【正文】 、客戶：區(qū)域樓盤以本地客戶為主，深圳、東莞等周邊城市客戶逐漸增加，惠城區(qū)其他區(qū)域客戶將進(jìn)入本區(qū)域。 市場：用戶需求高，潛在供應(yīng)量大，未來競爭激烈。 仲愷房地產(chǎn)發(fā)展前景：（1）輕軌沿邊是仲愷房地產(chǎn)發(fā)展的重要板塊。（2）為滿足高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來外來人口住房需求的住宅是該區(qū)域客戶的主要來源。（3）作為珠三角電子信息中心是該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的重要機(jī)會(huì)。 仲愷片區(qū)代表樓盤分析 光耀荷蘭小城 項(xiàng)目概述 荷蘭小城項(xiàng)目位于陳江鎮(zhèn)五一村，2萬平方米原生態(tài)仿自然湖 40泊，高爾夫球場、生態(tài)公園、體育公園、濕地公園、農(nóng)家樂菜園、休閑主題果園、燒烤場等。規(guī)劃開發(fā)田字型別墅、聯(lián)排別墅、高層洋房、商場及會(huì)所配套等。共分三期開發(fā)。項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)見下表。 光耀荷蘭小城項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo) 開發(fā)商 光耀集團(tuán)有限公司 占地面積（m2） 228149 代理商 自售 建筑面積（m2） 56萬 住宅（m2） — 主力戶型 — 商業(yè)（m2） — 裝修狀況 毛坯 綠化率 % 項(xiàng)目地址 仲愷大道與五一大 總戶數(shù) 4851 道交匯處 車位比 — 容積率 交通 1301路等公交至五一路口往前的大轉(zhuǎn)盤下往東走四百米 左右可到該項(xiàng)目。 配套 教育配套：北師大附幼進(jìn)駐小區(qū) 休閑配套：高檔會(huì)所、高爾夫訓(xùn)練場、恒溫泳池、室外泳池、瑜伽 館、燒烤場兒童游樂場、老人活動(dòng)中心、農(nóng)家樂菜園、休閑主體果 園、燒烤場 戶型配比及價(jià)格分析 項(xiàng)目要以100平方米左右的3房為主，這也是工業(yè)區(qū)比較可以接受的面積段。大戶型所占比較小。 2122棟開盤后認(rèn)籌量不足，因?yàn)轫?xiàng)目周邊有非常多的外場行銷人員。價(jià)格預(yù)計(jì)將會(huì)在55006500元之間。 光耀荷蘭小城戶型表 表 住宅 面積段 數(shù)量 所占比二室二廳一衛(wèi) 7080m2 699套 27%三室二廳一衛(wèi) 90100m2 723套 28%三室二廳一衛(wèi) 100120m2 960套 38%三室二廳兩衛(wèi) 120140m2 180套 7% 41主力戶型分析A戶型（兩房兩廳一衛(wèi)，）2優(yōu)點(diǎn)：戶型方正，可改三房缺點(diǎn)：衛(wèi)生間門正對(duì)客廳，南北不通透，白天采光不好。 A戶型圖B戶型（三房兩廳兩衛(wèi)，）優(yōu)點(diǎn)：戶型方正大氣，采光面好。缺點(diǎn)：南北不通透。 B戶型圖 42 項(xiàng)目印象 荷蘭小城附近公交配套少，交通不夠便利，周邊民房較多。社區(qū)內(nèi)有景觀車接送動(dòng)線設(shè)計(jì)途徑別墅區(qū)，展示面好，提高樓盤形象。 項(xiàng)目景觀圖 TCL康城四季 項(xiàng)目概述 TCL康城四季位于仲愷片區(qū)，是目前**南部最為大型的高檔社區(qū)，建筑及園林景觀獨(dú)具地中海人文風(fēng)情。TCL康城四季緊鄰建設(shè)中的輕軌2號(hào)線及仲愷第一個(gè)綜合體TPark時(shí)尚公園。建筑面積約80萬平米，共8棟，均為13棟為純住宅，58棟12樓為商鋪、其余為住宅，最靠棕櫚園方向由東往西為6棟，8棟位于項(xiàng)目最西端，58棟環(huán)繞南端和西端為商鋪，1棟位于項(xiàng)目中心位置共32層，2棟共32層位于項(xiàng)目朝東方向，3棟靠近半山會(huì)所。地下停車場1300個(gè)，戶型為90~125平米的三房到四房，自建配套有兩所 43私家會(huì)所，其中多功能運(yùn)動(dòng)會(huì)所已建成；兩所幼兒園，其中一所已建成。在后期規(guī)劃有小學(xué)以及10萬平方米的大型的商業(yè)中心。靠近周邊居住氛圍濃，有公交直達(dá)。是目前**南部最為大型的高檔社區(qū)，建筑及園林景觀獨(dú)具地中海人文風(fēng)情。 項(xiàng)目基本指標(biāo) 開發(fā)商 **TCL房地產(chǎn)開 占地面積（m）2 33萬 發(fā)有限公司 代理商 世聯(lián)地產(chǎn) 建筑面積（m）2 74萬 住宅（m）2 —— 主力戶型 80—87m的二房、2 2 2 商業(yè)（m） —— 118—130m三房和 142m四房2 裝修情況 毛坯 綠化率 40% 項(xiàng)目地址 和暢五路TCL康城 總戶數(shù) 6000 四季會(huì)所（仲愷管委 會(huì)斜對(duì)面） 車位比 —— 容積率 交通 公交12239303路至海關(guān)站下，往仲愷 管委會(huì)方向直走約5分鐘可達(dá)。 戶型配比及價(jià)格分析 項(xiàng)目主要以90平米和120平米的兩房三房為主，價(jià)格集中在6000元/平方米，主要供應(yīng)周邊工廠的技術(shù)人員。在仲愷區(qū)，該均價(jià)較高，這與其所處地段有一定關(guān)系。120平米三房屬于改善型的三房產(chǎn)品，居住更加舒適。 TCL康城四季戶型表 住宅 面積段 數(shù)量 所占比二室二廳一衛(wèi) 66m2 172套 16%二房二廳一衛(wèi) 91—96m2 207套 20%三房二廳一衛(wèi) 98m2 137套 13%三房二廳一衛(wèi) 124m2 536套 51% 44主力戶型分析兩室兩廳一衛(wèi)一廚，67m2優(yōu)點(diǎn)：功能區(qū)明確，有較多的陽臺(tái)缺點(diǎn)：房間較少，不適合三口之家居住。 戶型圖四室兩廳兩衛(wèi)一廚，123m。2優(yōu)點(diǎn)：戶型方正大氣，采光面好。缺點(diǎn)：無。 45 項(xiàng)目印象 成熟的大型社區(qū)，TCL在惠的住宅巨作，享受TPARK時(shí)尚公園配套，近期會(huì)所拆建，業(yè)主投訴多，樓盤聲譽(yù)下降。 項(xiàng)目景觀圖 房地產(chǎn)市場分析有關(guān)結(jié)論 從市場分析來看，仲愷高新區(qū)作為新興的城市區(qū)域，整體來看， 46房地產(chǎn)開發(fā)有較大的發(fā)展機(jī)會(huì)。 仲愷高新區(qū)是**規(guī)劃較好、發(fā)展前景佳的區(qū)域，逐漸成為**市住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，未來隨著區(qū)域城市環(huán)境的改善以及發(fā)展力度的加大，區(qū)域房地產(chǎn)市場將具備廣闊的發(fā)展空間。該項(xiàng)目交通位置具有很大的優(yōu)勢，將對(duì)區(qū)域外客戶有強(qiáng)大的吸引力。近些年**旅游業(yè)迅速發(fā)展，仲愷高新區(qū)經(jīng)濟(jì)飛躍提升，吸引力來自五湖四海的企業(yè)家前來投資，高端品牌住宅的建設(shè)是很有意義和必要的。針對(duì)仲愷潛在的巨大市場消費(fèi)能力和仲愷的區(qū)位優(yōu)勢，某廣場將沿襲某集團(tuán)在深圳開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，打造**高端品牌住宅，仲愷高新區(qū)標(biāo)桿，未來具有極大的開發(fā)前景。 商業(yè)定位及市場分析 **商業(yè)圈 2000年，**商貿(mào)業(yè)迎來發(fā)展的春天。當(dāng)年4月，大型超市人人樂購物廣場在市區(qū)河南岸開業(yè)，拉開了**市商貿(mào)流通業(yè)加快發(fā)展的序幕。之后，麗日、萬佳、百佳、天虹、世紀(jì)聯(lián)華、海雅、國美、蘇寧、金澤物流等商貿(mào)流通業(yè)巨頭紛紛搶灘**，沃爾瑪、吉之島等大型外資商貿(mào)企業(yè)先后落戶并成為**市商貿(mào)流通業(yè)快速發(fā)展的生力軍。截至2006年底，**市大型商場營業(yè)面積和建筑面積分別達(dá)到31萬平方米和43萬平方米。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，“十五”期間，**市外資商貿(mào)企業(yè)從不到10家發(fā)展到20多家，僅2005年就增加了11家。“十 47一五”期間，**市出臺(tái)了《關(guān)于大力發(fā)展現(xiàn)代流通業(yè)的實(shí)施意見》等一系列加快商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的具體政策。目前，市區(qū)以萬佳、天虹、數(shù)碼商業(yè)街等商場超市為代表的麥地商圈日益成熟；以沃爾瑪、世紀(jì)聯(lián)華、泰安居、汽車大市場等為代表的演達(dá)商圈日漸成形，并沿惠南大道向南延伸；以金澤物流、義烏小商品批發(fā)城、國際電子城等為代表的江北新型商圈已具雛形，并以**大道為軸線延伸發(fā)展。 仲愷商業(yè)配套設(shè)施 隨著仲愷房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套正在完善，人們期待的時(shí)尚化氣息有望在短時(shí)間內(nèi)增強(qiáng)，比如已經(jīng)開業(yè)的TPARK時(shí)尚公園，就為整個(gè)區(qū)域吹來時(shí)尚的新風(fēng)。TPARK擁有10萬平方米的商業(yè)體量，位居**三甲，設(shè)計(jì)及規(guī)劃超前，集聚了當(dāng)前商業(yè)綜合體的主流設(shè)計(jì)元素和商業(yè)新特色，未來將有華潤萬家、金逸影城、量販?zhǔn)終TV、兒童游樂、電玩、電器、著名品牌餐飲等進(jìn)駐，它也將成為仲愷的時(shí)尚商業(yè)地標(biāo)。此外，包括光耀荷蘭小城、TCL康城四季、金寶城市佳園等多個(gè)項(xiàng)目也都已規(guī)劃在小區(qū)內(nèi)引進(jìn)時(shí)尚商業(yè)，其中，金寶城市佳園已在小區(qū)內(nèi)建設(shè)一個(gè)擁有6個(gè)放映廳的時(shí)尚電影院。 部分商業(yè)市場定位 項(xiàng)目商鋪物業(yè)情況分析 （1）項(xiàng)目商業(yè)部分約為29816m,主要為購物中心，其它為街2 48鋪布局。 （2）商業(yè)經(jīng)營定位方面考慮大中型百貨、超市、飲食、美容美發(fā)等滿足項(xiàng)目和周邊居民生活配套的商業(yè)業(yè)態(tài)。 商業(yè)定位 滿足片區(qū)休閑生活配套和最大輻射區(qū)域功能的新興的大型消費(fèi)購物長廊。 目標(biāo)客戶定期 （1）一級(jí)客戶 一級(jí)客戶即投資客戶，來自于各類職業(yè)階層，有較厚的資金實(shí)力。此類客戶是珠三角房地產(chǎn)物業(yè)炒家，對(duì)**房地產(chǎn)有較一定的研究，專門對(duì)房地產(chǎn)物業(yè)特別是商業(yè)物業(yè)進(jìn)行短期投資，且認(rèn)為項(xiàng)目商業(yè)類的投資回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般住宅。 （2）二級(jí)客戶 二級(jí)客戶即經(jīng)營戶，主要以周邊商戶和外來經(jīng)營業(yè)主為 主。 （3）三級(jí)客戶定位 三級(jí)客戶主要以周邊居民片區(qū)消費(fèi)為主。 商業(yè)價(jià)格定位 商鋪投資者投資考慮首先是為商鋪估價(jià)，其會(huì)綜合考慮多方面的因素，比如人口數(shù)量、人口密度、交通方式等，像高檔生活區(qū)的房價(jià)很貴，購買力很強(qiáng)，商鋪水漲船高，這種門檻也不是一般投資者能夠承受的；而有的地方人口多且密度高，商鋪?zhàn)鳛楸匾钆? 49套其需求量會(huì)圈較大；根據(jù)人口數(shù)量、人口密度、交通方式等因素可將**市商業(yè)劃分為三個(gè)等級(jí)。 城市中心的商鋪交易最活躍，其租金和價(jià)格也居全市之首，屬**市一級(jí)商圈。商鋪?zhàn)饨鹌骄?100300 元/m/月，銷售單價(jià)可達(dá)21500020000元/m2 二級(jí)商圈主要是高級(jí)商服中心以外主要干道臨街商鋪，這一商圈內(nèi)的商鋪分布在城市主城區(qū)范圍，經(jīng)營范圍較大，租金在 5080元/m/月，銷售價(jià)格在500095002 元/m2.。 三級(jí)商圈主要是二級(jí)商圈以外至城郊結(jié)合部，這一圈范圍較廣，租金和價(jià)格差異也較大，處在這一商圈中的商業(yè)主要幾個(gè)新建小區(qū)和城市次干道的臨街商鋪，無大型賣場，這一商圈的商鋪主要為個(gè)人購買自營。租金 2040元/m2/月，銷價(jià)單價(jià)為 24004800 元/m。2 按上述標(biāo)準(zhǔn)劃分，本項(xiàng)目商業(yè)部分銷售均價(jià)每平方米為1300017000元。由于決定價(jià)格的因素有多方面的，因此價(jià)格的活動(dòng)也是隨著這些因素變化而浮動(dòng)的。 商場優(yōu)勢總結(jié) %，總量占**%，增幅較**，總量及增幅均居**各縣（區(qū)）第一位。2013年，， 50首次在**市各縣區(qū)中排名第一位。 仲愷經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，飛躍前進(jìn)，人們的消費(fèi)水平也將不斷提升，某廣場的商場項(xiàng)目，將在滿足某住戶們購物需求的同時(shí)，極大地吸引來自周邊的居民前來購物。商場項(xiàng)目具有很大的發(fā)展前景與盈利潛力。 目前**自帶大商場樓盤僅有T PARK時(shí)尚公園（仲愷）、麗日銀座（惠陽）、太東高地（惠城）、大新城（大亞灣）、藍(lán)灣半（大亞灣）、佳兆業(yè)中心（惠城）、寶安山水江南（惠城）、瑞峰公園里（惠城）這幾家，而在仲愷高新區(qū)的僅有T PARK時(shí)尚公園一家，對(duì)于這種自帶大商場的樓盤，生活很方便，評(píng)價(jià)也都很高。因此，某廣場的建設(shè)，將吸引仲愷高新區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力充足的客戶前來購房，具有很大的市場潛力。 總體市場定位 根據(jù)項(xiàng)目所在片區(qū)的現(xiàn)狀及發(fā)展前景，結(jié)合未來經(jīng)濟(jì)、人口、企業(yè)進(jìn)駐狀況，本項(xiàng)目宜采取綜合性物業(yè)發(fā)展定位，形成住宅、商業(yè)、星級(jí)酒店、公寓（或酒店式公寓）等四類產(chǎn)品相結(jié)合的綜合體物業(yè)，樹立片區(qū)綜合體物業(yè)的標(biāo)桿；即總體定位為以酒店服務(wù)、商務(wù)辦公、居住、休閑購物、餐飲娛樂、文化交流“六位一體” 的城市功能濃縮綜合體。 住宅部分：未來穩(wěn)步增長的常住人口為住宅提供有效的自住類支撐；片區(qū)輻射力的增強(qiáng)推動(dòng)投資需求的增長，吸引經(jīng)濟(jì)更為發(fā)達(dá) 51地區(qū)（如深圳、廣州、香港等）投資客戶前來投資置業(yè)；流動(dòng)人口的增加則提供強(qiáng)勁的租住需求，使得住宅物業(yè)的需求有一定量的增長。 商業(yè)部分：本項(xiàng)目處于高新區(qū)核心地段，仲愷大道的服務(wù)產(chǎn)業(yè)配套，使得住宅物業(yè)的要求有一定量的增長。多條城市主干道交匯于此，周邊聚集海關(guān)、政府辦公、住宅區(qū)等多種功能區(qū)域，具有較高的商業(yè)價(jià)值。而居住區(qū)人口的不斷增加、新海關(guān)的遷入帶來可觀的人流量及片區(qū)商業(yè)規(guī)劃的集中效應(yīng)，使得本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)具有較大的發(fā)展空間。 酒店（或酒店式公寓）部分：本片區(qū)與一般工業(yè)的區(qū)別在于大型集團(tuán)式企業(yè)占絕對(duì)主導(dǎo)地位，而此類企業(yè)（尤其是跨國企業(yè)）與其他企業(yè)的交流參觀活動(dòng)較多，形成對(duì)酒店或酒店式公寓的需求；除此之外，據(jù)我司調(diào)研部監(jiān)測，大量的企業(yè)高管或外籍工作人員亦對(duì)公寓（或酒店店）有較強(qiáng)的租用及自住需求。