【正文】 二、工程項目可行性研究階段：包括調(diào)研、搜集資料、編制、審核、出成果等階段，完成時間為2007年9月10日。三、設計階段及前期審批階段：2007年9月15日～11月30日。四、工程招標：2007年12月5日～12月20日。五、開工日期：2008年1月8日。六、竣工日期：2011年10月8日。附：西安高新名城廣場項目進度計劃表第三節(jié)：項目建設和物業(yè)管理依據(jù)國家有關法律規(guī)范及相關政策，結合項目的特點，組合高素質(zhì)，正規(guī)化，專業(yè)化的物業(yè)保障管理部門。運用現(xiàn)代管理科學和先進維護技術，相關經(jīng)濟手段對物業(yè)實施多功能全方位統(tǒng)一管理。為物業(yè)的所有人與使用人提供高效周到的服務，使物業(yè)發(fā)揮最大使用價值與經(jīng)濟價值。社區(qū)在治安保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、消防安全、園林綠化、車輛交通、維護保養(yǎng)等方面提供全天候服務，確保所有設施處于正常運行狀態(tài)，保證業(yè)主正常的工作生活秩序，建立與業(yè)主的融洽關系；打造和諧的社區(qū)文化；樹立良好的行業(yè)效應與社會效應。第四節(jié)：招投標方案本項目招投標工作嚴格依據(jù)《中華人民共和國招標投標法》的相關規(guī)定進行，依照法規(guī)制定完善的招投標方案、程序及辦法。（一）招投標方案的原則嚴格遵循：公開，公平，公正，誠實信用的投招標工作原則。公開原則：要求本項目招標投標具有高透明度，實行招標程序公開。保證發(fā)布招標通告，公開開標，公開中標結果，使每一個參與投標者獲得同等的信息，明確招標的一切條件和要求。公平原則：保證本項目的所有投標人具有平等的競爭機會，享有同等的權利并履行同等的義務，不歧視任何一方。公正原則：保證評標時嚴格按照事先公布的招投標原則標準對待所有投標人。誠實信用原則：誠信原則是民事活動的基本原則之一。要求招投標當事人應當以誠實、守信的態(tài)度行使權利，履行義務，以維持招標投標雙方的利益平衡，以及自身利益與社會利益的平衡。獨立原則：招標投標活動不受地區(qū)或部門限制，任何單位，個人不得違法限制排斥參與招標投標的法人或組織。不管招標人還是投標人都是獨立的法人單位，在招標投標過程中，擁有自主獨立決策的權利，不受外界任何因素的干涉。接受行政監(jiān)督原則：招投標活動的核心是競爭，招投標的過程實際上是公平競爭的過程，招投標雙方當事人都要遵守相關法律、法規(guī)以及有關規(guī)定，全過程接受有關行政監(jiān)督部門依法實施的監(jiān)督工作。（二） 、投標方案的依據(jù)為了保證本項目的市場平等競爭秩序，制定本項目投標方案的依據(jù)將嚴格按照2000年1月1日實施的《中華人民共和國招標投標法》、的有關規(guī)定作為依據(jù)。（三） 招投標方案的策劃及實施本項目招標投標工作擬采用邀請招標的方式，由陜西名城地產(chǎn)開發(fā)公司組織實施，陜西省招標辦監(jiān)督實施。本項目的招投標活動程序擬采用下列流程進行：策劃招標方案：接到招標任務后，陜西名城地產(chǎn)開發(fā)公司組織相關人員，針對工程項目的性質(zhì)和類型，結合市場情況，成立招標工作組制定招標活動管理方案，包括工程項目的招標方式、招標范圍、總分包范圍的劃分等內(nèi)容，經(jīng)審查同意后實施。實施招投標活動：招標工作組組織實施本項目全過程的招投標活動，根據(jù)項目招標方式發(fā)布招標信息公告，編制并發(fā)放資格預審文件和遞交資格預審申請書，對投標人進行資格審查，確定合格的投標申請人。編制工程量清單、編制預算控制價、發(fā)布招標文件（包括規(guī)范要求、擬采用的合同條件）、進行現(xiàn)場勘察、招標答疑、接受投標等工作。制定評標標準：依照招標文件規(guī)定的評標方法，制定具體的評標原則和評標標準。開標、評標、中標：依法組建評標委員會；進行評標活動；確定中標人、向中標人發(fā)出中標通知書；并向未中標人通知中標結果。簽訂合同：與中標人進行合同談判，對合同中需要約定的具體細節(jié)問題逐一進行落實，簽訂合同。（四） 項目招標范圍、組織形式、方式本項目涉及的所有招標投標工作，均按照《中華人民共和國招標投標法》進行組織，實施。西安高新名城廣場項目招標范圍一覽表招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式招標估算金額（萬元）備注全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察√√√設計√√√建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān)理√√√設備√√√重要材料√√√其他√√√情況說明：建 設 單 位 蓋 章年 月 日注：實際實施的招投標工作范圍以國家相關部門最終批準文件為準。（五）、主要項目招標方式：設計單位招標方式根據(jù)建筑法及有關建設規(guī)定，該項目的設計采用公開招標方式，在45家具備甲級設計資質(zhì)的設計單位中進行招標,最終選擇一家方案合理,收費適宜,綜合實力可靠的設計單位委托設計。施工單位招標方式根據(jù)國家有關建筑法規(guī)，選擇7家信譽好、資質(zhì)高、技術力量強的具有壹級以上房屋建筑施工資質(zhì)企業(yè)，采用公開招標的方式進行招標。監(jiān)理招標方式監(jiān)理單位的選擇，依照相關法規(guī)，采用公開招標的方式，選擇資質(zhì)高，技術力量強，綜合能力優(yōu)秀的監(jiān)理單位，委托實施工程監(jiān)理。 物資設備招標方式依照法規(guī)，采用公開招標方式，選擇正規(guī)的達到國家要求，技術實力強，規(guī)模大，工藝先進，質(zhì)量可靠，價格優(yōu)廉的生產(chǎn)商或供應商。第九章：項目綜合開發(fā)投資分析第一節(jié)：投資概況(一)項目簡況西安高新技術開發(fā)區(qū)二期拆遷安置開發(fā)項目是一個綜合性建設投資項目，本項目投資范圍包括拆遷、安置、商業(yè)開發(fā)以及社會公用事業(yè)性配套工程項目，涉及各方面各領域投資，最終目的要實現(xiàn)綜合經(jīng)濟效益和社會效益。 拆遷面積：83萬平方米，,建筑結構:磚混結構，建筑層數(shù)：普通標準三層。 房地產(chǎn)綜合開發(fā)建設面積32萬平方米,建筑結構:框剪結構,建筑層數(shù):二十二層和三十一層。商業(yè)四層框架。（二）項目經(jīng)濟技術指標拆遷安置建設項目1規(guī)劃用地面積：384畝1總建筑面積：1住宅建筑面積：39萬m21公共設施用房建設面積：1建筑密度：43%1容積率：商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目2規(guī)劃建設用地面積：103畝2總建設面積：32萬m22住宅建設面積：27萬m22商業(yè)建設面積：2商鋪建筑面積：2綜合停車：836個2綠化率：42%2建筑密度：28%2容積率：第二節(jié)：編制依據(jù)和分析范圍(一)、《建設項目經(jīng)濟評價方式與參數(shù)》 (2005－97號)(二)、《國家有關工程可行性研究報告編制辦法》(三)、《陜西省建設工程費用定額》 (1999年)(四)、《陜西省建筑工程綜合預算定額》 (1999年)(五)、《西安市高新技術開發(fā)區(qū)二期拆遷安置項目綜合開發(fā)合同》(六)、分析范圍:可行性研究的原則在建設中根據(jù)實際情況堅持充分利用各種有利條件，兼顧長遠、適度超前創(chuàng)新。堅持節(jié)地、節(jié)能和統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局，因地制宜，綜合配套建設開發(fā)相結合原則。嚴格遵守建設管理程序，重視環(huán)境保護和人文生態(tài)，城市規(guī)劃功能，市場發(fā)展前景等因素。（七）、可性行研究的范圍: 項目建設的必要性。 項目社會效益和經(jīng)濟效益的實現(xiàn)。 環(huán)境保護和人文生態(tài)條件。第三節(jié)：項目投資費用綜合分析（一）、拆遷安置投資：8833萬元拆遷費用 473萬元安置工程建設費用：8360萬元（二）、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資土地成本 : 前期拆遷工程費、管理費：城市建設配套費:11879萬元建筑安裝工程成本費:基礎設施和公共設施配套工程費:13419萬元項目直接成本：（1—5項）合計:財務成本和財務管理(1)項目銀行貸款利息(一年期):20000萬元%=1296萬元(2)財務管理費:(+%)1%=1%=經(jīng)營管理費(1)企業(yè)管理成本費：(16項合計2%)2%=(2)項目管理費：(4項2%)2%=(3)項目策劃銷售費：%=投資成本合計: 不可預見費: 3%=稅費%=第四節(jié) 資金籌措（一）拆遷安置資金8833萬元由西安高新技術開發(fā)區(qū)投資，其投資回報以拆遷范圍630畝舊宅基地征用為拆遷土地置換方式，所以本土地成本和安置建設工程費用可以不進入綜合開發(fā)項目投資范圍內(nèi)。（二）商業(yè)房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目：（規(guī)劃建筑面積：32萬平方米）,安置回遷戶508戶,本項目采取安置認購方式:安置戶按2800元/m2建筑面積單價認購交納費用:72000 m22800元/m270%=14112萬元安置對象(村民)認購交納建設費用:(1) 認購面積:951戶120 m2=114120 m2(2) 認購建設費:2480元/ m2 114120 m2 60%=16981萬元合計:31093萬元項目銀行申請貨款：以上項目土地證和項目相關手續(xù)申請銀行項目一年期貸款：2億元 企業(yè)自籌項目基本費：8000萬元第五節(jié) 財務計劃根據(jù)西安市高新技術開發(fā)區(qū)二期拆遷安置綜合開發(fā)項目合同內(nèi)容,。（一）項目投資周期 :（二）項目建設周期 :（三）項目投資收益率:26%（四）, （五）項目實現(xiàn)利潤率:18%第十章 經(jīng)濟效益評價第一節(jié) 財務評價(一) 盈虧平衡分析 盈虧平衡點BEP =全部銷售率=256500 m2/320000 m2=81%實現(xiàn)市場銷售面積256500 m2(114200 m2+72000 m2)=70300 m2,實現(xiàn)市場銷售率70300 m2/(320000 m2114200 m272000 m2)=53%(二) 財務內(nèi)部收益率:%(三) 財務評價結論 由上面的分析計算可知,本項目具有較強的盈利能力,在財務上可行.本項目的資金有固定的來源(回遷認購和安置認購金),%,決定了項目具有較強的抗風險能力。 第二節(jié) 經(jīng)濟效益分析(一) 項目總投資:(二) 項目總收入:本項目銷售采取前期認購、定向認購和市場銷售 住宅部分前期認購：2800元/ m2=20160萬元 住宅部分定向認購：2480= 住宅部分市場銷售：4500元/ m2(均價)=37800萬元 商業(yè)建筑部分市場銷售:6000元/ m2(均價)=19200萬元 商鋪建筑部分市場銷售: m212000元/ m2(均價)=21600萬元銷售收入合計:(三) 企業(yè)利潤率:18%綜上所述分析,本項目財務效果可行,市場前景可以預期,值得實施.第十一章 社會效益評價第一節(jié) 現(xiàn)實意義（一） 西安高新技術開發(fā)區(qū)二期拆遷安置項目的全面實施，從根本上實現(xiàn)了高新技術開發(fā)區(qū)建設規(guī)劃區(qū)域完美的規(guī)劃藍圖，綜合性解決了本區(qū)域自然環(huán)境與建設發(fā)展的矛盾，實現(xiàn)了舊城改造和人文環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟的和諧發(fā)展，創(chuàng)造了一個節(jié)約社會資源和區(qū)域經(jīng)濟同步發(fā)展的良好格局，實現(xiàn)了經(jīng)濟發(fā)展和社會保障的完美結合。（二） 從實際出發(fā)，因地制宜，戰(zhàn)略性實施了舊城綜合改造、加快了農(nóng)村城市化進程，解決了農(nóng)村經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展和失地農(nóng)民未來生活出路兩大社會問題。（三） 促進了西安高新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟框架的形成，推動西安高新區(qū)2010年邁向全國高新區(qū)三強的目標，提升高新區(qū)的綜合競爭力和區(qū)域影響力。第二節(jié) 未來發(fā)展意義 西安高新技術開發(fā)區(qū)二期拆遷安置綜合開發(fā)項目，是全面建設社會主義新事業(yè)，用科學發(fā)展觀來指導經(jīng)濟建設的產(chǎn)物；是全面建設和諧社會的成果體現(xiàn)；是著力解決經(jīng)濟發(fā)展和社會保障制度運行中的突出問題的新舉措；是積極推進經(jīng)濟結構調(diào)整和增長方式轉變的具體行動；是加大資源節(jié)約和環(huán)境保護的創(chuàng)造性實踐；是完成和推動經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域協(xié)調(diào)的創(chuàng)新；是促進突出人文環(huán)境綜合治理的嘗試；是建設區(qū)域經(jīng)濟，科學、健康、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展的壯麗篇章。第十二章 結論部分西安高新技術開發(fā)區(qū)二期拆遷安置綜合開發(fā)項目建設，將全面實現(xiàn)其社會效益和經(jīng)濟效益，項目的建成將對本地區(qū)的社會發(fā)展和經(jīng)濟建設產(chǎn)生深遠意義。57 / 57