【正文】 二、工程項(xiàng)目可行性研究階段：包括調(diào)研、搜集資料、編制、審核、出成果等階段，完成時(shí)間為2007年9月10日。三、設(shè)計(jì)階段及前期審批階段：2007年9月15日～11月30日。四、工程招標(biāo)：2007年12月5日～12月20日。五、開工日期：2008年1月8日。六、竣工日期：2011年10月8日。附：西安高新名城廣場項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表第三節(jié)：項(xiàng)目建設(shè)和物業(yè)管理依據(jù)國家有關(guān)法律規(guī)范及相關(guān)政策，結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)，組合高素質(zhì)，正規(guī)化，專業(yè)化的物業(yè)保障管理部門。運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)維護(hù)技術(shù)，相關(guān)經(jīng)濟(jì)手段對(duì)物業(yè)實(shí)施多功能全方位統(tǒng)一管理。為物業(yè)的所有人與使用人提供高效周到的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大使用價(jià)值與經(jīng)濟(jì)價(jià)值。社區(qū)在治安保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、消防安全、園林綠化、車輛交通、維護(hù)保養(yǎng)等方面提供全天候服務(wù)，確保所有設(shè)施處于正常運(yùn)行狀態(tài)，保證業(yè)主正常的工作生活秩序，建立與業(yè)主的融洽關(guān)系；打造和諧的社區(qū)文化；樹立良好的行業(yè)效應(yīng)與社會(huì)效應(yīng)。第四節(jié)：招投標(biāo)方案本項(xiàng)目招投標(biāo)工作嚴(yán)格依據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行，依照法規(guī)制定完善的招投標(biāo)方案、程序及辦法。（一）招投標(biāo)方案的原則嚴(yán)格遵循：公開，公平，公正，誠實(shí)信用的投招標(biāo)工作原則。公開原則：要求本項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)具有高透明度，實(shí)行招標(biāo)程序公開。保證發(fā)布招標(biāo)通告，公開開標(biāo)，公開中標(biāo)結(jié)果，使每一個(gè)參與投標(biāo)者獲得同等的信息，明確招標(biāo)的一切條件和要求。公平原則：保證本項(xiàng)目的所有投標(biāo)人具有平等的競爭機(jī)會(huì)，享有同等的權(quán)利并履行同等的義務(wù)，不歧視任何一方。公正原則：保證評(píng)標(biāo)時(shí)嚴(yán)格按照事先公布的招投標(biāo)原則標(biāo)準(zhǔn)對(duì)待所有投標(biāo)人。誠實(shí)信用原則：誠信原則是民事活動(dòng)的基本原則之一。要求招投標(biāo)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)以誠實(shí)、守信的態(tài)度行使權(quán)利，履行義務(wù)，以維持招標(biāo)投標(biāo)雙方的利益平衡，以及自身利益與社會(huì)利益的平衡。獨(dú)立原則：招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)不受地區(qū)或部門限制，任何單位，個(gè)人不得違法限制排斥參與招標(biāo)投標(biāo)的法人或組織。不管招標(biāo)人還是投標(biāo)人都是獨(dú)立的法人單位，在招標(biāo)投標(biāo)過程中，擁有自主獨(dú)立決策的權(quán)利，不受外界任何因素的干涉。接受行政監(jiān)督原則：招投標(biāo)活動(dòng)的核心是競爭，招投標(biāo)的過程實(shí)際上是公平競爭的過程，招投標(biāo)雙方當(dāng)事人都要遵守相關(guān)法律、法規(guī)以及有關(guān)規(guī)定，全過程接受有關(guān)行政監(jiān)督部門依法實(shí)施的監(jiān)督工作。（二） 、投標(biāo)方案的依據(jù)為了保證本項(xiàng)目的市場平等競爭秩序，制定本項(xiàng)目投標(biāo)方案的依據(jù)將嚴(yán)格按照2000年1月1日實(shí)施的《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、的有關(guān)規(guī)定作為依據(jù)。（三） 招投標(biāo)方案的策劃及實(shí)施本項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)工作擬采用邀請招標(biāo)的方式，由陜西名城地產(chǎn)開發(fā)公司組織實(shí)施，陜西省招標(biāo)辦監(jiān)督實(shí)施。本項(xiàng)目的招投標(biāo)活動(dòng)程序擬采用下列流程進(jìn)行：策劃招標(biāo)方案：接到招標(biāo)任務(wù)后，陜西名城地產(chǎn)開發(fā)公司組織相關(guān)人員，針對(duì)工程項(xiàng)目的性質(zhì)和類型，結(jié)合市場情況，成立招標(biāo)工作組制定招標(biāo)活動(dòng)管理方案，包括工程項(xiàng)目的招標(biāo)方式、招標(biāo)范圍、總分包范圍的劃分等內(nèi)容，經(jīng)審查同意后實(shí)施。實(shí)施招投標(biāo)活動(dòng)：招標(biāo)工作組組織實(shí)施本項(xiàng)目全過程的招投標(biāo)活動(dòng)，根據(jù)項(xiàng)目招標(biāo)方式發(fā)布招標(biāo)信息公告，編制并發(fā)放資格預(yù)審文件和遞交資格預(yù)審申請書，對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格審查，確定合格的投標(biāo)申請人。編制工程量清單、編制預(yù)算控制價(jià)、發(fā)布招標(biāo)文件（包括規(guī)范要求、擬采用的合同條件）、進(jìn)行現(xiàn)場勘察、招標(biāo)答疑、接受投標(biāo)等工作。制定評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：依照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)方法，制定具體的評(píng)標(biāo)原則和評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、中標(biāo)：依法組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)；進(jìn)行評(píng)標(biāo)活動(dòng)；確定中標(biāo)人、向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書；并向未中標(biāo)人通知中標(biāo)結(jié)果。簽訂合同：與中標(biāo)人進(jìn)行合同談判，對(duì)合同中需要約定的具體細(xì)節(jié)問題逐一進(jìn)行落實(shí)，簽訂合同。（四） 項(xiàng)目招標(biāo)范圍、組織形式、方式本項(xiàng)目涉及的所有招標(biāo)投標(biāo)工作，均按照《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》進(jìn)行組織，實(shí)施。西安高新名城廣場項(xiàng)目招標(biāo)范圍一覽表招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額（萬元）備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)勘察√√√設(shè)計(jì)√√√建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān)理√√√設(shè)備√√√重要材料√√√其他√√√情況說明：建 設(shè) 單 位 蓋 章年 月 日注：實(shí)際實(shí)施的招投標(biāo)工作范圍以國家相關(guān)部門最終批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。（五）、主要項(xiàng)目招標(biāo)方式：設(shè)計(jì)單位招標(biāo)方式根據(jù)建筑法及有關(guān)建設(shè)規(guī)定，該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)采用公開招標(biāo)方式，在45家具備甲級(jí)設(shè)計(jì)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位中進(jìn)行招標(biāo),最終選擇一家方案合理,收費(fèi)適宜,綜合實(shí)力可靠的設(shè)計(jì)單位委托設(shè)計(jì)。施工單位招標(biāo)方式根據(jù)國家有關(guān)建筑法規(guī)，選擇7家信譽(yù)好、資質(zhì)高、技術(shù)力量強(qiáng)的具有壹級(jí)以上房屋建筑施工資質(zhì)企業(yè)，采用公開招標(biāo)的方式進(jìn)行招標(biāo)。監(jiān)理招標(biāo)方式監(jiān)理單位的選擇，依照相關(guān)法規(guī)，采用公開招標(biāo)的方式，選擇資質(zhì)高，技術(shù)力量強(qiáng)，綜合能力優(yōu)秀的監(jiān)理單位，委托實(shí)施工程監(jiān)理。 物資設(shè)備招標(biāo)方式依照法規(guī)，采用公開招標(biāo)方式，選擇正規(guī)的達(dá)到國家要求，技術(shù)實(shí)力強(qiáng)，規(guī)模大，工藝先進(jìn)，質(zhì)量可靠，價(jià)格優(yōu)廉的生產(chǎn)商或供應(yīng)商。第九章：項(xiàng)目綜合開發(fā)投資分析第一節(jié)：投資概況(一)項(xiàng)目簡況西安高新技術(shù)開發(fā)區(qū)二期拆遷安置開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)綜合性建設(shè)投資項(xiàng)目，本項(xiàng)目投資范圍包括拆遷、安置、商業(yè)開發(fā)以及社會(huì)公用事業(yè)性配套工程項(xiàng)目，涉及各方面各領(lǐng)域投資，最終目的要實(shí)現(xiàn)綜合經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 拆遷面積：83萬平方米，,建筑結(jié)構(gòu):磚混結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)：普通標(biāo)準(zhǔn)三層。 房地產(chǎn)綜合開發(fā)建設(shè)面積32萬平方米,建筑結(jié)構(gòu):框剪結(jié)構(gòu),建筑層數(shù):二十二層和三十一層。商業(yè)四層框架。（二）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)拆遷安置建設(shè)項(xiàng)目1規(guī)劃用地面積：384畝1總建筑面積：1住宅建筑面積：39萬m21公共設(shè)施用房建設(shè)面積：1建筑密度：43%1容積率：商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目2規(guī)劃建設(shè)用地面積：103畝2總建設(shè)面積：32萬m22住宅建設(shè)面積：27萬m22商業(yè)建設(shè)面積：2商鋪建筑面積：2綜合停車：836個(gè)2綠化率：42%2建筑密度：28%2容積率：第二節(jié)：編制依據(jù)和分析范圍(一)、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方式與參數(shù)》 (2005－97號(hào))(二)、《國家有關(guān)工程可行性研究報(bào)告編制辦法》(三)、《陜西省建設(shè)工程費(fèi)用定額》 (1999年)(四)、《陜西省建筑工程綜合預(yù)算定額》 (1999年)(五)、《西安市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)二期拆遷安置項(xiàng)目綜合開發(fā)合同》(六)、分析范圍:可行性研究的原則在建設(shè)中根據(jù)實(shí)際情況堅(jiān)持充分利用各種有利條件，兼顧長遠(yuǎn)、適度超前創(chuàng)新。堅(jiān)持節(jié)地、節(jié)能和統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局，因地制宜，綜合配套建設(shè)開發(fā)相結(jié)合原則。嚴(yán)格遵守建設(shè)管理程序，重視環(huán)境保護(hù)和人文生態(tài)，城市規(guī)劃功能，市場發(fā)展前景等因素。（七）、可性行研究的范圍: 項(xiàng)目建設(shè)的必要性。 項(xiàng)目社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。 環(huán)境保護(hù)和人文生態(tài)條件。第三節(jié)：項(xiàng)目投資費(fèi)用綜合分析（一）、拆遷安置投資：8833萬元拆遷費(fèi)用 473萬元安置工程建設(shè)費(fèi)用：8360萬元（二）、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資土地成本 : 前期拆遷工程費(fèi)、管理費(fèi)：城市建設(shè)配套費(fèi):11879萬元建筑安裝工程成本費(fèi):基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施配套工程費(fèi):13419萬元項(xiàng)目直接成本：（1—5項(xiàng)）合計(jì):財(cái)務(wù)成本和財(cái)務(wù)管理(1)項(xiàng)目銀行貸款利息(一年期):20000萬元%=1296萬元(2)財(cái)務(wù)管理費(fèi):(+%)1%=1%=經(jīng)營管理費(fèi)(1)企業(yè)管理成本費(fèi)：(16項(xiàng)合計(jì)2%)2%=(2)項(xiàng)目管理費(fèi)：(4項(xiàng)2%)2%=(3)項(xiàng)目策劃銷售費(fèi)：%=投資成本合計(jì): 不可預(yù)見費(fèi): 3%=稅費(fèi)%=第四節(jié) 資金籌措（一）拆遷安置資金8833萬元由西安高新技術(shù)開發(fā)區(qū)投資，其投資回報(bào)以拆遷范圍630畝舊宅基地征用為拆遷土地置換方式，所以本土地成本和安置建設(shè)工程費(fèi)用可以不進(jìn)入綜合開發(fā)項(xiàng)目投資范圍內(nèi)。（二）商業(yè)房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目：（規(guī)劃建筑面積：32萬平方米）,安置回遷戶508戶,本項(xiàng)目采取安置認(rèn)購方式:安置戶按2800元/m2建筑面積單價(jià)認(rèn)購交納費(fèi)用:72000 m22800元/m270%=14112萬元安置對(duì)象(村民)認(rèn)購交納建設(shè)費(fèi)用:(1) 認(rèn)購面積:951戶120 m2=114120 m2(2) 認(rèn)購建設(shè)費(fèi):2480元/ m2 114120 m2 60%=16981萬元合計(jì):31093萬元項(xiàng)目銀行申請貨款：以上項(xiàng)目土地證和項(xiàng)目相關(guān)手續(xù)申請銀行項(xiàng)目一年期貸款：2億元 企業(yè)自籌項(xiàng)目基本費(fèi)：8000萬元第五節(jié) 財(cái)務(wù)計(jì)劃根據(jù)西安市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)二期拆遷安置綜合開發(fā)項(xiàng)目合同內(nèi)容,。（一）項(xiàng)目投資周期 :（二）項(xiàng)目建設(shè)周期 :（三）項(xiàng)目投資收益率:26%（四）, （五）項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤率:18%第十章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)第一節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)(一) 盈虧平衡分析 盈虧平衡點(diǎn)BEP =全部銷售率=256500 m2/320000 m2=81%實(shí)現(xiàn)市場銷售面積256500 m2(114200 m2+72000 m2)=70300 m2,實(shí)現(xiàn)市場銷售率70300 m2/(320000 m2114200 m272000 m2)=53%(二) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率:%(三) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 由上面的分析計(jì)算可知,本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力,在財(cái)務(wù)上可行.本項(xiàng)目的資金有固定的來源(回遷認(rèn)購和安置認(rèn)購金),%,決定了項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效益分析(一) 項(xiàng)目總投資:(二) 項(xiàng)目總收入:本項(xiàng)目銷售采取前期認(rèn)購、定向認(rèn)購和市場銷售 住宅部分前期認(rèn)購：2800元/ m2=20160萬元 住宅部分定向認(rèn)購：2480= 住宅部分市場銷售：4500元/ m2(均價(jià))=37800萬元 商業(yè)建筑部分市場銷售:6000元/ m2(均價(jià))=19200萬元 商鋪建筑部分市場銷售: m212000元/ m2(均價(jià))=21600萬元銷售收入合計(jì):(三) 企業(yè)利潤率:18%綜上所述分析,本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效果可行,市場前景可以預(yù)期,值得實(shí)施.第十一章 社會(huì)效益評(píng)價(jià)第一節(jié) 現(xiàn)實(shí)意義（一） 西安高新技術(shù)開發(fā)區(qū)二期拆遷安置項(xiàng)目的全面實(shí)施，從根本上實(shí)現(xiàn)了高新技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)規(guī)劃區(qū)域完美的規(guī)劃藍(lán)圖，綜合性解決了本區(qū)域自然環(huán)境與建設(shè)發(fā)展的矛盾，實(shí)現(xiàn)了舊城改造和人文環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)的和諧發(fā)展，創(chuàng)造了一個(gè)節(jié)約社會(huì)資源和區(qū)域經(jīng)濟(jì)同步發(fā)展的良好格局，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)保障的完美結(jié)合。（二） 從實(shí)際出發(fā)，因地制宜，戰(zhàn)略性實(shí)施了舊城綜合改造、加快了農(nóng)村城市化進(jìn)程，解決了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和失地農(nóng)民未來生活出路兩大社會(huì)問題。（三） 促進(jìn)了西安高新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)框架的形成，推動(dòng)西安高新區(qū)2010年邁向全國高新區(qū)三強(qiáng)的目標(biāo)，提升高新區(qū)的綜合競爭力和區(qū)域影響力。第二節(jié) 未來發(fā)展意義 西安高新技術(shù)開發(fā)區(qū)二期拆遷安置綜合開發(fā)項(xiàng)目，是全面建設(shè)社會(huì)主義新事業(yè)，用科學(xué)發(fā)展觀來指導(dǎo)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的產(chǎn)物；是全面建設(shè)和諧社會(huì)的成果體現(xiàn)；是著力解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)保障制度運(yùn)行中的突出問題的新舉措；是積極推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和增長方式轉(zhuǎn)變的具體行動(dòng)；是加大資源節(jié)約和環(huán)境保護(hù)的創(chuàng)造性實(shí)踐；是完成和推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域協(xié)調(diào)的創(chuàng)新；是促進(jìn)突出人文環(huán)境綜合治理的嘗試；是建設(shè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)，科學(xué)、健康、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展的壯麗篇章。第十二章 結(jié)論部分西安高新技術(shù)開發(fā)區(qū)二期拆遷安置綜合開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)，將全面實(shí)現(xiàn)其社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目的建成將對(duì)本地區(qū)的社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)建設(shè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)意義。57 / 57