(qū)二期規(guī)劃區(qū)域內(nèi)城中村綜合拆遷安置框架協(xié)議》的精神和要求，在西安市政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)督促和關(guān)心下，于2007年2月5日開始拆遷安置戶的面積確認(rèn)測量工作，經(jīng)過參加單位團(tuán)結(jié)合作，克服各種困難于2007年2月15日基本完成拆遷戶安置面積測量確認(rèn)工作。項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營情況簡況：[西安名城廣場]于2006年9月28日簽定 整體拆遷安置框架協(xié)議 ,2007年2月5日全面落實(shí)拆遷安置用地，面積測量確認(rèn)工作，2007年3月22日全面落實(shí)1500安置戶拆遷安置補(bǔ)償合同。B、拆遷安置建設(shè)資金共計(jì)：，由西安高新區(qū)管委會(huì)落實(shí)，并全額到帳。 陜西名城地產(chǎn)開發(fā)有限公司依托企業(yè)集團(tuán)總體優(yōu)勢，吸納企業(yè)集團(tuán)先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)及項(xiàng)目技術(shù)管理專業(yè)人員，借鑒和學(xué)習(xí)陜西華興源企業(yè)集團(tuán)在投資、建設(shè)開發(fā)方面積累的寶貴經(jīng)驗(yàn)和成熟管理方式，不斷地完善和加強(qiáng)自身建設(shè)。(二)、安置區(qū)占地：570畝，其中拆遷安置占地384畝；?，F(xiàn)高新區(qū)已有商業(yè)情況，東邊電子廣場有人人樂、賽格電腦城；太白南路有家俱城；高新南路上有大中電器、國美電器、愛家超市；高新北路上有世紀(jì)金花、以及金鷹國際購物中心；易初蓮花。周邊樓盤有楓林綠洲，大華曼哈頓、中天花園、云頂園、高新水晶國際、融僑紫嶶馨苑、金泰假日花城、綠地世紀(jì)城等大型成熟社區(qū)，交通便捷，配套齊全。由十棟二十二層點(diǎn)式高層和十五棟三十一層板式高層組成；其中住宅27萬㎡、㎡、㎡，綜合車位共計(jì)836個(gè),建筑密度28%。第二節(jié)：項(xiàng)目總體規(guī)劃方案整個(gè)社區(qū)營造一個(gè)坡地園林景觀，活水循環(huán)系統(tǒng)環(huán)繞社區(qū)，通過各種形式的水景和雕塑、小品、浮雕；利用不同高低繁疏的喬木配合多層次灌木、地被，營造豐富多樣的綠色自然景觀。建筑立面設(shè)計(jì)建筑立面造型采用現(xiàn)代綜合開發(fā)建筑的簡約質(zhì)樸風(fēng)格為基調(diào)，利用基本元素(橫豎線條分割)的組合,通過實(shí)墻面與窗的虛實(shí)對(duì)比，形成穩(wěn)重、簡潔的建筑風(fēng)格。殘疾人出入口設(shè)有平開門。（二）、設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》(GB500682001)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB500092001）《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》（GB502232004）《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500112001）《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500102002）《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500072002）《濕陷性黃土地區(qū)建筑規(guī)范》（GB500252004）《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》（JGJ792002）（三）、設(shè)計(jì)要求結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)(1)建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為50年(2)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基準(zhǔn)期為50年(3)建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)(4)建筑地基基礎(chǔ)等級(jí)為甲級(jí)?？蚣芸拐鸬燃?jí)：二級(jí)；建筑場地類別：Ⅲ類?？蚣苤孛娉叽纾?500x1500、1000x1000、850850、800800、750750框架梁截面300800、300700；次梁250600剪力墻截面厚度：300，250，200結(jié)構(gòu)計(jì)算計(jì)算模型及采用軟件結(jié)構(gòu)計(jì)算采用中國建筑科學(xué)研究院PKPMCAD系列軟件中的多層及高層建筑結(jié)構(gòu)三維分析與設(shè)計(jì)軟件TAT8進(jìn)行計(jì)算。據(jù)勘察，場地地層主要由第？系全新統(tǒng)素填土，無新統(tǒng)風(fēng)積黃土。局部含磚瓦碎塊較多，不均，松散?？伤??？伞菜堋？伤?。結(jié)構(gòu)材料混凝土：基礎(chǔ)墊層：C10基礎(chǔ)：C35其余：C40 C35鋼筋：HPB235級(jí)鋼筋及HRB335級(jí)鋼筋墻體：177。（三）、給排水設(shè)計(jì)方案水源：生活給水接市政給水環(huán)網(wǎng)，地下二層設(shè)生活水池泵房。屋面雨水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期按5年設(shè)計(jì)，排水量估算500L/s；平臺(tái)雨水設(shè)重力流排水系統(tǒng)。消火栓給水管：采用焊接鋼管，焊接連接。擬建項(xiàng)目為地下二層，地上裙樓三層，主樓三十一層，總建筑面積32萬㎡。熱源是由供熱管網(wǎng)經(jīng)換熱機(jī)組換熱后提供，熱媒參數(shù)為9570攝氏度熱水，空調(diào)系統(tǒng)熱水供回水溫度60/50℃?？照{(diào)水系統(tǒng)為閉式雙管系統(tǒng)。地下室超過20m的內(nèi)走道，發(fā)電機(jī)房、地下車庫設(shè)機(jī)械排煙系統(tǒng)（與排風(fēng)系統(tǒng)合用）當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)排煙，同時(shí)設(shè)有補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)，送風(fēng)量大于排風(fēng)量50%?？照{(diào)、通風(fēng)風(fēng)管采用鍍鋅鋼板，法蘭連接，厚度遵守驗(yàn)收規(guī)范。非鍍鋅的管材、配件等刷防銹底漆一遍，色漆兩遍?？照{(diào)水系統(tǒng)設(shè)壓差式旁通閥?？照{(diào)風(fēng)機(jī)、水泵及冷卻塔等設(shè)備均采用低噪聲型。電源由室外開閉所提供兩回路10KV高壓電源，變電室設(shè)在地下一層，變電室內(nèi)設(shè)變壓器和柴油發(fā)電機(jī)備用電源。低壓系統(tǒng)：低壓配電采用抽屈式組合柜，采用單母線分段運(yùn)行，低壓母聯(lián)斷路器可選擇自投自復(fù)或自投手復(fù)方式，設(shè)置位置狀態(tài)選擇開關(guān)。管線選擇敷設(shè)方式：高壓進(jìn)戶線電纜規(guī)格型號(hào)由上一級(jí)變電室出線確定，高壓柜至變壓器高壓側(cè)采用10KV交聯(lián)聚乙烯絕緣銅芯電纜，低壓采用ZR——YJV——1KV阻燃型交聯(lián)聚乙烯絕緣電纜，消防設(shè)備供電采用NHYJV耐火型電纜，電纜沿電纜橋架敷設(shè)。應(yīng)急照明度不低于正常照明10%。防雷與接地系統(tǒng)：本工程按一類防雷設(shè)計(jì)，利用金屬屋面作為接閃器并與金屬網(wǎng)架做電氣連接，利用結(jié)構(gòu)柱鋼筋作為防雷引下線與綜合接地體連接。（四）、弱電部分綜合布線系統(tǒng)：由電信公司提供外線，綜合布線設(shè)有干線子系統(tǒng)、配線子系統(tǒng)，干線子系統(tǒng)的電纜采用多模光纖和五類大對(duì)數(shù)電纜，配線子系統(tǒng)采用大類大對(duì)數(shù)電纜。系統(tǒng)對(duì)高低壓配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、空調(diào)制冷設(shè)備、冷卻塔、新風(fēng)機(jī)組、電梯等進(jìn)行控制、監(jiān)測并顯示報(bào)警記錄。閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)：監(jiān)控室設(shè)在首層，建筑物各出入口、商場、電梯等處裝設(shè)攝像機(jī)、實(shí)施監(jiān)控、圖像傳輸?shù)奖O(jiān)控室顯示并記錄。本工程各層主要房間均設(shè)有外窗，主體建筑撲救面長度可以滿足消防撲救的要求。室外消火栓給水系統(tǒng):(1)室外消火栓用水量30升/秒。(2)室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)消防水池儲(chǔ)水要求324 m3。每組消火栓箱內(nèi)配置消防卷盤。(3)噴頭動(dòng)作溫度為680C。防排煙設(shè)計(jì)防煙樓梯間、前室及合用前室設(shè)加壓送風(fēng)系統(tǒng)，風(fēng)機(jī)設(shè)置在屋頂，火災(zāi)發(fā)生時(shí)由消防中心控制其開啟。地上商場部分采用自然排煙。各排煙系統(tǒng)的排煙口平時(shí)關(guān)閉；火災(zāi)發(fā)生時(shí)可手動(dòng)開啟或接受消防中心控制指令自動(dòng)開啟, 并同時(shí)開啟同一消防系統(tǒng)的排煙風(fēng)機(jī)排煙。根據(jù)規(guī)范相應(yīng)部位設(shè)置手動(dòng)報(bào)警按鈕、消火栓按鈕，火災(zāi)應(yīng)急廣播揚(yáng)聲器（商場內(nèi)系統(tǒng)火災(zāi)時(shí)做為火災(zāi)應(yīng)急廣播使用）、消防專用電話等。公共部位采用3W普通揚(yáng)聲器?；馂?zāi)報(bào)警系統(tǒng)干線采用防火金屬線槽敷設(shè)，支線采用鍍鋅鋼管暗敷設(shè)混凝土板內(nèi)或刷防火涂料暗敷于吊頂內(nèi)。 (四)人防工程:人防按六級(jí)人防設(shè)在地下一層,.第六章 項(xiàng)目開發(fā)節(jié)能和環(huán)境保護(hù)方案第一節(jié)：編制目的和依據(jù)（一）、編制目的為了貫徹執(zhí)行《中華人民共和國節(jié)約能源法》，充分有效地利用能源，提高能源利用率，保證城市建設(shè)與發(fā)展相協(xié)調(diào)，根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，重點(diǎn)考慮建筑物的結(jié)構(gòu)及墻體、型式、采暖通風(fēng)、采光照明、建筑材料和機(jī)電設(shè)備的選型，以及項(xiàng)目建成后的運(yùn)營管理等方面的節(jié)能措施。建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)采用外墻內(nèi)保溫，門窗采用塑鋼中空玻璃節(jié)能材料，屋面保溫形式采用倒置式保溫。施工圖設(shè)計(jì)對(duì)每一房間，每一空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行熱負(fù)荷及逐時(shí)逐項(xiàng)冷負(fù)荷計(jì)算，作為選擇末端設(shè)備、選擇冷熱源設(shè)備的基本依據(jù)?？照{(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)選用的風(fēng)機(jī)，其耗功率均低于《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的功耗率限值。 （2）對(duì)熱源應(yīng)根據(jù)室外氣象條件自動(dòng)調(diào)節(jié)供水溫度； （3）根據(jù)冷卻水出水溫度，調(diào)節(jié)冷卻塔風(fēng)機(jī)轉(zhuǎn)速、開啟臺(tái)數(shù)； （4）采用調(diào)節(jié)新風(fēng)、回風(fēng)及排風(fēng)閥門開度的變新風(fēng)比控制；（5）設(shè)置房間溫度自動(dòng)控制裝置。（四）、空調(diào)冷卻水采用閉式循環(huán)水系統(tǒng)，并選用節(jié)水型冷卻塔。（四）、選用效率高、壽命長、安全和性能穩(wěn)定的燈光電器件、燈具、配線器材以及調(diào)光控制設(shè)備和光控器件。根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，重點(diǎn)分析周圍環(huán)境對(duì)該項(xiàng)目的影響及項(xiàng)目建成后廢氣、廢水、固體廢物等對(duì)環(huán)境的影響，以及項(xiàng)目施工可能產(chǎn)生的環(huán)境影響，提出治理措施。國家廢棄物進(jìn)行無害化處理，通過對(duì)周圍環(huán)境的評(píng)估，周邊環(huán)境完全能滿足項(xiàng)目的要求。１、噪音污染防治措施合理安排施工時(shí)段，減少夜間施工量，避免擾民。施工現(xiàn)場定時(shí)灑水，在大風(fēng)日加大灑水量和灑水次數(shù)，以防止浮塵的產(chǎn)生?，F(xiàn)場施工的柴油機(jī)等設(shè)備的排氣口應(yīng)避免朝向道路等居民較多的方向，在施工現(xiàn)場禁止使用燃煤等對(duì)環(huán)境產(chǎn)生有害氣體比較多的燃料。平面布置上注意潔污分區(qū)。（2）、本工程設(shè)有二次供水系統(tǒng)，為了保證二次供水的水質(zhì)衛(wèi)生，將消防水池與生活水箱分別設(shè)置；屋頂消防水箱為消防。５、噪音處理項(xiàng)目動(dòng)力設(shè)施設(shè)備選用低噪音設(shè)備，設(shè)備安裝均采用減震、消音措施，動(dòng)力機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、水泵機(jī)房等產(chǎn)生噪音的房間采取隔音吸音處理，使場界噪音低于國家標(biāo)準(zhǔn)。在項(xiàng)目實(shí)施過程中將采取有關(guān)環(huán)保，節(jié)能的新型技術(shù)，在勞動(dòng)、安全、衛(wèi)生等方面不會(huì)產(chǎn)生有毒有害氣體；無易燃、易爆物品，不會(huì)引起爆炸，不涉及輻射類物品及有害粉塵；不會(huì)引起火災(zāi)，更無職業(yè)病危害。在投入日常使用中，對(duì)于社區(qū)安全、社區(qū)衛(wèi)生、社區(qū)環(huán)境管理等各方面應(yīng)加強(qiáng)措施；采取安防措施，安保措施相結(jié)合，確保社區(qū)整體安全運(yùn)營；保證物業(yè)管理，確保相關(guān)配套設(shè)施及社區(qū)功能的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，營造出和諧，文明，安全，衛(wèi)生的社區(qū)大環(huán)境。建設(shè)實(shí)施過程中嚴(yán)格按照《建筑法》及國家相關(guān)法規(guī)政策進(jìn)行建設(shè)。二、工程項(xiàng)目可行性研究階段：包括調(diào)研、搜集資料、編制、審核、出成果等階段，完成時(shí)間為2007年9月10日。六、竣工日期：2011年10月8日。社區(qū)在治安保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、消防安全、園林綠化、車輛交通、維護(hù)保養(yǎng)等方面提供全天候服務(wù)，確保所有設(shè)施處于正常運(yùn)行狀態(tài)，保證業(yè)主正常的工作生活秩序，建立與業(yè)主的融洽關(guān)系；打造和諧的社區(qū)文化；樹立良好的行業(yè)效應(yīng)與社會(huì)效應(yīng)。保證發(fā)布招標(biāo)通告，公開開標(biāo)，公開中標(biāo)結(jié)果，使每一個(gè)參與投標(biāo)者獲得同等的信息，明確招標(biāo)的一切條件和要求。要求招投標(biāo)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)以誠實(shí)、守信的態(tài)度行使權(quán)利，履行義務(wù)，以維持招標(biāo)投標(biāo)雙方的利益平衡，以及自身利益與社會(huì)利益的平衡。（二） 、投標(biāo)方案的依據(jù)為了保證本項(xiàng)目的市場平等競爭秩序，制定本項(xiàng)目投標(biāo)方案的依據(jù)將嚴(yán)格按照2000年1月1日實(shí)施的《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、的有關(guān)規(guī)定作為依據(jù)。編制工程量清單、編制預(yù)算控制價(jià)、發(fā)布招標(biāo)文件（包括規(guī)范要求、擬采用的合同條件）、進(jìn)行現(xiàn)場勘察、招標(biāo)答疑、接受投標(biāo)等工作。（四） 項(xiàng)目招標(biāo)范圍、組織形式、方式本項(xiàng)目涉及的所有招標(biāo)投標(biāo)工作，均按照《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》進(jìn)行組織，實(shí)施。監(jiān)理招標(biāo)方式監(jiān)理單位的選擇，依照相關(guān)法規(guī)，采用公開招標(biāo)的方式，選擇資質(zhì)高，技術(shù)力量強(qiáng)，綜合能力優(yōu)秀的監(jiān)理單位，委托實(shí)施工程監(jiān)理。 房地產(chǎn)綜合開發(fā)建設(shè)面積32萬平方米,建筑結(jié)構(gòu):框剪結(jié)構(gòu),建筑層數(shù):二十二層和三十一層。嚴(yán)格遵守建設(shè)管理程序，重視環(huán)境保護(hù)和人文生態(tài)，城市規(guī)劃功能，市場發(fā)展前景等因素。第三節(jié)：項(xiàng)目投資費(fèi)用綜合分析（一）、拆遷安置投資：8833萬元拆遷費(fèi)用 473萬元安置工程建設(shè)費(fèi)用：8360萬元（二）、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資土地成本 : 前期拆遷工程費(fèi)、管理費(fèi)：城市建設(shè)配套費(fèi):11879萬元建筑安裝工程成本費(fèi):基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施配套工程費(fèi):13419萬元項(xiàng)目直接成本：（1—5項(xiàng)）合計(jì):財(cái)務(wù)成本和財(cái)務(wù)管理(1)項(xiàng)目銀行貸款利息(一年期):20000萬元%=1296萬元(2)財(cái)務(wù)管理費(fèi):(+%)1%=1%=經(jīng)營管理費(fèi)(1)企業(yè)管理成本費(fèi)：(16項(xiàng)合計(jì)2%)2%=(2)項(xiàng)目管理費(fèi)：(4項(xiàng)2%)2%=(3)項(xiàng)目策劃銷售費(fèi)：%=投資成本合計(jì): 不可預(yù)見費(fèi): 3%=稅費(fèi)%=第四節(jié) 資金籌措（一）拆遷安置資金8833萬元由西安高新技術(shù)開發(fā)區(qū)投資，其投資回報(bào)以拆遷范圍630畝舊宅基地征用為拆遷土地置換方式，所以本土地成本和安置建設(shè)工程費(fèi)用可以不進(jìn)入綜合開發(fā)項(xiàng)目投資范圍內(nèi)。（二） 從實(shí)際出發(fā)，因地制宜，戰(zhàn)略性實(shí)施了舊城綜合改造、加快了農(nóng)村城市化進(jìn)程，解決了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和失地農(nóng)民未來生活出路兩大社會(huì)問題。57 / 5